К привычкам бытия здесь чувствуешь любовь

Опубликовано в журнале International Residence #14 (2010-2011 гг.)

Чехию, страну музеев, горного туризма и уютных кафе, обожают студенты и вообще молодежь, которая стекается сюда в равной степени и с Запада, и с Востока. Для молодых Чехия — это дискотеки, экскурсии, знакомства, встречи и развлечения. Те, кто постарше, приезжают на местные чудодейственные курорты поправить свое здоровье и сбросить «лишних» лет 10-20, а то и больше (великий Гете на курорте в Богемии сбросил аж целых 50 лет — в 74 года влюбился в семнадцатилетнюю девушку, чем немало удивил даже бывалых ловеласов). Предприниматели любят Чехию за стабильность и удачное географическое расположение. И всем по душе низкая стоимость проживания в Чехии. Даже в самом дорогом чешском городе — Праге цены на продукты питания и услуги в среднем на 40-45 % ниже, чем в соседней Вене. По этой причине и интерес к чешской недвижимости — повышенный. Очень часто иностранцы прибирают к рукам дешевую недвижимость, требующую ремонта, приводят ее в надлежащее состояние с помощью недорогой местной рабочей силы и затем сдают в аренду или перепродают.

ЦЕНЫ ГОТОВЯТСЯ К СТАРТУ

В предкризисные годы экономика Чехии росла как на дрожжах — в среднем на 6 % в год. Но в 2008 г. темпы роста упали до 2,5 %, а в 2009 г. валовой внутренний продукт (ВВП) сократился на 4,8 %. В 2010 темпы спада уменьшились и составили 0,8 %, что позволяет надеяться на скорое восстановление. Чешская экономика сильно связана с экономикой близлежащих стран, особенно Германии, Австрии и Франции. Если данные страны в этом году уверенно выйдут из рецессии, то за ними последует и Чехия.

Вслед за экономическим подъемом следует ожидать и восстановления рынка недвижимости, который сильно потрепан кризисом. В начале нового тысячелетия, в преддверии вступления Чехии в ЕС, жилье дорожало в среднем на 16,4 % в год. С 1998 по 2003 гг. жилье подорожало на 65 %. Больше всего поднялась цена на квартиры в многоэтажных домах — на 117 %, на семейные дома — на 58 %, на земельные участки под застройку — на 29,8 %.

Однако сразу после вступления страны в ЕС в 2004 г. цены начали постепенно снижаться. Особенно резко упала стоимость участков под застройку — с 2004 по 2006 гг. на 22,3 %. Только в 2007 г. жилье стало вновь дорожать. Это быловызвано предстоящим повышением с 1 января 2008 г. налога на добавленную стоимость (НДС) с 5 % до 19 %. Боясь лишни х расходов, потенциальные покупатели стремились ускорить совершение сделки. В 2008 г. цены вновь стали падать. В 2009 г. падение продолжилось и составило в среднем 10 %. В 2010 году произошло некоторое удорожание жилья, в первую очередь качественного.

Самое дорогое жилье — в Праге и на курортах. Сегодня в столице самую дешевую однокомнатную квартиру можно купить приблизительно за 49 000 евро. Средняя стоимость столичной двухкомнатной квартиры составляет 171 000 евро. В Праге (Старый город) в отреставрированном доме двухкомнатная квартира, 50 кв. м (плюс гостиная и кухня общей площадью 22,5 кв. м), выставляется за 205 000 евро. Роскошные апартаменты, 235 кв. м, на первом этаже двухэтажного нового особняка в 15-20 минутах ходьбы от Старого города стоят 709 000 евро. В пражских новостройках, в 5,5-7,5 км от центра города, квартиры продаются по цене 1350-1500 евро за 1 кв. м. В этих же окраинных районах стоимость нового элитного жилья достигает 3900 евро за 1 кв. м.

В 100 километрах от Праги в тихом городке однокомнатные квартиры в новых домах стоят 55 000 евро. На горнолыжных и минеральных курортах однокомнатную квартиру можно купить за 80 000-85 000 евро. В Карловых Варах двухкомнатные квартиры, 59-62 кв. м жилой площади, после капитального ремонта выставляются за 150 000-156 000 евро. В быстро развивающемся городе Острава (Силезия, у границы с Польшей) однокомнатная квартира типа studio (одно помещение, совмещающее спальню, гостиную и кухню) продается за 44 000 евро. Деревенский дом в сельской местности с прилегающим участком можно купить за 15 000 евро (не путать с дачами, которые можно приобрести за 3000 евро и на которых, как правило, нет ни воды, ни электричества, ни всего остального). В глубинке приличный семейный дом со всеми удобствами и с участком стоит 20 000-25 000 евро.

Для покупки недвижимости иностранцы (физические и юридические лица) могут легко взять ипотечный кредит в размере 50-70 % от стоимости недвижимости под 5,6-6,5 % годовых со сроком погашения 15-20 лет. Чехия удобна тем, что здесь можно купить жилье с помощью ипотеки и сразу же сдать его в аренду, чтобы исправно погашать кредитные платежи. Годовая рента по стране колеблется в пределах от 3 % до 5 %. Самая высокая рента в столице и на курортах. Налог на ренту взимается по плоской шкале — 15 %.

Чешская Республика образовалась в 1993 г. в результате распада Чехословакии. Население — 10,5 млн человек, столица — Прага (1,2 млн жителей). Чехия состоит из трех провинций: Богемия (западная часть страны), Моравия (восточная часть) и Силезия (крайний северо-восток). В 2004 г. Чехия стала членом Европейского союза. Валюта — чешская крона. Одна чешская крона равна 0,05 доллара или 0,04 евро.

ЛОХОТРОНУ-НЕТ!

Россиянам, присматривающим жилье в Чехии, стоит быть внимательными. На россиян, «благодаря» олигархам, которые в зарубежных поездках избавляются от денег как от мусора, смотрят как на диковинных существ, одновременно придурковато-чудаковатых и очень богатых. Кое-где с приездом «руссо-туристо» ценники мгновенно меняются на более высокие.

Способствует такому нелестному отношению к россиянам и путаница в терминологии, например, неправильное толкование слова «коттедж», которое у нас очень часто применяется совершенно ни к месту.

Капитальные сооружения — особняки, семейные дома, усадьбы, виллы — возводятся из натуральных, качественных материалов. При этом у виллы обязательно должен быть бассейн, это непременное условие. Поэтому, когда россиянин будет покупать в Чехии коттедж за 100 000-150 000 евро, которому красная цена — 10 000 евро, а то и меньше, продавец, естественно, отговаривать его не будет: «Ну хочет человек коттедж за такие деньги, но так ведь он же — русский!». Более того, подчас невзрачные и даже не очень просторные коттеджи продаются как виллы. Никакого бассейна там нет и в помине, и само сооружение неказистое, но зато с хорошо отштукатуренными пристройками-сараями — поэтому, с точки зрения продавца, вполне «сойдет за виллу». Не позволяйте себя дурачить!

В западноевропейском понимании (и чешском тоже) коттедж — некапитальное строение, предназначенное в основном для временного / летнего проживания или для проживания прислуги. Говоря русским языком, коттедж — это дача. Коттедж возводится из суррогатных материалов и отходов (пластик, прессованная фанера, склеенные доски, ДСП — древесностружечные плиты, шлак и т. п.). Его, конечно, можно утеплить и жить в нем зимой, что по существу не меняет его предназначения. Со стороны коттедж может выглядеть очень даже миленько, ведь облицевать его можно как угодно — под дерево, под кирпич, под мрамор… Но даже обычный деревенский дом гораздо лучше коттеджа, поскольку он теплый и более прочный.

СТАНЬ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

Россияне могут приобретать чешскую недвижимость беспрепятственно, если они имеют постоянный вид на жительство (ПВЖ). ПВЖ можно получить после пяти лет (в отдельных случаях — после трех лет) проживания и работы в Чехии по долгосрочной визе. Этим правом обладают также иностранцы, официально скрепившие супружеские узы с местными уроженками / уроженцами. Чтобы обойти эти ограничения и сделать процесс покупки удобным, россиянину есть смысл зарегистрировать в Чехии свою фирму. Проще всего в этом отношении создание общества с ограниченной ответственностью (ООО). Можно зарегистрировать ООО самому, а можно купить приблизительно за 2500-4500 евро специально созданную для этого фирму с готовым пакетом документов. Ежегодно такая компания будет облагаться налогом в размере где-то около 400-450 евро. При этом руководителем фирмы должен быть гражданин Чехии или гражданин какой-либо страны ЕС. Им может быть и россиянин, имеющий ПВЖ. Минимальная сумма уставного капитала ООО — около 7800 евро. Минимальное количество учредителей-акционеров — 10 человек, доля каждого — приблизительно 780 евро.

Можно включить в учредители всю семью и близких родственников.

Оформляется ООО в течение двух рабочих дней, правда, регистрация самой компании в органах власти может занять до полугода. Регистрация фирмы дает законопослушному россиянину и его семье право на неограниченное проживание в стране — сначала члены семьи получают долгосрочные визы с возможностью пролонгации, а затем и ПВЖ.

Когда покупатель останавливает свой выбор на какой-либо недвижимости, он заключает с продавцом предварительное соглашение и перечисляет в его пользу залог — 10-30 % от цены недвижимости. Желательно, чтобы этот договор изучил независимый юрист, поскольку типы договоров, предлагаемые покупателям агентствами недвижимости, содержат в себе пункты, выгодные агентству, но никак не покупателю.

После проверки всех документов, касающихся недвижимости и улаживания нюансов, стороны заключают договор купли-продажи. На этом этапе покупатель перечисляет продавцу оставшуюся сумму. Последний шаг — подача покупателем заявления в местные органы регистрации с просьбой внести его в списки новых собственников. Весь процесс покупки занимает 3-5 месяцев.

ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ!

В Чехии россиянам не стоит отдавать / перечислять залог непосредственно агенту. Практика показывает, что в случае отказа покупателя от сделки по уважительным причинам или необоснованного отказа от сделки продавца деньги покупателю не возвращаются, хотя на документе, оговаривающем такой возврат, стоят официальные подписи представителей агентства и его печать. Приходится судиться, а кому нужна нервотрепка? Поэтому покупателю надежнее сразу заключить с продавцом договор купли-продажи. Но для этого надо все как следует взвесить и навести подробные справки о недвижимости. У продавца должны быть на руках документы, подтверждающие его право на недвижимость и право на ее продажу. Наведением справок занимается агент / юрист, он же делает запрос в органы регистрации, чтобы получить там последние сведения о продаваемой недвижимости.

Вообще, не только залог, но и остальные денежные переводы по сделке в Чехии лучше осуществлять через нотариальную контору, юридическую фирму или специальный банковский счет, но не напрямую агентству недвижимости, хотя агент наверняка будет красноречиво убеждать вас, что политика его фирмы требует получения денег от покупателя, что так «давно принято» и что это «абсолютно» безопасно. Если же агент будет твердо стоять на своем, побыстрее избавляйтесь от его услуг и ищите другого посредника. Следует искать другого посредника и в том случае, если агент будет настаивать на подписании договора не в нотариальной конторе, а в офисе агентства, а также настаивать на получении комиссионных до подписания сделки купли-продажи.

Зафиксировано в Чехии и немало случаев, когда ушлые посредники-мошенники по поддельным документам, пользуясь доверчивостью иностранцев, продают землю с постройками, которые никакого отношения к ним не имеют. Опять же агент при этом настойчиво требует немедленного перечисления ему первоначального взноса-залога, а потом и всей суммы.

Это лишний раз подчеркивает необходимость независимой юридической поддержки, которая обойдется покупателю в 1 % от цены недвижимости плюс 19 % НДС. Кроме того, покупателю надо будет оплатить регистрационный взнос — 0,01-0,02 %, комиссионные агенту — 2,5-5 %. Продавец, в свою очередь, платит налог на переоформление титула — 3 %. Налога на сделку / капитал в Чехии нет. Этот налог взимается с продавца как подоходный по итогам года в размере 15 %. Сумма, полученная от продажи недвижимости, исключается из подоходного налога, если эта недвижимость была продана через пять и более лет после покупки.

Налог на недвижимость (строения) составляет около 0,2 евро за 1 кв. м, на землю — 0,004 евро за 1 кв. м. Иностранцы, проживающие в Чехии более 183 дней в течение одного года, облагаются подоходным налогом (15 %), кроме граждан, находящихся на лечении. Этим налогом не облагаются проценты по ипотеке, если их сумма не превышает 11 140 евро в год.