Справочник покупателя: Греция.
Эллада дарит шанс

Опубликовано в журнале International Residence #19 (2013 г.)

Греция — колыбель европейской цивилизации. И кажется, античные боги все еще живут в развалинах ее древних величественных храмов, а в речных заводях притаились обворожительные нимфы. Мифы и реальность здесь так тесно переплелись, что отделить одно от другого порой бывает непросто. Греция — это даже вовсе и не страна, а песня, удивительное сочетание солнечных лучей и морского прибоя. Мягкий, благодатный климат Греции подходит людям всех возрастов и любого склада. Чудесные виды, сказочная природа, великолепное, ласковое море — все это делает Грецию одной из самых привлекательных стран на земле. И сегодня, когда цены на греческое жилье значительно понизились, у россиян появилась уникальная возможность купить себе недвижимость в изумительной Элладе, чтобы приобщиться к древней цивилизации, почувствовать себя человеком в полном смысле этого слова и, конечно, в полной мере насладиться жизнью, как это умели делать древние греки.

В Греции, как известно, есть все! Поэтому и выбирать жилье надо с учетом своих собственных пристрастий, семейных потребностей и желаний. Кому-то важно, помимо собственно отдыха, устроить детей в международную школу или в престижный университет, кому-то надо поправить здоровье, а кому-то необходимо расширить бизнес. Во всех этих аспектах Греция — идеал. Для любителей зимних видов спорта в Греции есть отличные лыжные курорты, для поклонников морских прогулок — многочисленные марины, для игроков в гольф — современные гольф-клубы. И повсюду — множество ухоженных пляжей, зон отдыха, парков развлечений и дискотек. Есть в Греции и заснеженные горы, и равнины с полноводными реками, и пышные леса… И при этом чуть ли не на каждом шагу встречаются памятные исторические места, древние достопримечательности, шедевры искусства и памятники архитектуры. Словом, Греция очарует абсолютно всех, и каждый найдет здесь занятие по душе.

Территориально Греция состоит из 13 административных регионов / областей, а те, в свою очередь, делятся на муниципалитеты, которых насчитывается 325. Это стоит иметь в виду, поскольку в каждом регионе и муниципалитете могут быть какие-то нюансы, касающиеся налогообложения и правил приобретения недвижимости иностранцами. В целом для зарубежных инвесторов никаких ограничений на покупку недвижимости нет, но действуют ограничения на покупку / строительство в приграничных районах, вблизи стратегических объектов, а также около природных заповедников.

Население страны — 11 млн человек. Столица — Афины, 3 млн жителей. Второй по величине город — Салоники, приблизительно 800 000 жителей. Самая высокая гора — Олимп, около 3000 м. Среднегодовая температура по стране колеблется в пределах от +10°С до +20°С. Лето везде жаркое и сухое — благодаря постоянно дующим с моря ветрам жара переносится легко. Зима короткая. В декабре-январе бывает, что на несколько дней портится погода, начинают лить дожди, и дуют пронзительные ветры. Но вскоре опять появляется солнце. А в феврале уже начинается весна. Холоднее всего в северных частях страны, где зимой выпадает снег. Теплее всего на южных островах в Эгейском море, где зима длится всего 3-4 недели.

За годы кризиса греческая недвижимость, по данным Банка Греции, подешевела в среднем на 15-25 %. Но можно найти недвижимость со скидкой до 50 %. И это, безусловно, делает Грецию еще более привлекательной для инвесторов, в том числе и российских. Цены на недвижимость колеблются в пределах от 20 000-70 000 евро до нескольких миллионов, в зависимости от географического расположения, близости к морю, маринам и гольф-клубам. Конечно, решающим ценовым фактором является также и качество жилья. Во всех домах и апартаментах в Греции по традиции предлагаются камины, встроенные шкафы, кухня и современная отопительная система (очень часто вода подогревается солнечными батареями).

Сердце страны — Аттика, первый регион. Здесь же расположена столица Афины. В Афинах отдельные семейные дома стоят сейчас 3500-4600 евро за 1 кв.м. В окрестностях Афин квартиры, 70-110 кв.м, стоят 85 000-250 000 евро в зависимости от конкретных условий. В Аттике у моря новую виллу, 215 кв.м, с бассейном, можно приобрести за 1,5 млн евро. На вторичном рынке такую виллу можно найти и за 350 000-400 000 евро. Надо подчеркнуть, что в Греции вычисление квадратуры не включает никакие общие части, балконы / веранды / террасы. Квадратура — это только реальная жилая площадь.

К югу от Аттики, на полуострове Пелопоннес, среди наиболее популярных у иностранцев курортов стоит отметить город Каламата и его окрестности (южная часть полуострова). Здесь есть и современная марина, и отличные пляжи с Голубым флагом, т. е. экологически безукоризненно чистые. Отсюда удобно совершать морские турпоездки на все греческие острова в Ионическом и Эгейском морях. А можно никуда больше не ездить, только колесить по Пелопоннесу и наслаждаться местными достопримечательностями — одна Спарта чего стоит! Кстати, древний город Каламата прославился уже и в новую эпоху тем, что именно здесь в 1821 г. была формально объявлена независимость Греции, и отсюда началась борьба против оттоманского владычества. В Каламате и прилегающих поселках квартиры, 75-140 кв.м,стоят 140 000-350 000 евро в зависимости от расстояния до марины и пляжа, а также в зависимости от планировки как дома, так и квартиры. Отличная новая вилла в современном стиле, 300 кв.м, с огромным бассейном и участком, 5300 кв.м, продается за 1,4 млн евро.

Нельзя не сказать и о полюбившемся россиянам полуострове Халкидики. Сюда можно быстро и удобно добраться из Москвы, здесь не так жарко, как в южной части страны, и к тому же здешняя растительность напоминает российскую в районе Большого Сочи. На Халкидиках почти в каждом поселке можно найти современную марину и замечательные ресторанчики. Самое популярное местечко здесь — Кассандра (по имени древнегреческой пророчицы), расположенное очень близко к аэропорту, самой большой больнице в Греции, к международным школам, университетам и большим торговым центрам. Кассандра известна своими минеральными водами, цветущими садами, изумрудным морем и, конечно, замечательными каменными домами. Другое популярное место на Халкидиках — курорт Порто-Каррас (вблизи города Неос-Мармарас). Тут есть и марина, и гольф-клуб, и отличные пляжи. Нельзя не упомянуть и о такой важной достопримечательности Халкидик, как Святая гора Афон.

На Халкидиках великолепную виллу площадью 600 кв.м, с бассейном, 80 м, и участком, 12600 кв.м, можно приобрести за 3,2 млн евро. Виллы с бассейнами поменьше стоят около 650 000 евро. Такие же виллы на первой линии моря, в оливковой роще, с роскошными садами, с общим бассейном предлагаются за 280000 евро. Рядом с морем двухкомнатная квартира, 65 кв.м (без общих частей и балконов), выставляется за 75 000 евро.

Отдельная и необъятная тема — греческие острова, которых насчитывается около 1500, из них большинство — необитаемые. Небольшие острова продаются с молотка. Ориентировочная стоимость — 1-100 млн евро. Но максимальным спросом у инвесторов пользуются не сами острова, а недвижимость на них. Кстати, аналитики единодушно советуют покупать недвижимость именно на островах или в глубинке. Дело в том, что в столице чувствуется кризис, и в тех же Афинах часто можно наблюдать демонстрации, шествия и митинги. А в глубинке и на островах устоявшийся столетиями уклад жизни практически не изменился: здесь все идет своим чередом, неспешно и размеренно. Цены на островах очень сильно отличаются. Во-первых, их территория ограничена естественными пределами, и на некоторых островах просто уже нет свободного места. Во-вторых, часть островов завоевала репутацию фешенебельных курортных зон, соответственно, и цены там на качественную недвижимость высокие. К примеру, на островке Санторини (южная часть Эгейского моря) стоимость небольших особняков, около 100-110 кв.м, достигает 800 000 евро, а стоимость таких же по площади небольших вилл, с бассейном и участком, переваливает за 1 млн евро. Конечно, на вторичном рынке или при желании у некоторых девелоперов можно поискать предложения в 2-2,5 раза дешевле.

Популярность греческих островов подтверждают и громкие сделки по покупке недвижимости голливудскими звездами. Только в 2012 г. на островах Миконос, Санторини и Парос приобрели роскошные виллы Роберт Де Ниро, Ричард Гир, Джулия Робертс, Харрисон Форд и Джон Бон Джови.

Большой выбор самой разной недвижимости предлагает остров Крит. В деревнях самые дешевые объекты стоят 14 000-25 000 евро. Но подчас это ветхие строения, без электричества и воды, с удобствами на улице. Стоимость более-менее приличных небольших деревенских домов площадью 70-90 кв.м, со всеми удобствами, начинается от 50 000-60 000 евро. Просторный особняк, 200 кв.м, с участком, 1000 кв.м, выставляется за 500 000 евро. Обладателем роскошной виллы, 400 кв.м, с бассейном и участком, 4000 кв.м, можно стать, выложив 1,3 млн евро.

Надо сказать и несколько слов об Адриатических и Ионийских островах: Корфу, Закинтос, Итака и других. Архитектура, атмосфера, история и природа этих островов напоминает больше Италию, чем Грецию. Это неслучайно — в течение веков они были частью Венецианской республики и Франции. Греки получили их обратно только в самом конце XIX в. Здесь жила знаменитая императрица Сиси, родился принц Филипп — супруг английской королевы. Красивые холмы, покрытые оливами, апельсиновыми деревьями и кипарисами, заканчиваются у золотых песчаных пляжей и голубого моря. А до Венеции и Бари только несколько часов на пароме… Здесь тоже можно приобрести недвижимость по ценам вышеупомянутых островов.

Поскольку из-за кризиса многие девелоперы оказались в затруднительном финансовом положении, то на первичном рынке лучше покупать недвижимость готовую, сданную в эксплуатацию и после проверки. При этом стоит поинтересоваться, нет ли у застройщика задолженностей перед банками, которые могли бы претендовать на данный объект. На вторичном рынке не следует гнаться за дешевизной и брать объекты, требующие серьезного ремонта — ремонт может оказаться неподъемным и истощит не только ваши сэкономленные финансы, но и потребует дополнительных расходов. Можно купить только участок и самостоятельно возводить здание по своему плану и дизайну. Но дешево строить не получится. Средняя стоимость всех строительных и отделочных работ, включая всю разрешительную документацию, обойдется примерно в 2000-5000 евро за 1 кв.м (имеется в виду качественное жилье со всеми удобствами). Так что гораздо выгоднее покупать жилье уже готовое.

Выбрав подходящую недвижимость, надо сразу же нанять адвоката / риэлтора / агента. Желательно, чтобы этот же человек одновременно был и переводчиком, если нет, то переводчик — необходим. Экономить на переводчике не стоит, поскольку покупатель должен быть в курсе всех процедур оформления, должен иметь возможность задать вопрос и получить на него вразумительный ответ. Выбранный вами посредник будет вести сделку от начала до конца. Сделка начинается с официального предложения продавцу. Если предложение принимается, юрист покупателя составляет предварительный договор, который подписывают обе стороны. Тут же покупатель должен внести депозит в пользу продавца, обычно 10 % от суммы сделки. Затем поверенный покупателя проверяет чистоту объекта, выявляя вероятные обременения. Одновременно проверяется реальное соответствие недвижимости паспорту, т. е. совпадение с реальностью всех указанных в документах параметров: площадь, планировка, тип и качество строительных материалов и т. п. Выясняется также, легальна ли сама постройка, и есть ли у продавца какие-то непогашенные долги перед банками, коммунальными службами и т. д.

Еще перед процедурой оформления сделки покупатель должен получить от местной налоговой службы персональный номер. А если он ввозит с собой наличные на покупку недвижимости, то необходимо получить письменное разрешение от Банка Греции. Если же покупатель собирается перечислять деньги переводом из России в Грецию, то предварительно в греческом банке того или иного города / острова можно открыть счет. Оформление сделки обычно длится 4-6 недель. Окончательный вариант сделки подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса. После того как покупатель выплатит все налоги и сборы, ему официально передается титул на жилье. Одновременно все сведения о сделке и новом владельце заносятся в реестр недвижимости местного органа власти. Стоит подчеркнуть, что покупатель-россиянин должен потребовать на руки копии всех договорных документов на русском языке — это позволит избежать в дальнейшем разочарований, недоразумений и элементарных просчетов.

Есть случаи, когда девелоперы перекладывают на покупателя налог на добавленную стоимость — 19-23 %. Это касается объектов, разрешительные документы на которые выданы после 2008 г. Так что во время переговоров обязательно спрашивайте об этом налоге. Стоимость оформления сделки — 7,5-12 % от полной суммы сделки в зависимости от конкретного региона и цены объекта. Сюда входят следующие налоги и сборы. Налог на передачу титула — 7-11 %. Регистрационный сбор / госпошлина — 0,5 %, платит покупатель. Оплата услуг нотариуса — 1,2 %, платит покупатель. Оплата услуг юриста — 1-2 %, платит покупатель. Комиссионные риэлтору — 1-2,5 % (такую сумму платят и продавец, и покупатель, каждый своему агенту). Чем дороже объект, тем меньше процент комиссионных. Некоторые риэлторы, работающие на российском рынке, вообще не берут комиссионные с покупателя. Налог на недвижимость колеблется в пределах от 0 % (для объектов стоимостью менее 200 000-650 000 евро — в зависимости от количества членов семьи) до 2 % (объекты стоимостью выше 5 млн евро). Кроме того, есть муниципальные налоги — 0,025-0,035 % от цены недвижимости (они приходят вместе со счетом на электричество). В среднем по стране налог на дорогую недвижимость составляет приблизительно 200-400 евро в год. Налог на ренту колеблется в диапазоне от 10 % до 45 %. Налог на сделку / капитал — 20 % (при продаже недвижимости в течение первых 5 лет после покупки). Затем постепенно этот налог сходит на нет. При продаже недвижимости спустя 25 и более лет после покупки этот налог не взимается.

Содержание квартир в Греции станет для вас замечательным сюрпризом. Обязательных расходов (maintenance) на содержание общих частей в большинстве объектов не существует, или они составляют не более 12-15 евро в месяц (если есть сад). Электричество одно из самых дешевых в Европе. Еда биологически чистая, свежая и в несколько раз дешевле не только по сравнению с Россией, но даже с другими странами на Балканах.

Для поездки в Грецию необходимо иметь на руках шенгенскую визу, заграничный паспорт, медицинскую страховку и валюту из расчета 40 евро на одного человека в день. По визе (в зависимости от типа) россиянин может пребывать в Греции 30-100 дней и более. Консульский сбор за получение визы — около 1500 рублей. Перелет эконом-классом по маршруту Москва — Салоники (туда и обратно) стоит 4000-17 000 рублей в зависимости от месяца и конкретного временного отрезка. По маршруту Москва — Крит (туда и обратно) авиабилеты эконом-класса стоят 14 000-22 000 рублей. Билеты бизнес-класса — приблизительно в 2-2,5 раза дороже. Если у вас есть риэлтор, то он сделает все это быстро, аккуратно и дешевле, чем если бы вы это делали сами.

Сегодня в Греции готовится к принятию новый закон, который предлагает иностранным гражданам временное место жительства при покупке недвижимости на территории страны. Это даст возможность всем россиянам и их семьям, ставшим собственниками недвижимости в Греции, получить вид на жительство со всеми правами граждан Шенгенской зоны.

Компания «REAL GREECE.RU»,
www.realgreece.ru.

Опубликовано: 01.03.2013