Далеко от Москвы... Американская недвижимость снова в цене

Опубликовано в журнале International Residence #16 (2011-2012 гг.)

Сколько бы ни говорили мы о своей самостоятельности и особом пути, а все-таки влияние американской экономики на нашу — более чем значительно. Потому-то разумные люди кризис, начавшийся за океаном, восприняли не как проблемы конкурентов, дающие возможность улучшить свои позиции, а как общее испытание, которого никому не избежать. По данным ведущих аналитических агентств, строительный сектор экономики США, а следовательно, и сфера недвижимости, оказались среди наиболее пострадавших. Впрочем, сейчас в этой области наблюдаются явные признаки стабилизации, следствием чего стала отмеченная специалистами активизация рынка.

Американская недвижимость, безусловно, представляет собой уникальное явление. И дело тут не только в особых ее характеристиках. Не менее важно, что для покупки дома, квартиры в США требуется совершенно иная мотивация, не та, что «работает» при совершении сделки в Европе или на Ближнем Востоке. Мотивация — это и есть первый и самый главный вопрос, без ответа на который нет смысла говорить об особенностях процедуры покупки в США.

Дом в Европе, конечно, не находится «в районе шаговой доступности», и все-таки 2-3 часа, необходимые на полет — не такое уж большое время. Россиянин, занимающийся бизнесом, допустим, в Англии, вполне может планировать свой завтрашний день с учетом необходимости побывать в Лондоне, а к вечеру вернуться. Неевропейские Турция или Египет тоже не ставят неразрешимых дорожных проблем, так что слетать туда на пару дней, чтобы отдохнуть — дело обычное.

Разумеется, с Америкой все иначе. Для того чтобы принять решение о приобретении недвижимого имущества в США, нужны веские причины. Например, дело, которое нуждается в развитии и личном участии. Или учеба детей. Или, будем прямо говорить, намерение перебраться за океан навсегда. Конечно, имеют место и чисто инвестиционные покупки, совершенные в расчете на рост стоимости приобретенного имущества. Впрочем, немалую роль (по крайней мере, до недавнего времени) играли соображения престижа.

Действительно, еще пару лет назад иметь дом в Майами или квартиру в Нью-Йорке было настолько престижно, что некоторые российские знаменитости охотно тратили деньги на, в общем-то, не очень нужные им приобретения. Но с началом кризиса табачок пошел врозь: Америка — это, конечно, хорошо, но вкладывать средства в шатающийся рынок неразумно. Вот и остались среди покупателей-россиян только те, кому недвижимость в США действительно необходима. Все прочие с изумлением следили за теми кренделями, что выделывал американский рынок, и гадали: упадет или не упадет. К счастью, — не упал.

Эксперты отметили, что зарубежная недвижимость стала хитом продаж среди русских покупателей, обладателей «живых» денег, после начала кризиса вследствие грандиозного снижение цен в разных странах. США в этом отношении перещеголяли даже Россию. В период кризиса США опережали нас по темпам снижения стоимости недвижимости. Если в России в наибольшей степени упали цены в Москве (24 %), Красноярске (16 %), Перми (13,5 %), Петербурге (8,1 %), то американские рекорды были весомее: Майами — 49 %, Лас-Вегас — 43 %, Нью-Йорк — 16 %, Вашингтон — 10 %.

И тут оказалось, что россиян, которым и вправду требуется недвижимость в США, довольно много. «По итогам 2009 г., — отмечали специалисты международного агентства недвижимости Gordon Rock, — рынок США стал вторым по популярности после болгарского». Количество запросов, по данным агентства, по сравнению с аналогичным периодом 2008 г., увеличилось в 3,5 раза, причем 40 % запросов приходилось на Флориду, 25 % — на Калифорнию, 20 % — на Нью-Йорк и 15 % — на все остальные штаты. Интерес к осуществлению сделок подогревался и нестандартными действиями застройщиков и риэлторов, которые наперебой начали предлагать всякого рода бонусы покупателям. «Например, один из застройщиков в Майами, — рассказывает президент компании Gordon Rock Станислав Зингель, — предлагал бесплатный попкорн в течение года за покупку пентхауса в новом проекте, другой сулил автомобиль Lexus». А еще были мебель и бытовая техника в подарок, готовность оплачивать в течение года платежи по ипотеке и, наконец, выходные в Лас-Вегасе — тоже за счет продавца. Разумеется, все эти меры (плюс усилия правительства) оказали благотворное воздействие на рынок недвижимости и в конечном счете привели к ценовой стабилизации. Уже к началу 2010 года, по данным Standard & Poor's, индекс цен, рассчитанный исходя из стоимости 1 м2 в 20 крупнейших городах, понемногу пошел вверх.

Показывает положительный результат и годовая динамика такого макроэкономического индикатора как количество незавершенных сделок на рынке недвижимости (pending home sales). Так, по сравнению с июнем 2010 года количество незавершенных сделок на американском рынке недвижимости к июню 2011 года увеличилось на 19,8 %, что свидетельствует о начале восстановления рынка в целом. Международный валютный фонд также оптимистичен — прогнозирует рост ВВП США к концу 2011 года до 2,8 %, а в 2012 году до 2,9 %. Представители МВФ отмечают, что в США наблюдается постепенное восстановление экономики и вопрос подъема рынка недвижимости — вопрос времени.

Подводя итоги первого полугодия 2011 года, специалисты компании Gordon Rock отмечали, что «к осени 2011 года США являются одним из самых быстрорастущих рынков зарубежной недвижимости по спросу среди покупателей из России и стран СНГ». Спрос увеличился более чем в 2,5 раза, и теперь США находятся в top-10 самых популярных направлений. При этом безоговорочным лидером остался штат Флорида — на него пришлось 45 % запросов. Специалисты подчеркивают, что россияне вышли на первое место по числу покупок во Флориде, обогнав и англичан, и даже покупателей с Ближнего Востока, которые традиционно были во главе списка. Таким образом, на фоне резкого снижения стоимости недвижимости (на 2010 г. коррекция от пиковых значений 2006 г. составила 27 %) «россияне одними из первых вернулись на рынок инвестиций в недвижимость США».

Как полагает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, «сегодня США одна из самых перспективных стран для приобретения недвижимости, и в ближайшее время американская недвижимость будет расти в цене». При этом нет никаких барьеров для приобретения недвижимости в США иностранцами, они могут купить квартиру или виллу, не выезжая из собственной страны. Специалист предсказывает на 2012 г. рост числа дисконтных объектов на американском рынке и вместе с тем считает, что дальнейшего падения цен ждать не стоит. Выгодные предложения доступны, как правило, тем, у кого на руках есть необходимая сумма, т. к. получить кредит на покупку недвижимости в США сегодня достаточно сложно.

Специалисты «МИЭЛЬ-DPM» полагают, что именно сейчас стоит задуматься о покупке недвижимости в Нью-Йорке. Именно сейчас продавцы наиболее гибки в торге, и такая благоприятная ситуация складывается раз в 10-15 лет. Кроме того, в обозримом будущем нельзя ожидать такого же разнообразия предложений.

Повторимся, любой иностранец, как физическое, так и юридическое лицо, может без всяких помех приобрести недвижимость на всей территории США. Правда, в Оклахоме существует запрет на покупку иностранцами земли, но квартиры в кондоминиумах покупать не возбраняется. Для осуществления сделки всего-то и надо — иметь счет в американском банке (поскольку большая часть расчетов осуществляется только через банк), но разве можно это считать проблемой?

В агентствах недвижимости рассказывают, что, пожалуй, самый популярный вопрос среди покупателей — можно ли купить недвижимость в США, так сказать, заочно, не прилетая в страну. В общем-то, никаких сложностей, достаточно назначить доверенное лицо, которое будет действовать в ваших интересах, и наделить его соответствующими полномочиями. Обычно в этой роли выступают юристы. Другой вопрос, что такой подход можно объяснить, если вы покупаете 25-й объект недвижимости в США и рассматриваете сделку как очередной этап вашего бизнеса. Но если вы хотите купить дом, квартиру для себя или для своих детей — уж хотя бы на начальном этапе, при выборе объекта, хорошо бы присутствовать.

В самом порядке приобретения недвижимости в США ничего особенного, того, чего не бывает нигде — нет. Все требуемые шаги — известны. Заключается договор с агентством, которое будет подбирать устраивающие вас варианты, потом заключается договор с профессиональным юристом (если нужно — с консультантом по налоговым вопросом, ипотечным консультантом). Затем идет предварительный выбор объекта, торг. После того как покупатель и продавец договорились, юрист продавца отправляет юристу покупателя договор. При заключении договора покупатель переводит взнос 10 % на счет своего юриста. Если покупка расстроилась по вине покупателя, эти деньги не возвращаются. Разумеется, необходимо убедиться, что покупка безопасна. Для этого юрист покупателя проводит так называемую процедуру именного паспортного или регистрового поиска и проверку недвижимости. При покупке недвижимости покупатель приобретает специальный страховой полис, гарантирующий чистоту паспорта недвижимости. При закрытии сделки оплачивается полная стоимость покупки, юрист совершает требуемые платежи и регистрирует недвижимость в регистре того города, где вы приобретаете собственность. На все про все уходит, в сущности, немного времени. Для наглядной картины мы приведем такой примерный график:
• поиск квартиры: 1 неделя – 6 месяцев;
• переговоры: 1 день – 2 недели;
• подписание договора: 1 неделя – 3 недели;
• подача заявления на ипотеку (если необходим ипотечный кредит): 1 неделя – 4 недели;
• документация для совета директоров (если необходим ипотечный кредит): 1 неделя – 4 недели;
• закрытие сделки: 1 неделя – 2 недели.

Стоит отметить, что при покупке существуют и дополнительные расходы и налоги, которые различаются в разных городах и штатах. Юристы агентства, куда обратится покупатель, обязательно предоставляют всю исчерпывающую информацию по данному вопросу. Хотим напомнить также, что владение недвижимостью не влияет напрямую на получение визы в США. Однако при получении въездной визы наличие собственного жилья в США будет являться плюсом, как гарантия финансовой стабильности. Стоит упомянуть и о том, что наличие недвижимости в Америке облегчает получение виз в страны Шенгенского соглашения.

Подводя итоги нашего сегодняшнего разговора, еще раз подчеркнем: специалисты единодушны в своей уверенности в хороших перспективах американского рынка недвижимости. В 2012 году эксперты ожидают рост цен на недвижимость в США.