Страна незаходящего солнца

Опубликовано в журнале International Residence #14 (2010-2011 гг.)

Сегодня маленькая Португалия, «соскальзывающая» с Пиренейского полуострова в Атлантический океан, становится излюбленным местом для туристов и инвесторов. Здесь, в отличие от других южноевропейских стран, стабильная политическая обстановка, нет сильной скученности населения и низкая стоимость проживания. А благодаря близости к океану в Португалии нет духоты. Здесь в полном смысле слова дышится легко и свободно. В португальской глубинке, помимо неспешно-размеренного жизненного уклада и чудесной природы, иностранцев поражает безукоризненная честность местного населения — здесь никогда не возьмут оставленную забывчивым туристом вещь, будь то кошелек, набитый деньгами, или что-то еще. Уровень преступности в стране — один из самых низких в Европе. За последние 10 лет в Португалии появилось несколько высококлассных международных курортных зон, где приобрести второе жилье считается престижным среди представителей среднего класса из развитых стран. И добираться до Португалии очень удобно, здесь три международных аэропорта.

Официальное название страны — Португальская Республика. Население — 10,8 млн человек. Столица и крупнейший город — Лиссабон, 566 000 жителей. Второй по величине город — Порту, 242 000 жителей. Валюта — евро. Язык — португальский, один из самых распространенных в мире: на нем говорят в Бразилии, Анголе, Мозамбике и в ряде других государств мира. Лето жаркое, сухое и ясное. Зимой прохладно, идут дожди и дуют пронизывающие ветры. Температура опускается до +5С, в горах выпадает снег. Португалии принадлежат Азорские острова (средняя годовая температура +16 — +24С) и остров Мадейра (среднегодовая температура +20С).

КЛАССИКА ПО ДОСТУПНОЙ ЦЕНЕ

Рынок португальской недвижимости отличается поразительной стабильностью, хотя умеренные колебания ему присущи. Но на нем нет спекулятивного раздувания пузырей с последующими громкими хлопками. Нельзя устоять перед искушением и не сравнить Португалию с Испанией. Если в Испании с 2001 г. по 2006 г. жилье подорожало в среднем на 100 %, то в Португалии всего лишь на 17 %. Прошлый год был для португальского рынка недвижимости далеко не самым лучшим. В то же время худшие опасения не сбылись, более того, уже в конце прошлого года интерес к Португалии среди зарубежных инвесторов вырос, и цены пусть чуть-чуть, но все же поползли вверх. В этом году можно говорить о явном оживлении рынка недвижимости.

Долгое время Португалия была испанской тенью и служила лишь запасным вариантом для тех, у кого не хватало средств для приобретения дорогой недвижимости на испанском побережье. Однако сейчас ситуация коренным образом меняется. Сегодня Португалия становится одним из самых интересных инвестиционных направлений. В стране как грибы после дождя вырастают фешенебельные зоны отдыха, способные качеством услуг поспорить с лучшими средиземноморскими курортами Испании и Франции. Между тем пока в целом и цены на недвижимость, и вообще стоимость проживания в Португалии остается гораздо более низкой, чем в других странах Западной Европы. У океана отличная небольшая двухэтажная вилла площадью 300 кв. м, с участком в 800 кв. м и с бассейном стоит 600 000 евро. В центре Португалии на берегу океана неплохие виллы с бассейном и садом стоят 240 000-400 000 евро. Самые дешевые особняки и квартиры на побережье стоят около 80 000-120 000 евро.

Большой Лиссабон — самый развитый и зажиточный район страны. По уровню доходов на душу населения Лиссабон с окрестностями превосходит средний европейский уровень. И недвижимость здесь стоит дороже, чем в других провинциях. В центре Лиссабона квартира площадью 250 кв. м стоит 790 000 евро (три жилых комнаты, каждая со встроенным ванно-санитарным блоком, холл, гостиная, кабинет, полностью оборудованная кухня, ванная комната, коридор со встроенными шкафами, парковка у дома). В пригородах двухкомнатную квартиру площадью 67 кв. м (меблированную, с полностью оборудованной кухней и ванной комнатой) в новом девятиэтажном доме с подземным гаражом можно купить за 180 000 евро. В столичных окрестностях, в 45 минутах езды на автомобиле от лиссабонского аэропорта, роскошная усадьба классического типа, отделанная мрамором, с колоннами и скульптурами, с участком в 8240 кв. м стоит 5,5 млн евро. На территории усадьбы, огороженной четырехметровым забором, расположены два бассейна (один с подогревом), четыре гаража, гостевой дом и вспомогательные помещения.

Традиционно максимальной популярностью у иностранцев пользуется южная провинция Алгарве, где на великолепных пляжах возведены современные комплексы отдыха с шикарными ресторанами, магазинами и полным набором принадлежностей для активного отдыха. Португальский юг привлекателен для респектабельных иностранцев еще и тем, что он стал настоящим гольф-центром Европы.

В некоторых местах Алгарве цены стали подтягиваться к испанским и французским. Это одна из причин, по которой многие зарубежные инвесторы с удовольствием для себя открыли и начали активно осваивать другие провинции Португалии. В первую очередь это касается Costa de Prata (Серебряный Берег, между Лиссабоном и городом Порту) и Costa Verde (Зеленый Берег, от города Порту к северу до испанской границы). На Costa de Prata и на Costa Verde жилье в среднем на 30 % дешевле, чем в южных районах страны. Владельцем превосходной виллы здесь можно стать, выложив 550 000-2 млн евро.

Любители экзотики и нетронутой природы наверняка будут в восторге от островов, где можно плавать вместе с дельфинами в открытом океане и с замиранием сердца бродить по реликтовым лесам, где сохранились представители фауны и флоры, обитавшие на земле 50-65 млн лет назад. Динозавров там, увы (или к счастью, кому как), не встретишь, но их гораздо более мелких сверстников можно увидеть воочию. На острове Мадейра великолепная новая вилла площадью 800 кв. м с панорамным видом на океан стоит 3,8 млн евро. У виллы есть участок (35 000 кв. м), бассейн, гостевой дом и гараж на шесть мест. На Азорских островах отличные двухэтажные особняки площадью 190-220 кв. м с участками в 1200-5600 кв. м стоят 240 000-300 000 евро.

ФИСКАЛЬНЫЕ ТОНКОСТИ

В Португалии нет ограничений на покупку жилья иностранцами. После того как потенциальный покупатель выберет подходящую недвижимость, ему желательно воспользоваться услугами юриста, который выяснит все правовые характеристики жилья и будет вести сделку. Следует иметь в виду, что вся недвижимость, законно построенная после 1951 г., должна иметь паспорт — Habitation Licence. Перед совершением сделки покупателю необходимо получить в местном отделении налогового ведомства персональный фискальный / налоговый номер (Numero de Contribuinte, по-нашему — ИНН). Карточка с ИНН (Cartao de Contribuinte) высылается на португальский почтовый адрес агентства недвижимости или юридической конторы, с которой покупатель заблаговременно заключает договор на обслуживание.

Когда покупатель и продавец находят общий язык, они заключают предварительное соглашение, после чего покупатель перечисляет в пользу продавца залог: 10-30 % от полной цены недвижимости. Соглашение заверяет своей подписью нотариус. Если покупатель необоснованно изменит свое решение, он теряет залог. А если из сделки безосновательно выйдет продавец, то он (продавец) обязан вернуть депозит и плюс к этому оплатить покупателю штраф, равный сумме депозита. Доверенное лицо покупателя после подписания предварительного соглашения запрашивает в регистрационном и в налоговом ведомствах все данные о недвижимости и выясняет, не висят ли на ней какие-либо отягощения и нет ли за продавцом каких-либо долгов.

Если все в порядке, стороны заключают договор купли-продажи, который также заверяет нотариус. На этом этапе покупатель оплачивает продавцу оставшуюся сумму за жилье. Одновременно стороны расплачиваются с государством и с посредниками / помощниками. Сделка считается закрытой, когда имя нового собственника заносится в официальный реестр регистрационного ведомства — Conservatoria de Registo Predial. Оформление сделки занимает два — три месяца.

Покупатель оплачивает налог на передачу титула — 0-6 %, юридические услуги — 1-2 %, услуги нотариуса и регистрационный сбор — 1-2 %. Продавец, со своей стороны, выплачивает комиссионные агенту — 3-5 % плюс налог на добавленную стоимость, НДС, 20 % (на Азорских островах и на Мадейре НДС — 4-14 %). Налог на сделку / капитал взимается с нерезидентов по плоской шале — 25 %. Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы, которые владелец понес, покупая жилье, оформляя покупку, выплачивая налоги при передаче титула и ремонтируя / улучшая жилье в течение пяти лет, предшествующих продаже. Нерезиденты платят ежегодный налог на недвижимость (квартиры и отдельные дома) в размере от 0 % (стоимостью менее 85 500 евро) до 8 % (стоимостью свыше 532 700 евро). В каждом населенном пункте могут быть свои нюансы при оформлении договора купли-продажи иностранцами и своя налоговая шкала.

На покупку или постройку жилья местные банки выдают ипотечные кредиты в размере 50-70 % от полной стоимости недвижимости под 5-6 % годовых со сроком погашения до 20 лет. При возведении собственного дома надо учитывать, что в прибрежных зонах действуют жесткие правила. Не разрешается, к примеру, возводить строения ближе 500 м от берега. При этом запрещено возводить дома у океана выше трех этажей.

Россиянам надо иметь в виду, что в Португалии за уклонение от налогов налагаются серьезные штрафные санкции. Если, допустим, продавец-нерезидент не уведомит местный налоговый орган о получении им доходов от продажи недвижимости, с него взимается штраф — 5000 евро (не считая положенный налог). А если продавец-нерезидент без уведомления налоговиков переведет за границу деньги, полученные от продажи недвижимости, то с него взимается штраф — 25 000 евро (не считая положенный налог).

Также не стоит уступать вполне вероятному соблазнительному предложению агента уменьшить декларированную стоимость жилья с целью снижения налогообложения. Как ни заманчиво на первый взгляд может показаться такое предложение, от него лучше сразу же отказаться, поскольку в случае если фокус раскроется, россиянина ждет большой штраф и потеря репутации. А если человек занимается каким-либо официальным бизнесом в Западной Европе, то для него подмоченная репутация окажется самым сильным наказанием.

Иностранец, проживающий в Португалии более 183 дней в году, с точки зрения местных фискальных органов рассматривается как резидент, обязанный платить налоги со всех своих доходов в любой точке земного шара.

Между Россией и Португалией действует визовый режим. Срок действия долгосрочной визы — 90 дней. Покупка недвижимости облегчит россиянину получение визы как для себя, так и для членов своей семьи. В дальнейшем россиянин, владеющий португальской недвижимостью, вправе получить вид на жительство.

БЕЗ ГОЛОВОКРУЖЕНИЯ ОТ УСПЕХА

Россиянам, прибывшим в Португалию первый раз, счастливым и возбужденным, следует заметить, что Португалия, несмотря на свои маленькие размеры, очень велика. И не стоит останавливать свой выбор на первом попавшемся на глаза объекте, поскольку первое впечатление может быть «смазано» великолепной погодой и ярко-радостной субтропической растительностью. Обязательно надо «акклиматься», поездить, походить, посмотреть, сравнить, прицениться. Дело в том, что местные жители (их можно понять), всячески стараясь привлечь покупателя, идут на всевозможные уловки. Старое и ветхое жилье (его в Португалии предостаточно) приукрашивается и прихорашивается, дырки и трещины искусно заделываются декоративными материалами и растительностью. Хватает в Португалии и просто некачественного жилья, построенного наспех из бросовых материалов, — и все это опять же мастерски скрывается.

При учете количества жилых комнат тоже применяются маленькие хитрости. Например, коридор, прихожая, гостиная, кладовка на английский манер подчас заявляются как «спальные» комнаты, чтобы завысить цену. С удобствами также надо быть внимательным. Иногда о наличии (точнее, об отсутствии) тех или иных удобств хозяева «стыдливо» умалчивают. К примеру, в доме может не быть отопления. И если во время покупки в летнюю жару вы на это даже и не обратите внимания, очарованные общей прелестью постройки и садом, то зимой, кутаясь в одеяло, будете кусать локти.