Королевство незыблемых традиций

Опубликовано в журнале International Residence #15 (2011 г.)

Покупка состоятельными людьми недвижимости в Британии давно стала одним из самых убедительных подтверждений их высокого социального статуса. Откуда бы ни был родом человек, достигший вершин благополучия, — из США, Саудовской Аравии, России, Японии или какой-то иной страны — он в первую очередь непременно приобретает английское жилье. Причем жилье самое дорогое, чтобы тем самым подчеркнуть свои выдающиеся жизненные успехи. В Лондоне есть целые кварталы супердорогих особняков, скупленных арабскими шейхами, российскими олигархами и американскими миллиардерами. Британия удостаивается такой чести отнюдь не случайно. Помимо выдающихся историко-культурных ценностей и отменного качества жизни, эта страна представляет собой сосредоточение, некий незримый узел, сплетение всех глобальных политических и деловых связей. Лондонский район Сити — это мировой финансовый центр, своим авторитетом намного превосходящий подобные районы в других частях света. Здесь налаживаются контакты между самыми влиятельными людьми, строятся грандиозные планы и совершаются многомиллиардные сделки. Поэтому и лондонская элитная недвижимость — самая дорогая в мире.

ПЕРЕЛОМНЫЙ ГОД

Глобальный кризис Англия переживает чрезвычайно болезненно. Вслед за спадом в экономике последовало затишье и на рынке жилой недвижимости. С осени 2007 года по весну 2009 года цены на семейные дома (основной тип английского жилья) упали в среднем на 20 %. Однако с конца весны прошлого года появились первые признаки выздоровления. Если еще в январе 2009 г. количество сделок в сегменте отдельных домов было самое низкое за все время сбора статистических данных, т. е. с 1995 г., то уже в июне того же года количество сделок выросло по сравнению с январем на 84 %.

В то же время удорожание недвижимости в 2009 году специалисты не считают устойчивым, поскольку экономика в течение 2009 года продолжала сокращаться и валовой внутренний продукт уменьшился на 4,4 %. Одновременно высокой оставалась безработица. В 2010 году состояние экономики улучшилось, и рынок недвижимости немедленно на это отреагировал: в некоторых сегментах цены вернулись до предкризисных пиковых значений 2006 г. Однако пока, на начало 2011 года, в целом по стране рынок неровный и цены на жилье очень хаотичные: где-то они выросли, где-то понизились. Тем не менее с февраля 2010 года по февраль 2011 средняя цена отдельного дома увеличилась на 10 % и достигла 250 000 фунтов стерлингов. Больше всего цены выросли на юго-западе страны. В Лондоне стабильное удорожание жилья наблюдается с конца 2009 года. В первом квартале 2011 года заметнее всего жилье подорожало в лондонских районах Кенсингтон и Челси — на 15 % по сравнению с первым кварталом 2010 года.

В 2011 году ипотечный рынок выглядит вполне жизнеспособно. Ставка колеблется в пределах от 2,9 % до 6,89 % годовых. Минимальный первоначальный взнос должен составлять 25-30% от стоимости объекта. Оформление ипотечного кредита стоит 0,5 % от выдаваемой суммы (минимум 500 фунтов). Для стимулирования рынка недвижимости власти выделили огромные деньги (300 млрд фунтов) на программу поддержки заемщиков, а также ввели налоговые льготы для покупателей первого жилья. Так, если ранее недвижимость стоимостью до 125 000 фунтов не облагалась госпошлиной, то теперь потолок поднят до 250 000 фунтов. Льгота эта временная, она будет распространяться на все сделки, заключенные с 25 марта 2010 по 25 марта 2012 года.

РОСКОШЬ БЕЗ ГРАНИЦ

Самая дорогая недвижимость находится в Лондоне и его окрестностях. А среди самых дорогих столичных районов выделяется Найтсбридж. По причине высокого спроса на жилье в английской столице очень развит рынок аренды. Если в среднем по стране годовая рента составляла в 2010 году 5 %, то в Лондоне она достигала 6 %. Процент этот сам по себе невысокий, но если учесть здешние цены, то «мало не покажется». В престижных кварталах города нормальная / средняя арендная плата за меблированную шикарную квартиру составляет 3500-5000 фунтов в месяц.

В центре Лондона просторные двух-четырехкомнатные квартиры стоят 1,6-2,5 млн фунтов. Такие же квартиры ближе к окраинам выставляются за 800 000-1,2 млн фунтов. На цену, кроме географического расположения, влияет также общая планировка, качество отделочных материалов и вид из окон. Есть огромные четырех-шестикомнатные апартаменты, в том числе двухуровневые, по цене 20 млн — 30 млн фунтов и выше. Приблизительно столько же стоит приличная усадьба. Интерьер дорого жилья удивляет своей причудливой изысканностью: стены, отделанные ониксом и драгоценными породами дерева (включая черное), шелковые обои, расписанные вручную известными художниками… Мраморные полы, лепные и зеркальные потолки… Металлические предметы: поручни, ручки и т. п. — из никеля, меди и бронзы. Вся мебель — только по индивидуальному заказу. В помещениях подлинные, а порой вдобавок и редкие, произведения искусства: картины, гобелены, скульптуры. Вместо балконов и лоджий — крытые террасы, где вас окутывает густой запах живых кустов жасмина и где можно отдохнуть среди небольших раскидистых пальм и других декоративных растений.

Есть, конечно, и гораздо более дешевое жилье. Отличную двухкомнатную квартиру в «непрестижных» и отдаленных столичных районах можно приобрести за 500 000-600 000 фунтов. Малогабаритные «однушки» и «двушки» стоят в пределах 190 000-250 000 фунтов. Кто стеснен в средствах, может купить себе однокомнатную квартиру в ближайших пригородах столицы всего за 140 000 фунтов.

ОТДАЙ СТРЕСС ДРУГОМУ

Иностранцам разрешено приобретать в Британии любую недвижимость. Подбирать недвижимость можно самостоятельно. Но поскольку покупка недвижимости — это, безусловно, стресс, лучше переложить его со своих плеч на чужие, профессиональные плечи. Подобрав подходящее жилье, покупатель (его доверенное лицо) делает продавцу предложение о покупке. Обычно покупатель предлагает продавцу свою цену, которая, как правило, на 3-10 % ниже заявленной. Чаще всего продавец уступает несколько процентов (чем хуже состояние недвижимости, тем больше скидка). На этом этапе ни одна из сторон не несет никаких обязательств и в любой момент может выйти из сделки (в Шотландии покупатель, сделав продавцу предложение о покупке, сразу же отдает залог, который теряет, если откажется от сделки; штрафные санкции ждут и продавца, если он необоснованно откажется от сделки). Если обе стороны договорились о цене и времени перечисления денег, они подписывают предварительный контракт, после чего покупатель перечисляет в пользу продавца залог 5-10 %.

На этом этапе сделки доверенное лицо покупателя (агент, юрист) проверяет правовое состояние недвижимости. Если у покупателя не остается никаких сомнений по поводу приобретаемой недвижимости, он подписывает с продавцом договор купли-продажи. В Англии это называется «обмен» (exchange) — каждая сторона подписывает контракт и передает / пересылает его другой. После «обмена» покупатель через свое доверенное лицо осуществляет окончательные расчеты с продавцом, государством и посредниками. Доверенное лицо направляет все необходимые документы, включая договор купли-продажи, в земельное ведомство, где в течение семи рабочих дней имя нового собственника вносится в реестр. После этого счастливый обладатель английской недвижимости получает из ведомства соответствующее свидетельство, а от продавца — ключи.

Если покупатель по каким-либо причинам не успевает перечислить деньги за жилье в оговоренный договором срок, продавец вправе требовать компенсации. Кроме того, за каждый день просрочки покупатель должен платить около 4 % от перечисляемой суммы плюс все необходимые расходы (различные штрафы и прочее), которые возникают по цепочке — у посредников и прочих организаций, имеющих отношение к сделке. Если покупатель не оплачивает недвижимость в течение 10 дней после оговоренного договором срока, продавец вправе расторгнуть все ранее имеющиеся соглашения с покупателем. При этом залог остается у продавца.

Оформление сделки занимает от нескольких рабочих дней до многих месяцев. Все зависит от того, насколько хорошо подготовили сделку посредники, насколько серьезно относятся к ней участники, как быстро покупатель перечислит в пользу продавца деньги и как быстро стороны оплатят налоги и рассчитаются с посредниками.

Покупке недвижимости сопутствуют следующие накладные расходы. Госпошлина — от 0 % (при покупке первой недвижимости стоимостью до 250 000 фунтов) до 4 % (платит покупатель), юридические услуги — 0,5-1 % плюс налог на добавленную стоимость, новая ставка НДС с января 2011 года — 20 % (покупатель), регистрационный сбор — 0,04-0,15 % (покупатель), комиссионные агенту — 2-3,5 % плюс НДС (продавец).

Сегодня в Британии проживает 68 миллиардеров, это в три раза больше, чем в 2003 году. Быстро растет и число миллионеров. В 2007 их насчитывалось 489 тыс. человек. За время кризиса (со второй половины 2007 по 2010 включительно) ряды миллионеров поредели. Однако, как утверждают аналитики, вероятно, уже в 2011 году вместе с улучшением экономической ситуации их число снова начнет быстро расти и к 2020 году достигнет 1,7 млн.

ЭТО СКРИПУЧЕЕ СЛОВО GAZUMPING

У английского рынка недвижимости — вековые традиции. И некоторые из этих традиций кажутся иностранным покупателям досадными недоразумениями. Одно из таких «недоразумений» называется противно скрипящим на зубах словом «гезампинг» (gazumping). Gazumping — это ситуация, когда после предварительного обоюдного согласия сторон о цене и условиях сделки продавец вдруг заявляет, что он нашел другого, более выгодного покупателя. В реальности никакого нового покупателя с интересным предложением может и не быть вовсе. Скорее всего, имеет место элементарное вымогательство денег и продавец просто блефует. Однако покупателя это «напрягает», и если недвижимость ему понравилась (а продавец, конечно, чувствует, что очень понравилась), он волей-неволей вынужден выкладывать дополнительную сумму.

Продавец, кроме того, при первой встрече, еще до подписания предварительного договора, может потребовать от покупателя внести залог, хотя правилами это не требуется (но и не запрещено законом). Продавец может упорно на этом настаивать, и тут уже решает сам покупатель. Дело в том, что если покупатель откажется от сделки, залог ему никто не вернет. Продавец, в свою очередь, ничем не рискует.

Есть в Англии и другая неприятная для иностранных покупателей правовая традиция. Здесь, в отличие от некоторых других западных стран, например, Франции, продавец не отвечает за дефекты, обнаруженные после завершения сделки. Поэтому покупателю желательно нанять специалиста-строителя для обследования технического состояния покупаемой недвижимости. Этим может заниматься и сотрудник агентства недвижимости, имеющий специальную подготовку. Данная услуга стоит в среднем 500-700 фунтов.

Из-за гезампинга и по причине обнаружения каких-либо дефектов часть сделок рассыпается. Чтобы уменьшить количество срывающихся сделок, в 2004 году был принят закон, согласно которому, прежде чем выставить собственность на продажу, продавец должен собрать пакет документов на свою недвижимость (Home Information Pack, HIP). В этом пакете должна быть информация по техническому состоянию жилья. Там также должны быть заявление продавца, копии документов, подтверждающие его право на владение этой недвижимостью и право на ее продажу, а также копия полиса страхования жилья. Однако к сегодняшнему дню HIP уже отменили как законодательно обязательную составляющую сделки.

Въехать в Британию можно по обычной визе со сроком пребывания до 180 дней. Нерезиденты, владеющие английской недвижимостью, получают долгосрочные визы без проблем. Однако владение недвижимостью не дает никаких льгот для получения постоянных виз, резидентства и тем более гражданства. Но как показывает опыт, это важный шаг в этом направлении. Здесь необходимо комплексно подходить к вопросу, не скупясь на консультации квалифицированных специалистов по иммиграционным делам и законной оптимизации налогообложения. Двойное гражданство местным законодательством разрешено.