Консультации с экспертами

Опубликовано в журнале International Residence #17 (2012 г.)

Ставшая уже постоянной рубрика «Консультации с экспертами» приобрела большую популярность у наших читателей. Мы получаем множество вопросов по особенностям покупки недвижимости в разных странах. Сегодня в центре вашего внимания 6 стран: Великобритания, Турция, Австрия, Канада, Черногория и Испания. Мы обратились к специалистам для получения наиболее точных и квалифицированных ответов.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Консультант: Вадим Юхневич. Должность: директор по маркетингу. Компания: UK Consulting Group. Контакты: +44 7853 137 137. www.ukconsulting.ru

— По вашему мнению, какую часть из общего количества покупателей составляют россияне? Популярна ли Великобритания среди россиян и почему?
— По официальным данным, более 50 % самых дорогих объектов недвижимости Англии приобрели выходцы из стран бывшего СССР. Великобритания — это государство с развитой экономикой, стабильной политической ситуацией и высоким уровнем жизни. Стабильность, гарантии, защищенность, конфиденциальность, выгодные инвестиции, лучшее образование в ЕС, самая надежная правовая система - все это привлекает иностранных инвесторов со всего мира.

— Какой диапазон цен на покупку недвижимости в Великобритании наиболее востребован? Что за эту сумму можно приобрести?
— Как правило, к нам обращаются инвесторы с бюджетом от 1 млн фунтов и выше. За эти средства можно купить достойную квартиру в центре Лондона, либо дом в одном из престижных районов или же особняк в окрестностях Лондона. Само собой, мы также сможем подобрать хорошее инвестиционное предложение для вашего бизнеса.

— Насколько сложно или просто происходит покупка недвижимости, оформление ее в собственность в Великобритании? Помогает ли ваша компания пройти все этапы этой процедуры?
— Самым сложным является выбор подходящего объекта, этот процесс занимает больше всего времени. Прочные и длительные связи UK Consulting Group на рынке недвижимости Великобритании обеспечивают нам вместе с вами большой выбор домов и квартир, магазинов, пабов, отелей и других коммерческих зданий, а также позволяют нам иметь доступ к недвижимости, которая даже не выставляется на продажу для широкой публики (exclusive). Большинство наших экспертов — граждане Великобритании, получившие британские дипломы, лицензии, сертификаты. Все наши сотрудники имеют длительный опыт работы в британских компаниях: банках, финансовых учреждениях, риэлторских и юридических компаниях и т. д.

— Какие необходимо оплачивать налоги, являясь собственником недвижимости в Великобритании?
— Council Tax зависит от конкретного региона, вида недвижимости и количества проживающих. Например, студенты полностью освобождаются от этого налога. Если вы решили сдавать квартиру в аренду, то за все налоги и платежи отвечает арендатор.

— Как вы считаете, какие изменения ждут рынок недвижимости Великобритании в течение 2012 г.?
—— Статистика развития рынка недвижимости и дальнейшие благоприятные прогнозы позволяют судить о положительных перспективах лондонского рынка на последующие 5 лет. Рынок недвижимости Лондона стабилен, и на нем ожидается дальнейший рост цен в 2012 г. приблизительно на 5-7 % по сравнению с ценами прошедшего 2011 г.

ТУРЦИЯ

Консультант: Антонина Текин. Должность: директор по развитию. Компания: DOM INFO Ltd. Контакты: +90 533 832 8353, www.dom-info.eu

— По вашему мнению, какую часть из общего количества покупателей составляют россияне? Популярна ли Турция среди россиян и почему?
— Россияне составляют 30 %. Одним из основных факторов является относительная дешевизна турецкой недвижимости. Строительный рынок Турции начиная с 2010 г. стремительно расширяется. Особенно быстро строится жилье в Стамбуле — с февраля 2011 г. этот город занял ведущее место среди европейских рынков недвижимости.
Турция очень популярна среди россиян в первую очередь из-за безвизового режима, легкости переоформления документов, наличия недорогих круглогодичных рейсов, ликвидности недвижимости и гарантированной прибыли от сдачи в аренду.

— Какой диапазон цен на покупку недвижимости в Турции наиболее востребован? Что за эту сумму можно приобрести?
— От 30 000 евро и выше. За эту стоимость можно приобрести апартаменты в шаговой доступности от пляжа площадью около 50 кв. м с отделкой под ключ.

— Насколько сложно или просто происходит покупка недвижимости, оформление ее в собственность в Турции? Помогает ли ваша компания пройти все этапы этой процедуры?
— Наша компания оказывает помощь на всех этапах процедуры покупки недвижимости на территории Турции. Переоформление занимает буквально несколько месяцев, причем сам покупатель должен присутствовать лично только один раз, все основные процедуры можно осуществить по доверенности. При покупке недвижимости в Турции вы становитесь собственником не только самого объекта, но и части земли, на которой объект построен. Граждане России также автоматически получают вид на жительство на себя и ближайших родственников.

— На какую сумму в среднем в качестве ежемесячных платежей должен рассчитывать покупатель недвижимости в Турции?
— Обслуживание комплекса — до 100 евро, вода и электричество в сумме до 120-150 евро максимум.

— Какие необходимо оплачивать налоги, являясь собственником недвижимости в Турции?
— Единовременный налог при получении права собственности (ТАПУ) — 3,3 % от кадастровой стоимости(она обычно ниже продажной), ежегодный налог на недвижимость — 0,03 % от кадастровой стоимости.

— Как вы считаете, какие изменения ждут рынок недвижимости Турции в течение 2012 г.?
— Турция одна из немногих стран с бурно развивающейся экономикой и туристической индустрией. Цены на недвижимость стабильно и постоянно растут.
В начале 2012 г. ожидается официальное разрешение на покупку недвижимости для граждан Казахстана, Азербайджана и для других стран, которые ранее были в «списке запрета» по принципу взаимности. В последние годы все больше европейцев с удовольствием отдыхает в Турции, предпочитая более дешевые, но не менее комфортабельные турецкие курорты. Причем к популярной Анталии и Кемеру добавились горнолыжные Улудаг и Паландокен. Это способствует все большей европеизации и расширению инфраструктуры страны, делает более привлекательным инвестирование в недвижимость.

АВСТРИЯ

Консультант: Вера Скала. Должность: содиректор / соучредитель. Компания: «Австрия Реаль». Контакты: +4312632555, www.austriareal.ru

— По вашему мнению, какую часть из общего количества покупателей составляют россияне? Популярна ли Австрия среди россиян и почему?
— Примерно 60 % наших клиентов — это россияне, которые составляют не более 5 % покупателей недвижимости в Австрии. Австрия завоевывает все больше популярности среди граждан России. С одной стороны, этому способствует факт, что Вена по многим показателям входила последние десятилетия в число лучших городов мира, а последние два года вышла на первое место в мире (!) по уровню жизни. Другая причина популярности Австрии ? это стабильный рост цен за последние десятилетия на недвижимость, несмотря на международный финансовый кризис и обвал цен во многих странах.

— Какой диапазон цен на покупку недвижимости в Австрии наиболее востребован? Что за эту сумму можно приобрести?
— Диапазон цен — от 300 000 до 2 млн евро. От 350 000 евро можно купить трехкомнатную квартиру в новостройке в хорошем районе Вены. Отельная недвижимость или доходные дома приобретаются чаще всего в диапазоне от 2 до 5 млн евро.

— Насколько сложно или просто происходит покупка недвижимости, оформление ее в собственность в Австрии? Помогает ли ваша компания пройти все этапы этой процедуры?
— Если хорошо знать законы и возможности их практического применения, то оформление является простым. Т. к. мы специализируемся на продаже недвижимости не гражданам ЕС, мы хорошо изучили законы Австрии и можем подобрать каждому покупателю наиболее оптимальный вариант оформления сделки, сопровождая его на всех этапах: от консультации о возможностях оформления и просмотра недвижимости в Австрии с русскоязычным риэлтором до перевода договора купли-продажи и внесения имени покупателя в реестр недвижимости. При желании клиента мы можем управлять купленной недвижимостью.

— На какую сумму в среднем в качестве ежемесячных платежей должен рассчитывать покупатель недвижимости в Австрии?
— Сумма платежей составляет от 120 евро в месяц в маленьких квартирах до 300 евро в средних. В эту сумму входит уборка снега зимой, уход за фасадом и газонами летом, уборка мусора, отчисления в ремонтный фонд, минимальная страховка, вода, иногда отопление. Если квартира куплена в качестве инвестиции под сдачу в аренду, то эти коммунальные расходы оплачивает арендатор.

— Какие необходимо оплачивать налоги, являясь собственником недвижимости в Австрии?
— В Австрии налога на недвижимость как такового нет. Имеются небольшие отчисления в муниципалитет, которые входят в сумму коммунальных платежей.

— Как вы считаете, какие изменения ждут рынок недвижимости Австрии в течение 2012 г.?
— Мы ожидаем дальнейшего стабильного роста цен в городах, на курортах с термальными источниками и в лыжных регионах. Средний рост по Австрии составит около 4 % в 2012 г.

КАНАДА

Консультант: Татьяна Ждан. Должность: торговый представитель. Компания: Sutton Group Admiral Realty Inc. Контакты: +1 416 910 3836, www.canadianpropertyforu.com

— Популярна ли Канада среди россиян и почему?
— До последнего времени Канада не являлась приоритетным направлением инвестирования для граждан России в первую очередь по причине удаленности. Однако ситуация стала меняться после того, как большинство европейских стран и Соединенные Штаты постиг экономический кризис. Канаде удалось избежать серьезного влияния последствий этого кризиса на экономику страны в целом и на рынок недвижимости в частности.
Спрос на жилье существует постоянно, а в нашей стране он еще и стабильно увеличивается за счет приема Канадой большого количества иммигрантов и притока новых инвесторов со всего мира, в том числе из России.
Поэтому покупка недвижимости в Канаде — надежное, безопасное, доходное и перспективное вложение не только для инвесторов, но и для тех, кто рассматривает нашу страну в будущем местом своего постоянного жительства или образования детей.

— Какой диапазон цен на покупку недвижимости в Канаде наиболее востребован? Что за эту сумму можно приобрести?
— Мы представляем компанию, базирующуюся в Торонто, и имеем лицензию, позволяющую нам совершать операции с недвижимостью в пределах провинции Онтарио.
Торонто — центр деловой и финансовой активности Канады. Именно поэтому сам мегаполис и его окрестности привлекают инвесторов, но и цены на недвижимость выше, чем в ряде других регионов.
Однако и здесь можно найти предложения стоимостью от нескольких десятков тысяч, в то время как цена на элитное жилье может доходить до 20-30 млн долларов.
Двухкомнатную квартиру в современном доме с полной отделкой,оборудованной кухней и ванной, парковочным местом в кондоминиуме с бассейном, сауной, тренажерным залом и другими местами для занятий спортом и проведением досуга можно приобрести по цене от 250 000 долларов США. Отдельный дом, также с полным ремонтом и оборудованный основными бытовыми приборами, с гаражом и участком земли будет стоить от 450 000 долларов.
Естественно, выбор ценовой категории зависит от финансовых возможностей покупателя. При этом достаточно внести 35 % собственных средств, а на остальную сумму можно получить ипотечный кредит под довольно низкий процент. На сегодняшний день — порядка 3 %.

— Насколько сложно или просто происходит покупка недвижимости, оформление ее в собственность в Канаде? Помогает ли ваша компания пройти все этапы этой процедуры?
— В первую очередь нужно отметить отсутствие каких бы то ни было ограничений для иностранных граждан в правах владения недвижимостью в Канаде. Процедура покупки проста и надежна. На начальном этапе мы помогаем определиться с ценовой категорией, районом и видом недвижимости. Благодаря единой базе данных, в которой размещены все выставленные на продажу объекты недвижимости, наши клиенты получают возможность выбора из полного спектра предложений. После подписания договор купли-продажи направляется адвокату, который проверяет чистоту объекта покупки и регистрирует сделку в государственном реестре.
Наша компания оказывает помощь на всех этапах приобретения недвижимости — от первоначальной консультации и до получения ключей. При этом наша работа абсолютно бесплатна для покупателей. По общему правилу, комиссия агенту покупателя оплачивается риэлторской компанией, представляющей интересы продавца.Мы также можем заниматься сдачей недвижимости в аренду и ее обслуживанием.

— Какие в среднем расходы на содержание ожидают покупателей недвижимости в Канаде?
— Текущие расходы, включающие в себя налог на недвижимость, страховку и коммунальные услуги, составляют порядка 2 % от стоимости недвижимости в год.

— Какие необходимо оплачивать налоги, являясь собственником недвижимости в Канаде?
— Все владельцы недвижимости оплачивают ежегодный налог в размере, как правило, не превышающем 1 % от рыночной стоимости. Налогообложению подлежит и доход, полученный от сдачи собственности в аренду и от прироста цены при продаже, естественно, за вычетом расходов.

— Как вы считаете, какие изменения ждут рынок недвижимости Канады в течение 2012 г.?
— По оценкам Канадской Ассоциации Риэлторов и ведущих специалистов в области ипотечного кредитования, рынок недвижимости в 2012 г. останется активным, и ожидается как увеличение количества сделок, так и рост цен.

ЧЕРНОГОРИЯ

Консультант: Нина Волкова. Должность: директор. Компания: NV-Company. Контакты: +7 915 251 4821 www.nv-company.ru

— По вашему мнению, какую часть из общего количества покупателей составляют россияне? Популярна ли Черногория среди россиян и почему?
— Россияне — лидеры по объему сделок в Черногории. Следствием значительного числа покупок стало развитие русскоязычной среды: появились русские школы, газеты, радио. Иностранные инвесторы предпочитают крупные бизнес-проекты в Черногории и крайне редко приобретают себе жилье для проживания. Последнее время я наблюдаю повышенный интерес россиян именно к коммерческой недвижимости Черногории. Это связано в первую очередь с тем, что в Черногории сформировалось российское бизнес-сообщество.
Почему Черногория популярна среди россиян? Тому есть несколько объективных причин:
• Отсутствие барьера нахождения «за границей» (полноценный безвизовый режим, применение кириллицы, языковая близость сербского и русского языков).
• Отличная экология, здоровая и вкусная еда, низкий уровень преступности.
• Низкие налоги на недвижимость и простая процедура купли-продажи.
• Быстрый перелет, возможность более свободно передвигаться по Европе.
— И самое главное — устойчивая тенденция ликвидности черногорской недвижимости на рынке, а значит — гарантия сохранения вложенных денег.

— Какой диапазон цен на покупку недвижимости в Черногории наиболее востребован? Что за эту сумму можно приобрести?
— Согласно проведенному анализу спроса, в 2011 г. наиболее востребованными были объекты недвижимости в ценовом диапазоне от 100 000 до 300 000 евро.
В начале 2012 г. этот показатель снизился: от 50 000 до 150 000 евро для квартир и от 150 000 до 250 000 евро для домов.
За эти суммы (150 000 и 250 000 евро соответственно) можно приобрести квартиру в жилом комплексе с управляющей компанией, бассейном и круглосуточной охраной в 400 м от моря или двухэтажный дом на таком же расстоянии, с 2-3 спальнями, на небольшом участке площадью 3-4 сотки.
За 50 000-100 000 евро можно купить квартиру в Черногории на расстоянии до 1 км от моря, площадью 35-60 кв. м, с 1-2 спальнями, чаще на вторичном рынке. Особым спросом пользуются апартаменты в новостройках от 80 000 до 200 000 евро, и конечно же, много желающих купить земельные участки под строительство, недалеко от моря, за 100 000-300 000 евро.
На сегодняшний день все эти требования выполнимы и выбор разнообразен.

— Насколько сложно или просто происходит покупка недвижимости, оформление ее в собственность в Черногории? Помогает ли ваша компания пройти все этапы этой процедуры?
— Последние изменения в процедуре приобретения и оформления недвижимости (август 2011 г.) сделали рынок прозрачным, а покупку безопасной. Чистоту документов проверяет уполномоченный государственный нотариус, затем он же готовит договор. После оплаты по договору всей суммы документы передаются в кадастр для смены права собственности. Вся процедура занимает около двух месяцев. Фактически вы становитесь собственником, когда полностью рассчитались, а юридически, когда получаете свидетельство о собственности («Лист Непокретности»).

NV-Company помогает покупателям на всех этапах. После совершения покупки клиенты всегда могут рассчитывать на нашу помощь и ответственное отношение наших черногорских партнеров. Наши консультации бесплатные и своевременные.

— На какую сумму в среднем в качестве ежемесячных платежей должен рассчитывать покупатель недвижимости в Черногории?
— Давайте посчитаем вместе. Во-первых, это постоянный платеж — вывоз мусора (5-10 евро в месяц). Во-вторых, электроэнергия и вода — по счетчику (около 10 центов за кВт / ч и 1-2 евро за 1 м3 соответственно). Примерно 50 евро летом и 90 евро зимой для квартиры с 2 спальнями площадью 80 кв. м. Итого, в среднем для квартиры 60-100 евро в зависимости от сезона (при максимальной нагрузке) и 80-200 евро для дома (до 300 кв. м).

— Какие необходимо оплачивать налоги, являясь собственником недвижимости в Черногории?
— Налог при покупке составляет 3 % от стоимости недвижимости (не уплачивается при покупке недвижимости от застройщика). Ежегодный налог на недвижимость — от 0,1 % до 1 % от рыночной стоимости 1 кв. м (зависит от нескольких факторов), в среднем для квартиры — 0,3 %. Туристическая такса рассчитывается в зависимости от площади объекта (не более 100 евро в год для просторной квартиры и 200 евро для дома).

— Как вы считаете, какие изменения ждут рынок недвижимости Черногории в течение 2012 г.?
— Черногория имеет особую привлекательность в глазах россиян. Цены на недвижимость снижаются (не стоит забывать о сезонном повышении цен), а качество растет. Я думаю, что спрос на недвижимость в Черногории будет расти — многие наши соотечественники уже по достоинству оценили эту страну. А вот предложений будет меньше, т. к. побережье Черногории уже достаточно плотно застроено, большие участки на первых линиях государство выделяет под строительство крупных отелей класса люкс. Поэтому для строительства больших комплексов в непосредственной близости от моря остается ограниченное количество земли. Точечная застройка продолжается, но апартаменты пользуются большим спросом. Я думаю, что через несколько лет нам придется предлагать недвижимость, которая будет расположена на удалении как минимум 300-500 м от моря.

Нотариальное оформление договоров сделало рынок максимально прозрачным, а покупку безопасной. Это страна для безмятежного, но разнообразного отдыха и спокойной размеренной жизни.
Черногория одна из немногих стран на средиземноморском побережье, лишенная экономических и политических потрясений, страна с большим, а главное, реальным потенциалом.

ИСПАНИЯ

Консультант: Элина Сиванкова к.э.н. Должность: директор, партнер. Компания: InvestPravo Property. Контакты: +7 916 500 0004, +34 633 74 7704; sale@ip-property.com www.ip-property.ru

— По вашему мнению, какую часть из общего количества покупателей составляют россияне? Популярна ли Испания среди россиян и почему?
— По нашим оценкам, в кризис до половины сделок с недвижимостью проводят россияне. Это нашло отражение и в политике испанского бизнеса, который переориентировался на российского покупателя. В ноябре 2011 г. стартовал проект Barselona Meeting Point, где масштабно были представлены как российские регионы, так и российские агентства зарубежной недвижимости. В деловой программе выставки мы провели презентацию для испанских коллег. По результатам было принято решение о проведении подобного мероприятия на юге Испании. 14-16 марта в Марбелье пройдет российский Meeting Point, где группа компаний «ИнвестПраво», куда входит InvestPravo Property, является одним из соорганизаторов с российской стороны. Все это говорит о том, что количество сделок с россиянами стало значимым для испанского рынка недвижимости. Испания всегда была интересна российскому покупателю морем, климатом, культурой и гостеприимным населением, а теперь еще и доступными ценами на недвижимость.

— Какой диапазон цен на покупку недвижимости в Испании наиболее востребован? Что за эту сумму можно приобрести?
— Бюджет потенциальных покупателей нашей компании, рассматривающих приобретение недвижимости в Испании, условно можно разделить на три части. Это 200 000-300 000 евро, 500 000-700 000 и 1,5-2,5 млн евро.
Это двуспальные или трехспальные апартаменты на первой линии, небольшие виллы не в пешей доступности, но с красивым видом на море, и эксклюзивные виллы с участком земли от 15 соток. Например, мы предлагаем на побережье Коста-дель-Соль виллу с площадью участка 1 га в пешей доступности до пляжа за 2,1 млн евро или прекрасный трехспальный пентхаус площадью 161 кв. м с террасой в 121 кв. м за 340 000 евро. Что касается нежилой недвижимости, то спрос разнообразен. И сейчас удачное время для входа на этот рынок. Например, мы предлагаем на Коста-Бланка нежилое помещение в Бенидорме, в 50 м от пляжа, площадью 499 кв. м за 650 000 евро, или автозаправочный комплекс на автостраде Аликанте-Мадрид за 1 400 000 евро, при этом цена может быть неокончательной.

— Насколько сложно или просто происходит покупка недвижимости, оформление ее в собственность в Испании? Помогает ли ваша компания пройти все этапы этой процедуры?
— Процедура покупки недвижимости отработана нашей компанией до мельчайших деталей. Основное, на что мы обращаем внимание, — это юридическая чистота документов на собственность и правильность оформления ипотечного пакета документов.
Наша работа проходит в тесном взаимодействии с адвокатскими бюро, нотариусами и представителями банков-кредиторов.

— На какую сумму в среднем в качестве ежемесячных платежей должен рассчитывать покупатель недвижимости в Испании?
— Здесь надо отметить, что расчет ежемесячных платежей идет от стоимости обслуживания инфраструктуры. Если апартаменты находятся в комплексе с бассейном, ландшафтным дизайном, гаражом, охраной, то примерная величина расходов кондоминиума для двуспальных апартаментов площадью 70 кв. м составит от 1 евро за 1 кв. м, т. е. 70-80 евро в месяц. Стоимость электроэнергии и водоснабжения зависит от потребления и обходится на трех человек, при проживании, в районе 50 евро в месяц. Причем если никто не живет, оплачивается абонентская плата в размере около 30 евро.
Если мы говорим об отдельном доме, то здесь уже еженедельная работа садовника обойдется владельцу индивидуального дома в 80-200 евро в месяц (в зависимости от размера участка), чистка бассейна (раз в неделю) — в 50-120 евро в месяц, уборка дома — в 7-10 евро в час.

— Какие необходимо оплачивать налоги, являясь собственником недвижимости в Испании?
— Собственник недвижимости ежегодно оплачивает налог на недвижимость (IBI-Impuesto de los Bienes Inmuebles), рассчитываемый от кадастровой стоимости, которая в свою очередь обычно ниже рыночной на 30 %.
Второй налог — это налог на нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Им приписывается доход, равный 2 % кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24 %, т. е. в бюджет уплачивается порядка 0,5 % кадастровой стоимости жилья. И наконец, налог на вывоз мусора, который не превысит 100 евро в год.

— Как вы считаете, какие изменения ждут рынок недвижимости Испании в течение 2012 г.?
— Испанский рынок недвижимости всегда был интересен россиянам. Испанское правительство стимулирует продажи новых объектов от застройщиков снижением НДС с 8 % до 4 % до конца 2012 г. Нестабильность на финансовых рынках заставляет людей искать варианты более надежного вложения своих капиталов. Курортная европейская недвижимость — одна из таких гаваней.

Уважаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. Пожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой «Консультации с экспертами».

Опубликовано: 01.03.2012