АВСТРИЯ.
КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В АВСТРИИ И СКОЛЬКО МОЖНО НА НЕЙ ЗАРАБОТАТЬ.

Опубликовано в журнале International Residence #17 (2012 г.)

Первые ассоциации при упоминании Австрии, как правило, стандартны — горы, лыжи, глинтвейн. Дальше идут Вена, кофе и торт «Захер». А вот прозорливые люди с деньгами уже давно поняли, что Австрия — это прежде всего недвижимость и инвестиции.

Австрийская недвижимость — одна из самых выгодных в Европе с инвестиционной точки зрения. Почему так получилось? Во-первых, недвижимость в этой стране остается пока еще недооцененной по сравнению с ближайшими соседями: Баварией, Швейцарией и севером Италии. Во-вторых, благодаря особенностям законодательной системы, рынок недвижимости Австрии полностью лишен спекулятивной составляющей. Более того, он очень консервативен и стабилен. В-третьих, право частной собственности надежно защищено не только австрийскими, но и общеевропейскими законами. И это правило незыблемо.

И еще одно немаловажное обстоятельство: ежегодно в страну приезжает около 35 млн туристов, которые проводят в ней минимум 125 млн ночей, оставляя в среднем за неделю отдыха почти 1000 евро. Это означает, что на недвижимости, которая «работает» на туристическую индустрию, еще можно и заработать.

ГДЕ ХРАНЯТ ДЕНЬГИ АВСТРИЙЦЫ?

В последние годы рынок недвижимости Австрии заметно оживился, и цены уверенно поползли вверх. Причиной тому послужила прозорливость самих австрийцев: они стали намного активнее снимать обесценивающиеся евро с депозитных счетов, выводить их из акций и облигаций и вкладываться в недвижимость. Рост цен затронул все федеральные земли. Австрийцы говорят так: «Лучше Земельная книга, чем сберкнижка», — т. е. хранить деньги лучше не на счетах в банках, а вкладывать их в недвижимость (Земельная книга — главный правоустанавливающий документ в Австрии).

В первой половине 2011 г. объем сделок купли-продажи недвижимости (квартиры, дома, земельные участки) составил 8,27 млрд евро. Больше четверти покупок (28 %) пришлось на Вену — в столичную недвижимость было вложено 2,31 млрд евро. На Нижнюю Австрию — 16,7 % (1,38 млрд евро), Тироль — 10,4 % (860 млн евро), Зальцбург — 9,1 % (752 млн евро).

С января по июнь 2011 г. своих владельцев сменило 45 500 объектов. Если учесть, что население Австрии составляет 8,4 млн человек (а это 3,6 млн домохозяйств), то в течение всего 2011 г. в операциях с недвижимостью поучаствовала каждая 20-я австрийская семья.

Для сравнения: в 2010 г. — рекордном для рынка недвижимости Австрии — оборот сделок купли-продажи составил 17,25 млрд евро, было продано 93 800 объектов.

За первые шесть месяцев 2011 г. в Австрии было продано почти 17 000 квартир, 4400 односемейных домов и 615 таунхаусов. На эти категории недвижимости пришлась примерно половина всех сделок.

В коммерческую недвижимость инвесторы вкладывались менее охотно: за полгода было продано 234 доходных дома, 318 ресторанов, 75 складов, 128 офисных помещений.

В ВЕНЕ ХОРОШО ЖИТЬ, НО СЛОЖНО ЗАРАБОТАТЬ

Вена остается главным центром притяжения как местных, так и иностранных инвесторов. Австрийская столица много лет подряд удерживает первенство по качеству жизни среди сотен европейских городов. Город отличается высокими стандартами жизни, хорошей экологией, безопасностью и удобной инфраструктурой.

Неудивительно, что это отражается на достаточно высоких (по австрийским меркам) ценах на недвижимость. Венские квартиры продаются по цене от 3000 до 15 000 евро за 1 кв. м Столь существенный ценовой разброс зависит от местоположения дома: далеко не все районы Вены, а их в городе 23, одинаково хороши. Например, в историческом центре, Первом районе, за последние 10 лет квартиры подорожали в 1,5-2 раза. И найти приличного качества квартиру дешевле 7000-8000 евро за 1 кв. м практически невозможно. Стоимость роскошных апартаментов в престижном Девятнадцатом районе составляет 7000-15 000 евро за 1 кв. м. Особняки и виллы в Вене и ее окрестностях стоят 5000-12 000 евро за 1 кв. м и выше. Самые востребованные дома площадью 200-250 кв. м в Девятнадцатом районе в зависимости от отделки и меблировки стоят от 1,5 до 2,5 млн евро.

Устойчивость высоких цен на венскую недвижимость даже в условиях кризиса объясняется тем, что значительная доля жилого фонда города принадлежит частным фондам, банкам и корпорациям. Но главная причина — в высокой ликвидности венского жилья, большом спросе на него и недостатке предложений. Самые дорогие апартаменты находятся в отреставрированных домах XIX в. — начала XX в. Высоко ценятся пентхаусы и мезонеты, а также апартаменты в новых домах. Места для нового строительства в городе чрезвычайно мало, а процессы архитектурных согласований могут длиться годами.

В Вене хорошо и комфортно жить, но сложно много заработать. Хотя доля сдаваемого в аренду жилья здесь одна из самых высоких в мире — 77,2 % (в среднем по Австрии — 58 %), но большого дохода аренда своим владельцам не приносит. Месячная рента колеблется в пределах от 7 до 12 евро за 1 кв. м, в роскошных апартаментах в центре она может достигать и 20 евро за 1 кв. м, но это скорее исключение. За год рентный доход от такого жилья вряд ли превысит 1,5-2,5 %. Что сопоставимо с банковским депозитом и вряд ли привлекательно для инвестиций.

ЗЕМЛЯ ЗАЛЬЦБУРГ: ДЛЯ ЖИЗНИ И ИНВЕСТИЦИЙ

Настоящий магнит для иностранцев — город Зальцбург, известный своими музыкальными фестивалями, и его окрестности с горнолыжными курортами и термальными центрами.

Второй год подряд земля Зальцбург демонстрирует уверенный рост цен на недвижимость. В 2010 г. средняя стоимость квартиры составляла 150 300 евро (что на 14 % выше 2009 г.), а в первой половине 2011 г. эта средняя цена уже достигла 176 300 евро (еще + 15,6 %) и превысила среднюю цену сделки в Тироле (там она 166 200 евро). Таким образом, недвижимость в Зальцбурге за полтора года подорожала почти на 30 %. Однако столь демократичные цены на квартиры учитывают продажи большого количества недорого социального жилья для местных жителей. Вкладываться в такие квартиры иностранцам не имеет смысла. Как правило, это аналог российской «малогабаритки» без балкона, да и сдавать их в краткосрочную аренду нельзя по закону.

Что же делать потенциальным покупателям? Искать предложения на рынке новостроек в курортных регионах, таких как, например, Капрун, Цель-ам-Зее, Мариа-Альм или Заальбах. Здесь высокие горы, хорошее катание почти 5 месяцев в году, а на ледниках — и летом. Наличие современных термальных комплексов с множеством бассейнов и спа и ухоженных гольф-полей превращает местные красоты в Мекку для состоятельных европейцев и их семей, приезжающих сюда отдыхать и зимой и летом.

Жилье в курортных регионах земли Зальцбург продается по цене 3000-4000 евро за 1 кв. м. А самая дорогая недвижимость (например, с видом на озеро) может достигать и 6500-7000 евро за 1 кв. м. Но она того стоит.

КАК ОФОРМИТЬ ПОКУПКУ?

Россияне вправе подбирать и покупать в Австрии жилье самостоятельно, но осуществить это на практике получится далеко не всегда. Лучше обратиться в риэлторское агентство, которое поможет с улаживанием всех формальностей. Эксперты и адвокаты агентства помогут не только подобрать подходящий объект, но и подскажут, как быстрее получить в муниципалитете разрешение на его покупку. В ряде случаев недвижимость проще и быстрее оформить на юридическое лицо, которое должно быть зарегистрировано в Австрии или странах ЕС. Эта услуга также предоставляется агентством.

Если же собственных средств на покупку недвижимости недостаточно, в агентстве проконсультируют, какие надо собрать документы для оформления ипотечного кредита. Это тем более желательно, если учесть, что в каждой федеральной земле Австрии действуют свои законы и нюансы при продаже недвижимости иностранцам.

Чем еще может помочь риэлторское агентство? Оно познакомит клиента с управляющей компанией, которая займется сдачей недвижимости в краткосрочную аренду, организует встречи с налоговым консультантом, который будет готовить отчеты, а также с мебельной компанией, которая полностью обставит квартиру (если она новая).

Когда покупатель находит подходящий объект, ему достаточно заключить с продавцом устное предварительное соглашение. Но в Австрии действует принцип: «кто первый заплатил, тот и квартиру получил». Если вы только договорились с продавцом, но больше не сделали ничего, скорее всего, выбранная вами квартира достанется первому покупателю, который подпишет Kaufanbot (соглашение о намерении). Подобные соглашения готовятся при участии адвоката или маклера. При этом покупатель перечисляет небольшой депозит за резервирование квартиры, как правило, в размере 5-10 % от ее стоимости. Эта сумма дает основание продавцу снять объект с продажи на 2-4 недели — до момента готовности всех документов. Надо помнить, что если вы передумаете и не будете покупать именно эту квартиру, депозит обратно не возвращается. Если же сделка совершается, то залоговая сумма учитывается в общей стоимости квартиры.

После подписания договора в течение 2-3 недель покупатель обязан перевести всю оставшуюся сумму на трастовый счет адвоката. Именно адвокат, по австрийским законам, отвечает за чистоту и прозрачность сделки, он же отвечает за проверку правоустанавливающих документов продавца. Более того, адвокат еще и несет финансовую ответственность за чистоту сделки в десятикратном размере.

После того как договор купли-продажи подписан и заверен нотариусом, его отправляют на регистрацию в Земельную книгу. Это основной правоустанавливающий документ на недвижимость в Австрии, сравнимый со Свидетельством о собственности. Только в отличие от Свидетельства в Земельной книге прослежена вся история квартиры или дома. Сделка считается закрытой, когда новый собственник получает выписку из Земельной книги, подтверждающую его права на жилье. Весь процесс может занять 2-3 месяца.

СКОЛЬКО ПРИДЕТСЯ ЗАПЛАТИТЬ?

В Австрии стоимость дополнительных расходов всегда считается отдельно и может составлять около 10-10,5 % от цены жилья. Сюда входят два налога: налог на передачу права собственности — 3,5 % и регистрационный сбор за внесение записи в Земельную книгу — 1,1 %; гонорар адвоката — 1,5-3 %, маклерская комиссия (по закону о маклерской деятельности) — 3,6 %.

Если иностранец завещает свою собственность близкому родственнику, то налог на наследование составит от 2 % от цены недвижимости.

Чтобы избежать спекуляций с недвижимостью, в Австрии с продавцов взимается 20-процентный «спекулятивный» налог в случае, если между покупкой и продажей одного и того же объекта прошло менее 10 лет.

Законопослушные россияне без проблем могут взять ипотечный кредит на покупку жилья — до 50 % от его полной стоимости под 3-3,5 % годовых.

Россиянам для въезда в Австрию необходимо получить визу. А для проживания в стране более 6 месяцев надо получить в посольстве Австрии разрешение на временное пребывание или вид на жительство. И последнее. В случае если россиянин приобретает недвижимость в Австрии через посредника, не въезжая в Австрию, то сделка считается зарегистрированной, когда она фиксируется в присутствии официального представителя австрийского посольства.