Как стать настоящим парижанином

Опубликовано в журнале International Residence #4 (2005-2006 гг.)

В Париже нет ничего необычного в том, что квартиросъемщики очень быстро становятся владельцами собственных квартир.

Именно такая трансформация характерна для многих иностранцев, и, в частности, для предприимчивых россиян, желающих выгодно вложить свои деньги и влюбленных в Город Света и в "Прекрасную Францию" после нескольких поездок в эту страну и проживания в меблированных апартаментах.

После того, как вы впервые приземлитесь в аэропорту Шарль-де-Голль, вас, вероятнее всего, такси доставит в старомодный уютный отельчик где-нибудь на Левом Берегу. Вы проведете в Париже неделю, посещая музеи, делая покупки в "шикарных магазинах", обедая в известных по литературным произведениям ресторанах и изучая все излучины Сены. Вы не заметите, как влюбитесь в этот город, и, еще не осознав этого до конца, вы будете все чаще прилетать в Шарль-де-Голль, и уже не на такси, а на маршрутке приезжать в снятую по Интернету квартиру в Марэ.

Человек, приезжающий в Париж на пять и более дней и останавливающийся в меблированной квартире, перестает быть просто туристом и становится гостем этого города. С того момента, как вы вставляете электронный ключ в кодовый замок, поднимаетесь по лестнице и открываете странным французским ключом дверь в свой личный маленький, полностью меблированный уютный мирок, вы уже не турист, и даже не гость - вы настоящий парижанин, пусть хоть на несколько дней или недель.

Остановившись не в отеле, а, сняв квартиру, вы, конечно, лишаетесь определенных услуг портье, отвечающего на ваши вопросы, вызывающего для вас такси и будящего вас по утрам по вашей просьбе. Взамен вы получаете просторное жилье, кухню и гостиную, полную независимость и, что, пожалуй, самое главное - ощущение, что вы здесь "свой".

Благодаря Интернету и журналам количество ранее немногочисленных агентств, занимающихся арендой жилья, выросло до нескольких десятков. Ими управляют различные предпринимательские структуры или отдельные владельцы, и, в зависимости от их возможностей, такие агентства предлагают своим клиентам большой спектр услуг по аренде. Ваш опыт проживания в снимаемой квартире во многом будет зависеть от умелого менеджмента и качества самой квартиры. Цены могут разниться очень значительно. Здесь вполне уместна старая поговорка - "сколько платишь, то и получаешь".

Как выбрать квартиру или агентство? При таком большом выборе очень легко запутаться - столько здесь подводных камней для среднего квартиросъемщика. Крупные агентства, работающие в бизнесе много лет, обычно предлагают квартиры с хорошим и стабильным управлением, однако, если в их списке слишком много квартир, их (квартир) качество может быть, как говорится, "разбавлено" более дешевыми по рейтингу апартаментами. В крупных агентствах могут что-то упустить в работе с индивидуальным клиентом в связи со слишком большим количеством как клиентов, так и самих операций по сдаче жилья.

Некоторые агентства вообще не являются таковыми. Они зарабатывают тем, что фактически предоставляют владельцам квартир инструменты для рекламы их собственности. Качество обслуживания в них невысокое, если таковое есть вообще, однако, цены аренды, по понятным причинам, могут быть сравнительно низкими.

В последнее время появился целый ряд "эксклюзивных" агентств, занимающихся сдачей престижных апартаментов. Они обычно специализируются в том или ином типе жилья - по размеру или по степени роскоши. Арендуя жилье через такое агентство, вы, возможно, заплатите более высокую цену, но и получите, скорей всего, больше того, на что рассчитывали.

Отдельные владельцы сдают квартиры без посредничества агентств. Они размещают рекламу либо в Интернете, либо в журналах, и могут позволить себе сдать жилье по более низким ценам, если учесть, что им не надо платить агентству. Надо иметь в виду, что зачастую они не в состоянии обеспечить такое же, как в агентстве качество услуг.

Люди, успешно снимавшие хорошую меблированную квартиру, очень быстро заражаются идеей приобретения собственного жилья. Они решают, что было бы прекрасно проводить в Париже недельку-другую в году, и разве не было бы разумным приобрести собственную квартиру в качестве выгодного капиталовложения. Пользоваться квартирой, когда захочешь и получать доход от ее сдачи остальную часть года.

Конечно, владение недвижимостью в Париже можно считать отличным капиталовложением. По данным статистики, опубликованным Палатой Нотариусов Парижа, цены на недвижимость за период с 2004 по 2005 год выросли на 14,2%. Эта тенденция наблюдается с 1998 года и, похоже, будет носить устойчивый характер. Эксперты считают, что цены на недвижимость будут расти, пока будет сохраняться низкая ставка долгосрочного банковского кредита (ниже 3%). Это способствует постоянному строительству, обновлению и ремонту существующей недвижимости. Продавцы стараются правильно оценивать свою собственность с целью максимально быстрой ее продажи.

Если вы держите свои средства в долларах США, даже при сегодняшнем несбалансированном обменном курсе доллара к Евро, есть прямая выгода инвестировать в недвижимость в Париже. Величина ипотечного кредита составляет до 80% стоимости недвижимости. Таким образом, величина непосредственного платежа составляет всего 20% стоимости недвижимости. Еще 7% приходится на уплату налогов и сборов и покрытие нотариальных издержек. Поэтому только сумма, исчисляемая этими 27%, подвержена влиянию негативного обменного курса, которое можно минимизировать, прибегнув к услугам опытного валютного брокера, способного договориться о более выгодном курсе обмена для вас.

Долгосрочный ипотечный кредит под низкие проценты - вот панацея от неблагоприятного обменного курса. За счет хорошего управления своими финансами можно добиться значительного снижения издержек и увеличения прибыли.

Нулевой баланс или даже несколько монет прибыли от сдачи вашей квартиры в аренду можно считать финансово выгодными. Добавим к этому эмоциональный подъем от возможности называть эту квартиру своим парижским домом. Действительно, если вы покупаете то, что нужно, оборудуете квартиру как надо и выгодно ее сдаете, то можно заработать на ней до 10% в год, тем более что спад туристической активности в Париже занимает незначительный период времени: туристическое межсезонье приходится на январь и август, когда спрос на жилье наиболее низкий.ой мебелью, со вкусом создать интерьер. Чем более роскошны ваши апартаменты, тем за более высокую цену можно их сдавать.

Выгодно сдавать - означает минимизировать ее простои. Солидные агентства с обширной клиентурой могут обеспечить сдачу вашей квартиры в течение, как минимум, 60% времени всего года, а зачастую и значительно дольше. За свои услуги агентства берут от 10% до 40% всей выручаемой от сдачи суммы, однако, чем интенсивней сдается квартира, тем больший доход вы получаете, а это может обеспечить только дорогое агентство.

Только настоящие знатоки арендного рынка жилья могут дать рекомендации, в какой части Парижа и какие квартиры обеспечивают высокую "сдаваемость". Таким образом, найти выгодно расположенную квартиру является залогом ее успешной сдачи в аренду. Конечно, помощь профессионалов может стоить вам больше в начале вашей практики в арендном предпринимательстве, зато и прибыль, в конечном счете, будет выше.

В одном Париже насчитываются тысячи агентств. Лишь немногие из них объединяются в сеть агентств, и уж конечно, лишь единицы готовы делить свои комиссионные с другими. Каждое агентство имеет свой собственный пакет недвижимости, обычно расположенной в одном конкретном районе города. Поэтому агенты работают исключительно на свой карман и озабочены продажей только представляемой ими собственности с целью получения максимальных комиссионных (обычно в размере 5%, включенных в стоимость продажи).мотреть прямое наследование и минимизировать налоги на прирост капитала, что может в будущем избавить вас и ваших детей от возможных финансовых потерь. Она также знает, как вести переговоры о снижении стоимости покупки, уменьшении размеров комиссионных агентств недвижимости и, как результат, снижении общих издержек. В то время как гонорар такой службы составляет от 2% до 5% стоимости покупки, их помощь в несравненно большей степени сократит время поиска и ненужные финансовые потери.

Теперь, когда вы стали владельцем собственной квартиры в Париже, обставили ее и украсили интерьер, вы уже находитесь в положении собственника, предлагающего свое жилье в аренду отпускникам, каким были когда-то сами. Теперь настала ваша очередь выбирать агентство, способное представлять вашу собственность, или управлять ею самостоятельно. На этот раз вы будете смотреть на них с другой точки зрения. Попытайтесь вспомнить, какое из агентств произвело на вас самое благоприятное впечатление, когда вы были еще квартиросъемщиком. Скорее всего, именно это агентство сумеет наилучшим образом представлять вашу собственность.