Покупка недвижимости в Испании.

Опубликовано в журнале International Residence #24 (2015-2016 г.)

Hola, Испания!

Коррида и фламенко, хамон и сангрия, море и солнце — все это прекрасная Испания. Жить здесь, на родине Лорки и Гауди, мечтают многие, и мечту эту легко осуществить: продажа недвижимости гражданам иностранных государств в Испании поставлена, можно сказать, на поток и, кроме всего прочего, активно поддерживается на правительственном уровне.

ИНОСТРАНЦЫ В ЦИФРАХ

Согласно статистике, в прошлом году на нерезидентов в Испании пришлось более 16 % всех сделок по покупке недвижимости, а это свыше 61 000 операций. Другими словами, примерно каждый шестой покупатель испанского жилья является иностранцем. Что привлекает покупателей недвижимости в Испании, понять нетрудно. Это и отличные климатические условия, и большой выбор объектов (от скромных апартаментов-студий до фешенебельных вилл), и относительно невысокая стоимость как самой недвижимости, так и ее обслуживания, и, конечно, законодательная база, которая постоянно совершенствуется, с тем чтобы увеличить приток иностранного капитала в экономику, в том числе и за счет вложений в недвижимость.

Средняя стоимость жилого объекта недвижимости в Испании, согласно статистическим данным компании Euraval, составляет 200 000 евро. Самая дорогая недвижимость, как легко догадаться, — в Барселоне, городе, мода на который, кажется, не пройдет никогда. Здесь цены стартуют с отметки в 254 000 евро. А самая доступная — на побережье Аликанте, где большая часть жилых объектов продается по цене ниже 143 000 евро. Но если у вас нет такой суммы, не расстраивайтесь: во-первых, помните, что статистика показывает среднее арифметическое, а во-вторых, купить себе кусочек солнца можно и за гораздо меньшие деньги, если рассматривать не только приморские регионы страны.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ?

Несмотря на то что Всемирная сеть буквально пестрит объявлениями о продаже недвижимости, в том числе и в Испании, поиском объекта лучше не заниматься самостоятельно, а поручить это профессионалам: агентству недвижимости, консалтинговой компании, юридической фирме. Чтобы оформить заявку на подбор недвижимости, в Испанию ехать не нужно: вам понадобится только компьютер и выход в интернет. Помните, что чем подробнее вы распишете требования к объекту, чем четче сформулируете свои пожелания и возможности, тем быстрее будет найден подходящий вариант. Причем учитываются не только внутренние характеристики объекта и его географическое положение. Важными моментами также являются возраст объекта, ваша готовность сделать ремонт, удаленность от крупных супермаркетов, банков, сервисных служб. Для семей с детьми большое значение имеет наличие поблизости детских площадок, детских садов, школ и т. п.

Агентство будет регулярно снабжать вас подходящими вариантами выставленной на продажу недвижимости, и ваша задача — отобрать среди них те, что наиболее полно отвечают вашим требованиям. Отобрали? Пора паковать чемоданы: вы летите в Испанию. В принципе, можно никуда и не ездить, однако оценить реальное состояние дома или квартиры по фото или видео очень и очень сложно, а потому лучше, как говориться, один раз увидеть. К слову, если у вас достаточно свободного времени, то можно отправиться в Испанию на несколько месяцев и уже на месте подыскивать жилье для покупки — самостоятельно или с помощью агентства. Еще один вариант: отправиться в специализированный тур (такие поездки нередко организуют риэлторские компании) с осмотром выставленных на продажу объектов. На этом этапе вам предстоит заключить договор с компанией, оказывающей вам содействие.

ОФОРМЛЕНИЕ В ДЕТАЛЯХ

Итак, непростой выбор сделан, что же дальше? А дальше следует открытие счета в испанском банке (элементарная процедура, для которой вам потребуется только загранпаспорт, если вы делаете это лично, или доверенность на юриста сопровождающей сделку компании) и так называемое резервирование объекта, подтверждающее серьезность ваших намерений и обычно выражающееся в сумме, равной 10 % от стоимости выбранной недвижимости. Важно помнить, что объект резервируется, как правило, на срок не более 3 месяцев и документируется в договоре о резервировании, или договоре резерва, по-испански — Contrato de Arras. Не пугайтесь, если договор не будет заверен нотариально: закон Испании признает и обычные частные, и нотариально заверенные контракты.

Затем вас ждет собственно процедура оформления сделки. В договоре о резервировании прописываются все основные условия сделки, описывается объект купли-продажи, его стоимость, сроки и порядок оплаты, отсутствие обременений, оплата налогов за продавца и т. д. При подписании договора резерва оплачивается 10 % от стоимости объекта. Затем при наличии всех необходимых документов и денежных средств на счете покупателя в испанском банке назначается дата сделки: в этот день происходит подписание нотариального договора купли-продажи (купчей, или Escritura de Compraventa). Этот важный для обеих сторон этап проводится в присутствии нотариуса: стороны подписывают договор, покупатель передает продавцу чек на оставшиеся 90 % от стоимости недвижимости, продавец, в свою очередь, передает покупателю ключи.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Как видите, все достаточно просто, особенно если сделкой занимаются профессионалы. Впрочем, покупателю не всегда придется сидеть сложа руки. Помимо осмотра и выбора объекта, ему также предстоит оформить некоторые документы (это можно сделать и по доверенности с помощью юриста, но знать детали документооборота лишним не будет). Итак, помимо счета в испанском банке, покупателю также понадобится регистрационный номер иностранца — Numero de Identifi cacion de Extranjero, или сокращенно — NIE. Это девятизначный код, который выдается властями, в том числе Генеральным консульством Испании в стране проживания запрашивающего NIE гражданина. В числе необходимых для NIE документов: копия всех страниц загранпаспорта, заполненное заявление Solicitud EX-15, документ, подтверждающий причину запроса (в нашем случае — это договор об ответственном резервировании объекта недвижимости). Срок оформления NIE закреплен законодательно и, по идее, не может превышать 5 дней с момента получения документов соответствующим органом. На практике ждать нередко приходится дольше: неделю, а то и все 10 дней, что связано с обилием заявок. Пошлина за оформление составляет около 10 евро. Если же вы воспользуетесь услугами юриста, то придется заплатить еще 150-200 евро.

Важно также помнить, что, помимо стоимости объекта, выплачиваемой продавцу, покупатель несет и некоторые другие расходы. Во-первых, это налоги. По закону в случае приобретения объекта на первичном рынке недвижимости покупатель также обязан оплатить налог на добавленную стоимость — НДС, в Испании именуемый IVA. Налог этот выплачивается продавцу, т. е. фирме-застройщику. Объекты вторичного рынка при покупке облагаются налогом на передачу прав собственности, или ITP, который варьируется от 6 % до 11 % в зависимости от региона. Самый низкий налог — 6 % — установлен в провинции Алава, расположенной на севере Испании в Стране Басков, а также в Мадриде и Наварре; чуть выше — 6,5 % — на Канарских островах. Самый высокий — 11 % — в провинции Экстремадура (впрочем, налог здесь зависит от стоимости объекта). В популярной у покупателей недвижимости Каталонии ITP в 2015 г. равен 10 %, в Валенсии — 10 %. Самый низкий среди приморских регионов налог в Мурсии — всего 7 %. К слову, если объект обошелся вам с изрядной скидкой, то налог будет вычисляться не из суммы сделки, а исходя из минимума, обозначенного властями каждого отдельного региона: чтобы не было неприятных сюрпризов, этот момент лучше выяснить до заключения контракта. Помимо этого, покупателя ждут также следующие расходы на проведение сделки: 1 % — 2 % — гербового сбора, услуги нотариуса и другие государственные сборы — еще 0,5 %—2 %, помощь юриста обойдется примерно в 1 % от суммы контракта.

НЕ ХВАТАЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ?

Несмотря на то что Испания достаточно бурно переживала всемирный финансовый кризис 2008 г., банковские инструменты поддержки покупателей недвижимости работали в стране без перерывов, разве что с небольшими изменениями в правилах и требованиях. Так или иначе, но сегодня, согласно отчетам международных аудиторских фирм, Испания с кризисом справилась, и все постепенно возвращается на круги своя. Итак, согласно законодательству, ипотечный кредит доступен как резидентам, так и нерезидентам страны. Для второй категории покупателей недвижимости правила, конечно, жестче, но вполне приемлемы. Так, гражданин другого государства на практике может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 50-60 % от стоимости недвижимости. Ставка по кредиту в Испании может быть фиксируемой или варьируемой. Последняя — и наиболее распространенная — напрямую зависит от EURIBOR (усредненной процентной ставки по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро в странах Евросоюза) и высчитывается по формуле EURIBOR + 2 %. На сегодня EURIBOR зафиксирован на супернизком отрицательном уровне, так что заемщики платят меньше 2 %. Однако EURIBOR меняется, и платежи по кредиту меняются вместе с этим непостоянным индексом.

Многие банки, работающие по варьируемой ставке, мелким шрифтом в ипотечном договоре прописывают так называемый нижний уровень ставки, или Clausula Suelo, который вне зависимости от EURIBOR составляет, скажем, 4 %. Иными словами, банк таким образом страхует себя от недополучения прибыли в случае чрезмерно низкого уровня европейской усредненной процентной ставки. Так что на этапе выбора банка для получения ипотеки важно выяснить и этот момент тоже. Фиксированная ставка составляет в среднем 5-6 % годовых, что тоже, согласитесь, по сравнению с российскими реалиями весьма выгодно. В остальном процедура оформления кредита достаточно проста. Из документов вам понадобится паспорт, справка 2-НДФЛ, а также справка с места работы с указанием заработной платы, должности и времени, в течение которого вы ее занимаете.

Владельцы собственного бизнеса должны предоставить сокращенный баланс фирмы за текущий или (и) прошлый год и документ о размере ежемесячного личного дохода. Необходимость документального подтверждения официального дохода связана с тем, что ежемесячная выплата по ипотеке по испанским правилам не может превышать 40 % дохода заемщика. Срок рассмотрения заявления и оформления кредита составляет обычно 2-3 недели. Оформление ипотеки также сопряжено с некоторыми дополнительными расходами. Во-первых, это оценка недвижимости, которая обойдется примерно в 200-300 евро. Во-вторых, госпошлины, связанные с регистрацией сделки. В-третьих, страховка недвижимости от пожара и других несчастных случаев. Ну и в-четвертых — комиссия, традиционная для банков всех стран, в том числе и России, она составляет в среднем 1,5 % от суммы кредита.

ДЛИННЫЕ ВИЗЫ И ВНЖ

Ну и напоследок несколько слов о том, какие преимущества дает владение недвижимостью в Испании. Не будем говорить о превосходном климате, дарах природы и прочем, обратимся к практической стороне вопроса. Итак, владельцам недвижимости в Испании гарантируются некоторые визовые льготы, а именно — возможность получения мультивизы на 90 дней в каждом полугодии (т. е. 180 дней в году). До недавнего времени все было именно так, однако законотворчество на Пиренеях не стоит на месте, и в числе нововведений были те, что коснулись нашего вопроса. Теперь иностранцам, купившим недвижимость стоимостью свыше 500 000 евро, государство гарантирует получение разрешения на временное пребывание на основании так называемой «золотой визы», а сам иностранец при этом обретает статус резидента-инвестора. «Золотая виза инвестора» действительна в течение 1 года, после чего иностранец имеет право запросить вид на жительств (разумеется, при условии, что он по-прежнему владеет приобретенной недвижимостью).

Не так давно — в начале сентября — к закону были приняты поправки. Согласно им, в частности, вводится еще один тип инвестиционной визы длительностью до 6 месяцев, запросить которую могут иностранные граждане, которые имеют намерение купить недвижимость в Испании: это должно быть подтверждено договором о резервировании объекта и выпиской с испанского банковского счета о том, что аппликант имеет достаточные неизымаемые средства для приобретения недвижимости в Испании. По завершении процесса покупки иностранец имеет право, не покидая территорию Испании, сразу же обратиться за видом на жительство. Согласитесь, такие преимущества — довольно весомый аргумент в пользу выбора Испании в качестве вашего второго дома.

Консультант статьи:
Элина Сиванкова
Invest Pravo Property
www.ip-property.com