КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #20 (2013 г.)

Эксперты рынка зарубежной недвижимости, освещающие сегодня такие направления, как Испания, Сверный Кипр, Англия, познакомят вас с особенностями процедуры покупки недвижимости в этих странах, обсудят сопутствующие процессу сделки и ежегодные налоги, поговорят о возможности получения вида на жительство, поднимут вопрос стабильности государства как характеристики инвестиционной привлекательности направления и, конечно, познакомят с ценами на недвижимость.

ИСПАНИЯ

Консультант: Элина Сиванкова, к.э.н. Должность: директор, партнер, Компания: InvestPravo Property, Контакты: +7 916 500 00 04, +34 633 74 7 704, www.ip-property.com

— Приступая к выбору недвижимости, о каких важных особенностях, всегда актуальных при покупке недвижимости в Испании, необходимо знать и помнить?
— Приобретение недвижимости — это вложение средств, и относиться к такой покупке желательно как к серьезной инвестиции. А значит, необходим подготовительный этап, во время которого будущий владелец зарубежной недвижимости должен получить исчерпывающую информацию об экономической ситуации в стране, о законодательной защищенности владельца недвижимости. В этом покупателю должны помочь профессионалы рынка недвижимости, которые занимаются непосредственно интересующей вас страной, в нашем случае Испанией.

— Совершая серьезную покупку, необходимо знать, насколько стабильны и последовательны экономика и политика страны. Насколько вероятны в Испании кризисы, дефолты и волнения? Насколько хорошо разработано законодательство государства?
— Испания — член Евросоюза, и ее экономика неразрывно связана со всеми глобальными процессами, происходящими как в Европе, так и в мире. Кризис последних лет отразился на экономике всех стран, и никто не застрахован от его повторения. Поэтому, выбирая объект инвестирования, необходимо четко понимать его ликвидность в текущий момент и в случае падения рынка. А если вы приобретаете недвижимость для себя и надолго, то вообще не стоит беспокоиться о колебаниях рыночной цены, купайтесь и отдыхайте, занимайтесь своим здоровьем. Кроме того, ценовые корректировки во время кризиса позволяют приобрести те объекты, которые при растущей экономике не всегда доступны. Испанское законодательство — одно из наиболее либеральных в Европе. Оно понятно и логично, но его надо знать. Поэтому необходимо заранее получить консультацию у специалиста.

— Какова типичная стоимость недвижимости Испании, наиболее востребованной российским покупателем?
— Наши покупатели рассматривают для приобретения апартаменты, таунхаусы или виллы в Испании обычно похожие на те, в которых они живут в России, т. е. хорошего качества, просторные, только с видом на море и / или в пешей доступности до пляжа и по более низкой цене.
Стоимость недвижимости в Испании зависит от того, на каком из побережий она находится. Мы говорим об апартаментах и таунхаусах с 2-3 спальнями достойного качества в охраняемых комплексах, а также о виллах, не требующих ремонта.
Побережье Коста-дель-Соль признано наиболее подходящим для постоянного проживания: здесь равномерная температура круглый год, менее влажно, английские школы европейского уровня, развитая инфраструктура. Желающие приобрести второй дом на Коста-дель-Соль рассматривают апартаменты средней стоимостью 250 000-700 000 евро, виллы до 2 000 000 евро и выше.

Побережье Коста-Бланка, где теплое море и наиболее жаркий климат, идеально подойдет для отдыха с маленькими детьми. Покупатели рассматривают апартаменты в диапазоне 150 000-250 000 евро, таунхаусы до 300 000 евро и виллы от 450 000 евро. Побережье Коста-Дорада известно среди туристов парком развлечений Порт Авентура, близостью к Барселоне, широкими песчаными пляжами. Бюджет, пользующийся спросом, по апартаментам — 200 000-300 000 евро, по виллам от 500 000 евро.
Апартаменты в Барселоне пользуются большой популярностью среди инвесторов с целью круглогодичной сдачи в аренду. Диапазон цен здесь от 300 000 евро и выше, где стоимость очень сильно зависит от района. На туристическом побережье Коста-Брава, которое граничит с Францией и славится своими сосновыми лесами, пользуются спросом предложения по апартаментам в 200 000-400 000 евро и виллам от 700 000 евро.

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. Усложнен ли процесс покупки в Испании необходимостью регистрировать здесь фирму?
— Недвижимость в Испании согласно законодательству страны можно приобрести как на физическое, так и на юридическое лицо.
Процедура покупки недвижимости в Испании четко отрегулирована законом. После того как покупатель выбрал дом своей мечты, начинается процесс оформления.

Необходимо открыть расчетный счет в испанском банке и получить номер иностранца (NIE). После подписания нотариального договора (Escritura de compraventa) в течение 3 месяцев идет перерегистрация владельца недвижимости в реестре собственности (Registro de Propiedad).
Также в Испании, в отличие от многих других стран, владелец недвижимости может приобрести автомобиль, оформив его на себя.
Хотелось бы обратить внимание на необходимость профессионального и квалифицированного подхода к работе с документами на собственность и ипотечное кредитование. Это позволит избежать риска мошеннических и недобросовестных действий со стороны продавцов и посредников.

— На какие сопутствующие процессу сделки и ежегодные налоги следует обратить внимание будущему владельцу недвижимости в Испании?
— Обращаю ваше внимание на 2 важных момента!

1. Перевод средств на личный счет покупателя в Испании должен осуществляться только с его личного счета в России или другой стране. Чтобы сделать перевод из России, необходимо подать в налоговую инспекцию по месту жительства заявление об открытии расчетного счета в испанском банке.
2. Ежегодные налоги. Про налог на недвижимость и налог на вывоз мусора ни у кого вопросов не возникает, т. к. платежное поручение приходит по адресу. А вот налог на нерезидента многие забывают оплачивать: квитанции приходят за несколько лет плюс штрафы. По налогу на нерезидента ежегодно подается декларация и оплачивается определенная сумма. Это можно сделать самостоятельно, можно прибегнуть к услуге специальной организации. Налог на нерезидента составляет примерно 0,5 % от кадастровой стоимости объекта, которая в свою очередь ниже рыночной на 30-50 %.

— Является ли наличие недвижимости в Испании основанием для получения вида на жительство? Насколько сложно и возможно получить вид на жительство в стране?
— С ноября 2012 г. испанским правительством разрабатывается законопроект о предоставлении вида на жительство иностранцам при покупке недвижимости от определенной суммы. Сначала минимальной суммой рассматривался порог от 160 000 евро, но после серьезных дебатов в апреле 2013 г. он был поднят до 500 000 евро. Обещают в октябре-ноябре 2013 г. принять закон. В данном случае речь идет о ВНЖ без права на работу (пассивная или «белая» резиденция). Хочу отметить, что ВНЖ без права на работу можно получить и сейчас, для чего необходимо подготовить определенный комплект документов, в которых подтверждается финансовая состоятельность, отсутствие судимости, отсутствие определенных болезней и др. При прохождении установленной процедуры владельцы испанской недвижимости получают пассивную резиденцию в Испании. Обращаю ваше внимание, что при получении ВНЖ в Испании вы становитесь налоговым нерезидентом в России, и доход облагается уже не по ставке 13 %, а выше.
Удачной вам покупки!

СЕВЕРНЫЙ КИПР

Консультант: Вадим Юхневич. Должность: директор по маркетингу. Компания: «ДОМ-ИНФО консалтинг». Контакты: +7 495 649 6922, www.dom-info.eu

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. Усложнен ли процесс покупки на Северном Кипре необходимостью регистрировать здесь фирму?
— Для того чтобы приобрести недвижимость на Северном Кипре, необходимости регистрировать фирму нет. Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре состоит из следующих этапов:

1. Выбор объекта недвижимости, согласование стоимости и условий контракта с застройщиком.
2. Резервирование. Для того чтобы зарезервировать выбранный вами объект, необходимо внести депозит, размер которого варьируется в пределах 1000-2000 фунтов стерлингов. После оплаты депозита застройщик выдает документ, подтверждающий получение средств и условия резервирования.
3. Оплата услуг юриста. Юрист составляет контракт, в котором указываются условия купли-продажи, и берет на себя целый ряд обязанностей, сопровождая вас от начала и до момента получения права собственности и титулов.
4. Подписание контракта. Контракт подписывается продавцом и покупателем, либо это делает юрист от имени покупателя при наличии доверенности. Во время подписания контракта происходит первый платеж по контракту (обычно 25-30 %) и оплачивается гербовый сбор.
5. Регистрация контракта в земельном управлении и министерстве. В течение 21 дня после подписания контракта необходимо зарегистрировать его в земельном управлении, предоставив справку об отсутствии судимости, которая должна быть переведена на английский язык и нотариально заверена.
6. Получение разрешения на перевод прав собственности. На этом этапе вам необходимо предоставить следующий пакет документов: копию контракта, анкету, заявление, а также копию паспорта, включая страницу, где находится въездная виза.
7. Оформление и перевод титулов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

— На какие сопутствующие процессу сделки и ежегодные налоги следует обратить внимание будущему владельцу недвижимости на Северном Кипре?
Существуют 4 основных вида налогов, связанных с любой сделкой по продаже или покупке недвижимости:

1. Трансфертный сбор (Devir Harсlary) составляет 3 % от оценочной либо договорной стоимости недвижимости в зависимости от решения налоговой инспекции. Это сбор за передачу права собственности на землю, который платится управлению по регистрации земельных участков.
2. Налог на прирост капитала (Stopaj), который платится в налоговую инспекцию. Этот налог обычно оплачивается продавцом. Сумма налога зависит от того, является ли продавец юридическим лицом (ставка налога 6,25 %) или физическим лицом (3,5 %).
3. НДС (KDV) составляет 5 % и платится в налоговую инспекцию или продавцу. Если продавец является юридическим лицом, то сделка облагается НДС. Если продавец является физическим (частным) лицом, то сделка, как правило, не облагается НДС. Кроме того, облагается ли сделка НДС, кто на самом деле будет платить НДС, зависит от условий договора купли-продажи.
4. Гербовый сбор (Pul Parasy) составляет 0,5 % и оплачивается в налоговую инспекцию в течение 21 дня со дня подписания контракта. Следует обратить внимание на то, что покупатель не может подавать заявление на подсоединение счетчика электроэнергии к своей собственности до предоставления квитанции об оплате гербового сбора.

Таким образом, при передаче недвижимости в собственность (получение ключей) платится только НДС — 5 % и гербовый сбор — 0,5 %. Что касается ежегодных налогов, годовой налог на собственность («кансил такс») зависит от площади недвижимости и составляет в среднем около 100 долларов в год.

— Является ли наличие недвижимости на Северном Кипре основанием для получения вида на жительство? Насколько сложно и возможно получить вид на жительство в стране?
На Северном Кипре статус владельца недвижимости гарантирует покупателю оформление вида на жительства. Учитывая низкие цены на недвижимость Северного Кипра, а также удобные планы этапов оплаты, получить вид на жительство здесь достаточно просто. После подписания и регистрации контракта каждый покупатель имеет право на оформление годовой визы на Северном Кипре. Эта процедура занимает в среднем 1-1,5 месяца и включает выполнение ряда формальностей.
Перечень необходимых документов: оригинал и ксерокопия паспорта, оригинал и ксерокопия договора купли-продажи недвижимости, справка о проживании по адресу нахождения недвижимости, 2 фотографии, справка из местного банка о наличии средств на счете, почтовые марки. Документы переводятся на английский или турецкий язык и подаются в местное отделение иммиграционный службы в Кирении либо Лефкоше.

Кроме того, вам предстоит пройти медицинское обследование и сдать анализы, выявляющие наличие туберкулеза, гепатита и ВИЧ-инфекции. Если с результатами анализов все в порядке, вы получаете готовый вид на жительство в виде штампа в паспорт и книжки резидента. Вид на жительство действителен в течение года. Его следует обновлять каждый год, следуя той же процедуре (кроме медицинского осмотра).
Важно отметить, что вид на жительство дает право только на проживание на Северном Кипре. Он не дает права на трудоустройство или учреждение бизнеса. Таким образом, получение вида на жительство для иностранцев, владеющих недвижимостью, не вызывает затруднений. Вид на жительство выдается в обычном порядке после соблюдения необходимых формальностей.

— Совершая серьезную покупку, необходимо знать, насколько стабильны и последовательны экономика и политика страны. Насколько вероятны на Северном Кипре кризисы, дефолты и волнения? Насколько хорошо разработано законодательство государства?
Экономика Северного Кипра стабильно растет. Несмотря на всю несправедливость и эмбарго, которые стоят между этой страной и мировым сообществом, Турецкая Республика Северного Кипра продолжает развиваться.
Чтобы убедиться в этом, достаточно лишь обратиться к такому экономическому показателю, как национальный годовой доход, который в 2013 г. увеличился на 5,5 % по сравнению с прошлым годом. Кроме того, по оценкам специалистов, в 2015 г. национальный годовой доход на душу населения на Северном Кипре достигнет суммы, эквивалентной 17 000 долларов США, а это весьма неплохой показатель для такой небольшой страны, как ТРСК.

Еще один показатель стабильности экономики Северного Кипра — это развитие туризма. Туристический сектор страны на сегодня оценивается примерно в 1 млн туристов ежегодно. За 4-летний период здесь наблюдается 30-процентный рост туристического сектора, а иностранные студенты все чаще отправляются сюда для получения образования.
Нельзя не упомянуть тот факт, что Северный Кипр получает немалую поддержку от достаточно стойкой экономики Турции, благодаря чему развиваются многие отрасли, среди которых находится и недвижимость. К примеру, в 2013-2015 гг. финансовая поддержка экономики ТРСК со стороны Турции составляет предположительно 3,3 млрд турецких лир. В связи с вышесказанным вероятность дефолта или кризиса на Северном Кипре практически сведена к нулю.

Если говорить о политическом климате страны, ТРСК представляет собой демократическую республику. Законы на Северном Кипре работают и выполняются очень четко, все спорные вопросы решаются в суде.
Вдобавок ко всему процесс покупки недвижимости на Северном Кипре прост, прозрачен и надежен, т. к. правовая система устроена по аналогии с британской, одной из старейших и проверенных юридических систем в мире, что позволяет вам беспрепятственно и надежно заключать сделки.

— Какова типичная стоимость недвижимости Северного Кипра, наиболее востребованной российским покупателем?
Северный Кипр привлекает российских покупателей изобилием предложений недвижимости на любой вкус. На сегодняшний день цены на недвижимость на Северном Кипре значительно ниже цен на аналогичные объекты в других странах Средиземноморья.
Цены варьируются в зависимости от жилплощади и местонахождения. Среди российских покупателей наибольшей популярностью пользуются квартиры в комплексах, расположенных в шаговой доступности от пляжа. Средняя стоимость квартиры в таком комплексе составляет 60 000-80 000 фунтов.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Консультант: Егор Шишковский. Должность: владелец, управляющий директор, Компания: LondonDom.com. Контакты: +7 495 651 61 90, +44 845 430 91 97, www.londondom.com

— Приступая к выбору недвижимости, о каких важных особенностях, всегда актуальных при покупке недвижимости в Великобритании, необходимо знать и помнить?
— Российскому покупателю, который впервые начинает рассматривать недвижимость в Великобритании, бывает трудно разобраться с типами владения: Freehold и Leasehold. К нам часто обращаются с просьбой найти квартиру на правах Freehold. Такого не бывает — все апартаменты имеют лизгольд, т. к. фригольд имеют только дома, где собственник владеет как зданием, так и землей. Россияне все-таки предпочитают покупать квартиры, поэтому им приходится объяснять, что лизинга пугаться не надо, если его срок составляет свыше 80-90 лет. Иногда бывают квартиры с долей владения (Share of Freehold), но это скорее исключение и больше присуще старым малоквартирным домам. Другой особенностью в Англии является тот факт, что пока не произошел обмен контрактами, то и покупатель, и продавец могут поменять свое решение и уйти от сделки или пересмотреть цену. Опытный риэлтор поможет избежать подобных ситуаций.

— Совершая серьезную покупку, необходимо знать, насколько стабильны и последовательны экономика и политика страны. Насколько вероятны в Великобритании кризисы, дефолты и волнения? Насколько хорошо разработано законодательство государства?
— Я думаю, что ответ на этот вопрос дали время и неслучайный продолжающийся интерес покупателей со всего света именно к Великобритании, благодаря ее стабильности и законодательству. Кризиса в Лондоне фактически не было: я помню, как в 2008-2009 гг. цены просели на 15-20 % всего на несколько месяцев, но затем очень быстро и неожиданно стабилизировались и стали расти. Сейчас цены в центре Лондона на 60 % выше показателей дна рынка марта 2009 г. В этом году большинство аналитиков вынуждены были пересмотреть свои консервативные прогнозы роста цен — если в начале года предполагалось, что он составит в 2013 г. 3-5 %, то на деле эта цифра составила 6-10 % в зависимости от района Лондона.

— Какова типичная стоимость недвижимости Великобритании, наиболее востребованной российским покупателем?
— Обычно это 12 000-20 000 фунтов стерлингов за 1 кв.м. За эти деньги можно купить хорошую недвижимость в центральных и наиболее востребованных районах. Но это отнюдь не потолок — в некоторых районах и жилых домах ценник может составлять 30 000, 40 000 и даже 60 000 фунтов стерлингов за 1 кв.м. Примечательно, что летом этого года средняя стоимость жилья в центре Лондона впервые превзошла отметку в 2 млн фунтов.

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. Усложнен ли процесс покупки в Великобритании необходимостью регистрировать здесь фирму?
— Нет, здесь можно покупать как на физическое лицо, так и на юридическое лицо. Причем на физлицо покупать проще и обычно дешевле. С 2012 г. единовременный гербовый сбор при покупке объекта свыше 2 млн фунтов на юрлицо составляет 15 %, в то время как такой же объект можно оформить на физлицо за 7 %.

— На какие сопутствующие процессу сделки и ежегодные налоги следует обратить внимание будущему владельцу недвижимости в Великобритании?
— Британское правительство борется с практикой оформления дорогой недвижимости на офшорные компании, и поэтому с 2012 г. изменилось налогообложение юридических лиц, владеющих объектами стоимостью свыше 2 млн фунтов. Помимо более высокого размера гербового сбора при покупке, теперь также необходимо платить ежегодный налог (Annual Tax), который сейчас составляет:

Стоимость объекта, оформленного на офшор (в фунтах стерлингов)

2 000 001 — 5 000 000, ежегодный налог 15 000

5 000 001 — 10 000 000, ежегодный налог 35 000

10 000 001 — 20 000 000, ежегодный налог 70 000

20 000 001 и выше, ежегодный налог 140 000

— Является ли наличие недвижимости в Великобритании основанием для получения вида на жительство? Насколько сложно и возможно получить вид на жительство в стране?
— Великобритания — слишком привлекательная страна, чтобы давать в ней ПМЖ всем, кто покупает здесь недвижимость. Поэтому если строго говорить, то недвижимость не является основанием для вида на жительство, однако, как показывает опыт, это первый важный шаг на пути в этом направлении. Здесь необходимо комплексно подходить к вопросу, не скупясь на консультации квалифицированных специалистов по иммиграционным делам. На сегодняшний день самыми привлекательными программами являются «Виза инвестора» или «Виза предпринимателя». Обе эти категории ведут к получению ПМЖ, а затем и британского гражданства для всей семьи. Мы будем рады дать более подробную консультацию.