Покупка недвижимости в Египте
Гостеприимная земля фараонов

Опубликовано в журнале International Residence #23 (2015 г.)

Тысячи лет прошли, как проходит один день. А египетские пирамиды, дворцы и сфинксы по-прежнему манят своей вечной загадочностью. Ими восхищались Александр Македонский, Юлий Цезарь, Наполеон… Сегодня, благодаря открытию границ и развитию авиаперевозок, любоваться древними святынями и памятниками Египта имеют возможность бесчисленные поклонники старины со всего света. И туристический поток постоянно растет. Так, в третьем квартале 2014 г. Египет посетили 884 000 иностранных путешественников против 301 000 человек в 2013 г. Очень многие зарубежные туристы посещают, помимо пирамид, приморские города, включая замечательные курорты Шарм-эль-Шейх, Хургада и Марса-Алам, которые поистине стали современными достопримечательностями Египта и покоряют своей красотой и удобствами.

Надо сказать, что туристы не только посещают курорты, но и очень часто приобретают там недвижимость, чтобы наслаждаться жизнью у моря среди пальм. В первую очередь это граждане Германии, Бельгии, Англии, Италии, Польши, Украины, Беларуси и России. В 2014 г. наметилась тенденция резкого повышения интереса зарубежных покупателей к недвижимости Египта. Так, только во втором квартале объем продаж вырос на 17 % по сравнению с 2013 г. Цены на жилье пока держатся на вполне доступном уровне, что связано с недавними политическими катаклизмами (конец 2010 г. — начало 2013 г.), которые напугали международных инвесторов и предпринимателей. В Хургаде, к примеру, в современном жилом комплексе в 500 м от моря отличные новые квартиры площадью 60-120 кв. м можно приобрести за 40 000-120 000 долларов США. Теперь политико-экономическая ситуация в стране постепенно улучшается. Экономика выросла в прошлом году на 3 %, а рынок недвижимости увеличился по сравнению с 2010 г. почти на 50 %. С увеличением спроса наметилась и тенденция роста стоимости жилой недвижимости. Так стоит ли дожидаться дальнейшего удорожания жилья?

Иностранцам (физическим и юридическим лицам) разрешается покупать в Египте квартиры в многоквартирных домах или отдельно стоящие жилые строения, а также землю, кроме сельскохозяйственных угодий. Приобретаемые иностранцами объекты недвижимости не должны находиться на охраняемых исторических территориях или являться памятниками истории, культуры, архитектуры. Также запрещена покупка иностранцами объектов недвижимости на территории (земельных участках), отведенной под социальное жилье.

Нерезидент имеет право приобрести не более двух объектов жилой недвижимости, при этом площадь каждого жилого объекта не должна превышать 4000 кв. м, в совокупности получается 8000 кв. м. Нерезидент, купивший участок под застройку, должен начать возведение жилого объекта не позднее 5 лет с момента заключения сделки. Деньги за сделку разрешается перечислять в какой-либо коммерческий египетский банк в иностранной валюте (американских долларах, английских фунтах, евро). Весь процесс совершения сделки занимает 2-4 месяца, в том случае если оформляется Грин Контракт. Грин Контракт — это документ, завершающий государственную регистрацию прав собственности на недвижимость в Египте.
Приобретенную недвижимость нельзя продавать или сдавать в аренду в течение первых 5 лет при наличии Грин Контракта. Если вы не оформляете Грин Контракт, то можете делать с вашей недвижимостью все что угодно сразу после покупки.

Важно! Грин Контракт оформляется только в Каире с адвокатом (стоимость этой услуги колеблется от 800 до 1500 долларов США, время получения составляет от 3 до 6 месяцев). Владелец недвижимости может сделать Грин Контракт и после нескольких лет владения недвижимостью.

Несколько иные правила покупки недвижимости на Синайском полуострове (курорты Шарм-эль-Шейх и Дахаб). Здесь под покупкой понимается взятие недвижимости у государства в лизинг на срок до 99 лет. По истечении этого срока договор можно пролонгировать — снова на 99 лет.

Покупатель может подбирать себе жилье самостоятельно, но лучше сразу заключить договор с авторитетной риэлторской / юридической фирмой, которая будет вести сделку от начала до конца, решая все технические и правовые вопросы. Специалисты фирмы помогут с получением разрешительной / резидентской визы (визы, которую ставят в аэропорту, недостаточно), переводом документов с арабского языка на русский, открытием счета в банке и регистрацией сделки в органах местной власти.

После того как недвижимость подобрана, необходимо проверить титульные документы (оригиналы, а не копии!), то есть документы, удостоверяющие право продавца на данную недвижимость. Стоит иметь в виду, что в Египте реальные собственники далеко не всегда регистрируют свою недвижимость, чтобы избежать налога, который ранее достигал 3 %. Покупателю-иностранцу в любом случае лучше иметь дело с официально зарегистрированной недвижимостью. Тут же дается запрос в местные органы власти или в отделение местного суда, чтобы получить документ, подтверждающий отсутствие у данной недвижимости каких-либо обременений, включая непогашенную ипотеку, задолженности по коммунальным или налоговым платежам, а также отсутствие неучтенных собственников, имеющих долевое право на данную недвижимость.

При очном осмотре недвижимости проверяется ее соответствие заявленным характеристикам (точные размеры, количество помещений и т. д.), а также выясняется ее техническое состояние. На данном этапе обе стороны договариваются об окончательной цене недвижимости. Затем составляется предварительный или окончательный договор купли-продажи, как решат стороны. Если договор предварительный, то покупатель перечисляет в пользу продающей стороны залог, обычно 10 % от полной стоимости недвижимости, но не менее 1000 долларов США. Эти деньги останутся у продавца, если покупатель в дальнейшем откажется от сделки без уважительной причины. Остальную сумму необходимо перечислить в течение месяца после подписания контракта. Также по предварительной договоренности этот срок может составлять от 6 месяцев до года (выплаты производятся равными частями каждый месяц или каждые 3 месяца). Договор заверяется у нотариуса. Затем он регистрируется в местном суде или в регистрационной палате. После полного расчета между сторонами и уплаты всех налогов и сборов имя нового собственника вносится в государственный реестр. Вся процедура регистрации или перерегистрации недвижимости в государственных учреждениях занимает около 2 часов.

При покупке жилья на первичном рынке у застройщика должны быть официальные документы, во-первых, подтверждающие законное приобретение данного участка, во-вторых, разрешающие строительство конкретного объекта. Первоначальный взнос за строящийся объект, как правило, составляет 10-30 % от его полной цены, далее выплаты осуществляются по схеме, заранее согласованной с застройщиком.

При оформлении сделки покупатель несет следующие основные расходы:
• Регистрационный сбор: 70-300 долларов США, в зависимости от общей площади покупаемого жилья.
• Оплата услуг адвоката: 200-500 долларов США (зависит от проделанной работы). Важно! Если вы впервые совершаете покупку недвижимости на территории АРЕ, советуем воспользоваться услугами адвоката из риэлторской фирмы, в которую вы обратились, либо нанимать адвоката, к которому обращались ваши знакомые.
• Комиссионные фирме-посреднику: 2,75-3,5 %. Стоит учесть, что некоторые риэлторские компании работают без комиссионных с покупателя (этот важный момент лучше обсудить заранее).

Внимание! При обращении в риэлторское агентство попросите предоставить вам официальные документы о регистрации компании на территории Египта: это гарантирует оказание качественных услуг и является необходимым условием легальной работы компании.

Консультант статьи:
M&M Group Real Estate & Development
www.mmgroupegypt.com

Опубликовано: 01.03.2015