КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #19 (2013 г.)

Сегодня в рубрику «Консультации с экспертами» мы пригласили лидеров рынка зарубежной недвижимости в России с тем, чтобы обсудить вопросы, часто возникающие у покупателей на пути приобретения недвижимости за рубежом. В этом выпуске читатели узнают о критериях выбора страны покупки, процедуре сделки, визовых ограничениях, изменениях в законодательствах стран и рыночных прогнозах на 2013 г. в Черногории, Греции, на Северном Кипре и в Израиле.

ЧЕРНОГОРИЯ

Страна: Черногория. Консультант: Нина Волкова. Должность: директор. Компания: NV-Company. Контакты: +7 915 251 4821. www.nv-company.ru, expert@nv-company.ru.

— Какими соображениями прежде всего руководствуются покупатели недвижимости, приобретая собственность именно в Черногории?

— Если говорить о покупке курортного жилья для отдыха, то это:
• отличный климат;
• вкусная еда и невероятная красота природы;
• родственный язык, близкая культура, долгая дружественная история взаимоотношений;
• безвизовый режим, территориальная близость, транспортная доступность;
• понятный процесс покупки;
• недорогое содержание недвижимости.

Это только малая часть всех удовольствий в Черногории! Черногория уступает ухоженным курортным городам Италии, Испании, Франции. Но ни одна из этих стран не может подарить такое ощущение комфорта, безопасности и дружественности россиянам как Черногория. Особенно это ценят жители мегаполисов.

Разумеется, в портфолио NV-Company есть инвестиционные предложения и в Черногории, и в Испании, и в Италии. Но прежде чем принимать решение об инвестировании в какую-либо страну, надо понимать, что инвестиционная составляющая зависит от множества факторов. Что касается черногорской недвижимости, несмотря на благоприятный климат для российских инвесторов, успешными могут быть проекты в ограниченных областях. Например, не стоит затевать отельный, ресторанный бизнес или браться за прокат машин, если вы не имели к этому отношения в России. При кажущейся простоте вы столкнетесь не только с тем, что эта ниша давно и успешно занята местными профессионалами, но и с бюрократическим препонами, семейственностью и низкой доходностью…

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранцами. Расскажите об особенностях процесса покупки и системы налогообложения в Черногории.

— Процедура покупки недвижимости следующая:
Собирается пакет документов («свежий» List Nepokretnosti / лист непокретности — 3 дня, копия плана или ДУП, другие разрешительные документы — это зависит от конкретного объекта).
• Приглашается судебный переводчик.
• Назначается время у нотариуса для подачи документов.
• После первого посещения назначается время и дата подписания договора, который составляет нотариус. В зависимости от стоимости объекта применяются различные тарифные ставки на оформление договора (все тарифы фиксированные).
• В случае если вы желаете подписывать свой (альтернативный) вариант договора, нотариус возьмет за свои услуги 80 % от соответствующей тарифной ставки.

После регистрации нотариусом договора один экземпляр передается в налоговую инспекцию, а второй — в кадастр для переоформления права собственности. На основании договора и с учетом рыночных цен на недвижимость специалист налоговой инспекции дает недвижимости налоговую оценку.

После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретенную недвижимость в размере 3 %. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от кадастра. Это означает, что покупатель (если не является юридическим лицом или иное не оговорено в договоре купли-продажи) еще до получения листа непокретности обязан уплатить налог (в течение 15 дней с момента получения решения об уплате налога).

После передачи договора и расписки (Clausula intabulandi) в кадастр через некоторое время (до 2 месяцев) покупателю вручается лист непокретности, который подтверждает его право собственности на недвижимость в Черногории.

После завершения кадастровой перерегистрации прав собственности на имя продавца и покупателя (либо доверенных лиц) приходит Resenje / решение о переводе прав собственности на нового собственника.

После этого продавец и покупатель (или доверенные лица) должны поставить свои подписи в кадастре, тем самым подтвердить получение Resenje / решения о переводе прав собственности.

После этого, обычно в течение недели (это время дается для обжалования решения), новый владелец недвижимости получает выписку из кадастра, так называемый List Nepokretnosti / лист непокретности (свидетельство о праве собственности), где он уже указан в качестве нового владельца.

Фактически покупатель становится собственником сразу после подписания договора купли-продажи и полной оплаты в установленный срок стоимости объекта недвижимости.

Юридически покупатель вступает в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре. Все споры, возникающие после подписания и заверки договора, разрешаются в соответствии с законодательством Черногории. Что касается системы налогообложения, она следующая:
• Единоразовый налог на недвижимость после заключения сделки купли-продажи — 3 % от оценочной стоимости недвижимости (при покупки от застройщика отсутствует).
• Ежегодный налог на недвижимость — от 0,1 % до 1 % от рыночной стоимости 1 кв.м — зависит от нескольких факторов. К примеру, для квартиры — 0,3 %.
• Ежегодная туристическая такса на недвижимость (рассчитывается по схеме, сумма незначительная).

— Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Есть ли какие-либо затруднения, ограничения для россиян?

— К счастью, в стране безвизовый режим для граждан России. Без визы на территории Черногории российский гражданин может в общей сложности находиться 180 дней в году. При этом, желая оставаться в стране 3 месяца подряд, необходимо ежемесячно покидать страну хотя бы на 1 день (можно съездить на экскурсию в соседние страны: Сербию, Албанию, Хорватию). Для того чтобы избежать этих поездок, потребуется открытие визы на 6 месяцев в консульстве Республики Черногории в Москве либо открытие фирмы (или трудоустройство) в Черногории (для круглогодичного проживания).

— Планируются ли в ближайшем будущем какие-либо изменения в законодательстве Черногории, которые могут положительно либо отрицательно сказаться на процессе приобретения недвижимости или даже на праве собственности иностранца?

— Законодательство страны-кандидата вступления в ЕС изменяется в сторону ужесточения мер за соблюдением легальности строительства и уже существующих построек. Все эти меры ни в коей мере не отразятся на праве собственности иностранцев, а на процессе приобретения и вовсе скажутся положительно! При переходе к нотариальной заверке сделок купли-продажи в 2011 г. процесс стал максимально простым и абсолютно прозрачным. В будущем могут пострадать лишь недобросовестные или неторопливые застройщики, затягивающие процесс получения акта приемки построенного объекта и введения его в эксплуатацию. Будьте осторожны и приобретайте недвижимость со свидетельствами о собственности (листами непокретности) без сложных и спорных в будущем обременений. В случае сложных обременений объект может быть снесен или отчужден в пользу государства. Этот процесс уже начат. В настоящий момент тщательной проверке подвергаются объекты, построенные в охранной зоне Морского Добра на Ада-Бояне и в районе национального парка в Колашине и Жабляке.

— При инвестиционных вложениях важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет. Каковы соответствующие прогнозы в Черногории?

— Цена 1 кв.м в Черногории изменялась стихийно: сначала россияне стали скупать все подряд (цены резко пошли вверх), потом появилась надежда на вступление в ЕС (снова вверх). Пик цен на черногорскую недвижимость приходится на 2007 г. Потом грянул кризис 2008 г. и цены упали. Но упали до уровня цен Евросоюза, вернее, предполагаемого черногорцами уровня цен ЕС. Сегодня стоимость 1 кв.мжилья колеблется от 1000 до 7000 евро. Т. е. цены по-прежнему завышены, хотя в последние годы наблюдается тенденция к адекватному соотношению цены и качества. Тем не менее в стране мало ликвидных объектов, а рентабельность жилого сектора редко превышает 4,5 %. В этом смысле Черногория находится в русле общемировых стандартов рентабельности недвижимости. Черногория планомерно наращивает свой потенциал на туристическом рынке Европы, и это тоже влияет на динамику цен на недвижимость. Например, развитие комфортной и относительно дешевой инфраструктуры для яхтсменов в Средиземноморье уже привело к удорожанию недвижимости в Тивате и прилегающих городках, а вот цены на долгосрочную аренду, несмотря на востребованность жилья, к такому увеличению пока не привели.

Рынок жилья не будет падать, напротив, возможно некоторое увеличение цены после вступления Черногории в ЕС, т. к. в этом случае налоговая политика и законодательство будут не так привлекательны для инвесторов и покупателей.

ГРЕЦИЯ

Страна: Греция. Консультант: Статис Сидерис. Должность: директор продаж в Греции. Компания: Real Greece.ru. Контакты: +359 888 607 156, +7 916 421 5900, www.realgreece.ru, stathis.sideris@realgreece.ru.

— Какими соображениями прежде всего руководствуются покупатели недвижимости, приобретая собственность именно в Греции?

— Греция — страна, у которой нет необходимости рассказывать о себе. В общих словах, Греция — это солнце, море, культура, цветные сады, вкусная еда, приветливые счастливые люди, красивые дома, это уникальный образ жизни… Но кроме того, Греция предлагает уникальную инвестиционную возможность — приобретение дома или квартиры у Средиземного моря по действительно низким ценам и без всякого риска.

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранцами. Расскажите об особенностях процесса покупки и системы налогообложения в Греции.

— Процесс начинается с выбора недвижимости. Сразу после этого надо договориться о цене. Обязательно надо иметь местного консультанта, он проведет процедуру правильно и надежно: зарегистрирует для вас налоговой номер и вместе с вашим адвокатом успешно подготовит сделку. Адвокат делает свыше 12 проверок, и это гарантирует полную безопасность для покупателя. Нотариальная сделка заключается сразу после первого платежа (даже если у вас рассрочка). Если у вас не хватает денег, то предлагаются и кредиты до 100 % от стоимости недвижимости. Годового налога на недвижимость в Греции нет. Налог введен только на роскошную недвижимость. При сравнении расходов на содержание недвижимости в Греции с платежами в соседних Болгарии, Турции и Кипре вас порадует весьма низкий уровень местных коммунальных затрат.

— Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Есть ли какие-либо затруднения, ограничения для россиян?

— Греция входит в состав Шенгенской зоны. Ограничений для россиян нет никаких. Наоборот, получение визы в Грецию является быстрым, легким и недорогим процессом. Новый закон дает возможность российским владельцам греческой недвижимости получить сразу вид на жительство, а это означает неограниченное пребывание с правом на работу, учебу и услуги здравоохранения на территории всего Европейского союза для покупателя и его семьи.

— Планируются ли в ближайшем будущем какие-либо изменения в законодательстве Греции, которые могут положительно либо отрицательно сказаться на процессе приобретения недвижимости или даже на праве собственности иностранца?

— В последние 2 года законодательство меняется только в сторону привлечения большего числа иностранных инвесторов. Ранее иностранцам было предоставлено право покупать недвижимость неограниченно. Новый закон, предусматривающий получение вида на жительство, а также быстрота, прозрачность и простота процесса покупки также положительно отразились на активности инвесторов.

— При инвестиционных вложениях важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет. Каковы соответствующие прогнозы в Греции?

— В последние 2 года цены на недвижимость в Греции упали на 50 %. В связи с последними изменениями в законодательстве география покупателей стала активно расширяться, рынок заметно стабилизировался. Мы прогнозируем небольшое подорожание недвижимости в начале летнего сезона этого года. Сейчас в Греции можно приобрести 2-комнатную квартиру у моря за 30 000 евро, дом за 95 000 евро, эксклюзивную виллу за 1 млн евро. Любая из этих инвестиций даст вам гарантированную прибыль, отличные возможности от сдачи в аренду, низкую стоимость содержания, и, что наиболее ценно, огромное удовольствие от жизни в этой красивой, солнечной, теплой, счастливой и древней стране!

СЕВЕРНЫЙ КИПР

Страна: Северный Кипр. Консультант: Вадим Юхневич. Должность: директор по маркетингу. Компания: «ДОМ-ИНФО консалтинг». Контакты: +7 495 649 6922, www.dom-info.eu, info@dom-info.eu.

— Какими соображениями прежде всего руководствуются покупатели недвижимости, приобретая собственность именно на Северном Кипре?

— Природа, здоровье и красота — основные факторы, которые привлекают все больше и больше россиян к Северному Кипру в поисках счастья. Покупатели рассматривают страну не только как «жемчужину Средиземноморья», но и как место, где хочется остаться навсегда, т. е. для постоянного проживания, учебы, ведения бизнеса и досуга — будь то 3-6 месяцев в году или заслуженный отдых, пенсия. В связи с этим необходимо понимать, что Северный Кипр — это не только идеальное направление для пляжного отдыха и туризма, но и уникальное в своем роде место с отличными университетами (преподавание на английском), развитой инфраструктурой и самое главное — комфортным и безопасным устройством жизни. Многие семьи, приехавшие на Северный Кипр однажды в качестве туристов, в итоге решают сюда переселиться и выбирают для себя эту страну в качестве места жительства.

Если же спросить любого среднестатистического российского покупателя недвижимости на Северном Кипре, что повлияло на его выбор в пользу именно этой страны, то, скорее всего, он ответит: уровень цен на недвижимость. Например, стоимость 2-спальных апартаментов начинается от 40 000 евро, а цена на виллы класса люкс не будет превышать 150 000 евро. Согласитесь, что уровень цен на недвижимость Северного Кипра представляет собой большой интерес с точки зрения вложения денег и постоянного проживания. Аналогичные по характеристикам дома и квартиры в греческой части острова или в Испании стоят в 3-5 раз дороже.

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранцами. Расскажите об особенностях процесса покупки и системы налогообложения на Северном Кипре.

— Кипр — бывшая английская колония, поэтому на Северном Кипре все сделки оформляются по международным стандартам. Сначала покупатель выбирает объект, затем юристы и консалтинговые фирмы делают проверку, и далее идет регистрация сделки (договора) в земельном управлении совместно с выплатой гербового сбора в размере 0,5 %.

— Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Есть ли какие-либо затруднения, ограничения для россиян?

— Безвизовый въезд и простота получения ВНЖ делают Северный Кипр одним из самых привлекательных мест в Средиземноморье. На Северном Кипре проживает большое количество выходцев из стран бывшего СССР: дети ходят в садики, школы, университеты, где обучение происходит на английском языке.

— Планируются ли в ближайшем будущем какие-либо изменения в законодательстве Северного Кипра, которые могут положительно либо отрицательно сказаться на процессе приобретения недвижимости или даже на праве собственности иностранца?

— Официально у Северного Кипра нет взаимоотношений с Россией. Однако текущий статус страны как непризнанной республики несет в будущем неоспоримое инвестиционное преимущество для россиян и российских фирм. Любое официальное решение мирового сообщества придаст дополнительный интерес к недвижимости Северного Кипра и, следовательно, будет способствовать росту цен. Позитивной новостью стал тот факт, что в связи с заинтересованностью местного правительства в притоке иностранцев и их вложениях в экономику страны в 2013 г. снизился налог transfer fee — с 6 % до 3 %. Разумеется, прямые перелеты и снятие эмбарго также положительно скажутся на рынке недвижимости Северного Кипра.

— При инвестиционных вложениях важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет. Каковы соответствующие прогнозы на Северном Кипре?

— Многие застройщики и риэлторы предлагают россиянам возможность вложения в недвижимость на Северном Кипре как инвестирование в «последний шанс для среднего класса». Несмотря на то, что большинство квартир, апартаментов, домов и вилл Северного Кипра на прибрежной линии уже построено и продано, недвижимость Северного Кипра остается одной из самых востребованных и доступных на рынке курортного жилья всего Средиземноморья и предлагает самые конкурентоспособные цены. Как следствие — спрос превышает качественные предложения и генерирует дальнейший рост цен. Северный Кипр не входит в Еврозону, а значит, не зависит от евро, доллара или кризиса в Европе. Молодая экономика ТРСК уверенно развивается. 2013 г. будет годом стабильности и уверенности для инвесторов и простых покупателей. В то время, когда в ряде стран ЕС наблюдается постепенное (или резкое) снижение цен, Северный Кипр и Турция заняли лидирующие позиции среди стран, в которых происходит развитие экономики и повышение цен на недвижимость.

ИЗРАИЛЬ

Страна: Израиль. Консультант: Марина Шпиндель. Должность: руководитель проектов, специалист по развитию Компания: Azorim. Контакты: +972 523 233 632, www.azorim.co.il, marina@azorim.co.il.

— Какими соображениями прежде всего руководствуются покупатели недвижимости, приобретая собственность именно в Израиле?

— Большое количество покупателей руководствуются идеологическими или религиозными соображениями, приобретая дом на Святой земле. Кто-то любит здесь отдыхать (купальный сезон в Израиле очень длинный — 7 месяцев в году!). Кого-то привлекают инвестиционные перспективы. Поэтому, если вам недостаточно прекрасного средиземноморского климата, 3 морей (Средиземного, Красного и Мертвого) и огромного количества достопримечательностей, то как инвесторов вас не оставят равнодушными следующие факты. Израиль — единственная демократическая страна на Ближнем Востоке, как следствие — политически стабильная, что благоприятно сказывается на иностранных инвестициях. Последний всемирный экономический кризис доказал, что экономика Израиля одна из самых сильных и стабильных в мире.

— Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранцами. Расскажите об особенностях процесса покупки и системы налогообложения в Израиле.

— Прежде всего надо заметить, что нет никаких ограничений в правах неевреев и нерезидентов по приобретению земли или недвижимости в Израиле. Недвижимость может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Израильское законодательство позволяет иностранным жителям приобретать недвижимость в Израиле на равных условиях с его гражданами. При этом владение недвижимостью не дает какого-либо права на получение гражданства или вида на жительство. Налог на покупку оплачивается в течение 50 дней со дня подписания заявки на приобретение недвижимости. Налог начисляется следующим образом: для граждан Израиля на единственную квартиру стоимостью до 1 4 70 560 шекелей — 0 %. На следующие 273 710 шек. — 3,5 %. На разницу выше этой суммы — 5 %. Для примера, квартира стоимостью в 2 000 000 шек. будет облагаться налогом по следующей схеме: 1 470 560 шек. — 0 %, т. е. 0 шек. Следующие 273 710 шек. — 3,5 %, т. е. 9 580 шек. Остаток 255 730 шек. — 5 %, т. е. 12 787 шек. Всего — 22,367 шек.

Для граждан, уже имеющих одну или более квартир, а также для лиц, не являющихся гражданами Израиля, налог будет начисляться по следующим правилам: квартира стоимостью до 1 089 350 шек. — 5 %. Следующие 2 178 690-6 %. На разницу выше этой суммы — 7 %. Возьмем для примера ту же квартиру стоимостью в 2 000 000 шек. Схема вычисления такова: 1 089 350 шек. — 5 %, т. е. 54 468 шек. Остаток 910 650 шек. — 6 %, т. е. 54 639 шек. Всего — 109 107 шек. Приведенные выше «ступени» налогообложения являются одним из рычагов воздействия на политику ценообразования недвижимости и время от времени могут меняться. Настоящие данные действительны до 05.05.2013 г.

— Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Есть ли какие-либо затруднения, ограничения для россиян?

— С сентября 2008 г. российским гражданам больше не требуются визы для посещения Израиля.

— Планируются ли в ближайшем будущем какие-либо изменения в законодательстве Израиля, которые могут положительно либо отрицательно сказаться на процессе приобретения недвижимости или даже на праве собственности иностранца?

— Государство Израиль очень лояльно по отношению к иностранным инвесторам, т. к. это обеспечивает приток капитала в страну, и очень трепетно относится к частной собственности, поэтому невозможно себе представить, что в законодательстве случится нечто, что неблагоприятно скажется на инвестициях в экономику страны. Никто не собирается «рубить сук, на котором сидит».

— При инвестиционных вложениях важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет. Каковы соответствующие прогнозы в Израиле?

— Катастрофический дефицит земли под строительство (особенно в центре страны) вместе с непрерывным приростом населения (около 4 % в год) обеспечивают стабильный рост цен на недвижимость в стране. Добавьте к этому очень ответственную политику банков Израиля по отношению к ипотечному кредитованию, и вы поймете, что инвестиция в недвижимость Израиля одна из самых надежных в мире!

Опубликовано: 01.03.2013