В гостях у солнца. Покупка недвижимости в Хорватии.

Опубликовано в журнале International Residence #25 (2016 г.)

Выбрать страну для инвестирования в недвижимость не так просто, как кажется на первый взгляд. Ведь, кроме личных симпатий, появившихся после отлично проведенного отпуска на побережье, важно изучить экономическую сторону вопроса, а также юридическую, то есть процедуру проведения сделки. Кому-то может показаться странным, но именно сложность процесса покупки зачастую отпугивает даже настроенных самым решительным образом инвесторов. До недавних пор — а именно до лета прошлого года — к числу таких стран можно было отнести и Хорватию, где неграждане Евросоюза не имели права приобретать недвижимость на физическое лицо, и россиянам для покупки квартиры или дома приходилось регистрировать на территории Хорватии фирму. Несмотря на то что процедура была в общем и целом достаточно отработанной, многих потенциальных клиентов из России это отпугивало: кому хочется связываться с дополнительной бюрократической волокитой? А потому до принятия изменений в законодательство всеми преимуществами владения недвижимостью в живописнейших уголках хорватского адриатического взморья во всю пользовались граждане Германии и Австрии: именно они проявляли наибольшую активность на рынке недвижимости страны. Что же это за преимущества?

Основные плюсы Хорватии известны всем, кто хотя бы раз отдыхал на одном из курортов страны. Это мягкий климат и живописное побережье, где можно найти большие отели крупных гостиничных сетей, а также разнообразные апартаменты и виллы, чистые пляжи, нетронутые цивилизацией уголки природы (большая редкость для Европы!), близкая нам, россиянам, культура, радушие и гостеприимство местных жителей. Все это, безусловно, самым положительным образом влияет на туристическую привлекательность страны: по данным Министерства по туризму, итоги 2015 г. превзошли все ожидания — Хорватия стала одной из самых популярных туристических дестинаций Средиземноморья, приняв в общей сложности более 14 млн гостей из разных стран (+8,3 % по сравнению с 2014 г., что является одним из самых высоких показателей роста среди европейских курортных направлений). Самыми популярными курортами у путешественников были те, что расположены на полуострове Истрия (в частности, Пула, Ровинь, Опатия, Пореч и т. д.): этим местам отдал предпочтение каждый четвертый турист. Немного уступают Истрии в популярности курорты Далмации (Сплит, Подгора, Макарска Ривьера) и Дубровник. Главным же сюрпризом прошедшего года стал рост интереса туристов к столице страны Загребу, который принял на 13 % гостей больше, чем в 2014 г. Несмотря на то что главный город Хорватии расположен не на побережье (а страна традиционно считается направлением в первую очередь пляжного отдыха), количество туристов в Загребе постоянно растет с момента вступления страны в Евросоюз в июле 2013 г. Впрочем, далеко не все прибывающие в Загреб туристы ограничивают свое путешествие в Хорватию знакомством со столицей: в стране великолепные дороги и отличная автобусная маршрутная сеть, благодаря чему из Загреба можно без труда совершить отличный вояж по стране с финишем на побережье.

Что касается инвестиционной привлекательности вложений в хорватскую недвижимость, то и тут на помощь нам спешит статистика. Согласно данным авторитетного консалтингового бюро Knight Frank, за год (с третьего квартала 2014 г. по третий квартал 2015 г.) стоимость недвижимости в стране выросла в среднем на 3,01 %. Показатель, конечно, не самый высокий, однако по сравнению с некоторыми другими странами ЕС, где был зафиксирован отрицательный рост, ситуация в Хорватии выглядит вполне обнадеживающе. Доходность приобретенной недвижимости, согласно исследованиям Global Property Guide, составляет в среднем 4-6 %, что также выгодно отличает эту страну от некоторых соседей по региону. Данный показатель во многом является следствием невысокой стоимости жизни в Хорватии: индекс потребительских цен в стране один из самых низких в Европе. Справедливости ради надо отметить, что и зарплаты в Хорватии невысокие, однако владение недвижимостью никоим образом не налагает на вас обязательства переезжать и ассимилироваться в стране со всеми вытекающими последствиями. Так или иначе, но иностранные инвесторы любят и уважают Хорватию. По статистике, жилой недвижимостью только на курортах здесь владеет более 70 000 нерезидентов. Не последнюю роль в привлечении покупателей (а в 2014 г. в стране был зафиксирован очередной всплеск — число сделок купли-продажи выросло более чем на 20 %) играет невысокая стоимость недвижимости, на которую сильно повлиял кризис 2008 г.: в некоторых областях страны падение составило 30-35 %. Правда, в наиболее популярных у иностранных инвесторов и туристов районах падение цен было не столь значительным, и такие курорты, как, например, Сплит и Дубровник, могут похвастаться самыми высокими ценами на недвижимость в стране — в среднем 2000 и 3000 евро за 1 кв.м соответственно. Но это скорее исключение, чем правило: в целом хорватская недвижимость весьма и весьма доступна. Мониторинг предложений показывает, что небольшие апартаменты (40-50 кв.м) на вторичном рынке в Истрии обойдутся в 45 000-55 000 евро, а дом (не новый, в шаговой доступности от моря) в том же регионе стоит от 150 000 евро.

Схема покупки недвижимости в Хорватии в общем и целом во многом схожа с аналогичными процедурами в других странах Европы, разница лишь в терминах. Кроме того, как уже было сказано выше, с недавних пор между Россией и Хорватией действует договор о реципроцитете, или о взаимности: то есть россияне и хорваты имеют право приобретать недвижимость в обеих странах на физическое лицо. Впрочем, устоявшаяся практика покупки жилья на регистрируемую в Хорватии фирму также продолжает действовать (например, в случае если владельцем интересующего вас объекта является хорватское юридическое лицо). Собственно процедура оформления сделки состоит из выбора объекта, заключения предварительного договора, оплаты аванса, заключения основного договора, оплаты остатка суммы и регистрации недвижимости в госучреждениях. Но обо всем по порядку. Определяться с объектом, в который вы вложите свои деньги, лучше всего с помощью профессионалов: база выставленной на продажу недвижимости в Хорватии довольно обширная, и неспециалисту разобраться, какой объект стоит инвестирования, достаточно сложно. В Хорватии и России работают десятки агентств с хорошей репутацией, которые не только возьмут на себя подбор подходящей именно вам недвижимости, но и обеспечат четкое прохождение остальных этапов процедуры приобретения. После того как нужный объект выбран, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор. Для вашего спокойствия его можно зарегистрировать нотариально, но на практике это совершенно необязательно. Параллельно юристы начинают проверку объекта: в первую очередь их интересует юридическая чистота приобретаемой недвижимости — нет ли на объекте дополнительных обременений, долгов и т. п. Следующий шаг — внесение аванса, а точнее предоплаты, размер которой определяется индивидуально по договоренности между сторонами сделки и, как правило, составляет 10 % (в редких случаях — 15 %) от стоимости объекта. Депозит этот не возвращается, если сделка отменится по вине покупателя, и вернется в двойном размере, если сделку прервет продавец. Также на данном этапе в случае необходимости регистрируется юридическое лицо (никаких дополнительных документов, кроме паспорта, от покупателя не требуется).

Через несколько недель после внесения аванса в присутствии нотариуса и обеих сторон, участвующих в сделке, подписывается официальный договор купли-продажи и сразу же производится окончательный расчет. Продавец передает покупателю табулярное заявление — документ, свидетельствующий об отказе от прав собственности и передаче права регистрации объекта на нового владельца. Остается внести изменения о новом собственнике в земельный кадастр муниципального суда (процесс может длиться от 3 недель до 1 года, стоимость — от 0,01 до 0,05 % от стоимости объекта), получить так называемый Лист владельца, не забыть зарегистрировать договор купли-продажи в налоговых органах (сделать это надо не позднее 30 дней после подписания контракта) и, если объектом сделки выступала вторичная недвижимость, оплатить налог в размере 5 % от ее стоимости, а если речь идет о новостройке, то налог будет удержан лишь с 30 % стоимости жилья (плюс 22 % НДС). Кроме вышеуказанного налога, покупателя ожидают и другие расходы: комиссия агентства недвижимости (2-6 %, обычно продавец и покупатель делят пополам), услуги юриста (1–1,5 %, если юрист приглашается со стороны и не является сотрудником агентства недвижимости), работа нотариуса и переводчика (50-100 евро), а в случае регистрации фирмы придется заплатить еще примерно 4000 евро (1000 евро — за регистрацию компании, 2800 евро — минимальный уставной капитал). Кроме того, следует помнить о том, что в Хорватии действует так называемый налог на прирост капитала. При продаже жилья, находившегося в собственности менее 3 лет, физическое лицо обязано выплатить в госказну 35 % разницы между ценой покупки и ценой продажи, если же недвижимость оформлена на юрлицо, то налог составит 20 %. Тем, кто мечтает о доме в Хорватии, но имеет определенные ограничения в финансах, полезно знать о том, что хорватское представительство Сбербанка выдает гражданам РФ ипотечные кредиты на покупку недвижимости в Хорватии. Минимальная сумма кредита — 10000 евро, процентная ставка — 8 % годовых.