Лучшие советы от лучшего юриста. Интервью с Александром Добровинским.

Опубликовано в журнале International Residence #21 (2014 г.)

Александр Добровинский — юрист с мировым именем, хорошо известный в светских и профессиональных кругах Москвы, Лондона, Парижа и многих других городов. В своей профессии он достиг абсолютного совершенства, став в 2003 г. победителем всероссийского конкурса «Лидер года» в номинации «Лучший адвокат России». Возглавляемая им московская коллегия адвокатов «Александр Добровинский и партнеры» недавно открыла офис в Лондоне.

— Александр Андреевич, добрый день! Очень благодарна вам, что согласились дать интервью нашему журналу. Начну с вопроса, который волнует многих потенциальных покупателей. Какую информацию нужно собрать о стране, прежде чем решиться на покупку недвижимости? Какие подводные камни встречают-ся чаще всего?

— Покупка недвижимости, на мой взгляд, во многом зависит от изначальных намерений человека, от мотивов покупки, от идей или мыслей, которые подталкивают к приобретению жилья за границей. Если недвижимость приобретается для собственного или семейного отдыха, если будущий хозяин заграничной собственности хочет переселить или периодически вывозить родственников, включая и детей, допустим, на какое-нибудь испанское побережье, а может, в Нью-Йорк, Лондон или Париж, это одно. И совсем другое, если первоначальная цель — извлечение прибыли из будущего владения. Разумеется, во втором случае необходимо хорошее знание местного рынка и его тенденций.

— Если прибегать к помощи профессионалов: юристов, маклеров, агентов, как и где искать таких специалистов?

— Я обычно пользуюсь услугами друзей, которые мне советуют обратиться к хорошо себя зарекомендовавшему, проверенному жизнью специалисту. После обращения к такому профессионалу я с ним некоторое время общаюсь и делаю вывод: подходит он мне или нет. Если да, то мы начинаем двигаться в направлении совершения сделки. Если нет, продолжаю поиск дальше. Всегда надежнее работать с людьми, которых тебе рекомендовали. В любом случае я никогда не пойду к человеку, которого совершенно не знаю.

— Ну а если у покупателя нет таких друзей и знакомых?

— Можно поговорить с местными жителями, порасспрашивать о тех или иных агентствах недвижимости, узнать репутацию адвокатских контор и юридических фирм. Совсем нетрудно потратить немного времени, чтобы обойти несколько разных фирм и встретиться с юристами-адвокатами. И затем от этого, как говорится, и начать танцевать.

— А вот этот профессионал, он, по вашему мнению, должен быть россиянином или гражданином той страны, на которой покупатель остановил свой выбор? Ведь, с одной стороны, с соотечественником нашему покупателю общаться гораздо комфортнее, чем с иностранцем. С другой стороны, иностранец-резидент хорошо знает местную специфику, знает местные законы и следит за их изменениями.

— На мой взгляд, всегда надо ориентироваться на специалиста, проживающего в стране, на которой остановился покупатель. А русские люди, профессионалы, могут жить где угодно: и в Таиланде, и в Англии, и в любой другой стране, прекрасно зная, что там происходит. У меня, к примеру, есть офис в Лондоне, где работают ребята, владеющие английским языком, потому что они там получили образование и стали адвокатами. И вместе с тем они русского происхождения и, естественно, говорят по-русски. Я всегда обращаю внимание на то, чтобы человек, с которым я имею дело в отношении предполагаемой покупки, непременно был знаком с местным законодательством и с местными обычаями. И лучше всего при этом, если он еще и говорит по-русски. А если не говорит, то тоже не страшно, потому что тогда надо брать переводчика. Но без переводчика никак нельзя, потому что ты должен на 100 % вникнуть во все нюансы. К сожалению, мало кто этим занимается, и мало кто хочет это понять. Но данный момент крайне важен, поскольку юридические документы обычно написаны каким-то заумным языком. И тут очень кстати будет специалист из России, который все это переведет с русского языка на русский, т. е. разжует покупателю суть договора, избавляя от дальнейших разочарований.

Поясню. Допустим, в какой-то стране тебе понравился дом у самого моря, и ты собрался огородить участок у пляжа, поскольку это твоя личная собственность, за которую ты выложил деньги. Однако может оказаться, что по местным законам огораживать пляж ты не имеешь права и не имеешь права закрывать выход к пляжу всем желающим. Такие правила существуют, например, во Франции. И, кстати, подобное заблуждение покупателей встречается довольно часто.

— Какие задачи решают юристы?

— Юрист решает фундаментальные задачи по защите интересов покупателя в процессе заключения сделки. Сюда входят не только интересы финансового характера, но и, такое случается довольно часто, характера морального. Объясню, почему. Бывают какие-то тонкости в законодательстве чужой страны, которые ты не совсем понимаешь, даже будучи юристом. Я сам, к примеру, когда собирался приобретать виллу в Таиланде, не отдавал себе полного отчета в некоторой специфике тайского законодательства, пока не поговорил с местными юристами. Оказалось, что земля там не продается, а сдается в долгосрочную аренду. И тут сразу у меня возник каскад вопросов. Какова продолжительность этой аренды? И что произойдет, если цена этой аренды неожиданно подскачет для иностранца? Вдруг однажды тайские власти выставят мне безумный счет за землю, на которой находится мой дом? Естественно, для меня это будет тяжело морально. Однако все эти вопросы были сняты, когда я пообщался с местными адвокатами.

— Известно, что у каждого человека свой подход к выбору страны при покупке недвижимости. Скажем, специалисты финансового сектора выбирают, исходя из экономической выгоды, и рассматривают приобретенный объект как источник дохода. Люди творческих профессий, вероятно, ищут вдохновения и тишины. А что является определяющим для вас?

— Здесь вот какое дело. У меня было несколько объектов недвижимости, от которых я постепенно избавляюсь. У меня была совершенно потрясающая квартира в Бельгии, с огромным садом, с каминами… Была квартира во Франции… Я считаю, если квартира или недвижимость вообще не используется тобой постоянно, то это далеко не всегда приносит доход, даже если ты ее сдаешь и сдаешь удачно. Потому что существуют кризисы, и к тому ж есть целые районы, мода на которые приходит и уходит, соответственно, и цены на жилье идут вверх или вниз. Может так получиться, что жилье в квартале, в котором у тебя квартира или дом, вдруг по каким-либо причинам перестало пользоваться спросом, и цены там падают. Кроме того, существуют такие штуки, как городские ремонты, перестройки и реконструкции. И, допустим, улица, где ты приобрел жилье и гараж, вдруг стала пешеходной. Это значит, что с продажей гаража будут проблемы. А ведь за этот гараж заплачены деньги. Что касается моего выбора, то я всегда покупал жилье, исходя только из того, буду ли я им пользоваться или нет.

— Не становится ли со временем скучно отдыхать в одном и том же месте?

— Как коллекционер могу сказать, что от любой коллекции в какой-то момент начинаешь уставать. Так же и с объектами недвижимости: я наприобретал их достаточно, и сейчас появилось желание с ними расстаться. В последнее время я больше склонялся к необходимости что-то купить для зимнего отдыха. И остановился на Таиланде. Я люблю эту страну, и мы ездим туда уже 16 лет. Там хорошо, тепло, есть гольф… И что интересно, неожиданно привязавшись к Таиланду и купив там недвижимость, теперь я об этом немножко жалею. Мне вдруг страшно захотелось поехать совершенно в другую сторону света, например, в Майами, и встретить там Новый год. Но вот что теперь делать с этой виллой, с бассейном и со всеми этими делами, просто не знаю… Но думаю, я все-таки эту виллу купил удачно, и продать мне ее удастся без потерь. Из этого вывод: если что-то покупаешь, то, на мой взгляд, надо покупать для себя. Но самое главное из этого: как ты купил!

— А вот на этом моменте можно ли поподробнее?

— Можно, конечно. И тут я вам раскрою очень большой секрет. Когда-то давным-давно один очень умный человек научил меня премудрости, на которую мало кто обращает внимание. Мы все считаем, что мы зарабатываем деньги, когда что-то продаем. Это ошибка. Мы зарабатываем деньги, когда покупаем. Дело в том, что любой может продать доллар за 99 центов. Но чтобы заработать, ты сначала должен был купить этот доллар за 98 центов. Поэтому дом, который на рынке, не знаю, ну пусть стоит 1 млн долларов, можно продать за 900 000 или 950 000 долларов, если ты его купил когда-то за более низкую цену. Иными словами, вся прибыль, весь инвестиционный заработок делается только на покупке. Это мало кто понимает. Все объекты недвижимости я покупал, конечно, дешевле их рыночной стоимости. Тут важно не торопиться, а выждать удобный момент. Только в таком случае сделка будет выгодной.

— Спасибо, что поделились своим секретом, уверена, что он пригодится нашим читателям. А не могли бы вы рассказать о каком-нибудь случае из вашей практики, когда люди, проигнорировав поддержку юриста, могли оказаться в проигрыше?

— Таких случаев было много. Во Франции есть понятие «центр интереса». Это, допустим, когда ты приобрел французскую недвижимость, и туда регулярно приезжают твои дети. И пусть они там живут всего 2 недели в году — неважно, по французским законам тем самым Франция становится центром твоих интересов, и ты должен платить местные налоги в соответствии с действующим французским законодательством. Это надо знать, тогда такая информация воспринимается адекватно, и покупатель готов к этому. Еще один случай был на Лазурном Берегу. Там мы вовремя предостерегли нашего клиента от сомнительной покупки дорогой недвижимости на пляже. Нам удалось выяснить в муниципалитете, что данная недвижимость возведена без соблюдения местных строительных норм и, скорее всего, будет снесена, поскольку загораживает свободный проход к морю.

— Какие преимущества дает зарубежная недвижимость?

— Ну смотрите. Будучи человеком, который заранее подстелил соломку, в какой-то сложный момент жизни ты можешь выехать в другую страну, где у тебя второй дом. Ну и плюс к этому объекты зарубежной недвижимости можно сравнить с инвестиционным портфелем, набитым разными ценными бумагами, которые тебя удерживают на плаву в момент кризиса. И если, предположим, у тебя жилье в Нью-Йорке, Париже, Лондоне, Женеве или в других крупных городах мира, то где-то цены могут расти, где-то снижаться, но в общей сложности стоимость твоих активов растет, поскольку, как мы знаем из практики, элитное жилье в большинстве стран дорожает. В то же время я считаю, что заработать на недвижимости сложно. Но здесь есть другой чрезвычайно важный аспект. Твоя недвижимость — это серьезный актив, который со временем перейдет по наследству твоим детям. И этот актив более-менее незыблемый. И даже в случае срочной продажи жилья твои дети получат солидный капитал.

— А если не секрет, недвижимостью какого типа вы владеете?

— Если говорить о том, что я люблю вообще, то это квартиры, потому что их легче содержать, чем отдельные дома. Тем не менее я лично всегда приобретал виллы — ну вот так уж сложилось. У меня всегда были дома с участками, и я постоянно ругался из-за того, что все это требует особого ухода. Хотя в общем-то везде есть фирмы и специально обученные люди, которые занимаются поддержанием недвижимости в должном порядке. На сегодняшний день за границей у меня осталась только вилла с бассейном в Таиланде. Находится она в районе курорта Пхукет. Там есть гольф-клуб и все удобства, которые можно пожелать. Я люблю тайскую кухню, люблю улыбающихся тайцев, люблю тайскую погоду… Изначально я выбирал эту недвижимость для отдыха. Увидел как-то виллу, она мне очень понравилась. Продавцом была названа цена, я сразу предложил половину. Людям нужны были деньги, и они согласились. Так что приобрел я виллу ниже рыночной стоимости, и если захочу ее продать, думаю, что-то заработаю.

— При выборе недвижимости вы самостоятельно принимали окончательное решение или все решалось на семейном совете?

— Совершая серьезные покупки, я, безусловно, советуюсь с членами семьи, потому что им там жить вместе со мной. Но последнее слово всегда остается за мной, потому что в моих руках такая штука, которая называется экономический рычаг. И если этот экономический рычаг неуправляем, тогда наступает коллапс. Но, конечно, дети, теща, жена и друзья принимают участие в обсуждении. Иногда я их совершенно не слушаю, но иногда, признаюсь, делаю глупости и прислушиваюсь к их советам.

— А часто ли вы бываете в своих владениях в Таиланде?

— В Таиланд я езжу уже 16 лет. Виллу там купил в прошлом году. Стараемся бывать там всей семьей приблизительно 2 раза в год в холодный сезон.

— Как вы управляете своей заграничной собственностью: справляетесь самостоятельно или прибегаете к услугам?

— Для меня поездка в тот же Таиланд — это отдых. Я хочу приехать на все готовое, ни о чем не думать, просто плюхнуться в бассейн, потом выбраться оттуда и доползти до постели. А на следующий день приходят тетушки делать мне массаж, и я млею от удовольствия… Потом гольф и все остальные радости жизни… Конечно, как я уже упоминал, есть разные фирмы, занимающиеся полным наведением порядка на объектах недвижимости, чисткой бассейна и все такое прочее. Сам я ничего не делаю, есть специалисты.

— Бытует мнение, что владение зарубежной недвижимостью приковывает человека к одному месту, и он меньше путешествует. Мне известно, что вы и вся ваша семья увлекаетесь игрой в гольф. Не мешает ли владение жильем в какой-то одной стране путешествовать по всему миру и играть, допустим, в гольф на разных полях?

— В принципе не очень мешает. Потому что до Таиланда лететь далеко, и мы бываем там, как я уже сказал, 2 раза в год. А в остальное время много путешествуем по разным странам и континентам. Вообще должен сказать, в последнее время я очень сильно полюбил корабли и лодки. Мне стали нравиться морские путешествия. Сейчас я снимаю яхту в мае и в августе и много плаваю. Даже стал подумывать о том, чтобы приобрести какую-нибудь приличную яхтенку для собственного удовольствия.

— И последний вопрос. Что, на ваш взгляд, самое главное при выборе заграничной недвижимости? Что бы вы посоветовали нашим читателям, которые только начинают присматривать себе второе жилье за границей?

— Для меня это очень легкий вопрос. Как коллекционер и как человек, умудренный собственным опытом, хочу особо подчеркнуть: есть 2 вида покупки, и оба имеют полное право на существование. Первый — покупка ушами, второй — покупка сердцем. Ушами ты покупаешь так называемые голубые фишки, т. е. дорогие, редкие и уникальные вещи, которые, по твоему твердому убеждению, никогда не упадут в цене. Это одинаково касается и произведений искусства, и объектов недвижимости. Второй вид — покупка сердцем, т. е. ты приобретаешь то, что тебе по душе, что тебе нравится. Я всегда покупал сердцем. И мой совет: покупай то, что тебе нравится, не думай о том, что ты будешь зарабатывать. Если ты купишь то, что тебе нравится, ты от этого сможешь получать удовольствие. А если ты купишь с целью заработать, то это как в казино: приходишь, чтобы выиграть, но обязательно проиграешь. А если ты пришел в казино, чтобы просто приятно провести время, то все будет хорошо, и удача тебе улыбнется.

Беседовала
Светлана Андрюкина