Покупка недвижимости на Кипре.

Опубликовано в журнале International Residence #26 (2016 г.)

ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ НА КИПР

Кипр бьет все рекорды посещаемости российскими туристами, немало наших соотечественников проживает здесь и на постоянной или полупостоянной основе — в качестве владельцев недвижимости.

Кипр это -
• отличный климат круглый год;
• качественное медицинское обслуживание;
• развитая инфраструктура;
• легкий доступ самолетом;
• низкий уровень преступности;
• высокие стандарты образования;
• богатое культурное наследие.

Кипр с точки зрения инвестиций в недвижимость популярен не только среди россиян: в числе владельцев апартаментов, вилл и домов здесь есть и граждане Великобритании (что обусловлено в первую очередь историческими факторами), Германии, стран Скандинавии, в последнее время все большую активность проявляют граждане КНР. Причем количество сделок с участием иностранных инвесторов в последние годы растет. Так, за первый квартал 2016 г. некиприоты совершили 298 сделок с жилой недвижимостью, что на 19 % больше аналогичного периода прошлого года. Если же говорить о годовой статистике, то и здесь наблюдается весьма радужная картина: после 2013 г., когда был зафиксирован спад продаж, цифры свидетельствуют о растущем интересе к Кипру.

По данным Cyprus Property News, если в 2013 г. иностранцы заключили 1017 сделок, то в 2015 г. таких сделок было уже 1349. На общем же фоне на неграждан Кипра приходится чуть меньше 30 % всех сделок с жилой недвижимостью.

Наибольшей популярностью пользуется недвижимость, расположенная в курортных зонах Кипра: Лимассоле, Ларнаке, Айя-Напе, Пафосе. Меньший спрос наблюдается на недвижимость Никосии и Фамагусты. Среди россиян фаворитами являются Лимассол и Пафос: не в последнюю очередь по причине того, что в этих двух городах сформировалась многочисленная русскоязычная диаспора — только в Лимассоле насчитывается около 30 000 россиян и граждан стран СНГ.

Интересно, что при высокой популярности в Лимассоле, по статистике, самая дорогая недвижимость в стране, цены здесь в среднем на 25 % выше, чем, например, в Пафосе. Если же говорить о ценах на жилую недвижимость, то они, согласно данным RICS Cyprus Property Price Index, продолжают падать. За четвертый квартал 2015 г. цены на апартаменты и виллы снизились на 0,5 % и 0,1 % соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. На сегодня минимальная стоимость небольших апартаментов в одном из курортных районов Кипра составляет около 40 000 евро. При этом внушительный объем жилой недвижимости высокого класса несколько корректирует общую картину: в среднем по стра не, по данным Cyprus Property News, апартаменты стоят около 100 000 евро, виллы и дома — 326 000 евро.

«Благодаря хорошо налаженным бизнес-связям между Россией и Кипром, выбрать подходящие апартаменты или виллу можно практически не выходя из дома».

Средние арендные ставки в 2015 г. составляли 3,85 евро за 1 кв.м в апартаментах и 2,15 евро за 1 кв.м на вилле, по данным RICS Cyprus, Cyprus Association of Quantity Surveyors (SEEOKK) и Cyprus Valuers Association (SEEAK).

Простая и понятная схема приобретения недвижимости, лояльное отношение банков при получении ипотечного кредита (до 70 % от стоимости объекта при ставке 5-7 % на срок до 35 лет), благоприятный режим налогообложения, возможность получения вида на жительство (при покупке недвижимости стоимостью более 300 000 евро) или гражданства ЕС (инвестиции в размере от 2,5 млн евро в недвижимость, гособлигации или бизнес позволяют инвестору при отсутствии у него судимости рассчитывать на исключительные условия получения гражданства Кипра), не говоря уже об отличном климате, развитой инфраструктуре, высоком уровне безопасности, схожей культуре — вот что привлекает российских инвесторов на Кипр. Но обо всем по порядку.

Процесс покупки недвижимости начинается с выбора. Благодаря хорошо налаженным бизнес-связям между Россией и Кипром, выбрать подходящие апартаменты или виллу можно практически не выходя из дома. В Москве, Петербурге и других крупных городах работает множество агентств недвижимости, в том числе представительств кипрских компаний. Если вы не доверяете интернету, для поиска подходящего агентства посетите одну из выставок недвижимости: здесь вы сможете не только лично познакомиться с представителями компаний, но и узнать о рынке недвижимости страны из первых рук. Идеальным же вариантом будет поездка на Кипр и выбор объекта непосредственно на месте. На этом этапе важно помнить о некоторых ограничениях, действующих в отношении иностранцев, инвестирующих в жилую недвижимость Кипра. Во-первых, одно физическое лицо имеет право на приобретение одного объекта. Во-вторых, общая площадь объекта недвижимости не должна превышать 4014 кв.м, а земельного участка — 40 соток. В-третьих, коммерческие объекты на Кипре могут приобретаться исключительно юридическими лицами. И в-четвертых, приобретение кипрской недвижимости дает право безналогового наследования. При этом, в случае если покупатель подает ходатайство о предоставлении вида на жительство с доказательствами своего постоянного проживания в стране в течение последних 5 лет, все вышеперечисленные ограничения с него снимаются.

Следующим шагом приобретающего кипрскую недвижимость иностранца будет открытие счета в местном банке. Процедура эта простая и быстрая: вам потребуется только паспорт и небольшое количество денежных средств (минимальный взнос на счет составляет, как правило, 10 евро). Выбрать подходящий банк не сложно: большинство крупных финансовых организаций Кипра работают с зарубежными клиентами. Среди наиболее хорошо зарекомендовавших себя банков можно отметить Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank.

После того как вы открыли счет, следует поспешить и зарезервировать понравившийся объект недвижимости. Резервирование происходит путем внесения залога, который составляет обычно 5000-10 000 евро и является своего рода гарантией серьезности ваших намерений (в случае если вы по каким-то причинам откажетесь от сделки, залог вам не вернут). После внесения залога следует этап подготовки договора купли-продажи и его подписание. Как правило, на это уходит месяц, в течение которого юристы (а любая сделка с недвижимостью на Кипре проходит при их активном участии) проверяют объект на чистоту, права собственности продавца и другие детали. Договор подписывается обязательно в присутствии нотариуса. Во время (или сразу после) подписания договора покупатель вносит на счет продавца 30 % от стоимости недвижимости. После чего договор следует утвердить в Совете министров Кипра, без этого шага невозможно получить титул собственности — основной документ, устанавливающий право того или иного физического лица на недвижимость. На этом же этапе в течение месяца в Департаменте внутренних налогов оплачивается гербовый сбор (0,15 % от первых 170 000 евро стоимости объекта плюс 0,2 % от остатка).

Земельное управление, или земельная комиссия — еще одно госучреждение, которое вам и / или вашему юристу предстоит посетить в ходе регистрации сделки. В этом управлении договор регистрируют и вносят информацию о новом владельце в реестр собственности, после чего покупатель формально становится собственником приобретаемого объекта. Важно помнить, что зарегистрировать договор нужно в течение 2 месяцев после его подписания, кроме того, необходимым условием для регистрации является внесение 30 %-ного депозита. Оставшаяся сумма выплачивается после регистрации договора.

Немаловажным этапом в процессе приобретения недвижимости на Кипре является получение покупателем титула собственности. В случае если предметом сделки является вторичная недвижимость, то титул переоформляется на нового владельца. Если же вы приобретаете новый (строящийся или недавно построенный объект, иными словами становитесь в результате сделки первым его владельцем), то для получения титула собственности потребуются совместные действия с застройщиком. В частности, в региональный земельный комитет необходимо предоставить точные технические спецификации объекта, которые впоследствии будут тщательно проверяться на предмет соответствия действительности. Кроме того, для получения титула собственности в случае как с первичной, так и со вторичной недвижимостью потребуются другие документы, в том числе копия разрешения Совета министров Кипра, регистрационный сертификат, квитанции об оплате всех необходимых налогов и пошлин на покупку и оформление недвижимости.

Остановимся подробнее на вопросе налогов и других платежей, которые сопровождают любую сделку с недвижимостью на Кипре. Итак, покупатель оплачивает услуги юриста: его гонорар обычно составляет 1000-4000 евро. А также несколько пошлин — это уже упоминавшийся выше гербовый сбор, налог на передачу титула (3-8 % от стоимости недвижимости) и НДС. Последний налог составляет 19 %, однако может быть пересчитан по ставке 5 % при соблюдении некоторых условий. В частности, льгота предоставляется только на новую жилую недвижимость, лицо, претендующее на пересчет налога, не должно иметь во владении других объектов недвижимости на Кипре, а суммарная площадь объекта не должна превышать 275 кв.м. Помимо гонораров и налоговых платежей, покупатель также оплачивает оформление документов в органах власти. Регистрация договора купли-продажи обойдется в 50 евро, регистрация договора уступки оценивается в 0,5 % от стоимости приобретаемого объекта (не может быть меньше 50 евро и больше 3000 евро), оформление доверенности — 20 евро.

Как только новый владелец вступает в свои законные права (до получения титула они закрепляются договором купли-продажи, зарегистрированным в земельном кадастре), он несет и дополнительные расходы, связанные с содержанием недвижимости. Это, естественно, коммунальные платежи, а также налоги. Ставка разнится в зависимости от стоимости недвижи- мости. Объекты стоимостью до 170 000 евро налогом не облагаются, за недвижимость стоимостью до 427 000 евро платится 0,2 % ежегодно, объекты до 827 000 евро облагаются ставкой в 0,3 %, а дома и апартаменты дороже 855 000 евро облагаются налогом в 0,35 %. Есть также и местный (муниципальный) налог на недвижимость, который зависит от региона и колеблется между 50 и 170 евро в год.