КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #26 (2016 г.)

Журнал International Residence обратился к экспертам рынков недвижимости Италии, Португалии и Испании с вопросами о приобретении собственности. Специалисты рассказали о важных нюансах, на которые необходимо обратить внимание при выборе недвижимости, о наиболее выгодных объектах для инвестиций, о системах кредитования и возможностях получения ВНЖ и ПМЖ.

ИТАЛИЯ

Консультант: Джакомо Верруа, Наталья Свиридова, Должность: управляющий агентства, консультант, Компания: Italian House Design, Контакты: +39 338 256 2686; italianhousedesign@libero.it, nata.1973@libero.it, www.italianhousedesign.it

— Как бы вы охарактеризовали динамику спроса на недвижимость в Италии? Динамику предложения?

— Одним из основных ресурсов итальянской экономики является туризм. С этой точки зрения Италия — неиссякаемый фонд. Усиленная политика его развития привела к значительному увеличению спроса на недвижимость по всей территории Италии. На сегодняшний день интерес со стороны потенциальных инвесторов направлен именно на эту сферу. На подобный спрос в последнее время удачным образом отзывается и рынок предложений. Мы сотрудничаем с агентами по всей территории страны, что дает нам уникальную возможность удовлетворить практически любое желание.

— На что делают сегодня основную ставку участники рынка недвижимости?

— С 2016 по 2018 годы предвидится период роста сделок, обусловленный определенной стабильностью цен. Нас ожидает в первую очередь нормализация и необходимая модернизация итальянского рынка недвижимости, основанная на прогрессивном соотношении спроса и предложения, так как они подвергнутся тенденции, которая приведет к росту первого и урегулированию второго, что позволит ценам вернуться к их максимальным показателям.

— Какие изменения произошли в регулировании рынка на государственном уровне? Чем они были вызваны?

— Итальянский рынок недвижимости за последние годы радикально изменился. Общий индустриальный кризис, поразивший Европу, негативно сказался на уровне жизни населения, опустив его планку. Это повлекло за собой снижение кредитоспособности потенциальных покупателей. Объем продаж и инвестиционных операций на внутреннем рынке значительно упал. В то же время наблюдается возрастающий интерес к Италии со стороны внешнего рынка. Как ни странно, именно в моменты кризиса могут открыться новые возможности для бизнеса. Примером может послужить сфера туризма: инвестиции в его развитие приносят немалый доход и вызывают все больший интерес у многих зарубежных клиентов.

— Характеристика рынка с точки зрения предложения: какие объекты превалируют и почему, средняя стоимость квадратного метра и т. д.

— На данный момент итальянская сфера недвижимости богата широкой гаммой предложений: от небольших и изящных деревенских домиков до крупных жилищно-хозяйственных домов с прилегающими землями, от квартир различных категорий до замков. Обширный выбор жилых домов в самых красивых регионах Италии. Отличная коллекция вилл, как современных, так и старинных, в главных туристических зонах. В последнее время значительно вырос престиж исторических построек с прилегающими к ним виноградниками. Этому способствует установившаяся система запретов на новое строительство и охраны исторических монументов. Сложившаяся ситуация привела к росту цен на уникальные и редкие объекты. Определить среднюю стоимость 1 кв.м довольно сложно. Это зависит от целого ряда факторов (эпоха постройки, месторасположение, и т. д.).

— Важные нюансы, на которые необходимо обратить внимание потенциальному покупателю при выборе недвижимости в Италии (возможно, есть ограничения по приобретению объектов на побережье, в природоохранной зоне, особенности содержания недвижимости и т. д.).

— В Италии практически нет запретов на покупку объектов недвижимости, но существует ряд норм по содержанию некоторых из них. К примеру, нельзя возводить новые постройки в охраняемых зонах и на территории национальных парков. Под ряд запретов подпадают также объекты недвижимости в важных исторических центрах: в данном случае нельзя изменять внешний архитектурный вид, в то время как реставрация и внутренние изменения возможны. Что же касается охраняемых исторических объектов, любые работы по их содержанию необходимобязательно предварительно согласовывать с соответствующими инстанциями. В этом случае процесс может затянуться.

— Какие объекты, на ваш взгляд, являются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций?

— С точки зрения чисто экономической в постоянном росте находятся те сектора, которые связаны с туристической и пищевой промышленностью. Недвижимость, привязанная к этим отраслям, хорошо держится в цене и конкурентоспособности. Кроме того, инвестирование в итальянскую недвижимость — это не только бизнес. Владение имуществом в Италии становится символом престижа, изысканного вкуса и культуры. Все это благодаря богатому культурному наследию и уникальной природе полуострова. Политическая стабильность страны делает вложения капитала надежными и прибыльными.

— Каковы сроки процедуры покупки недвижимости в Италии (минимум, максимум)?

— За решением приобрести недвижимость в Италии, естественно, последует бюрократическая процедура, которую можно разделить на 3 этапа:
1. выбор объекта и проведение предварительной сделки;
2. подписание предварительного договора с предоплатой в размере 10-30%;
3. подписание окончательного договора купли-продажи с внесением оставшейся суммы и оплатой нотариальных услуг, после чего покупатель становится полноправным владельцем приобретенного имущества.
Необходимым условием для заключения сделки является наличие счета в итальянском банке. Оплата на территории Италии производится посредством чека, выписанного на имя продавца. Как правило, при здоровых договоренностях с обеих сторон сроки покупки довольно сжаты.

— Каковы условия получения ВНЖ или ПМЖ при покупке недвижимости? Насколько это реально?

— Покупка недвижимости в Италии сама по себе не обуславливает получения ни вида на жительство, ни гражданства. Но в совокупности с некоторыми дополнительными условиями способствует получению так называемой визы типа «Д» — разрешения на проживание на территории страны в течение 365 дней. При подаче заявки на эту визу обязательным является наличие медицинской страховки на весь период пребывания и отчет о доходах, гарантирующих достойный уровень проживания без возможности работать на территории Италии. По истечении срока данной визы можно подать заявку на ее возобновление.

— Привлечение заемных средств банка (ипотека): есть ли особенности оформления кредита для россиян?

— Требования к иностранному жителю на выдачу кредита в Италии такие же, как и к местному. При наличии необходимой документации такая возможность присутствует. Для этого потребуется открытый счет в итальянском банке, идентификационный код, официальное разрешение на проживание в стране, отчет о доходах и кредитной ситуации на момент подачи заявки.

ПОРТУГАЛИЯ

Консультант: Сержио Сарайва, Должность: исполнительный директор, архитектор, MBA по регенерации и восстановлению городских районов, Компания: Baнa do Tejo, S.A. Контакты: info@lisbonsouthbay.com, www.lisbonsouthbay.com

Консультант: Мария Елена Пресслер, Должность: генеральный директор, Компания: De Pressler - агентство по продаже недвижимости, +351 210174356; моб.: +351 913134732; Контакты: maria.pressler@hotmail.com, pressler.pt. Русскоговорящий консультант: Елена Карайван, Контакты: +351 913753787, olenakara@gmail.com.

— Как бы вы охарактеризовали динамику спроса на недвижимость в Португалии? Динамику предложения?

— С точки зрения инвестирования в недвижимость 2015 г. был лучшим для Португалии. Учитывая минимальный уровень процентных ставок и крайнюю нестабильность на финансовых рынках, объекты недвижимости Португалии стали более привлекательными. Также стоит принять во внимание улучшение условий для инвесторов: восстановление экономики, восстановление на профессиональных рынках, доходность на 5 % выше, чем на большинстве европейских рынков, растущие арендные ставки, признание страны в качестве туристического направления с комфортными условиями для жизни (безопасность, климат, природное и культурное наследие), законодательные изменения для привлечения инвесторов. Все эти факторы привлекают внимание к Португалии на международном рынке.

— Какие изменения произошли в регулировании рынка на государственном уровне? Чем они были вызваны?

— Произошли значительные изменения в законе об аренде, что повысило привлекательность недвижимости для инвесторов. Интенсивный спрос со стороны иностранных инвесторов, воодушевленных растущим туристическим потенциалом и интересом со стороны международной аудитории, оказал положительное влияние на туристический рынок краткосрочной аренды, а также на реконструкцию зданий в центре городов Португалии. Недавно были введены специальные льготы на ремонт городских зданий и привлекательный налоговый режим для временно проживающих.

— Характеристика рынка с точки зрения предложения: какие объекты превалируют и почему, средняя стоимость квадратного метра и т. д.

Рынок португальской недвижимости занимает более выгодную позицию по сравнению с рынками других европейских стран с точки зрения соотношения цена-качество и с точки зрения соотношения спрос-предложение. Самыми успешными вариантами для инвестирования можно считать офисную недвижимость (5,5 %), объекты розничной торговли (5,5 %), промышленные сооружения (7 %).

— Важные нюансы, на которые необходимо обратить внимание потенциальному покупателю при выборе недвижимости в Португалии.

— Как и в любой другой стране мира, при выборе недвижимости в Португалии лучше всего обратиться к профессиональному консультанту по недвижимости, который окажет юридическую и техническую поддержку. Также можно обратиться в городской совет, который предоставит всю необходимую информацию по вопросам строительства и ремонта зданий.

— Какие объекты, на ваш взгляд, являются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций?

— По разным причинам в 2016 г. практически любой вид недвижимости в Португалии представляет собой отличный вариант для инвестиций. В 2015 г. был отмечен рост рынка офисной недвижимости, и мы ожидаем роста стоимости аренды в течение следующего года. Еще больший оптимизм вызывает проведение веб-саммита в этом году в Лиссабоне. Признание Лиссабона городом стартапов для компаний также является важным фактом. В розничной торговле индекс потребительского доверия находится на самом высоком уровне за последнее десятилетие, что привело к увеличению расходов населения. На рынке жилой недвижимости со стороны иностранных покупателей наблюдается оживление в крупных городах.

2015 г. был лучшим с точки зрения туризма в Португалии. Количество гостей страны составило 17,4 млн, увеличившись на 8,6 %. Туристическая недвижимость в будущем останется хорошей инвестицией. Также область промышленности и логистики — отличный выбор для российских компаний, которые хотят быть представленными не только на европейском рынке, но и в стране, которая находится на полпути к американскому и африканскому рынкам. Бизнес-парки Южной бухты Лиссабона — это лучший выбор для компании при становлении бизнеса в Лиссабоне. Южная Бухта Лиссабона расположена на южном берегу реки Тежу, откуда открывается вид на город, и включает 900 га промышленных земель, 2 бизнес-парка, также лучший проект недвижимости в окрестностях Лиссабона под названием Water City. Вы можете узнать больше на сайте www.lisbonsouthbay.com.

— Каковы условия получения ВНЖ или ПМЖ при покупке недвижимости? Насколько это реально?

— Да, это реально. Добро пожаловать в Португалию, приезжайте жить, учиться, работать или инвестировать в страну с ее большими налоговыми льготами. Официальный сайт португальского правительства, где вы можете найти всю необходимую информацию, в том числе на русском языке — www.livinginportugal.com / ru.

— Привлечение заемных средств банка (ипотека): есть ли особенности оформления кредита для россиян?

— Основные международные банки имеют отделения в Португалии, поэтому любой иностранный инвестор может чувствовать себя в безопасности. Здесь также существует современная национальная банковская система, которая приветствует иностранные инвестиции. Всю информацию вы можете найти на сайте Livinginportugal.com. Добро пожаловать домой — в Португалию!

— Как бы вы охарактеризовали динамику спроса на недвижимость в Португалии? Динамику предложения?

— Португалия на международном туристическом рынке выделяется своим историческим и культурным наследием, безопасностью, гастрономией и климатом, что в совокупности составляет отличные условия для спокойного, качественного проживания и пребывания. Это, в свою очередь, увеличивает поток туристов, повышает спрос на недвижимость среди национальных и иностранных инвесторов — и данная тенденция возрастает с каждым годом. Из-за многолетнего экономического спада рынок недвижимости был перенасыщен предложением, но в последние годы спрос и предложение входят в равновесие.

— На что делают сегодня основную ставку участники рынка недвижимости?

— В сфере коммерческой недвижимости возрастает тенденция, начавшаяся в конце 2013 г. Сектор жилья находится на пике роста из-за глобальной реконструкции Лиссабона и Порто. Все указывает на то, что 2017 г. будет годом большой активности и постоянной консолидации на рынке недвижимости.

— Какие изменения произошли в регулировании рынка на государственном уровне? Чем они были вызваны?

— С принятием нового закона об аренде начали реконструировать тысячи зданий, уже не пригодных для использования. Таким образом, на сегодняшний день инвесторы из разных уголков мира вкладывают средства в реконструкцию исторического центра Лиссабона и Порто, и это большими темпами меняет городские пейзажи. На месте разрушенных зданий строятся новые и качественные. Это полностью меняет жизненный уклад городов, динамика возрастает, что привлекает новых жителей (как португальцев, так и иностранцев) и развивает коммерческую сферу.

— Характеристика рынка с точки зрения предложения: какие объекты превалируют и почему, средняя стоимость квадратного метра и т. д.

— Самый большой спрос и самые высокие цены наблюдаются в центральных районах городов и в известных курортных зонах — как на жилье для сдачи в аренду туристам, так и на коммерческую недвижимость. На втором месте находятся поместья с аграрным бизнесом.

— Важные нюансы, на которые необходимо обратить внимание потенциальному покупателю при выборе недвижимости в Португалии (возможно, есть ограничения по прио- бретению объектов на побережье, в природоохранной зоне, особенности содержания недвижимости и т. д.).

— Каждый покупатель недвижимости должен проверить коммунальные условия, право на владение объектом и расходы на данное имущество, для чего необходимо прибегнуть к услугам сертифицированных агентств по продаже недвижимости.

— Какие объекты, на ваш взгляд, являются наиболее выгодными с точки зрения инвестиций?

— На данный момент реконструкция жилой недвижимости в центре больших городов является наилучшим сегментом для инвестиций, затем идет сегмент услуг. Также стоит выделить аграрные владения и развитие аграрного бизнеса, но премиум-инвестиции — это вложения в сфере туризма или отельного бизнеса.

— Каковы сроки процедуры покупки недвижимости в Португалии (минимум, максимум)?

— Покупка недвижимости в Португалии после подписания договора с агентством может продлиться от 3 до 60 дней. Самый быстрый вариант — это покупка гражданами Португалии или легально проживающими в стране иностранцами, где сумма стоимости объекта готова к оплате, а недвижимость не имеет каких-либо долгов. В этом случае проверяются регистрационные данные недвижимости, оплачиваются налоги и назначается дата регистрации в нотариальной конторе. Срок возрастает при следующих ситуациях: если есть ипотека — до 12 дней, если нужен банковский кредит — до 30 дней, если нужен вид на жительство или золотая виза — до 60 дней.

— Каковы условия получения ВНЖ или ПМЖ при покупке недвижимости? Насколько это реально?

— В Португалии можно получить вид на жительство, и иностранцы принимаются радушно. Этот процесс рассматривается в соответствии с требованиями шенгенского формата. Временный вид на жительство могут получить иностранные граждане, у которых нет нарушений пребывания в стране. Для получения постоянного вида на жительство выдвигаются те же требования, а также должна быть приобретена недвижимость стоимостью 500 000 евро или выше.

— Привлечение заемных средств банка (ипотека): есть ли особенности оформления кредита для россиян?

— Нет, правила приобретения ипотеки в банке равны для всех иностранных граждан.

ИСПАНИЯ

Консультант: Сантьяго Санчес Бутрон Должность: генеральный директор, Компания: Engel&Volkers Torrevieja y Orihuela, Контакты: +34 966 29 11 39; torreviejaorihuela@engelvoelkers.com. www.engelvoelkers.com/torrevieja

— Какие три основных аспекта, характеризующих испанский рынок недвижимости, вы можете назвать наиболее привлекательными для иностранного покупателя?

— Хорошее соотношение цена-качество. В связи с корректировкой цен на недвижимость, сейчас можно наблюдать реальную рыночную стоимость объектов, что делает покупку недвижимости более выгодной для зарубежного покупателя. Различная стилистика. В настоящее время на рынке недвижимости можно найти очень большое количество архитектурных стилей: модерн, традиционный стиль, средиземноморский, прямые линии в архитектуре. Вариативность рынка недвижимости действительно очень велика. Географический разброс объектов. Сегодня недвижимость можно купить на побережье, рядом с гольф-полями, в горах и т. д. В любом из этих местоположений можно подобрать варианты для любого покупателя.

— Отметьте наиболее важные изменения на испанском рынке недвижимости за последний год (спрос / предложение, законодательство, поведение покупателей и рентабельность инвестиций). На что делают сегодня основную ставку участники рынка недвижимости?

— Важно отметить увеличение числа покупателей и рост спроса на жилье соответственно. Есть много покупателей, которые рассматривают Испанию как место для покупки временного жилья и во многих случаях остаются в стране на постоянной основе. Ощущается увеличение спроса, будь то поиск постоянного места жительства, инвестиция в собственное жилье на будущее или в целом инвестиционное вложение в недвижимость.

— Кто больше всего покупает недвижимость в Испании? Почему?

— Если говорить о национальности покупателей, на первом месте стоят британцы, а затем французы, немцы, бельгийцы, шведы, итальянцы, китайцы и русские. Для всех них очень просто жить в Испании. На самом деле большинство европейцев мечтает уволиться и пожить в Испании на пенсии. Климат, кухня, хорошее медицинское обслуживание и т. д., все это очень привлекает покупателей недвижимости и делает Испанию самым главным направлением в этом вопросе.

— Расскажите о динамике спроса на испанском рынке, особенно если говорить о российском покупателе.

— Значительные изменения на рынке российских покупателей произошли 7-8 лет назад. Это был существенный рост, на рынок пришло много покупателей, заинтересованных в зоне Коста-Бланка и в испанском рынке в целом. Этот бум спровоцировал увеличение количества недвижимости, купленной для круглогодичного проживания. В связи с этим в школах также увеличилось количество русских детей. Два года назад наметился спад, российский рынок покупателей стал меньше инвестировать в испанскую недвижимость. Во многом это было связано с запретами и ограничениями на движение денег из России в Испанию. Эта ситуация начала меняться за прошедший год и сейчас наконец-то снова заметен активный рост российского туризма.

— Произошли ли какие-либо перемены в поведении российских покупателей? Если да, то изменения какого рода можно отметить?

— Положительным изменением можно назвать то, что 2016 г. ознаменован увеличением российских покупателей. Возрождение российского рынка потребителей становится сегодняшней реальностью на рынке недвижимости Испании. Наличие прямых рейсов в Москву и улучшение общей ситуации делает путешествия в Испанию намного более комфортными. Например, сейчас появились прямые перелеты на побережье Коста-Бланка, в аэропорт города Аликанте. Это ускоряет сам переезд и делает путешествие в Испанию более экономичным.

— Повлияли ли недавние международные события на маркетинговую политику рынка недвижимости Испании?

— Нужно сказать, что именно в нынешней ситуации в мире, на фоне проблем некоторых стран, принимающих туристов, Испания выглядит надежным направлением, которое принимает с распростертыми объятиями любого туриста, решившего посетить нашу страну или остаться в ней жить. Все остальное, конечно, нельзя охарактеризовать как положительное влияние на развитие туризма и рынка недвижимости.

— На чем в данный момент основываются ожидания строительных компаний в Испании?

— Скажем так, ожидания основываются прежде всего на положительной оценке рынка. Индикаторы показывают, что во многих зонах идут активные продажи новостроек. Сейчас уже вид строительных кранов становится привычной частью ландшафта в нашей зоне. Показатели экономического подъема Испании, хорошие статистические данные по туризму и рост транзакций за последний год позволяют утверждать, что этот оптимизм имеет под собой реальные результаты.

— Было ли какое-либо государственное стимулирование привлечения иностранных инвестиций на испанский рынок недвижимости? Какое именно?

— Не существует никакого конкретного государственного стимулирования. Есть так называемая программа Golden Visa, которая является двухгодичной визой для любого покупателя, приобретающего недвижимость на сумму более 500 000 евро на территории Испании. Этому инвестору и его семье предоставляется виза на 2 года, которая может продлеваться, пока ему принадлежит указанная недвижимость.

— Существуют ли программы кредитования или другие банковские продукты, которые позволяют российским клиентам покупать недвижимость в Испании?

— Существуют кредитные продукты для российского рынка потребителей, которые состоят в основном из изначального финансирования 60 % недвижимости, приобретаемой в Испании. Данное финансирование зависит от финансовых возможностей самого покупателя, но в целом кредитные линии для этого рынка существуют.

— Какие уровни риска существуют для инвестиций в недвижимость в данный период времени?

— На самом деле сейчас нет ни юридического, ни экономического риска. Юридический риск очень ограничен, поскольку если вы осуществляете покупку при помощи профессионала, не будет никаких проблем с правильным юридическим сопровождением сделки, будь то первичное жилье или вторичный рынок недвижимости. Именно поэтому мы всегда советуем обращаться за помощью в агентство недвижимости первого класса, чтобы уже непосредственно агентство вело ваши юридические дела, что позволит вам получить весомые гарантии.

Что касается экономического риска, он стремится к нулю. Его просто нет. Снижение цен на рынке закончилось примерно год назад, и на сегодняшний день любая недвижимость, приобретаемая на рынке, не обесценивается и оценивается по реальной стоимости рынка. Как мы уже советовали, имеет смысл обращаться за руководством к проверенным агентствам, которые смогут посоветовать наиболее выгодную сделку, знают динамику цен в этой области и предложения в интересующем районе. При правильном сопровождении у вас обязательно все получится.

Уважаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. Пожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой «Консультации с экспертами».