ХОРВАТИЯ. В СВОБОДНОМ ПЛАВАНИИ.
Чем интересна недвижимость Хорватии

Опубликовано в журнале International Residence #17 (2012 г.)

Рассказывая о Хорватии, нельзя не начать с ее уникальной географии. Действительно, страна расположена чрезвычайно выгодно: центр Европы, отовсюду рукой подать, да еще и побережье Адриатического моря, справедливо считающееся самым чистым. Природа Хорватии исключительно хороша. Пальмы, кипарисы, кедры, обширные виноградники, и все это в сочетании с мягким климатом. На протяжении многих столетий Хорватия была, если так можно выразиться, европейской здравницей. Здесь строили виллы и дворцы еще римские императоры, да и в социалистическую эпоху самые роскошные санатории, дома отдыха, отели находились именно тут: Иосип Броз Тито (сам, между прочим, хорват) знал цену этим местам.

К сожалению, в истории Хорватии были и грустные страницы: речь идет о распаде Югославии. Не будем углубляться в политические детали, скажем лишь, что экономика любой страны от подобных процессов много теряет. Не избежала этого и Хорватия. Спад наблюдался во всех сферах, в том числе — и на рынке недвижимости. Впрочем, последовавшие мирные годы хорваты сумели использовать во благо и восстановить как экономический потенциал в целом, так и сферу недвижимости в частности.

Основной объем инвестиций (как внутренних, так и внешних) был направлен в туристическую отрасль. Здесь восстановили, отреставрировали, привели в идеальный порядок памятники истории и культуры, бурными темпами шло создание современной гостиничной инфраструктуры. Хорваты, живущие на побережье или купившие там участки земли, принялись строить своего рода доходные дома: в одной части дома живет хозяин, другая отлично оборудована для приема гостей. В результате приток туристов в страну ежегодно увеличивается минимум на треть. А что касается россиян, тут рост идет в геометрической прогрессии: каждый год отдыхающих из России становится больше раза в два! В Хорватии можно и посвятить время безмятежному пляжному отдыху (благо уровень сервиса здесь достаточно высок), и поездить по достопримечательностям (так, после того как был восстановлен Дубровник с его уникальной средневековой архитектурой, там начался настоящий туристический бум) … В последнее время появилось и еще одно развлечение: спелеотуризм (в Хорватии насчитывается свыше 11 000 пещер).

Когда в страну устремляется поток иностранных туристов, и это продолжается не год-два, а больше десятилетия, то рост числа покупок недвижимости — одно из наиболее закономерных последствий. Это, можно сказать, правило. Часть приезжающих решает, что неплохо бы иметь здесь свою квартиру, а то и дом, другие вообще думают о том, чтобы тут обосноваться. В этом отношении у Хорватии масса преимуществ. «Именно сейчас, в посткризисную пору, появилось много покупателей хорватской недвижимости, — говорит директор компании Genting Мустафа Поляревич, — Того кризиса, который почувствовали в Европе и Америке, на хорватском рынке нет и не было, у нас все еще идет рост цен». Согласен с ним и директор компании IMG Стево Зуфич, отметивший, что цены при этом остаются приемлемыми — от 1800 до 2700 евро / кв. м, и лишь элитное жилье стоит больше 3000 евро / кв. м. Оба эксперта, работающие на хорватском рынке, подчеркивают, что именно сейчас реализуется множество проектов, особенно на побережье, и местные застройщики с удовольствием привлекают зарубежных, в том числе и российских, партнеров в качестве соинвесторов. Правда, строить тут непросто. В Хорватии бережно относятся к природе, получить разрешение на строительство, тем более на побережье, чрезвычайно сложно. Но, согласитесь, такой подход, кроме того, что вызывает уважение, еще и гарантирует высокое качество каждого объекта. Если дом искусно вписан в окружающую среду — там и жить приятнее. В общем, стремление многих россиян стать собственниками хорватской недвижимости вполне понятно.

Теперь перейдем к основному вопросу наших рассуждений: каким образом можно купить недвижимость в Хорватии? Сразу скажем: дело это непростое, и тот факт, что российских покупателей становится с каждым годом все больше, свидетельствует только об одном — высокой привлекательности жилья в этой стране. Основная сложность заключается в пока еще действующем запрете на приобретение недвижимости физическим лицом. Поясним подробнее. В 1996 г. в Хорватии был принят Закон «О собственности и иных вещных правах». Согласно ст. 356 этого закона, иностранные физические и юридические лица получили право покупать недвижимость в стране. Казалось бы, вот она, статья закона, ссылайся на нее, иди да покупай. И в некоторых средствах массовой информации так прямо и говорят, что, мол, хорватская недвижимость легкодоступна. Увы. Эти источники вводят читателей в заблуждение. Справедливости ради, необходимо отметить, что еще 5-6 лет назад российские граждане могли относительно свободно (т. е. с согласия Министерства правосудия) приобретать хорватскую недвижимость как физические лица. Но тогда, отмечают специалисты, между нашими странами действовал договор о так называемом реципроцитете, т. е. принципе взаимности. Сегодня же реципроцитет не действует: дело в том, что граждане Республики Хорватия, хоть и могут быть владельцами недвижимости в России, не имеют права быть совладельцами земли, на которой приобретенный объект размещается. Так что на данный момент и россияне покупать дома и квартиры в Хорватии напрямую не могут. Специалисты дружно предсказывают, что договор о взаимности вот-вот вступит в силу, что хорватам просто невыгодно закрываться таким образом от столь перспективного рынка спроса, коим является Россия и прочая и прочая. Спорить с ними мы не станем. Констатируем лишь, что на сегодняшний день этого не произошло, а, стало быть, и говорить не о чем. Надо рассматривать другие варианты приобретения.

Собственно, вариантов этих всего два. Можно купить квартиру, апартаменты или дом на юридическое лицо, зарегистрированное в Хорватии, а можно — на юридическое лицо, зарегистрированное в какой-то другой стране. Во втором случае нельзя забывать об упомянутом выше принципе рецепроцитета: приобретение недвижимости возможно для компаний из стран, с которыми у Хорватии есть эта договоренность, помимо этого требуется еще и согласие на сделку со стороны Министерства правосудия. Впрочем, если речь идет о фирме из ЕС, то никакого согласия от Министерства не нужно. При этом юрлицо из ЕС может быть непосредственным покупателем недвижимости в Хорватии и регистрировать купленную недвижимость в свое владение в хорватском суде. Впрочем, даже для компаний из ЕС есть ряд ограничений. Так, если эта фирма — собственник какого-либо объекта в Хорватии — желает вести коммерческую деятельность с этим объектом, то, по закону, она должна зарегистрировать свой филиал в Хорватии, через который и будет осуществляться запланированная коммерческая деятельность.

Директор компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина рекомендует приобретать недвижимость на компанию, открытую покупателем в Хорватии. Конечно, это вводит в дополнительные расходы. Например, регистрация под ключ, если вы поручаете эту операцию местному нотариусу, обходится в 1500 евро, минимальный размер уставного капитала составляет 3000 евро, плюс к тому услуги бухгалтера — не меньше 1000 евро в год. С другой стороны, 3000 евро, т. е. уставный капитал, разрешается использовать для оплаты расходов фирмы, да и вообще вести бизнес в Хорватии — занятие перспективное. Это интересно и с налоговой точки зрения. К примеру, если компания открыта в Великобритании, где налог на недвижимость составляет 35 %, то налог в 20 % оплачивается в Хорватии, а остальные 15 % — в Великобритании.

Думается, все же стоит прислушаться к мнению специалистов, которые считают самым разумным способом покупки — приобретение недвижимости на фирму, открытую покупателем в Хорватии. Эта процедура уже хорошо отлажена. Обычно заключение предварительного договора и внесение задатка (он составляет 10-15 %) предшествует регистрации фирмы — таким образом экономится время. После заключения основного договора и перечисления всей суммы новый собственник объекта регистрирует владение в поземельной книге общинного суда Хорватии. Регистрация, надо сказать, происходит довольно быстро. В большинстве судов на эту операцию уходит до 15 дней, несколько больше времени потребуется при регистрации прав в Загребе. Риэлторские агентства, работающие на хорватском направлении, утверждают, что чаще всего от просмотра квартиры или дома до получения на руки сертификата на право собственности проходит 2-3 месяца. В общем-то, приемлемый срок, ведь все-таки речь идет о сделке, заключаемой за рубежом.

Согласно Закону «Об иностранцах», владение недвижимым имуществом предусматривает возможность получения вида на жительство. Но тут надо отметить, что предусматривает — не значит гарантирует. Гражданам стран, не входящих в Евросоюз, право на временное проживание предоставляется при следующих условиях. Для тех, кто является собственником фирмы в Хорватии, возможно получение деловой визы, однако при условии, что их компания ведет активную деловую и инвестиционную деятельность. Такие лица могут рассчитывать на получение разрешения на временное проживание сроком в 1 год, а впоследствии (по истечение 5 лет временного пребывания) — и на вид на жительство. Еще один вариант переезда в Хорватию для иностранца — негражданина ЕС — это рабочее разрешение при условии наличия активно функционирующей фирмы в Хорватии, наличии средств и квартиры (дома) для проживания. Решение относительно вида на жительство принимает МИД Хорватии.

Теперь следует немного подробнее поговорить о налогах. Как правило, в течение 3 месяцев после того, как заключен договор купли-продажи, налоговые органы извещением сообщают о необходимости заплатить единый налог на переход права собственности. Если продавцом недвижимости является физическое лицо, налог на приобретение недвижимости взимается в размере 5% от установленной цены. Если продавцом недвижимо-сти является юрлицо, тогда 5% налог рассчитывается только от стоимости общественного имущества и земли.

В любом риэлторском агентстве первое, что вам скажут, будет радостное сообщение об отсутствии в Хорватии ежегодного налога на недвижимость ввиду отсутствия в стране налога на имущество. Это действительно так, и это, конечно, очень привлекает. Однако некоторые (не все, разумеется) риэлторы умалчивают, что если вы захотите продать свою собственность до истечения 3 лет с момента покупки по стоимости большей, чем вы за нее заплатили, то вам придется заплатить налог на прибыль, а он составляет нешуточные 20 % (впрочем, облагается им только разница в цене). Этот налог — «родственник» налога на прибыль, который будет вынуждена платить любая зарегистрированная в Хорватии фирма, если ее деятельность приносит доход. Рассчитывается налог один раз в год и составляет те же самые 20 %.

Застройщики, риэлторы, аналитики — все, работающие на зарубежных рынках, согласны с тем, что хорватское направление очень перспективно. Во-первых, в очень скором времени страна должна вступить в Европейский союз, и, прямо скажем, ничто не может помешать этому событию. Во-вторых, в стране налицо строительный бум, и в ближайшие годы здесь будут возведены миллионы квадратных метров высококачественных площадей.

«Застраиваться будет все — от Истры до Дубровника, — говорит директор компании Genting Мустафа Поляревич, — Адриатическое побережье очень интересно для вложений, особенно, если речь идет об объектах туристического назначения, но нельзя забывать и об инвестициях в гражданские объекты — квартиры, апартаменты, виллы — с целью их последующей продажи. Близость Европы и других стран является определяющим фактором для покупки недвижимости, инвестирования и туризма».

При существующих строгостях и общем стремлении к сохранению природы и экологии, строить в Хорватии будут, причем самыми ударными темпами. Кроме того, нет сомнений в том, что скоро будет принят наконец договор о реципроцитете, и тогда процесс покупки недвижимости в Хорватии станет простым и быстрым.