Недвижимость в Болгарии.

Опубликовано в журнале International Residence #20 (2013 г.)

Приятный умеренно-континентальный климат, теплое синее море, изящная архитектура, а главное — широкий спектр объектов недвижимости и лояльное законодательство. Все это о небольшой уютной стране, расположенной на юге Европы — Болгарии. Здесь и виллы на побережье Черного моря, и городские квартиры, и роскошные апартаменты, и деревенские домики с земельными участками. Рынок болгарской недвижимости с легкостью угодит даже самому капризному покупателю. Вы можете здесь постоянно проживать, а можете просто приезжать на отдых летом, в остальное же время, пока дом пустует, сдавать его в аренду и таким образом еще и получать прибыль со своих владений. Мы постараемся как можно подробнее рассказать обо всех нюансах покупки недвижимости в солнечной Болгарии, чтобы при заключении сделки у вас не возникло лишних вопросов.

НАХОДКА ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Болгарская недвижимость уже давно является одним из лидеров на рынке инвестиций. Особенную привлекательность Болгария имеет для россиян. Вот несколько фактов, объясняющих столь высокий спрос среди наших сограждан.
Во-первых, Болгария является близким соседом России. Перелет займет всего пару часов. Кроме того, вы можете доехать сюда на поезде или даже на своем автомобиле, а заодно по пути посмотреть Украину, Молдавию и Румынию. Большим плюсом также является то, что российская и болгарская культура родственны во многих моментах, а болгары очень радушно относятся к русским. К тому же не возникнет принципиального языкового барьера.

Во-вторых, Болгария с 2007 г. входит в состав Евросоюза. А в настоящее время рассматривается вероятность принятия Болгарии в Шенгенскую зону, что означает доступ к свободному передвижению по всем странам Европы. При этом цены на недвижимость и в целом на проживание значительно ниже, чем в других странах еврозоны.
В-третьих, болгарское законодательство лояльно по отношению к зарубежным инвесторам. Процесс покупки недвижимости весьма прост, ежегодный налог достаточно низок, схема оплаты гибка. В-четвертых, Болгария — это место, где вы сможете наслаждаться любыми видами отдыха. Предпочитаете активный отдых? Дайвинг, рафтинг, альпинизм, горный велосипед и мн. др. к вашим услугам. Любите экскурсии? Изящные древние монастыри и историческое наследие Болгарии не дадут вам скучать. Хотите поправить здоровье?
Страна богата минеральными источниками и лечебными грязями. Помимо этого, конечно же, пляжный сезон с мая по октябрь и горнолыжный — с января по март.

Если вы решили приобрести недвижимое имущество в Болгарии, то в первую очередь будьте аккуратны и не нарвитесь на мошенников. Внимательно изучите предложения на рынке. Объекты с ценой намного ниже средней, скорее всего, имеют какие-то ощутимые недостатки или изъяны. Обращайтесь в надежные агентства с прозрачной репутацией, которые существуют на рынке не первый год. Не стесняйтесь проверять у них все соответствующие документы. При заключении договора не экономьте на услугах независимых юристов. При выборе объекта агентство должно организовать для вас ознакомительную поездку для его осмотра на месте. Обратим ваше внимание на то, что в Болгарии способ подсчета квадратных метров отличается от принятого в России. Существует несколько понятий, в которых надо разобраться: общая площадь, чистая площадь и общие части.

Чистая площадь квартиры рассчитывается по ее периметру, т. е. площадь апартаментов считается вместе со стенами. Толщина смежных с соседями стен делится пополам, а крайних берется полностью. Места общего пользования (лифт, лестница, коридоры, подъезды и др.) также оплачиваются при покупке. Их стоимость рассчитывается пропорционально площади квартиры и добавляется к ее стоимости. Именно они составляют общие части. Такая особенность существует в связи с тем, что Болгария является европейской страной. А в Европе понятие зоны собственного комфорта выходит за пределы квартиры. Общая площадь — это сумма чистой площади и общих частей. Зачастую застройщики в прайс-листах указывают только общую площадь, не разбивая ее на части.

Когда объект выбран, пора переходить к оформлению договора купли-продажи. Процесс приобретения недвижимого имущества в Болгарии состоит из нескольких этапов:
• резервация (бронирование объекта);
• заключение предварительного договора;
• осуществление платежа по предварительному договору;
• регистрация нотариального акта;
• постановка на учет в местную налоговую службу и получение налогового номера.

Итак, после выбора объекта происходит его резервация, т. е. снятие с продажи и фиксирование цены. При этом заключается резервационное соглашение и оплачивается задаток в размере 1000-2000 евро. Оплатить его можно на месте в Болгарии или же экспресс-переводом из России.
После этого большинство агентств предоставляют адвоката для проверки юридической чистоты объекта, по результатам которой вам выдаются необходимые подтверждающие документы.
Далее в течение месяца после резервации заключается предварительный договор, который регулирует отношения продавца и покупателя. В нем оговаривается стоимость объекта, порядок оплаты и сроки заключения нотариального акта. Обычно договор составляется на 2 языках, в него входят:
• объявление сторон и их контакты;
• подробное описание объекта покупки;
• цена покупки, размеры и сроки промежуточных выплат;
• дата получения Акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку окончания стройки;
• подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
• санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
• санкции, в случае если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

После этого у нотариуса оплачиваются таксы за оформление. Оплата по договору идет продавцу на счет, иногда наличными. После подписания продавцом и покупателем нотариального акта нотариус представляет документ в районный суд, где судья вносит изменения по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Также отметка делается и в самом нотариальном акте, который является правоустанавливающим документом на недвижимость.
После этого у нотариуса оплачиваются таксы за оформление. Оплата по договору идет продавцу на счет, иногда наличными. После подписания продавцом и покупателем нотариального акта нотариус представляет документ в районный суд, где судья вносит изменения по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Также отметка делается и в самом нотариальном акте, который является правоустанавливающим документом на недвижимость.

Далее в течение 2 месяцев после оформления права собственности с помощью адвоката (или самостоятельно) необходимо поставить объект на учет в налоговую службу. После этого вам выдадут карточку Булстат, на которой указаны ваши ФИО, дата рождения, адрес недвижимости и идентификационный номер. Она необходима для оплаты ежегодных налогов. Теперь вы будете являться полноправным собственником недвижимости. Согласно законодательству, ежегодно владельцы недвижимости в Болгарии должны оплачивать налог на недвижимость (0,15 % от стоимости объекта) и налог на вывоз мусора (в среднем 0,2 %). Коммунальные расходы составят около 30-40 евро в месяц за однокомнатные апартаменты.
Если приобретаемый вами объект еще не имеет Акта 15 или Акта 16, то вам выдается однократная виза на 3 месяца с правом пребывания на территории Болгарии сроком не более 30 дней. После получения Акта 15 можно оформить мультивизу для собственников болгарской недвижимости. Что же такое Акт 15 и Акт 16?

После проведения отделочных работ принимается Акт 15, удостоверяющий окончательное завершение строительства. Он подписывается разработчиком проекта, службами по надзору, а также представителями соответствующих подразделений. Этот акт является основанием для окончательного доклада, составляемого лицом, осуществляющим надзор за строительством. В соответствии с Актом 15 происходит передача конструкторской документации, включающей в себя паспорт объекта, журналы, протоколы и т. д. от строительной организации к заказчику.
Акт содержит выводы, касающиеся проведенных испытаний и замеров, и служит доказательством соответствия здания (в том числе и использованных при строительстве материалов и конструкций) всем нормативным актам и требованиям.
Акт 16 — это окончательный документ о вводе здания в эксплуатацию, выдаваемый государственной приемной комиссией. Последняя проверяет подключение коммуникаций, состояние общих частей здания и территории вокруг. Если вы оформляете право собственности на основании Акта 16, то для получения мультивизы вам нужно предоставить стандартный пакет документов. В первый раз выдается многократная виза сроком на 1 год с правом пребывания на территории Болгарии не более 180 дней.

По ее истечении вы можете претендовать на двухгодичную многократную визу с правом пребывания на территории Болгарии не более 360 дней: в год совокупное пребывание на территории Болгарии не должно превышать 180 дней, а каждые полгода — не более 90 дней. Право на двухгодичную визу также имеет ваш супруг и дети до 18 лет. Более подробную информацию о получении визы можно получить в консульстве Болгарии и визовом центре.
Что же касается вида на жительство, то в Болгарии он делится на 3 типа:
• временный (ВНЖ) сроком на 1 год;
• долгосрочный (ДВЖ) сроком на 5 лет;
• постоянный (ПМЖ) на неопределенный срок.
Но получение вида на жительство только на основании владения недвижимостью в Болгарии невозможно. Однако при подаче заявления владение недвижимым имуществом будет оцениваться не в последнюю очередь. Существует целый ряд пунктов, на основании которых можно обращаться за видом на жительство. С полным перечнем данных оснований вы можете ознакомиться в Законе «Об иностранцах в Болгарии».

В 2012 г. стало известно о подготовке поправок, которые планируется внести в закон о болгарском гражданстве. Согласно поправкам каждый иностранец, достигший 18-летнего возраста, имеет право стать гражданином Болгарии, если инвестирует в экономику страны определенную сумму денег. Ее размер будет определен совместным решением министров экономики, энергетики, туризма и финансов.
Несмотря на достаточно простой механизм покупки недвижимости, существуют некоторые нюансы в законодательстве. Болгарское законодательство разрешает иностранным гражданам приобретать имущество на территории своей страны, но есть отдельные ограничения для физических лиц. Приобрести апартаменты в многоквартирном доме может любой иностранец, но виллу или дом с земельным участком может только юридическое лицо. Другими словами, физическим лицам запрещено оформлять в собственность земельные участки. Но если вы все же решили приобрести участок, то вам просто необходимо зарегистрировать на себя товарищество с ограниченной ответственностью. При этом вы можете быть как единоличным владельцем, так и совладельцем с российскими или иностранными гражданами. Процесс регистрации фирмы займет около 2 недель, а цена составит примерно 500 евро. Для того чтобы начать регистрацию, достаточно иметь при себе заграничный паспорт.
Следует помнить о том, что в связи с возможным принятием Болгарии в число стран Шенгенского соглашения может меняться закон об иностранцах. Поэтому во избежание каких-либо проблем обращайтесь за консультацией к специалистам.

Консультант:
Virtus / ООО Виртус,
www.bgrealty.ru