Сиам, откройся!

Опубликовано в журнале International Residence #15 (2011 г.)

Таиланд (старое название Сиам) — самая посещаемая и любимая туристами страна Юго-Восточной Азии. Особенно любят «погреть косточки» в тайских тропиках жители северных стран, уставшие от холодов, слякоти и пасмурной погоды. Таиланд в своем роде уникален. У него очень удачное географическое положение, есть выход к Тихому и Индийскому океанам. Отдыхающих Таиланд покоряет своими великолепными пляжами и чудесной природой, предпринимателей — развитой инфраструктурой, отличными дорогами и хорошим воздушным сообщением с другими странами, желающих поправить свое здоровье — качественными медицинскими учреждениями, где трудится квалифицированный персонал. В Таиланде можно одновременно и работать, и отдыхать, и лечиться. И при этом цены на услуги и проживание гораздо ниже западноевропейских. Еще одна привлекательная особенность Таиланда — наличие недвижимости самого широкого диапазона, рассчитанной практически на любую толщину кошелька. Для любителей жить с размахом здесь есть роскошные виллы, а для тех, кто предпочитает спартанские условия, — недорогие сельские домики. Но в обоих случаях очарование тропических лесов и теплого моря — одинаковое.

ЖИЛЬЕ СО СКИДКОЙ

Если в большинстве стран мира стагнация на рынке недвижимости напрямую связана с глобальным кризисом, то в Таиланде ситуация иная. Падение цен на тайское жилье началось еще до кризиса, в 2006 г., что связано с внутренними политическими неурядицами. Естественно, финансовый ураган, прокатившийся по всему миру, задел и Таиланд, усугубив проблемы. В 2009 году экономика страны впала в рецессию. И падение цен продолжилось. В 2010 году рынок оставался довольно вялым.

Светлый период на тайском рынке недвижимости и в строительной индустрии отмечался лишь в начале и середине 90-х гг. прошлого столетия. В 1996 г. Бангкок переживал настоящий строительный бум. В течение года было возведено около 127 000 единиц жилья. С тех пор достичь таких показателей не удавалось. Кризис 1997 г. буквально сломал страны Юго-Восточной Азии, включая и Таиланд. Только на рубеже нового тысячелетия на рынке недвижимости забрезжил рассвет и цены стали подниматься. Так продолжалось вплоть до 2006 г. Потом инвесторы, напуганные политической нестабильностью, стали избегать Таиланда. В 2009 г. спрос на тайскую недвижимость со стороны иностранцев резко сократился. Соответственно и цены стали падать. Так, уже в 2010 году по сравнению с 2008 годом они понизились в среднем на 10 %, а по сравнению с пиковыми значениями 1992 г. цены упали в среднем на 35 %.

Для преодоления рецессии власти страны приняли в 2008-2009 гг. ряд мер, среди них — снижение налогового бремени в сфере недвижимости. Так, не облагается налогом новая недвижимость стоимостью менее 9000 долларов. Налог на передачу титула снижен с 2 % до 0,01 %, а налог на отдельные виды предпринимательства (этот налог заменяет в Таиланде налог на добавленную стоимость) — с 3,3 % до 0,1 %. Не облагаются налогом деньги (из дохода / зарплаты), идущие на погашение процентной ставки по ипотечному кредиту. Принятые меры позволили стабилизировать общую экономическую ситуацию: если в 2009 году экономика потеряла 3 %, то в 2010 году была прибавка ВВП — плюс 5%.

У зарубежных бизнесменов и служащих иностранных компаний максимальным спросом пользуется недвижимость в Бангкоке и его окрестностях. Иностранцы, желающие приобрести второе жилье для семейного отдыха, отдают предпочтение южным районам страны, прибрежным курортным зонам и некоторым островам, которые быстро превращаются в элитные международные курорты. Одновременно на фешенебельных курортах быстро развивается очень модная в западных странах индустрия яхтенного спорта. По этой причине и недвижимость в таких районах стоит дороже, чем в остальных частях страны. В то же время самая дорогая тайская недвижимость в целом по цене все еще уступает недвижимости стран Карибского бассейна, не говоря уже о средиземноморских государствах.

Сегодня 1 кв. м жилья стоит в Бангкоке в среднем 2425 долларов, по стране — в среднем 2495 долларов. Столичная квартира площадью 80 кв. м продается за 205 600 долларов, 120 кв. м — за 299 400. Просторные столичные апартаменты площадью 220 кв. м (2 жилые комнаты, 2 ванные комнаты, гостиная, комната для прислуги, большая лоджия), полностью меблированные, стоят 995 000 долларов. В 2010 году средняя годовая рента в Бангкоке зафиксирована примерно на уровне 7%.

На острове Ко Чанг двухэтажная фешенебельная вилла с современным дизайном, 700 кв. м жилой площади (полностью меблированная, с вентиляцией, кухня полностью оборудована, включая холодильники, посудомоечную и стиральную машины. В комнатах — аудио- и видеотехника, крыша спроектирована как терраса, большой бассейн, сауна, гидромассажная ванна «джакузи», круглосуточно охраняемый поселок с трехметровым забором, в поселке и вокруг него установлено освещение, есть удобный выход на пляж, где могут отдыхать только жители поселка), выставляется за 10,2 млн долларов. А на острове Ко Самуи великолепная современная вилла с бассейном и террасами, 234 кв. м жилой площади, стоит «всего лишь» 689 000 долларов.

Двухкомнатная квартира с лоджиями на острове Пхукет площадью 160 кв. м (2 ванные комнаты, полностью оборудованная кухня с 2 холодильниками, стиральной машиной и проч., в комнатах — аудио- и видеотехника, потолочные вентиляторы, спутниковая связь, скоростной Интернет, круглосуточно охраняемый дом с общим бассейном, садом и подземным гаражом) ждет нового хозяина, готового выложить 387 750 долларов.

Самые дешевые и хорошие однодвухкомнатные квартиры можно купить за 60 000-120 000 долларов в домах, расположенных в некотором отдалении от моря. Приблизительно столько же стоят и добротные семейные дома в «глубинке».

Население Таиланда — 66 млн человек. Столица — Бангкок, 9,1 млн жителей. В 2010 году Бангкок занял первое место в списке самых дорогих городов Юго-Восточной Азии. Официальный язык — тайский. Очень распространен английский язык, который считается языком местной элиты. Валюта — бат. 1 бат = 0,03 доллара.

ПРАВОВЫЕ ЛАБИРИНТЫ

При покупке недвижимости в Таиланде самое последнее, что надо делать, — экономить на юристе. Дело в том, что тайский рынок недвижимости живет своей удивительной жизнью. Строгие правила регистрации недвижимости и получения титула отсутствуют. Самих титулов — несколько видов. Нет также четких нормативов по изъятию недвижимости кредиторами в случае неплатежеспособности заемщика. В результате банки отказываются выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Банки, в том числе и авторитетные западные, выдают ипотечные ссуды только гражданам других государств, имеющим право на работу и проживание в Таиланде, а также официально зарегистрировавшим супружеские узы с местными жителями.

Гражданам других государств запрещено покупать в Таиланде землю, но можно приобретать семейные дома и квартиры. При этом в многоквартирных домах, оформленных как кондоминиумы (совместное владение домом собственниками квартир), доля квартир, купленных нерезидентами, не должна превышать 49 %. А если, допустим, выбранная вами квартира превысит указанную долю, то в покупке вам откажут (эта норма не действует, если покупать квартиру через зарегистрированную в Таиланде компанию). В многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, продажа квартир запрещена, допускается только аренда.

В начале 2010 года вступили в силу поправки в закон, согласно которым иностранец, с разрешения Министерства внутренних дел Таиланда, может приобретать до 1600 кв. м земли для постройки дома или под уже ранее построенным домом. При этом нерезидент, с согласия Инвестиционного совета Таиланда, должен вложить в экономику Таиланда как минимум 1 млн долларов (помимо покупки недвижимости). Есть также другой вариант, который позволяет взять землю в аренду на 30 лет с последующей пролонгацией на такой же срок. Для этого удобнее всего зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Это обойдется приблизительно в 1500 долларов, плюс к этому ежемесячно надо будет платить в казну около 70 долларов. При регистрации компании должно быть минимум семь акционеров. Из них иностранцы должны иметь 49 % акций, тайцы — 51 %. Чтобы законно обойти эту норму, нерезидентам надо в уставных документах предусмотреть выпуск привилегированных акций. Тогда 49 % «иностранных» акций будут перевешивать 51 % «местных». Это даст возможность контролировать и фирму, и купленную жилую недвижимость с землей.

Регистрация фирмы может помочь и в других ситуациях. Допустим, нерезидент приобрел особняк и выкупил у владельца право на аренду земли, на которой этот особняк стоит. Но через некоторое время может оказаться, что требуется пролонгация аренды земли. В ней новому собственнику могут отказать по разным причинам. Понятно, что это сильно затруднит пользование жильем. Но если тот же самый дом покупать через компанию, то подобных проблем не возникнет.

На первичном рынке надо быть внимательным с девелоперами, часть которых не прочь ободрать иностранца-инвестора как липку, оставив и без квартиры, и без денег. В 2008 г. был принят закон, защищающий покупателей от мошенничества со стороны застройщиков. В частности, деньги, которые добросовестный покупатель перечисляет за новое жилье, должны теперь поступать не на счета строительной организации (владельца стройки), а на счет третьей фирмы. Эта фирма, в свою очередь, перечисляет данную сумму застройщику только после того, как тот выполнит все свои обязательства по отношению к покупателю, сторонним организациям и государству, т. е. полностью завершит строительство, рассчитается со своими кредиторами и зарегистрирует новостройку в органах местной власти. К сожалению, данная норма пока остается на бумаге.

ОПЛАТА УСЛУГ

Когда покупатель находит желаемую недвижимость, он оставляет продавцу залог — 10 % от стоимости дома / квартиры. Залог остается у продавца, если сделка сорвется по вине покупателя. А если она сорвется по вине продавца, то последний обязан вернуть покупателю залог плюс еще столько же. Иногда еще до перечисления залога при первой же встрече продавец требует так называемый взнос резервирования — около 1250 долларов. За эти деньги продавец обязуется сохранять недвижимость за данным покупателем и не искать других клиентов.

После того как стороны улаживают все нюансы, они заключают сделку купли-продажи. Обычно это происходит в офисе юридической фирмы. Оформление сделки укладывается в 2-3 месяца. Имя нового собственника регистрирует Земельный департамент. Покупателю надо быть готовым к тому, что расходы на услуги у разных фирм и в разных районах страны могут колебаться. Что касается выплат в бюджет, то они обычно рассчитываются по максимуму. Ориентировочно расходы при покупке следующие. Услуги помощника и одновременно переводчика — приблиз. 258 долларов (платит покупатель), правовая поддержка — 600-900 долларов (покупатель), проверка титула — приблиз. 388 долларов (покупатель), комиссионные агенту — 3-5 % от стоимости недвижимости (продавец), налог с оборота — 1 % (продавец), госпошлина — 0,5 % (продавец), налог на отдельные виды предпринимательства — 0,1 % (продавец), налог на передачу титула — 0,01 % (продавец). При продаже недвижимости продавец платит налог на сделку / капитал в размере 20 % от стоимости недвижимости. Самый большой размер этого налога платится в течение года со дня покупки недвижимости, самый маленький (половина налога, т. е. 10 %) — после восьми и более лет со дня покупки.

Иностранцы обязаны платить налог на развитие территории, на которой стоит их собственность. Размер платежа устанавливается местными властями. При покупке недвижимости сразу же надо поинтересоваться, сколько займет ее содержание, т. е. текущая эксплуатация. Она должна быть вам по карману. Еще один важный момент. При перечислении денег из российского банка в тайский необходимо в платежных документах указать, что деньги предназначаются для приобретения жилой недвижимости.

Россияне могут находиться в Таиланде без визы до 30 дней. Для более длительного пребывания требуется оформление визы в посольстве Таиланда в Москве. В общей сложности по визе можно проживать полгода с возможностью дальнейшей пролонгации. Затем можно получить вид на жительство. Для предпринимателей, инвесторов и разного рода специалистов это несложно, как и для лиц пенсионного возраста, имеющих минимальный ежемесячный доход / пенсию 1150 долларов.