Ласкаво просымо в Украину.

Опубликовано в журнале International Residence #20 (2013 г.)

Украина одна из немногих стран Европы, которая не впала в рецессию, и где экономика продолжает развиваться. В прошлом году валовой внутренний продукт (ВВП) вырос на 0,2 %, в этом году, согласно прогнозам Международного валютного фонда, рост достигнет 2,5 %. Украина имеет чрезвычайно выгодное географическое расположение — в центре Европы и с выходом к Черному морю, что делает ее очень привлекательной для предпринимателей и инвесторов. По этой причине постоянно увеличивается спрос на недвижимость, что подталкивает цены вверх, хотя в целом они все еще ниже докризисных пиковых значений примерно на 40-50 %. Это значит, что сейчас есть великолепная возможность купить со значительным дисконтом украинскую недвижимость самого разного типа и разной стоимости: от «генеральских» апартаментов в помпезновеличавых «сталинских» домах до малогабаритных квартирок в простеньких «панелях». Особенно, конечно, интересна Украина россиянам, поскольку нас связывают глубинные корни. Ведь Киев, согласно летописи Нестора, — «матерь город русских». Навсегда вошли в историю города русской воинской славы: Одесса, Севастополь, Измаил… Бесконечно дорог каждому русскому человеку Крым, вдохновлявший на творчество наших знаменитых писателей, поэтов и художников.

ДОЛГОЖДАННАЯ СТАБИЛИЗАЦИЯ

Украинский рынок недвижимости бурно развивался в докризисный период. С 2002 по 2007 гг. цены подскочили почти на 600 %! Если брать столицу страны Киев, где самая дорогая недвижимость, то жилье дорожало там ежегодно примерно на 40-60 %. В 2008 г., до прихода кризиса, стоимость столичного жилья достигала заоблачных высот. Однако кризис, начавшийся в США в августе 2007 г., дошел к концу 2008 г. и до Украины, резко подкосив и экономику, и рынок недвижимости. После нескольких тяжелых лет ситуация начала постепенно выправляться. В больших городах и на курортах в прошлом году отмечалось движение цен вверх. Так, в Киеве, согласно данным компании S&V Development, с марта прошлого года по март текущего жилье подорожало на 5-7 % в зависимости от сегмента. В среднем 1 «квадрат» киевского жилья стоит сейчас около 2000 долларов, элитного — приблизительно 4000 долларов. В Одессе, по данным Ассоциации риэлторов Украины, 1 кв. м стоит в среднем 1200 долларов, во Львове — 1150 долларов, в Днепропетровске — 850 долларов, в Харькове — 800 долларов. Увеличилась и стоимость аренды. В Киеве только в первом квартале 2013 г. аренда жилья подорожала на 5 %. За месячную аренду самых дешевых столичных квартир надо выложить сегодня 400-700 долларов, самых дорогих — несколько тысяч долларов. Стоит заметить, что в столице состоятельные иностранцы, включая и россиян, предпочитают приобретать и снимать жилье в старинных отреставрированных (с евроремонтом) домах в центральных исторических районах. Годовая рента в престижных районах больших городов и на курортах достигает 8-10 %.

В целом сегодняшний рынок жилья все еще остается довольно неустойчивым. И дело здесь не только в самой Украине, но и в резком снижении деловой активности в ряде стран Западной Европы, на которую нацелены многие украинские предприятия. А неуверенность в экономике неизбежно сказывается и на рынке недвижимости. Тем не менее, жизнь продолжается, и сделки совершаются, причем их объем растет. Аналитики утверждают, что во второй половине 2013 г. украинский рынок недвижимости еще сильнее активизируется, и цены будут тянуться вверх более уверенно.

ЕСТЬ ВСЕ

В Киеве, одном из самых красивых городов на земле, очень богатый выбор жилья — на любой вкус. Роскошные апартаменты, 100-500 кв.м, выставляются по цене 350 000-5 млн долларов, в зависимости от района, состояния дома и двора, планировки квартиры, вида из окон, отделки и начинки. Квартиры поменьше, 40-90 кв.м, стоят дешевле — 135 000-250 000 долларов. Но и относительно небольшие квартиры могут стоить очень дорого, например, в центре города двухкомнатная квартира, 80 кв.м, продается за 435 000 долларов — все зависит от конкретных условий. На шестом этаже современного 12-этажного жилого дома квартира, 200 кв.м, выставляется по цене 2 млн долларов. В доме есть спортзал и спа-центр, сауна, бассейн, парковка и круглосуточная охрана. Для тех, кто не любит шума больших городов, в 15-20 км от Киева предлагаются великолепные виллы и усадьбы. Новая двухэтажная вилла в классическом стиле, 2000 кв.м, с бассейном и участком, 60 акров, стоит 5 млн долларов.
Особый интерес у инвесторов всех стран вызывают приморские города и Крым. В жемчужине у моря Одессе квартиру, 50-90 кв.м, можно купить за 85 000-105 000 долларов. В Ялте квартиры, 60-90 кв.м, выставляются по цене 65 000-400 000 долларов, в зависимости от состояния дома, близости к морю, планировки и отделки. В Симферополе квартира, 60 кв.м, продается за 50 000 долларов. В бесподобном по красоте Гурзуфе, где в разное время были проездом, жили или отдыхали Пушкин, Грибоедов, Бунин, Куприн, Чехов, Шаляпин, императоры Александр II и Николай II, новый трехэтажный особняк, 450 кв.м, с участком, 1200 кв.м, можно приобрести за 400 000 долларов.

Есть что выбрать на Украине и любителям сельской идиллии, рыбакам, поклонникам активного отдыха, а также предпринимателям. К примеру, в Карпатах можно купить незатейливый деревенский дом, 50 кв.м, с садом и огородом, 2500 кв.м, всего за 17 000 долларов. Просторный семейный дом, 200 кв.м, с огромным садом, 12 500 кв.м, можно приобрести за 150 000 долларов. Там же, в горах, выставлены на продажу участки под застройку, 1600-25 000 кв.м. На них можно возвести или свой собственный дом, или гостиницу для любителей горнолыжного спорта и вообще для тех, кто любит горы. В глубинке, в центральных районах страны, новые особняки, 160-400 кв.м, с участками, 1000-2000 кв.м, выставляются по цене 300 000 -1 млн долларов. Цена зависит от расстояния до ближайшего крупного города, близости к какому-нибудь курорту, а также от расстояния до речки / пруда / леса.
Совсем недорого можно приобрести обычный дачный домик вблизи крупных украинских городов. При этом на дачах обычно есть электричество и на участке подведена вода. И хотя дачные «удобства», как правило, «на улице», жить в таких домах можно круглый год, поскольку местные зимы — далеко не сибирские. В то же время дачные поселки имеют неплохое сообщение с ближайшим городом. Некоторые иностранцы покупают дачи лишь как предлог для того, чтобы возвести на их месте приличный особняк, благо цены на стройматериалы и труд на Украине несравнимо ниже, чем в Западной Европе.

НОВЫЕ ПРАВИЛА

Интерес иностранцев к Украине повысился в 2002 г., когда был принят закон, позволяющий нерезидентам приобретать землю несельскохозяйственного назначения. В настоящее время нерезиденты могут свободно покупать и продавать любую недвижимость вместе с землей, а также вправе извлекать из своей собственности коммерческую выгоду и сдавать ее в аренду, платя при этом причитающиеся налоги.
Прежде чем приступать к оформлению сделки, покупатель должен получить идентификационный номер в местных отделениях налоговой службы (за это надо заплатить около 15-20 долларов). Семейным гражданам необходимо иметь при себе свидетельство о регистрации брака, письменное заявление второй половины о том, что она / он не возражает против покупки, а также копию паспорта супруги / супруга. Кроме того, согласно относительно недавно принятому постановлению, иностранцы обязаны открыть в местном банке счет, куда должны переводиться деньги из-за границы (стоимость услуги приблизительно 80 долларов). Это сделано для того, чтобы все расчеты проводились в гривнах.

При покупке недвижимости обычно около 2 дней уходит на осмотр покупателем выбранной недвижимости, изучение окружающей среды и выяснение деталей сделки. Если покупателю понравилась недвижимость, то он заключает с продавцом в нотариальной конторе предварительное соглашение и перечисляет на счет продавца / посредника залог — 5-10 % от цены недвижимости, но не менее 3000 долларов. Непосредственное оформление предварительного соглашения стоит около 300 долларов. Данное соглашение оговаривает условия сделки, включая сроки перечисления денег и время освобождения жилья продавцом.
Покупателям надо обратить внимание на тот факт, что с 1 января 2013 г. принципиально изменилась процедура покупки. Оформить покупку теперь можно у нотариуса, без обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ), как это было ранее. Нотариус проводит предпродажную проверку объекта недвижимости и вносит изменения в единый реестр недвижимого имущества после продажи данного объекта. В этот единый реестр отныне будет переноситься вся информация из действующих на данный момент нескольких реестров. И вся информация о владельце, наложенном аресте, ипотеке и правах собственности будет находиться в этом едином реестре. Регистрация прав собственности на недвижимость осуществляется, как указано в законе, в течение 14 рабочих дней в Укргосреестре (Государственная регистрационная служба Украины). С 2014 г. намечается сократить срок оформления документов до 5 рабочих дней. Что касается процедуры регистрации земельных участков, то она в принципе не изменилась — только регистрировать права собственности теперь будет не Госагентство по земельным ресурсам, а Укргосреестр.

Расходы при оформлении сделки следующие. Покупатель оплачивает услуги нотариуса — 15-250 долларов, госпошлину — 1 % от стоимости сделки, регистрационный сбор — 0,01-0,05 % и делает взнос в Государственный пенсионный фонд Украины — 1 %. Нередко по договоренности покупатель и продавец делят пополам некоторые расходы, например, оплату госпошлины и пенсионный взнос. Услуги агентства недвижимости в соответствии с ранее подписанным договором оплачивает продавец. Комиссионные посреднику колеблются в пределах от 3 % до 5 %. Часто агентства включают в договор страхование сделки — 1 % от общей цены. Покупатель также может заключить договор с любым агентством недвижимости на тех же условиях. Продавец, кроме того, платит налог на сделку / капитал — 1 %, если размер продаваемой недвижимости превышает 100 кв.м. Если размер жилья — 100 кв.м и меньше, то этот налог не взимается. Но если продаваемая недвижимость была приобретена менее года назад, то независимо от ее размеров платится налог — 5 % плюс 20 % НДС (с 1 января 2014 г. НДС будет понижен до 17 %). Если продается только земля, то НДС не взимается.
Не может не радовать тот факт, что между Россией и Украиной действует безвизовый режим. Россияне могут въезжать на территорию Украины неограниченное число раз со сроком непрерывного пребывания до 90 дней. А купив украинскую недвижимость, граждане России могут жить в стране сколь угодно долго, лишь продлевая регистрацию.

Консультант:
www.zolotoybereg.com