Приобретение недвижимости в Таиланде.

Опубликовано в журнале International Residence #20 (2013 г.)

Бангкок стремительно развивается одновременно с улучшением инфраструктуры и повышением уровня жизни. Роскошные кондоминиумы стоят в 3 раза меньше, чем в Гонконге или Сингапуре, поэтому все больше профессионалов переезжает в этот город, для большинства приоритетным является вопрос аренды недвижимости. Уровень жизни здесь очень высокий: шопинг в бутиках, ночная жизнь, рестораны и развлечения. Затраты на содержание персонала небольшие, поэтому многие семьи могут позволить себе нанять горничных, нянь и водителей. Жилая недвижимость в Бангкоке в основном подразделяется на квартиры в кондоминиумах, находящихся в центральных районах, а также таунхаусы и виллы, расположенные в зеленых пригородах. Центр города переживает строительный бум суперпроектов кондоминиумов, предлагая очень высокий уровень жизни с разумными инвестициями. Цены на центральную недвижимость, естественно, выше, и она приносит больший арендный доход, чем недвижимость в загородных районах, которая, однако, позволяет хорошо заработать на туристах и экспатах. Таким образом, Бангкок имеет преимущество: благодаря оживленному рынку аренды можно получать хорошую отдачу от инвестиций.

Паттайя находится в 1 ч езды от Бангкока и всемирно известна как крупный туристический курорт, а также второй дом для жителей Бангкока / Азии. Инфраструктура туризма в Паттайе процветает: ежегодно сюда приезжает более 8 млн туристов, поэтому здесь выгодно приобретать недвижимость под сдачу в аренду. Местное правительство продолжает инвестировать в инфраструктуру, стараясь изменить имидж города и превратить Паттайю в любимое место отдыха для всей семьи. Здесь есть все возможности для шопинга и развлечений, достопримечательности, великолепные рестораны, пляжи и высококлассные гольф-клубы. Планируемое железнодорожное сообщение с Бангкоком позволит значительно быстрее и удобнее добираться из международного аэропорта Бангкока Суварнабхуми.
Покупка квартир является самым популярным выбором среди иностранцев, и в последнее время рынок кондоминиумов в Паттайе (особенно на пляже Джомтьен) опередил более престижные курорты, такие как Пхукет и Самуи, поскольку новые проекты достигли отличных результатов продаж. Территории вблизи Паттайи (Джомтьен, Пратамнак Хилл, озеро Мабрачан) также предлагают хорошие перспективы.

Самый крупный остров Таиланда, Пхукет, предлагает хорошо развитую инфраструктуру туризма: белые песчаные пляжи, роскошные отели и поля для гольфа. Каждый найдет для себя подходящий отдых и развлечения по вкусу: от шума и суматох Патонга до уединенных пляжей западного побережья и роскошной марины на восточном побережье. Есть несколько международных рейсов до Пхукета, но большинство туристов прибывают из Бангкока, который хорошо обслуживается рядом авиакомпаний, таких как Air Asia и Nok Air. Растет спрос на новую недвижимость в таких областях, как Bang Tao Beach, Surin, Cherng Talay и Layan, а также в южных прибрежных районах Nai Harn и Kata. Традиционные районы, такие как Патонг, имея высокоразвитую инфраструктуру, диктуют премиум-цены.

Город Хуахин не так хорошо известен, но именно он стал приморским местом отдыха тайской королевской семьи с 20-х гг. Хуахин расположен всего в 2-3 ч езды от Бангкока, здесь также есть регулярное железнодорожное сообщение. Центр Хуахина выглядит более современным, чем в других городах, хотя и предлагает все, что туристы ожидают от Таиланда: хорошо развитую туристическую инфраструктуру, песчаные пляжи и великолепные гольф-поля. Здесь есть варианты кондоминиумов, однако большим спросом пользуется аренда вилл, которая приносит владельцам прибыль круглый год. Тем, кто ищет более спокойный отдых, острова Таиланда могут предложить огромное разнообразие. В этой статье мы уделяем особое внимание островам Самуи, Ко-Чанг и Ко-Ланта.
Самуи является жемчужиной туризма, но в плане возможности инвестиций в недвижимость все еще немного отстает от Пхукета и Паттайи, однако приятный климат и спокойный образ жизни делают это место популярным среди туристов. Это в свою очередь вызвало серьезный рост в секторе недвижимости за последние несколько лет. Самуи по-прежнему выгоден для инвесторов, особенно когда дело доходит до элитной недвижимости. Число туристов, посещающих остров, увеличивается каждый год, поэтому портрет острова меняется, и появляются высококлассные жилые комплексы, предлагающие эксклюзивные условия проживания или возможность получения хорошего дохода.

Ко-Чанг находится от Бангкока на расстоянии двухчасовой поездки на автомобиле и короткой переправы на пароме. Последние 10 лет остров динамично развивается. В то же время правительство обещает контролировать изменения и инновации, чтобы нынешняя атмосфера и очарование острова остались неизменными. Здесь вы не найдете никаких высотных зданий, однако строительство нескольких крупных проектов все же планируется. Застройка ведется в основном на популярном западном побережье, оставляя восточное побережье относительно нетронутым.
Мой личный выбор остановился на малоизвестном острове Ко-Ланта. После часового полета из Бангкока следуют 2 парома, а это означает, что массовый туризм не развит на острове. Здесь есть несколько малоэтажных курортных комплексов, обширные песчаные пляжи, бары и рестораны на любой вкус. Атмосфера на острове крайне безмятежная и расслабленная, но все же предполагает некоторый отбор для людей, которые ценят то, что нашли, и хотят сохранить это в тайне от всех, кроме своих друзей. Цены на острове низкие, инфраструктура развита слабо, правда, есть скоростной Интернет. Здесь не ведется никаких крупных строительных проектов. Это безмятежное место просто идеально подходит уставшим руководителям для спокойного отдыха!

Хотя Краби находится на материковой части, вы почувствуете себя как на острове с кристально чистой водой, песчаными пляжами и всем, что можно ожидать от тайского побережья. Этот развивающийся регион все еще предлагает отличное соотношение цены и качества в сочетании с непринужденным островным стилем жизни. Из аэропорта Краби легко добраться в Бангкок, а также есть несколько прямых рейсов в Россию.
Регион Краби также благоприятен для приобретения земли и строительства вилл по проекту заказчика. Некоторые земельные участки расположены уединенно прямо на пляже. В этой провинции есть международные специалисты с многолетним опытом работы в строительной сфере, которые могут контролировать ход работ на объекте. Земля продается от 2-3 млн бат за 1 раи. Строительство комфортабельной виллы с бассейном обойдется от 7 млн бат, а вилла класса люкс будет стоить от 15-20 млн бат.

Материковая часть: Недвижимость в Таиланде отнюдь не ограничиваются прибрежными районами. При этом внутриматериковые участки предлагают прекрасную инфраструктуру и инвестиционные возможности. Чиангмай является вторым по величине городом Таиланда. Недавно линия горизонта Чиангмая сильно изменилась. 15-этажный строительный объект возвышается над торговой площадью вокруг популярного Night Bazaar на Chang Klan road и представляет собой самый амбициозный новый проект в центре города. И хотя тут еще нет нового бума на покупку недвижимости, который сейчас переживают Пхукет, Самуи или Паттайя, Чиангмай претендует на звание одного из самых подходящих для проживания городов Азии. Недвижимость здесь намного дешевле по сравнению с другими крупными центрами в Таиланде, поскольку цены тут менее динамичны. Местная индустрия недвижимости в последние годы развивается, т. к. эта Северная столица процветает, а вместе с ней растет средний класс населения. Другой важной тенденцией, влияющей на рынок недвижимости в Чиангмае, является ощутимый приток иностранцев, которые решают обосноваться в городе. Вообще Чиангмай считается более дешевым, менее туристическим и менее перенаселенным, чем многие другие места в Таиланде.

Уход на пенсию: В настоящее время многие иностранцы пользуются преимуществом «пенсионных виз» Таиланда, которые выдаются лицам от 50 лет и старше, даже если они еще продолжают работать в своих родных странах. Много домов и квартир приобретается в качестве основного жилья или второго дома как для отдыха, так и для пенсионного местожительства.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ТАИЛАНДЕ

Согласно тайскому законодательству, иностранцам запрещено покупать землю в Таиланде, но можно приобретать объекты, расположенные на земельном участке. Для иностранца приобрести земельный участок для строительства можно 2 способами:
1) В долгосрочную аренду на срок 30 лет с правом дальнейшей пролонгации. В силу того, что собственность находится на земельном участке, автоматически обеспечивается владение этим участком. Арендодатель не может воспользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, т. к. собственность является отдельной от земли.
2) Если иностранец занимается бизнесом в Таиланде, тогда можно зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью (Limited Liability Company — LLC) и на него оформить землю в полную собственность. В таком случае владельцем является не физическое лицо, а компания.

Покупка дома: Инвестор-иностранец может приобрести дом в полную собственность и оформить договор длительной аренды на землю, на которой это здание находится (как правило, 30 лет аренды с правом двукратного продления). Помимо права выкупа земли (что может быть осуществлено в случае если изменится законодательство, регламентирующее собственность иностранных лиц, или в право собственности вступает тайский гражданин или компания, зарегистрированная в Таиланде), фактическое владение недвижимостью будет сохраняться, при этом оставаясь в рамках законодательства Таиланда.
Покупка строительного объекта: Иностранцы могут иметь в собственности строительные объекты в Таиланде, построенные на земельных участках. Владельцы строительных объектов создали особенную правовую структуру и механизмы, позволяющие покупателю иметь право на собственность.

Корпоративное владение недвижимостью: Тайская корпоративная структура аналогична общему праву Великобритании. Тайское законодательство допускает регистрацию различных компаний, товариществ и других юридических лиц. Юрлица в Таиланде, принадлежащие в основном тайцам, рассматриваются как тайские граждане и, следовательно, имеют право владеть недвижимостью в Таиланде. Самой популярной формой корпоративной собственности на землю является общество с ограниченной ответственностью (Limited Liability Company).
Контроль общества с ограниченной ответственностью: Тайское законодательство предусматривает выдачу классифицированных акций, различающихся по статусу. Т.е. акции ООО могут подразделяться на обыкновенные, когда держатель 1 акции имеет право на 1 голос, и привилегированные акции, каждая из которых дает право на 10 голосов. Большинство обыкновенных акций выдаются тайцам, а привилегированных — иностранцам. Это дает возможность иностранным миноритарным акционерам владеть меньшим количеством акций, но сохранять контроль над компанией благодаря праву голоса.

Типичная структура: Земля находится в собственности ООО ABC, которое принадлежит ООО ABCCHL («ABC Холдинг»). В процессе строительства тайский партнер впадет обыкновенными акциями ABCCHL, а привилегированные акции принадлежат владельцам ABC. Каждый покупатель приобретает одну равную пропорциональную долю привилегированных акций в ООО ABC. После того как сумма покупки согласована, покупателю будет принадлежать вилла, а также равная доля акций и договор долгосрочной аренды.

Покупка квартиры в кондоминиуме: Самым простым видом сделки является покупка квартиры в кондоминиуме. Согласно законодательству иностранным гражданам может принадлежать не более 49 % многоквартирного дома, хотя в некоторых типах кондоминиумов 100 % жилья находится в полной собственности у иностранцев. Важным требованием для получения права собственности является обеспечение того, что средства на покупку в иностранной валюте будут перечислены из-за границы и зарегистрированы в тайском банке. Иностранный гражданин может приобретать такую недвижимость в полную собственность.

Запрос в земельном кадастре: До осуществления сделки иностранным гражданам настоятельно рекомендуется дополнительно проверить, зарегистрированы ли апартаменты в земельном департаменте.
Проверка состояния объекта: Перед покупкой вторичного жилья обязательно нужно провести полную проверку состояния объекта.
Сопутствующие расходы: Налог на имущество не распространяется на недвижимость, используемую для частных жилых целей. Взимается пошлина при передаче прав собственности. В основном расходы при покупке следующие: комиссия за перевод денежных средств — 2 %, госпошлина — 3,3 %, налог на предпринимательскую деятельность — 0,1 %, налог на прибыль (тайский эквивалент налогу на прибыль от реализации имущества — переменная процентная ставка). Большинство пошлин начисляются относительно государственной оценочной стоимости имущества, она в свою очередь всегда значительно ниже рыночной. Сложно рассчитать точную стоимость налогов и сборов, ориентировочно она составит 2-3 % от рыночной стоимости имущества. Как правило, эти затраты делятся между продавцом и покупателем.

Безопасно ли покупать недвижимость в Таиланде? При покупке недвижимости в Таиланде иностранным гражданам настоятельно рекомендуется обращаться к юристам и бизнес-консультантам с солидной репутацией, проводить комплексную юридическую экспертизу и правильно составлять договор долгосрочной аренды. В этом случае ваши инвестиции будут защищены так же, как и во всем в мире.

Автор много путешествовал по Таиланду и имеет деловые интересы в Бангкоке. Он описал Таиланд как прекрасное место для проживания на пенсии с низкими ценами, но при этом достаточно высокими стандартами жизни. Работая более 10 лет в индустрии зарубежной недвижимости, автор имеет высокую квалификацию, чтобы профессионально консультировать по вопросам поиска превосходной недвижимости в Таиланде.

Автор: Ким Ваддуп,
www.InternationalResidence.ru