Консультации с экспертами

Опубликовано в журнале International Residence #16 (2011-2012 гг.)

Ставшая уже постоянной рубрика «Консультации с экспертами» приобрела большую популярность у наших читателей. Мы получаем множество вопросов по особенностям покупки недвижимости в разных странах. Сегодня наши консультанты ответят на вопросы, касающиеся таких стран, как Турция, Греция, Черногория, Сингапур и Великобритания.

ТУРЦИЯ

Консультант: Людмила Гребенщикова. Должность: директор. Компания: Rest Property. Контакты: +90 532 450 07 05, +7 495 668 06 85. www.restproperty.ru

— Какова средняя цена дома / квартиры в Турции в основных районах? Приведите, пожалуйста, примеры.
— Особенность недвижимости в Турции в том, что за невысокую стоимость (относительно других европейских стран) можно приобрести квартиру или виллу с качественной чистовой отделкой (полная сдача апартаментов или виллы под ключ) и с высоким уровнем сервисных услуг жилых комплексов. На стоимость влияет расположение относительно моря, центра города, состояние недвижимости и наличие видов. Вид на море и близость к морю — самые главные факторы, повышающие стоимость недвижимости.
Новое жилье в Стамбуле оценивается в 2000-5000 евро / м2, в Бодруме — 1500-3000 евро / м2, в Кемере — не ниже 1000-2000 евро / м2, в Анталии — 1000-1500 евро / м2 (на первой линии — 2000-4000 евро / м2), в Алании — 600-1500 евро / м2.

— Существуют ли какие-либо особенности процедуры покупки и оформления недвижимости в Турции?
— В последнее время Турция все больше привлекает как одиночных покупателей, так и крупных инвесторов стабильной обстановкой в стране и надежной кадастровой системой. Квартиру или дом в Турции (как саму постройку, так и часть земельного участка под ней) иностранные граждане приобретают в полную собственность без ограничения и на равных условиях с гражданами Турции и оформляют непосредственно в кадастровом управлении. Для иностранцев добавляется лишь необходимость получения официального разрешения из Военного ведомства в Измире, где проверяется участок, на котором находится здание. Кроме того, вторым обязательным условием для оформления недвижимости в собственность российскими гражданами является получение вида на жительство сроком на 6 месяцев. Оформление происходит очень быстро, в местном полицейском участке. Далее, по желанию, собственники и их родственники могут продлевать вид на жительство на основании покупки недвижимости в Турции.

— Оформляется ли в собственность земля, на которой построена недвижимость?
— Земельные участки, расположенные под постройками любого вида недвижимости в Турции, оформляются в собственность покупателя независимо от его гражданства. При покупке отдельно стоящих вилл указывается полная площадь участка, на котором расположено здание, а при покупке виллы или апартамента в жилом комплексе в документе о собственности (Тапу) прописывается долевая часть от общей площади участка, которая принадлежит именно этой собственности. Пустые земельные участки граждане РФ приобрести не могут, обязательно наличие постройки. Но есть правильные юридические решения этого вопроса: оформляете участок на юридическое лицо.

— Что входит в стандарт отделки квартиры в Турции? Что входит в понятие «под ключ»?
— В любом регионе Турции сдача под ключ означает наличие полной чистовой отделки, напольного покрытия, сантехники, всех электрических, телефонных и водопроводных коммуникаций, сантехники в ванных комнатах (включая встроенные шкафы, зеркало и подвесной потолок), установку систем кондиционирования, отопления, спутникового телевидения, встроенной кухни и зачастую встроенных шкафов в прихожей и даже бытовой техники (посудо-моечная и стиральная машины, духовой шкаф, вытяжка и прочее). Кроме того, полностью благоустраивается общая территория: озеленяется сад, оформляются и оснащаются бассейн, зоны отдыха (фитнес- и спа-территории, развлекательные и спортивные зоны).

— Какова система наследования в Турции?

— Закон о покупке недвижимости в Турции основан на принципе взаимности: какие права у турков в России при покупке недвижимости, такие и у россиян в Турции. Первое право наследования принадлежит мужу / жене, далее — детям, внукам и т. д. Если после оформления Тапу (документа, удостоверяющего собственность) покупатель составляет в нотариальной конторе Турции завещание, то наследники намного дешевле, проще и быстрее переоформят недвижимость в собственность.

— Как долго собственник, его семья или друзья могут проживать на купленной площади без выезда из Турции?
— Собственники недвижимости после оформления документов в кадастровом управлении, на основании владения Тапу, по желанию могут находиться в Турции безвыездно. После получения собственником вида на жительство, его жена / муж, дети до 18 лет и родители на пенсии имеют право также находиться на территории Турции столько же, сколько и сам владелец недвижимости. Но если собственник заинтересован, чтобы, к примеру, его брат, дальний родственник или муж / жена в гражданском браке могли безвыездно находиться на территории Турции, то небольшую долевую часть собственности (минимум 2-5 %) необходимо оформить на имя такого «неблизкого» родственника. Для гостей и друзей собственников в распоряжении лишь 2 месяца по бесплатной визе без продления или 6 месяцев по специальной гостевой визе.

ГРЕЦИЯ

Консультант: Оксана Луур. Должность: консультант по продаже недвижимости. Компания: KRETA EIENDOM S.A. Контакты: +30 283 102 14 30, www.kretaeiendom.com

— Какова средняя цена дома / квартиры в Греции в основных районах? Приведите, пожалуйста, примеры.
— Средняя цена 1 м2 на Крите зависит от местоположения объекта недвижимости. В целом применима логика: чем ближе к морю, тем выше цена. Цены на первичном рынке северного берега колеблются от 2800 до 3300 евро, но в новых комплексах на берегу моря диапазон цен несколько выше: от 2500 до 3500 евро / м2. На холмах, откуда открываются великолепные виды на море, квартиры продаются по цене 2100-2600 евро / м2. Цены на вторичном рынке могут быть на 10-15 % ниже или выше в зависимости от рыночной конъюнктуры и размера инвестиций в недвижимость. На южном берегу цены несколько ниже.

— Существуют ли какие-либо особенности процедуры покупки и оформления недвижимости в Греции?
— Нет, по состоянию на июнь 2011 г. все российские клиенты проходят ту же самую процедуру оформления покупки недвижимости, что и клиенты из ЕС (за исключением некоторых областей Крита, которые все еще требуют специального разрешения от Министерства обороны Греции). Это означает, что право собственности может быть передано в течение одного или полутора месяцев.

— Оформляется ли в собственность земля, на которой построена недвижимость?
— Да, в Греции оформляется безусловное право собственности на недвижимость (дом, землю). В некоторых случаях места общего пользования также оформляются в собственность покупателей пропорционально той жилой площади, которой они владеют в жилом комплексе.

— Что входит в стандарт отделки квартиры в Греции? Что входит в понятие «под ключ»?
— Стандартная отделка в Греции и на Крите включает в себя полную внутреннюю отделку, а также мебель на кухне и в ванной, шкафы в спальнях, систему отопления (теплые полы или масляные обогреватели). Зачастую (как, например, в комплексе «Крета Эйндом») понятие «под ключ» также включает в себя систему кондиционирования воздуха в помещениях, бытовую технику на кухне, стиральную машину и солнечные батареи. Когда используется термин «под ключ», имеется в виду недвижимость, пригодная для проживания, с полной отделкой и вышеупомянутым оборудованием.

— Какова система наследования в Греции?
— Когда речь заходит о наследовании недвижимости, греческое законодательство разделяет всех наследников на три категории. Наследники первой линии — это супруг (а), дети, внуки и родители. Налог на наследство имеет три шкалы и рассчитывается как процент налога на недвижимость (но не по рыночной цене). Недвижимость, налог на которую не превышает 150 000 евро, не облагается налогом на наследство. При налоге на недвижимость в диапазоне от 150 000 до 300 000 евро наследники облагаются налогом в 1 % от суммы налога на недвижимость. Если налог на недвижимость превышает 300 000 евро, наследники платят сверху 5 %. Если налог на недвижимость превышает 600 000, то 10 %. Например, если налог на недвижимость, полученную по наследству, составляет 800 000 евро, налог на наследование рассчитывается по формуле: 1500 + 15 000 + 20 000 = 36 500 евро. Подобная формула действует только в отношении наследников первой линии.

— Как долго собственник, его семья или друзья могут проживать на купленной площади без выезда из Греции?
— Россияне, владеющие недвижимо стью в Греции, и члены их семей (дети до 18 лет и супруг (а)) могут подать заявление на мультивизу, при выдаче которой не требуется официального приглашения или бронирования гостиницы. Работники посольства просят предъявить свидетельство о собственности и выдают мультивизу, дающую право находиться на территории Греции 90 дней в течение полугода или года. Можно подать заявление на визу, по которой разрешается более длительное пребывание в стране, но в этом случае придется предъявить еще несколько документов, такие как доказательство финансовой состоятельности и медицинская страховка на все время пребывания. Друзья и родители владельцев недвижимости могут воспользоваться обычной туристической визой. На россиян, являющихся квалифицированными инвесторами или владельцами малого бизнеса в Греции, распространяются другие визовые правила.

ЧЕРНОГОРИЯ

Консультант: Светлана Тимашова. Должность: главный консультант. Компания: Red Feniks. Контакты: +7 495 625 06 75, www.redfeniks.ru

— Сколько в среднем стоит квартира / дом в Черногории, исходя из регионов? Приведите примеры.
— В районах Герцег-Нови и ближе к Барской Ривьере (в Сутоморе, к примеру) квартиры стоят в среднем 1500 евро / м2. В районах Котора (Которский залив), Бечичи-Рафаиловичи, в Петровце (Будванская Ривьера) средняя стоимость составляет около 2200 евро / м2. Самые дорогие дома — в Боко-Которском заливе. Купить хороший дом менее чем за 250 000 евро вряд ли получится. Зато на Барской Ривьере можно купить вполне приличный дом в районе 150 000 евро.

— Существуют ли какие-либо особенности процедуры покупки и оформления недвижимости в Черногории?
— С недавнего времени произошли большие изменения в процедуре приобретения недвижимости в Черногории. Введен Институт Нотариата (ранее все сделки заключались через суд). Кратко это выглядит следующим образом. Договор купли-продажи составляет нотариус. Нотариус также заверяет иные документы, необходимые для успешного проведения сделки. Подать документы нотариусу на проверку юридической чистоты желательно за 3-5 дней до сделки. Тарифы на виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены законом. При совершении нотариального действия для иностранных граждан требуется присутствие переводчика, это очень важно. После регистрации договора у нотариуса один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь рыночными ценами на недвижимость, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости. После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретение недвижимости в размере 3 %. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика, которая является плательщиком НДС, налог 3 % не платится.

Оформляется ли в собственность земля, на которой построена недвижимость?
— Да.

— Что входит в стандарт отделки квартиры в Черногории? Что входит в понятие «под ключ»?
— В понятие «под ключ» входит вся отделка, включая полностью оборудованный санузел. Как правило, в санузлах установлена душевая кабина, а не ванна. На полу — ламинат, паркет или плитка, в ванных и кухонных уголках на полу — плитка. Стены отштукатурены. Качество отделки очень отличается в зависимости от заявленного класса строения. В комплексах премиум-класса в отделку включаются подогреваемые полы и система климат-контроля. Понятие «под ключ» иногда включает установку кухонной мебели и бытовую технику.

— Какова система наследования в стране?
— В Черногории существует институт прямых наследников (как и в российском законодательстве). Гражданин России, являясь собственником недвижимости в Черногории, может оформить завещание и в России. Для того чтобы оно было признано в Черногории, оно должно быть переведено на черногорский язык судебным переводчиком.

— Как долго собственник, его семья или друзья могут проживать на купленной площади без выезда из Черногории?
— Без визы можно проживать до 30 суток. С визой, которая выдается в Москве, в консульстве Черногории — до 3 месяцев. Далее нужно вернуться в Россию и оформить новую визу, которая выдается за один день.

СИНГАПУР

Консультант: Инна Шмакова. Должность: исполнительный директор. Компания: Investment Source (S) Pte. Ltd. Контакты: +65 914 402 68, www.sourceinvestsing.com

— Сколько в среднем стоит квартира / дом в Сингапуре, исходя из регионов? Приведите примеры.
— Продажи новых частных домов выросли на 40 % (1 сингапурский доллар равен 0,83 доллара США). В прошлом месяце наиболее активные продажи (в среднем ценовом диапазоне) были зафиксированы в 167-квартирном жилом комплексе Skyline Residences в районе Телок Блангах при средней цене 1902 сингапурских доллара за 1 фут2(16 600 долларов / м2) и в комплексе Miltonia Residences в районе Йишун при цене 871 сингапурский доллар за 1 фут2 (7600 долларов / м2).

— Существуют ли какие-либо особенности процедуры покупки и оформления недвижимости в Сингапуре?
— Три основных типа жилой недвижимости включают квартиры в новой жилой застройке, частные апартаменты и землевладения. Иностранцам необходимо четко уяснить для себя различия между этими тремя видами жилой недвижимости, особенно в силу ограничений на право собственности и владения квартирами в новой жилой застройке (государственное жилье) и землевладениях. Для того, чтобы купить дом либо государственное жилье, которое гораздо доступнее по ценам, нужно быть, в первую очередь, гражданином Сингапура. Прежде чем решить, какого вида недвижимость вы будете покупать, вам нужно ознакомиться с классификацией недвижимости, принятой правительством Сингапура.
Частные апартаменты или кондоминиумы. Разница между ними заключается в основном в площади застройки и размере квартир. Кондоминиумы, как правило, имеют более разветвленную внутреннюю инфраструктуру. Обычно квартиры в кондоминиумах приобретаются на праве безусловного владения, но иногда и на правах аренды. Договоры аренды заключаются на 99 и 999 лет.
Безопаснее и надежнее совершать сделку по приобретению недвижимости через агента или поверенного в делах. Это поможет быстрее завершить процедуру оформления, получить в случае необходимости кредит и ознакомиться с необходимыми процессами оформления документов.

— Оформляется ли в собственность земля, на которой построена недвижимость?
— Что касается землевладений, то они подразделяются на таунхаусы, сблокированные двухквартирные дома, отдельно стоящие дома, эксклюзивные бунгало и дома с магазинами. Эти объекты недвижимости могут быть очень дорогими в зависимости от размера земельного надела и его местоположения и обычно неразрывно связаны с правом собственности на землю. Большинство этих объектов можно приобрести на правах безусловной собственности, хотя в некоторых случаях оформляется владение на правах аренды. При этом арендные договоры заключаются на 99 и на 999 лет.

— Что входит в стандарт отделки квартиры в Сингапуре? Что входит в понятие «под ключ»?
— В большинстве случаев имеются в виду следующие удобства: финишная отделка, спальни с деревянными полами, гостиная / столовая (отделка натуральным камнем и деревянные полы), бытовая техника и прочие приспособления. К ним относятся стиральная машина с сушкой, холодильник, духовка, посудомоечная машина, кухонная вытяжка, встроенные платяные шкафы, аудио / видео переговорное устройство. К внутренней инфраструктуре относят бассейн, парную, крытые переходы, магазины, многоцелевые помещения, дорожку для пробежек, спортзал, комнату для переговоров и мероприятий, фитнес-залы, клубный дом, детский бассейн и игровую площадку, парковку, зону барбекю и теннисный корт.

— Какова система наследования в Сингапуре?
— В целом, если вы укажете конкретных бенефициаров своих страховых полисов, то после смерти, по закону Сингапура, выплаты, причитающиеся по этим полисам, не будут распределяться в соответствии с вашим завещанием. Вместо этого они будут распределяться в пользу бенефициаров, поименованных в полисе. Если в полисе не указаны имена конкретных бенефициаров или если бенефициаром полиса является «имущественный комплекс», в этом случае причитающиеся выплаты будут распределяться в соответствии с составленным завещанием.

— Как долго собственник, его семья или друзья могут проживать на купленной площади без выезда из Сингапура?
— Владелец недвижимости может оставаться в Сингапуре столько, сколько пожелает, если подаст прошение о получении вида на постоянное жительство в Сингапуре. Вид на жительство (местная грин-карта) быстро выдается по 95 % запросов, если стоимость недвижимости превышает 3 млн сингапурских долларов, и при этом покупатель не пользуется банковскими кредитами, т. е. по сути дела платит за объект недвижимости наличными. В случае если покупатель приобретает недвижимость с помощью банковского кредита, или стоимость недвижимость меньше 3 млн сингапурских долларов, он / она может находиться в Сингапуре по туристической, деловой или студенческой визе.

АНГЛИЯ

Консультант: Татьяна Лаптева. Должность: управляющий директор компании. Компания: House Bridge Expert Property Advice Ltd. Контакты: +44 207 248 98 00 www.housebridge-property.co.uk

— Сколько в среднем стоит квартира / дом в Англии, исходя из регионов? Приведите примеры.
— Рынок недвижимости Англии очень сильно отличается от остальных стран тем, что цены здесь не поддаются систематизации. Справедливо будет сказать, что квадратный метр качественного жилья в переделах 1-2 зоны Лондона будет стоить от 8000-10 000 фунтов, если брать новое строительство в благополучных районах. А дальше — как позволит бюджет и фантазия. В одном доме цены на квартиры могут различаться втрое, так как цена сильно зависит от этажа, вида, наличия балкона или патио, а также прочих выделяющих из общей массы факторов. Очень важен престиж, репутация района. Касательно цен в других городах Англии, я бы сказала, что применим тот же подход, при этом, чем зажиточнее город и чем ближе к Лондону, тем выше в нем цены.

— Существуют ли какие-либо особенности процедуры покупки и оформления недвижимости в Великобритании?
— Сделка по приобретению недвижимости ведется солиситорами (юристами). В их работу входит не только установление благонадежности «титула» и подготовка договора купли-продажи, но и, самое главное, выполнение расчетов по сделке. Солиситоры выступают в качестве депозитария. Сделка считается завершенной, когда оплата переведена от солиситора покупателя на счет солиситора продавца.

— Оформляется ли в собственность земля, на которой построена недвижимость?
Земля в Англии является собственностью Ее Величества и передается по концессии за символическую аренду в размере от 1 до 250 фунтов в год.

— Что входит в стандарт отделки квартиры в Великобритании? Что входит в понятие «под ключ»?
— Современные комплексы продаются, как правило, с полной отделкой, чтобы покупателю осталось разве что мебель купить. В стандарт входит установка полностью оснащенной кухни и ванной, некоторые застройщики встраивают климат-контроль и даже подводят цифровое ТВ и Интернет.

— Какова система наследования в Великобритании?
— Существует наследование по завещанию и по закону. В силу последнего наследуют лишь определенные группы близких людей. Налог на наследство взимается по ставке 40 %, если стоимость недвижимости превышает 325 000 фунтов. Нерезиденты не являются субъектами этого налога.

— Как долго собственник, его семья или друзья могут проживать на купленной площади без выезда из Великобритании?
— В Соединенном Королевстве Великобритании купить недвижимость разрешено любому лицу, независимо от страны проживания. Но чтобы в ней проживать, оно должно иметь разрешение на пребывание согласно положениям иммиграционного законодательства.

Уважаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. Пожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой «Консультации с экспертами».