Калифорния. Там, где сбываются мечты

Опубликовано в журнале International Residence #22 (2014-2015 г.)

Солнечная Калифорния не так далека, как кажется. Этот штат на Западном побережье США имеет с Россией глубокие исторические связи: русские торговые базы здесь появились еще в XVIII в., а в 1812 г. был даже построен Форт-Росс — русское поселение, располагавшееся всего в 80 км от Сан-Франциско и занимавшееся торговлей. Ныне на этом месте — исторический парк, а события тех времен нашли отражение в известной рок-опере «Юнона и Авось».

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Впрочем, Калифорния для россиян привлекательна не только своей историей. Этот штат — прекрасный пример того, как одни из лучших климатических условий мира не мешают работе. Несмотря на 350 солнечных дней в году и превосходные тихоокеанские пляжи, деловая активность здесь буквально бьет ключом: Калифорния производит 13 % ВВП страны и занимает по этому показателю первое место, а уровень образования считается одним из лучших в стране. Не надо забывать и о том, что именно в Калифорнии расположена легендарная Силиконовая долина — мировой центр высоких технологий, который обязан своим развитием и успехом находящимся поблизости ведущим университетам и крупным городам.

Кроме того, с точки зрения обывателя Калифорния привлекательна низким уровнем преступности, чистыми улицами и общим порядком. Для тех, кто принял решение обустроиться в Калифорнии всерьез, нелишним будет знать, что здесь бесплатное среднее школьное образование, а резидентам штата, желающим получить высшее образование, университеты предоставляют значительные скидки.

Прекрасна Калифорния и для отдыхающих: помимо океана и связанных с ним всевозможных развлечений (пляжного отдыха, дайвинга, серфинга, рыбалки, подводной охоты, катания на водных лыжах, яхтах, каяках, каноэ и т. д.), здесь найдется занятие по душе также для театралов, любителей музеев и современного искусства, поклонников отдыха с палатками на природе и, конечно, детей. Для любого ребенка поездка в парк аттракционов — незабываемое приключение, а потому Калифорнию без преувеличения можно назвать настоящей сказочной страной: ведь здесь расположен тот самый, известный на весь мир Диснейленд, а также еще уйма других превосходных парков, в числе которых Nuts Berry Farm и Universal Studios. В последнем гарантированное удовольствие получат не только дети, но также их родители и даже бабушки и дедушки.

Все выше обозначенное делает Калифорнию одним из наиболее лакомых регионов в США для инвесторов. Наверное, нет нужды говорить о том, что США в целом является привлекательным инвестиционным направлением, и Калифорния в списке предпочтений ищущих варианты выгодных капиталовложений покупателей недвижимости стоит далеко не на последнем месте. Причин тому множество. Это и гарантированно высокие прибыли, и безопасность вложений, и отсутствие ограничений на приобретение недвижимости иностранцами, и относительно простая схема оформления, и возможность диверсификации капитала, и многое другое.

ПРАВИЛА ПОКУПКИ

Покупка недвижимости — процесс всегда как волнительный, так и пугающий. Что делать? Куда идти? Как оформлять? Кому и сколько платить? К тому же законодательство некоторых стран способно запутать даже видавшего виды инвестора. В случае с Калифорнией бояться не стоит: здесь все предельно четко и абсолютно ясно даже тем, кто впервые решился на покупку недвижимости. Также сделку можно провести удаленно, не приезжая в США, естественно, при условии, что вы заручились поддержкой профессионального лицензированного риэлтора.

Итак, вы нашли дом своей мечты и готовы приступить к сделке. Первым этапом станет подписание с продавцом дома соглашения о покупке (Purchase Agreement), а также внесение предоплаты (обычно 1-3 % от стоимости недвижимости). Эти деньги не идут продавцу, а остаются на банковском счете эскроу-фирмы, занимающейся оформлением сделки, которая представляет интересы в равной степени продавца и покупателя и следит за чистотой процесса, а также за тем, чтобы соблюдались все формальности. Важно помнить, что предоплата может быть возвращена покупателю в случае аннулирования сделки в срок, обозначенный в соглашении (как правило, от 7 до 14 дней после его подписания). Если же вы меняете решение позднее, вам, к сожалению, придется распрощаться и с предоплатой. В соглашении, кроме того, указываются условия продажи, сумма сделки, привлеченные займы и т. д. Фактически после этого объект закрепляется за покупателем: несмотря на то что сделка не завершена, объект снимается с продажи, нигде не рекламируется и т. п.

Далее в течение 15-45 дней проводится проверка объекта недвижимости. Этим занимается тайтл-компания, задача которой — исключить жульничество или возможные махинации.

Сотрудники эскроу-фирмы собирают установленный законодательством пакет документов для передачи прав собственности. Процесс этот не бесплатный: стоимость проверок зависит от цены объекта сделки и затраченного времени. Услуги эскроу-фирмы оплачивают 50 / 50 продавец и покупатель.

По завершении исследования и в случае необходимости исправления выявленных недочетов стороны переходят к последнему этапу — подписанию заключительного договора.

От покупателя к данному этапу требуется выплатить оставшуюся стоимость приобретаемой недвижимости, а также покрыть прочие расходы. В числе этих расходов: часть налога на недвижимость (налог составляет в среднем 1,1 % в год в зависимости от стоимости объекта, при покупке продавцу возмещается пропорциональная часть налога), услуги эскроу-фирмы, оценка недвижимости (300-600 долларов), обработка документов (350-400 долларов), при необходимости — транспортные или почтовые расходы, тайтл-страховка и страховка от несчастных случаев (зависят от стоимости недвижимости), запись перевода владения недвижимостью (100 долларов), подготовка финальных документов к подписанию (примерно 200 долларов).

…ЧТО ДАЛЬШЕ?

А дальше вы можете переселяться в свой новый дом. Или сдать его в аренду. В случае если вы решили извлекать из своей только что приобретенной недвижимости прибыль, получая ренту, стоит знать, что в Калифорнии (да и в США вообще) первоначально договор на аренду заключается минимум на год (иногда — на два). По договоренности можно оплачивать жилье помесячно, а в случае если арендатор решил съехать, он обязан уведомить владельца минимум за 30 дней. Это в обязательном порядке прописывается в договоре аренды, как и то, включены ли в арендную плату коммунальные услуги и прочие расходы по поддержанию объекта в надлежащем состоянии, а также величина залога (как правило, стоимость месяца аренды).

ВЫБОР ЕСТЬ!

Если вы уже задумывались о приобретении недвижимости в США, изучали рынок, но при этом не включали в свое исследование Калифорнию, вам стоит начать все сначала. Дело в том, что рынки недвижимости разных регионов в Соединенных Штатах сильно различаются, а потому нельзя сравнивать не только Восточное и Западное побережья, но иногда даже соседние штаты.

Итак, Калифорния. Это самый емкий и самый активный рынок недвижимости Западного побережья. Столицей штата является Сакраменто, а самым густонаселенным городом — Лос-Анджелес, расположенный в южной части Калифорнии. Вообще штат принято делить на Север и Юг. В южной части, кроме Лос-Анджелеса, находятся также Сан-Диего, Сан-Бернардино, Риверсайд и др. Главными городами Севера считаются Сан-Франциско, Окленд, Сан-Хосе. С Калифорнией Россию связывает множество прямых и транзитных авиарейсов — от беспосадочного рейса «Аэрофлота» (в пути вы проведете около 12 часов) до всевозможных вариантов перелета европейскими, американскими, азиатскими и ближневосточными компаниями с удобными стыковками в разных городах мира.

Не важно, планируете вы приобрести недвижимость для личного пользования или ищете способы выгодного вложения средств, вам следует знать, что одна из главных характеристик калифорнийского рынка недвижимости — довольно резкие взлеты и падения цен. Впрочем, если смотреть на динамику цен за последние годы, то очевидно одно: они постоянно растут. И это несмотря на то, что строительство новых объектов в Калифорнии не прекращалось даже в кризисном 2008 г.

Как же ведет себя рынок недвижимости Калифорнии в этом году? Согласно весеннему отчету CAR (Сalifornian Associationof Realtors), цены на недвижимость в штате в апреле достигли семилетнего максимума, растет при этом и количество сделок. В апреле средняя стоимость дома, как показывает статистика Ассоциации, составила 450 000 долларов (+11,6 % к прошлому году). Если динамика продолжится, то эксперты прогнозируют, что 2014 г. завершится с показателем средней стоимости в 440 700 долларов за объект, а это +8,2 % к показателю 2013 г.

Основными объектами сделок (более 60 % в общем объеме) являются таунхаусы и кондоминиумы. В строгом юридическом смысле кондоминиум — это форма совместного владения,относящаяся, как правило, к многоквартирным домам, в которых собственники жилых помещений образуют собой общество, владеющее всем зданием. В упрощенном же сленге под «кондо» чаще всего подразумевают квартиру (владелец которой становится членом товарищества собственников объектов общего пользования: дороги, бассейна, фитнес-клуба, освещения). Популярны кондоминиумы в первую очередь благодаря своей инвестиционной привлекательности: их гораздо проще сдать в аренду, чем, скажем, особняк с садом.

Еще одна характерная черта рынка недвижимости Калифорнии заключается в том, что цены сильно разнятся в зависимости от местоположения объекта. Среди россиян очень популярны Лос-Анджелес и Сан-Диего, где цены, кстати, почти одинаковые. Покупатели особенно любят такие районы Сан-Диего, как Дел-Мар, Ла-Хойя, остров Коронадо с лучшими в мире гольф- и яхт-клубами.

Лос-Анджелес — настоящая Мекка для инвесторов, предпочитающих действительно серьезные, крупные вложения. Самая дорогая недвижимость здесь — в Беверли-Хиллз, Малибу, Брентвуде, Бел-Эйре, на Лонг-Бич. Если вы готовы потратить на покупку несколько миллионов долларов, эти районы — для вас. Апартаменты здесь обойдутся примерно в 3-4 млн долларов, а вилла — в 6-15 млн долларов. Бонус к такому капиталовложению — соседство со знаменитостями: звездами Голливуда, именитыми спортсменами, бизнесменами.

Возможно, для кого-то это станет сюрпризом, но в Калифорнии есть доступная по цене недвижимость. Доступны квартиры в Ричмонде и Сансете — это районы Сан-Франциско, которые считаются самыми привлекательными с точки зрения соотношения качества объектов и их стоимости. В поисках более фешенебельных (и дорогостоящих) вариантов в Сан-Франциско стоит отправиться, например, в Аламо-Парк или Марину.

Как видите, Калифорния достаточно разнообразна — найти здесь дом своей мечты может каждый, недаром именно здесь расположена «фабрика грез», а это значит, что здесь возможно все!

Консультант статьи:
Раиса Кириченко
Raisa@HomesBoutique.com