Как Бог во Франции

Опубликовано в журнале International Residence #15 (2011 г.)

Для жителей западного полушария Франция имеет особый статус. Так, голландцы, когда хотят подчеркнуть, что кто-то живет припеваючи, говорят: «Он живет, как Бог во Франции». Почетное место занимает Франция в российском сознании. Достаточно вспомнить, что французский язык до 1917 г. был языком русской интеллигенции. Сегодня все больше состоятельных россиян вновь открывает для себя очарование Франции. Вместе с англичанами россияне скупили чуть ли не половину территории Лазурного Берега. А куда чаще всего едут в отпуск американцы? Конечно, во Францию!

Франция — абсолютный рекордсмен мира по туристической посещаемости. Помимо исторических и культурных ценностей, Франция привлекательна современными достижениями цивилизации. Здесь отлаженный сервис, отличная инфраструктура, великолепные скоростные железнодорожные и автомобильные магистрали. Жить здесь удобно и комфортно. И вполне закономерно, что авторитетный журнал International Living Magazine в индексе качества жизни среди 194 государств мира пятый год подряд ставит Францию на первое место. Вот почему французская недвижимость всегда желанна для зарубежных инвесторов.

ГОД СТАБИЛИЗАЦИИ

Французская недвижимость постоянно дорожает. С 1997 по 2007 гг. цены выросли в среднем на 80 %, а по некоторым сегментам почти на 130 %. Повышенным спросом у иностранцев пользуется жилье в Париже, на некоторых участках Атлантического побережья, на Лазурном Берегу и на альпийских горнолыжных курортах. В ряде южных районов и на курортах до 46-64 % всех покупателей жилья — иностранцы. Причем если раньше иностранцы предпочитали отреставрированные старинные дома или готовые особняки / виллы, то теперь прослеживается иная тенденция. Зарубежные покупатели все чаще предпочитают строить новые дома по собственному плану и по своему вкусу. При этом, согласно утверждению специалистов, почти 90 % иностранных покупателей приобретает французскую недвижимость в качестве долгосрочных капиталовложений.

Очень развит ипотечный рынок Франции. Более 80 % собственников жилья были или являются ипотечными заемщиками. В 2010 году, несмотря на кризис, объем ипотечного рынка увеличился на 8,7 % и достиг 710 млрд евро (в 2000 году — 305 млрд евро). Развитию ипотеки способствует продуманная государственная политика — около 40 % всех новых жилых домов приобретается местным населением с помощью тех или иных государственных субсидий. Иностранцы могут взять ипотечный кредит в размере до 80 % от стоимости жилья под 4 % годовых со сроком погашения 5-20 лет. Минимальная сумма кредита — 30 000 евро.

Глобальный кризис задел и Францию. Падение производства сопровождалось снижением цен на недвижимость, которые в прошлом году уменьшились в среднем на 4,9 %. В 2011 году отмечается стабилизация цен и увеличение спроса, поскольку Франция одной из первых среди стран Европейского союза стала выходить из рецессии. Сегодня французский рынок недвижимости представлен огромным разнообразием жилья, рассчитанным на любой кошелек. Самая дешевая недвижимость в глубинке, где одно-двухкомнатную квартиру можно купить за 75 000-90 000 евро. Цена незатейливого домика в деревне — в пределах 100 000 евро, приличного особняка — в пределах 200 000-300 000 евро.

Самая дорогая недвижимость — в Париже. Париж административно поделен на 20 округов. Округа «раскручиваются» от центра города по спирали , по часовой стрелке. Дороже всего жилье в первых округах, т. е. в центральных районах. 1 кв. м в центре города стоит 9400-11 000 евро и выше, в зависимости от планировки и начинки. Просторную «однушку» вблизи Эйфелевой башни можно купить за 400 000 евро. А за четырехкомнатную квартиру площадью 180 кв. м в старинном отреставрированном доме в одном из центральных округов придется выложить 2,2 млн евро. В окраинном районе двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м (паркетные полы, балкон, полностью оборудованная кухня) выставляется за 649 000 евро.

В Париже много старинных домов, возведенных в классическом стиле, с высокими потолками, просторными комнатами и большими окнами. Большинство домов отреставрировано, там есть все удобства и установлены лифты. Но есть и обветшалые дома, реконструировать которые сложно из-за того, что они принадлежат разным собственникам, не способным между собой договориться. Кое-где большие апартаменты поделены владельцами на маленькие квартиры для более удобной сдачи их в аренду или для быстрой перепродажи.

В пригородах Парижа много отличных жилых комплексов с бассейнами, спортивными площадками, теннисными кортами, парковками, школами и магазинами. В то же время, выбирая жилье в окрестностях Парижа, стоит быть внимательным. Нежелательно приобретать недвижимость в пригородах, где большой процент населения составляют трудовые мигранты, прибывшие в страну несколько десятилетий назад, когда в стране наблюдался быстрый подъем и не хватало рабочих рук. В последнее десятилетие ситуация коренным образом изменилась. Многие мигранты и их выросшие дети лишились работы и занимают самые низкие социальные ступени. В этих пригородах часто бывает небезопасно.

«ГЛУПЫЕ» ЦЕНЫ

Сегодня на горнолыжном альпийском курорте отличное шале (4 жилых комнаты, 3 ванных комнаты, гостиная, кухня, вспомогательные помещения, гараж на 2 места) стоит 1,4 млн евро. Шале попроще можно приобрести за 430 000 евро.

Что касается Лазурного Берега, то цены здесь в полном смысле непредсказуемые и зависят от набора субъективных причин. Если средняя, «нормальная», цена приморской виллы с бассейном и земельным участком колеблется где-то в пределах 5-15 млн евро, то максимальная достигает 50 млн евро и выше (в то же время в нескольких километрах от берега, в 25-45 минутах езды на автомобиле до пляжа, отличные виллы стоят 400 000-500 000 евро). Очень часто на стоимость жилья в том или ином месте влияет покупка там недвижимости какой-либо знаменитостью, королевской особой или олигархом. Тогда «нормальные» цены чудесным образом превращаются в максимальные. Таким же образом цены могут в одночасье упасть, если «знаменитость» переедет в другое место. Это стоит иметь в виду, подбирая жилье на Лазурном Берегу.

Как отмечали накануне кризиса местные риэлторы, «цены становятся все глупее, а покупатели — жаднее». Тот, кто потерял голову от стремительного и необоснованного удорожания жилья в некоторых сегментах, потерял впоследствии и деньги, поскольку из недвижимости, купленной на пике «глупых» цен, никакой прибыли выжать уже невозможно. Как правило, покупатели в дальнейшем вынуждены от нее избавляться, поскольку ее поддержание в надлежащем состоянии (плюс налоги) обходится недешево. Инвесторы, которые купили супердорогие виллы 2-3 года назад с целью дальнейшей перепродажи, сейчас продают их с большим дисконтом, теряя до 20-35 % от той суммы, которую они вложили.

Сегмент роскошных вилл стоимостью до 15-30 млн евро гораздо более активный и ликвидный, чем сегмент с ценами от 40-50 млн евро и выше. И только очень опытные инвесторы, прекрасно чувствующие рынок, специально покупают самые дорогие виллы для последующей их сдачи в наем. За месячную аренду виллы с изысканной обстановкой и прислугой в период с конца июня по начало сентября солидные люди платят до 300 000 евро. Налог на ренту высокий — 20 %. Однако все расходы на содержание недвижимости вычитаются из налогооблагаемой базы, поэтому в реальности налог в два-три с половиной раза ниже.

БЕЗ СВИНЦА И ТЕРМИТОВ

Иностранцы могут беспрепятственно приобретать любую французскую недвижимость. Во Франции, если недвижимость продается официально и через профессиональные агентства недвижимости, то за все конструктивные дефекты, которые вскроются в течение 10 лет после заключения сделки, отвечает продавец. Поэтому продавец (агентство) в принципе не заинтересован морочить покупателю голову. То же самое касается и новой недвижимости, сданной в эксплуатацию менее 10 лет назад.

После выбора недвижимости и согласия с условиями сделки стороны в присутствии нотариуса подписывают предварительное соглашение. Покупатель перечисляет в пользу продавца залог, чаще всего 5-10 % от цены недвижимости. Залог хранится у нотариуса (залог можно перечислить в режиме онлайн на специальный счет нотариуса / нотариальной конторы в Банке Франции). В течение 7 дней покупатель имеет право отказаться от сделки по любой причине, и нотариус обязан вернуть ему залог полностью. За это время покупатель / его представитель проверяет правовое и техническое состояние недвижимости, наличие официальных документов, подтверждающих законность возведения данного объекта, законность его владения нынешним собственником и законность его продажи.

От услуг агента покупатель может отказаться (во Франции только 30 % всех сделок совершается с помощью посредников), но участие нотариуса в сделке — обязательно. При этом расценки на некоторые услуги твердые, поскольку устанавливаются Нотариальной палатой. За правильность оформления сделки нотариус отвечает перед законом, поэтому он в течение месяца изучает все документы, касающиеся недвижимости, делая запросы в соответствующие инстанции. По французским законам, если в течение последних 30 лет у недвижимости не было отягощений (или были, но благополучно решены), то она «чистая», независимо от того, что было в более отдаленный период. Т. е. срок давности по каким-либо нарушениям в этой сфере — 30 лет. Поэтому нотариуса интересует только то, что происходило с недвижимостью в последние 30 лет.

Закон требует, чтобы покупатель приложил к предварительному соглашению документ (сертификат), выданный местной экологической службой. Название сертификата — DDT (Dossier de Diagnostic Technique — Свидетельство технического состояния недвижимости). Данный документ подтверждает, что в материалах, которые использовались при возведении / реконструкции дома, нет вредных для здоровья человека веществ, включая асбест и свинец, а также подтверждает, что в доме нет утечки газа, повреждений электропроводки, вероятности подтопления и прочее. Кроме того, в южных районах документ должен подтвердить отсутствие в доме термитов и других насекомых, способных разрушить или повредить строение. В домах, где есть бассейн, документ подтверждает безопасность его использования. За получение этого документа продавец платит около 800 евро.

После проверки всех документов и наведения справок стороны также в присутствии нотариуса заключают договор купли-продажи. Иногда такой договор оформляется сразу, чтобы сэкономить время и когда покупатель уверен в себе. Нотариус на этом этапе проверяет правильность и своевременность всех платежей. Если все в порядке, нотариус передает запрос в регистрационное ведомство с просьбой внести имя нового собственника в реестр. Сделка оформляется в течение двух с половиной — шести месяцев.

НЕ ДУМАЙ О НАЛОГАХ СВЫСОКА

При оформлении сделки покупатель несет следующие расходы: госпошлина — 200-500 евро, услуги нотариуса — 1-3 % плюс 19,6 % налог на добавленную стоимость — НДС, регистрация земельного участка (если таковой приобретается) — 0,1 %, оплата разных услуг при регистрации, включая секретарские услуги — 0,2-1 %, комиссионные агенту — 2-5 % плюс 19,6 % НДС (столько же платит продавец). При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель облагается налогом на передачу титула в размере 6,89 %, но зато с него не взимается НДС. А приобретая недвижимость на первичном рынке, будущий собственник платит незначительный налог на передачу титула — 0,8 %, однако НДС с него взимается «по полной программе» — 19,6 %. В дальнейшем покупателю надо будет платить налоги: на место проживания и на землю (если с домом приобретался участок). В год в совокупности получается 200-2000 евро в зависимости от географического расположения и размеров владения. Кроме того, в ряде мест, особенно на курортах, муниципальные власти вправе взимать налоги на поддержание общественной территории, дорог и т. д. в надлежащем состоянии.

Продавец-россиянин должен платить налог на сделку / капитал в размере 33,3 %. Этот налог платится полностью в течение 5 лет после покупки. Затем каждый год налог снижается на 10 %, пока совсем не прекращает свое действие.

Между Россией и Францией действует визовый режим. Многократная туристическая виза, выдаваемая во французском посольстве в Москве, дает возможность находиться во Франции до 90 дней. За это время можно купить недвижимость, после чего законопослушным гражданам и предпринимателям легко получить вид на жительство, сначала временный, а затем постоянный.