Процедура покупки недвижимости во Вьетнаме
Там, где всегда тепло.

Опубликовано в журнале International Residence #21 (2014 г.)

Кто из нас хоть раз не мечтал о собственном маленьком домике где-то далеко-далеко, где всегда тепло, круглый год зреют фрукты, а гардеробу и автомобилю нет нужды вести двойную жизнь — летнюю и зимнюю? Добавьте к этому приветливых местных жителей, невероятную историю и культуру, а также вкуснейшую кухню — и вы получите… Вьетнам! Туда можно ездить и в качестве туриста, однако если чувства к этой стране более серьезны, то вам рано или поздно придет в голову мысль о том, чтобы обзавестись во Вьетнаме недвижимостью…

Экономика

Начиная с момента проведения экономической реформы в 1986 г., экономика Вьетнама была среди наиболее быстрорастущих в регионе. И пускай вас не пугает социалистический строй: страна идет рыночным курсом, и правящие круги делают все от них зависящее для того, чтобы, во-первых, Вьетнам не выпал из мирового экономического поля, а во-вторых, получал выгоду от популярности в качестве туристического направления. Все это вкупе с национальным менталитетом, который не позволяет неуважительно относиться к старшему поколению, высокоразвитым чувством патриотизма и болезненной памятью о недавних войнах является своего рода гарантией стабильности: революционные настроения во вьетнамском обществе посеять попросту невозможно, а это означает, что внезапных перемен здесь не случится. Добавьте к этому консервативную строгость взглядов, которая выгодно отличает Вьетнам от соседнего Таиланда, и вы получите портрет привлекательного для инвестиций и развития туризма государства.

Сегодня Вьетнам является одной из наиболее активно и устойчиво развивающихся стран в регионе. Благодарить за это нужно иностранные инвестиции, объемы которых постоянно растут. Так, Министерством планирования и инвестиций Вьетнама недавно было зарегистрировано почти 900 млн долларов иностранных инвестиций в сфере недвижимости. Согласно отчету, в стране на данный момент работает 405 проектов, построенных на инвестиции из-за рубежа.

Принятый в 2005 г. закон об инвестициях установил 3 основные формы прямых иностранных инвестиций. Это совместное предприятие, предприятие со 100 %-ным участием иностранного капитала и договор о деловом сотрудничестве (с государством). Помимо законотворчества, на привлекательность рынка недвижимости в немалой степени повлияло и вступление Вьетнама во Всемирную торговую организацию в 2007 г.: тогда, по словам специалистов отрасли, начался настоящий бум. Проявился он в первую очередь в резком росте объемов инвестиций в строительство объектов туристической инфраструктуры, апартаментов, офисных зданий, а впоследствии и цен на недвижимость и землю. Впрочем, вьетнамские цены тем не менее далеки от звания недосягаемых. Так, согласно исследованиям рынка жилой недвижимости Вьетнама, проведенным Colliers International, в середине 2012 г. стоимость 1 кв. м в апартаментах среднего уровня колебалась от 900 до 1700 долларов США, а за квартиры класса люкс просили не менее 1700 долларов за 1 кв. м.

Земля

Что касается вьетнамской недвижимости, правильнее всего будет отдельно говорить о земле и об объектах недвижимого имущества. Итак, относительно земли, самое важное, что должен усвоить потенциальный инвестор — это факт, что по закону вся земля во Вьетнаме является собственностью народа, а это значит, что купить ее нельзя — ни иностранным гражданам, ни гражданам Вьетнама. Землю можно только арендовать, а точнее — взять в лизинг. Вьетнамское законодательство в части землепользования оперирует таким понятием, как право пользования землей, или LUR — Land Using Right. Этим правом могут пользоваться коммерческие компании в следующих случаях:

• Назначение. В данном случае государство назначает компанию (строго вьетнамскую!), которой дается право на пользование землей (в зависимости от случая оно может быть как возмездным, так и безвозмездным).
• Признание. Государство признает право на пользование землей за коммерческой компанией (также — строго вьетнамской!). В этом случае пользование землей безвозмездно.
• Лизинг. Государство может дать LUR в лизинг, причем как вьетнамской, так и иностранной компании. Это, собственно, единственный вариант получения иностранцем права на землепользование от государства.

Еще один вариант получить землю в пользование — организация совместного предприятия, в котором вьетнамская сторона в качестве своего основного вклада в общий капитал использует LUR.
Вдобавок к LUR иностранец может получить напрямую от государства землю в лизинг. Для этого ему прежде всего нужно зарегистрировать зарубежную инвестиционную фирму (FIC). Кстати, если совсем недавно в лизинг и сублизинг землю иностранным компаниям имело право давать только государство или инфраструктурный девелопер, то сегодня этим правом обладает более широкий круг организаций и даже лиц, в том числе:

• вьетнамские экономические организации (в том числе государственные), частные фирмы — ООО и ЗАО;
• проживающие за рубежом граждане Вьетнама;
• иностранная инвестиционная фирма, взявшая в лизинг землю у государства и развивающая эту территорию, но лишь в том случае, если эта фирма полностью оплатила лизинг за весь срок договора.

Согласно земельному закону Вьетнама, давать землю в лизинг могут только те вьетнамские фирмы, которые получили LUR по праву назначения. Исключение составляют лишь случаи, когда земля взята у государства в лизинг до начала действия настоящего земельного закона (т. е. до 1 июля 2004 г.), а также если лизинг был оплачен вперед в полном объеме или в большей его части, и оставшийся предоплаченный период составляет минимум 5 лет.

Существует еще целый ряд небольших уточнений, касающихся в основном права вьетнамских компаний давать землю в сублизинг, но это уже частности, с которыми вам поможет разобраться практикующий юрист. Вернемся к общим правилам. Итак, вьетнамская земля дается в лизинг на срок не более 50 лет (в отдельных случаях — 70 лет). При желании этот срок можно продлить, отказано вам в этом не будет, если:

• вы аккуратно следовали процедуре владения землей в лизинге;
• использование земли идет в соответствии с утвержденным планом.

В случае если иностранный инвестор планирует продлить срок лизинга, он должен подать заявление за 6 месяцев до истечения срока лизинга и приложить к нему утвержденный соответствующими органами план развития территории.

Апартаменты

С правом покупки апартаментов (да-да, именно апартаментов, для вилл и домов существует отдельная законодательная норма) все несколько проще, чем с правом пользования землей.
Итак, согласно закону покупать квартиры во Вьетнаме имеют право следующие категории граждан иностранных государств:

• иностранцы, которые напрямую инвестируют во Вьетнам или занимают управленческую должность в компании, ведущей деятельность во Вьетнаме;
• иностранцы, которые имеют особые заслуги перед Социалистической Республикой Вьетнам, отмеченные наградами президента или премьер-министра;
• иностранцы с университетским образованием и выше, которые заняты в социально-экономической сфере или областях, требующих специальных знаний и востребованных во Вьетнаме;
• иностранцы, состоящие в законном браке с гражданином Вьетнама;
• сотрудники работающих во Вьетнаме иностранных предприятий (бизнес которых не связан с недвижимостью), приобретающих жилье для своих сотрудников.

Владеть приобретенной недвижимостью собственник может не более 50 лет, по истечении которых квартира в обязательном порядке подлежит продаже или дарению. Кроме того, иностранец может иметь в собственности лишь один объект недвижимости — апартаменты, причем продать или подарить квартиру можно не раньше, чем через год после вступления в право собственности. Возможно, в ближайшее время эти строгости будут смягчены: согласно предложению Министерства строительства Вьетнама, внесенному в августе прошлого года, арендовать землю будет разрешено более широким категориям иностранцев. Также, возможно, разрешат сдавать недвижимость внаем, увеличат количество разрешенных к владению объектов недвижимости и продлят срок владения с 50 до 70 лет. Изменения эти с большой долей вероятности будут приняты: Вьетнам всячески стремится упрочить свое финансовое положение, в том числе и за счет влюбленных в страну представителей западной цивилизации.

Что же касается домов (вилл и т. д.), то приобретать их в собственность иностранцы не имеют права: снова, как и в случае с землей, выход — лизинг, который доступен следующим категориям:

• иностранным организациям и частным лицам, которые имеют право въезжать во Вьетнам на срок как минимум 3 последовательных месяца;
• вьетнамцам, постоянно проживающим за границей и нуждающимся в жилье на срок их пребывания во Вьетнаме.

Как купить?

Наверное, нет нужды говорить о том, что все эти строгие правила имеют множество трактовок и возможных обходных путей, которые позволяют, не нарушая закона, стать владельцем или арендатором недвижимости или земли.

Итак, первый и наиболее очевидный путь — это кооперация с государством. Т.е. вы или ваша компания берет у Вьетнамской Республики в аренду землю под какой-либо перспективный проект (желательно связанный с туристической инфраструктурой), предварительно обсудив все формальности с представителями государства и получив от них соответственное согласие.
Существует и еще один вариант - это регистрация юридического лица, фирмы со 100 % иностранным капиталом (для покупки или аренды дома или апартаментов) или совместного предприятия (для аренды земли), при этом ваша (т. е. иностранная) доля в таком ООО может составлять 75 % и более. Само собой, в этом пути есть множество нюансов, разобраться с которыми вам помогут в агентстве, специализирующемся на недвижимости Вьетнама.

Сделка

Как правило, на оформление сделки уходит около 2 месяцев. Схема проста: покупатель находит подходящий объект, после чего проверяется чистота титула и с продавцом заключается предварительное соглашение, по которому стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке. Затем, если предусмотрено договоренностью, продавцу перечисляется залог — эти деньги являются своего рода гарантией серьезности намерений покупателя, и в случае его отказа от покупки они останутся у продавца в качестве компенсации.

Правила безопасности при поиске недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира. При приобретении недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться наличием у застройщика лицензии на строительную деятельность, разрешения на возведение постройки в этом конкретном месте и согласования плана застройки с местными властями. Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, то проверяется чистота титула, а также такие вещи, как задолженности хозяина по коммунальным платежам и другие долги.

После этого стороны заключают контракт купли-продажи, который скрепляется подписью нотариуса. Покупатель перечисляет деньги продавцу, и в государственный реестр вносится имя нового собственника. Остается получить на руки сертификат, подтверждающий право нового владельца на пользование приобретенным объектом.

В стоимость недвижимости включается НДС, составляющий 10 % от стоимости. В затраты на оформление документов входит госпошлина (1 %), перерегистрация титула (1 доллар), нотариальные услуги (0,2 %). Вознаграждение услуг юриста и агента составляет, как правило, от 1,5 % до 5 %. При приобретении недвижимости напрямую от застройщика покупатель не несет никаких расходов на оформление сделки, оплачивается лишь регистрационный сбор в размере 0,5 % от стоимости объекта, но не более 500 млн вьетнамских донгов (около 24 000 долларов США). При покупке недвижимости через посредника покупатель должен оплатить имущественный налог в размере 0,5 % для переоформления свидетельства о праве на собственность. Кроме того, государство взыскивает со сделки налог на прибыль в размере 2 % от суммы сделки (примерно 25 % дохода посредника).

Иностранцы во Вьетнаме приобретают, как правило, недвижимость на курортах, каждый из которых по-своему хорош и заслуживает внимания. Наиболее привлекательными для вложений в недвижимость с точки зрения экспертов отрасли являются такие курорты, как Дананг, Муйне, Хойан, Вунгтау и Нячанг.

Собственно объекты недвижимости во Вьетнаме в крупных городах и туристических зонах возводятся по всем канонам западной архитектуры и современных представлений о комфорте. В реестре предложений от застройщиков много вилл (с бассейнами и без), возможность построить дом по индивидуальному проекту, есть эксклюзивные виллы в полудиких, уединенных местах, есть отели, рестораны и, конечно, огромное количество апартаментов разной планировки и площади. Словом, есть из чего выбирать!

За подробной иформацией
обращайтесь к эксперту:
корпорация Vingroup
www.vingroup.net