Начинающим инвесторам: Испания

Опубликовано в журнале International Residence #16 (2011-2012 гг.)

Все чаще россияне стали задумываться о вложении своих средств в недвижимость с тем, чтобы не только сохранить свой капитал, но и приумножить. За советами начинающим инвесторам журнал International Residence обратился к опытному профессиональному риэлтору Нине Волковой.

Вы можете порекомендовать с точки зрения выгодного вложения денег?
— Во время кризиса иностранные инвесторы вернулись к знакомым направлениям. В итоге, по версии Top of the Props, на Испанию, Францию и США пришлось около трети мировых запросов на покупку недвижимости. Испания, по мнению большинства аналитиков, считается перспективной для инвесторов.
Коста-Брава — это респектабельное побережье, с отсутствием нерегламентированной застройки в самом экономически развитом регионе Испании, Каталонии. Коста-дель-Соль — статусное побережье. Коста-Бланка — демократичный курорт: Торревьеха, Аликанте потребуют меньших бюджетных трат в сравнении с аналогичными вариантами на соседних побережьях. Наблюдается рост популярности запросов на Валенсию (третий по величине город Испании). А жилье в Барселоне, к примеру, всегда пользуется повышенным спросом (рост цен на недвижимость здесь наблюдался даже в кризисной ситуации).

— Приведите пример «работы» вложенных денег в недвижимость.
— Квартиры в комплексе рядом с морем всегда можно сдать в аренду. Например, в связи с дефицитом земельных участков, выделяемых мэрией Плайя-де-Аро (центральная часть побережья Коста-Брава) под застройку, высоким уровнем жизни и небольшим, в сравнении с другими побережьями, количеством предложений, квартира, купленная в доме с внутренним двориком и бассейном за 400 000 евро, сдается владельцем за 1200 евро в месяц, а в высокий сезон доходит до 1200 евро в неделю.

— В какую недвижимость лучше вкладываться, чтобы гарантированно получать от нее доход?
— Начиная свой инвестиционный опыт, надо исходить из расчета, что курортная недвижимость принесет не больше 4-5 % рентного дохода в год. Недвижимость может приносить стабильный доход в случае сдачи в аренду в больших городах (Мадрид, Барселона, Валенсия), курортная недвижимость — в отдельно взятых регионах, и, конечно же, в высокий сезон.
Если говорить о повышенном доходе, то я рекомендую обратить внимание на вложения в коммерческую недвижимость (гостиницы, офисные центры), а также быть крайне осторожным с предложениями, сулящими быструю прибыль и высокую доходность.

— Сейчас в прессе много говорят о залоговой недвижимости в Испании. Рекомендуете ли вы такой вид вложений?
— В посткризисный период на рынке жилья в Испании все чаще используется daciones en pago, передача банку залоговой недвижимости в зачет. Такая недвижимость выставляется на продажу по очень низкой цене. Однако существует возможность столкнуться с «проблемными» неликвидными объектами (неоплаченные кредиты, различные юридические обременения, незаконные перепланировки, строительные недоработки). Такие объекты могут быть интересны для опытных инвесторов: купив такую недвижимость по цене на 30-40 % ниже рыночной, можно, приведя в порядок документы и разрешив все вопросы, продать ее значительно дороже.
Если вы делаете ставку на залоговую недвижимость, стоит взвешенно подходить к выбору объекта, банка и условий, предлагаемых российскому покупателю.

— Как стать собственником земли?
— В 1988 г. в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону. Первое, что нужно проверить — находится ли предполагаемый участок (terreno) в границах, дозволенных для владения частным лицом (прибрежная полоса шириной 150 м является собственностью государства), а также не предназначены ли земли только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность. В таком случае следует отказаться от сделки. Застройка земельного участка в Испании возможна после получения лицензии на конкретный проект, учитывающий, например, ограничения на высоту здания (в каждой местности могут быть свои). При покупке земельного участка в Испании вам придется заплатить налог — 18 % от суммы сделки, если в ближайший год вы не планируете его застройку. Есть возможность снизить налоги до 8 %, если вы приобретаете участок земли со строящимся домом (или утвержденный проект дома достался вам от предыдущих хозяев).

— Приведите пример одного из самых горячих и удачных предложений по хорошей цене, которыми вы располагаете на сегодняшний день.
— «Порт Саплая» — один из самых красивейших районов в 4 км от Валенсии, живописно расположившийся вдоль берега моря. Местные жители с любовью называют его «маленькой Венецией». Небольшой порт с пришвартованными яхтами, уютные ресторанчики с национальной кухней и шум морского прибоя придают ему шарм и неповторимость. На территории: 3 бассейна, теннисный корт, футбольное поле, круглосуточная охрана, рестораны, коммерческий центр, частная стоянка для яхт. Хорошее транспортное сообщение с центром Валенсии (10 минут), с британским колледжем Caxton College (за детьми приезжает автобус) и с испано-американской школой.
Предлагается чудесная квартира (110 м2) в «Порт Саплая» на 2-ой линии моря с видом на марину. 2 просторные спальни, 2 ванные комнаты, гостиная с выходом на террасу (16 м2). Паркетные полы. Центральное отопление. 24 часа охрана.
Стоимость: 290 000 евро.

Нина Волкова
+7 (915) 251-48-21
www.nv-company.ru