Покупка недвижимости в Германии.

Опубликовано в журнале International Residence #24 (2015-2016 г.)

Согласно докладу аналитиков компании Ernst & Young, Германия сегодня занимает третье место в мире по объемам иностранных инвестиций, среди которых немалую часть составляют инвестиции в недвижимость. Привлекательность Германии для инвестора трудно переоценить: это и стабильная экономическая ситуация, и прозрачность государственного аппарата, и хороший социальный климат, и многое другое — все, что позволяет безопасно вкладывать деньги в недвижимость или в любой другой сектор экономики. Остановимся подробнее на том, какие шаги нужно предпринять для того, чтобы инвестировать в немецкую недвижимость.

Все начинается с поиска подходящего объекта. Как и во многих других странах, делать это можно самостоятельно или с помощью специалиста, в Германии — маклера (Immobilienmakler), который поможет подобрать качественную и проверенную недвижимость. После того как подходящий вариант найден, маклер (или риэлтор — в русской интерпретации) связывается с продавцом или маклером продавца и от вашего имени договаривается об осмотре, уточняет и обсуждает детали сделки. Если стороны — продавца и покупателя — все устраивает, и они готовы приступить к собственно процедуре оформления, подписывается предварительное соглашение (Reservierungsvereinbarung): тем самым продавец резервирует недвижимость под конкретного покупателя (копия - на русском языке). В соглашении указываются реквизиты сторон, точные сведения о недвижимости, условия совершения сделки, стоимость жилья и сроки перечисления средств, а также пункты, оговаривающие обязательства сторон в случае отказа от сделки.

Кроме всего прочего, покупатель предоставляет продавцу (или маклеру продавца) документ, подтверждающий наличие у него необходимой для покупки суммы, или справку из банка о том, что он берет ипотечный кредит на необходимую сумму (Bonitatsnachweis или Finanzierungsbestatigung). Затем покупатель вносит залог (Kaution), который составляет, как правило, 0,5-1 % от суммы сделки - наличными или банковским переводом. Важно помнить, что если по какой-то причине сделка не состоится, сумма залога не возвращается. Итак, предварительное соглашение подписано. Теперь нотариус может приступать к подготовке договора купли-продажи. Как только договор готов, стороны приглашаются в нотариальную контору: здесь в присутствии присяжного нотариуса происходит ознакомление с условиями и собственно подписание договора. Кстати, перед тем как стороны подпишут договор, нотариус должен громко и внятно прочитать вслух текст договора на немецком языке. В случае если покупатель является иностранцем, на подписании контракта присутствует также присяжный переводчик, который синхронно переводит текст договора.

Договор подписан. Но… не спешите радоваться: согласно немецким законам, подписание контракта купли-продажи не делает покупателя собственником недвижимости, а лишь дает ему право на то, чтобы стать собственником данного объекта недвижимости. А вот в право собственности покупатель вступает лишь после того, как его данные внесены в реестр недвижимости, который ведется в местных органах власти (Grundbuch). Таким образом происходит уведомительная регистрация объекта недвижимости с целью не допустить дублирующей продажи этого объекта другому покупателю. Занимает эта процедура от 15 до 30 дней, по ее окончании нотариус уведомляет покупателя о том, что запись и регистрация нового собственника недвижимости завершены. Нотариус в Германии гарантирует правильность сделки и исключает возможность параллельной продажи этой недвижимости другому лицу, в то время как маклер следит за процессом сделки и оповещает покупателя о ходе переговоров, регистрации и необходимости перевода денег на счет продавца недвижимости. Кстати, услуги маклера оплачиваются после подписания договора купли-продажи.

Окончательная передача объекта покупателю происходит после полной оплаты недвижимости, оплаты услуг маклера и нотариуса, а также налога на покупку недвижимости. Данный этап в обязательном порядке протоколируется, эту задачу берет на себя маклер. Все, теперь сделка завершена, ключи переданы, и покупатель становится реальным владельцем.

Ориентировочные расходы покупателя при приобретении недвижимости в Германии таковы:

• услуги нотариуса: 1,5-2 % от стоимости недвижимости;
• госпошлина: 3,5-5 % от стоимости недвижимости;
• услуги маклера: 3,57 % (вкл. 19 % НДС) от стоимости недвижимости.

Вы вступили в право собственности. Что дальше? А дальше вам предстоит ежегодно платить налог на недвижимость. На квартиру он составит приблизительно 150-300 евро, а на дом или виллу — немногим более 300 евро (зависит от площади объекта). Кроме того, местные городские власти ежемесячно взимают средства на коммунальные расходы: вывоз мусора, услуги дворника, озеленение и т. п.

Консультант статьи:
Андрей Витерман,
RE/MAX Best Team Loerrach
www.wittermann-remax.de

Опубликовано: 01.10.2015