КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #18 (2012-2013 гг.)

Постоянные читатели журнала International Residence не первый год знакомы с нашей популярной рубрикой «Консультации с экспертами». Мы рады, что, следуя советам зарекомендовавших себя участников рынка зарубежной недвижимости, вы стали внимательнее подходить к вопросу приобретения недвижимости за рубежом и начинаете самостоятельно ориентироваться в важных вопросах.
Сегодня к нашему круглому столу присоединились специалисты из Испании, Таиланда и Великобритании.

ИСПАНИЯ

Консультант: Элина Сиванкова к.э.н. Должность: директор, партнер. Компания: InvestPravo Property. Контакты: +7 916 500 0004, +34 633 74 7704; sale@ip-property.com www.ip-property.ru

— Какие права получает россиянин, покупая недвижимость в Испании?
— Покупка недвижимости предоставляет нерезиденту право (при наличии требуемых законодательством Испании документов) подать заявление на получение вида на жительство без права на работу (пассивная резиденция). Для получения права на работу требуется активная резиденция. Напрямую с приобретением недвижимости это не связано. Для покупки бизнеса или открытия собственного предприятия приобретение недвижимости необязательно.

— Необходимо ли присутствие покупателя для оформления сделки в Испании?
— В настоящий момент покупатель может оформить сделку по доверенности на адвоката или на доверенное лицо компании-риэлтора, с которой он работает. Доверенность можно оформить в Испании у нотариуса или в России у нотариуса в испанском консульстве. Некоторые из наших клиентов приобретали и оформляли недвижимость по рекомендации компании без выезда за границу. Но в большинстве случаев мы советуем провести подбор объекта, открыть счет в банке, подать заявку на номер иностранца при личном присутствии покупателя, а саму процедуру сделки при необходимости оформить уже по доверенности.

— Существуют ли какие-либо трудности, ограничения в получении ипотеки при покупке недвижимости в Испании? Могут ли пенсионеры и неработающие рассчитывать на ипотеку?
Несмотря на то что не все банки предоставляют кредиты россиянам, в настоящий момент проблем с получением ипотеки у наших граждан нет. Необходимо предоставить определенный комплект документов, подтверждающий вашу платежеспособность. На сегодняшний день испанские банки ипотечный кредит для россиян предоставляют на условиях 50-60 % от оценочной стоимости, 4,5-5,5 % годовой процент, на срок 20-25 лет. Есть определенные застройщики, которые предоставляют ипотеку на более выгодных условиях — 80-100 % заемных средств. Для получения ипотеки есть ограничения по возрасту. В зависимости от банка ипотечный кредит дают до 65 или до 75 лет, но уже с более дорогим страхованием жизни. В любом случае для получения ипотеки необходимо предоставить документ о доходах, причем выплата по процентам и телу ипотеки не должна превышать 25 % от подтвержденного дохода. Для пенсионеров и неработающих получить ипотеку значительно сложнее, т. к. испанские банки в первую очередь интересуют текущие доходы клиента, а не активы, заработанные за предыдущий период жизни.

— Планируя приобрести недвижимость и уехать в Испанию на постоянное место жительство, на какие дополнительные расходы (кроме стоимости самого жилья) должен рассчитывать покупатель?
— При приобретении недвижимости в Испании у будущего собственника есть расходы по ее покупке, ежемесячные расходы на ее обслуживание, ежегодные налоги на недвижимость.
Приобретая жилье, помимо его стоимости, покупатель оплачивает государственные налоги и расходы на оформление недвижимости в собственность. Если вы рассматриваете предложение от застройщика, то до 01.01.2013 г. действует льготный НДС — 4 %. Обращаю ваше внимание, что с 2013 г. НДС станет уже 10 %. Если предложение поступает от физического лица, то налог на право передачи собственности — от 7 % до 10 % в зависимости от региона Испании. Плюс 2-3 % от стоимости недвижимости идет на ее оформление, т. е. на нотариуса, местные налоги и пошлины. Если есть ипотечный кредит, то добавляется 1-2 % на его оформление.
Ежемесячные расходы включают коммунальные платежи, т. е. платежи за обслуживание территории: ландшафтный дизайн, бассейн, теннисные корты, охрану и т. д. Чем больше инфраструктура комплекса, тем дороже кондоминиум, по стоимости это составляет от 100 до 1000 евро в месяц, что вычисляется исходя из 1-1,5 евро / м2 (например, бассейн, территория с ландшафтным дизайном, охрана и подземный паркинг) или из 2-3 евро / м2 (например, бассейн, теннисные корты, спа с крытым бассейном, охрана и подземный паркинг).
Также существуют расходы на электроэнергию и воду по счетчику. Примерная стоимость составит от 40 евро на 2 человек и выше. В случае если никто не проживает, оплачивается минимальная сумма — абонентская плата в размере 30 евро. Телефон и Интернет обойдутся вам от 20 до 50 евро в месяц. Обслуживание дома стоит от 200 евро в месяц в зависимости от размера дома и участка.
Ежегодные налоги — это налог на недвижимость, налог на нерезидента и налог на вывоз мусора. Налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости (которая ниже рыночной примерно на 30-50 %) по определенной формуле, в которой учитывается год постройки, местонахождение объекта и другие факторы. Например, за апартаменты площадью 139 м2 + терраса 20 м2 в прибрежной зоне годовой налог оплачивается в размере 700 евро.
Налог на нерезидента предполагает, что у владельца недвижимости есть потенциальный доход, который составляет 2 % от кадастровой стоимости недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24 %, т. е. в бюджет оплачивается примерно 0,5 % от кадастровой стоимости объекта.
Налог на вывоз мусора составляет 50-150 евро в год.

— На какой доход от сдачи в аренду приобретенного жилья можно рассчитывать в Испании? Насколько доход зависит от сезонного фактора, расположения жилья, типа и размера недвижимости?
— Аренда может быть краткосрочной (сезонной) или долгосрочной. Краткосрочная аренда бывает от недели до нескольких месяцев. Сезонная аренда дороже годовой примерно в 2 раза. Но в любом случае рентабельность будет приблизительно одинаковой — 3-6 % годовых. Это зависит от того, кто будет заниматься арендой — самостоятельно собственник или используя услуги специализированных агентств. Здесь необходимо знать, что законодательство Испании защищает интересы арендатора. Поэтому, если вы собираетесь сдавать свое жилье на длительный срок, лучше получить туристическую лицензию, которая дает право сдавать апартаменты и в данном случае защищает интересы арендодателя. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию, когда сложно будет выселить арендатора, который докажет, что у него нет возможности оплачивать аренду.

— Каков реальный прожиточный минимум в Испании?
— В европейском сообществе Испания считается одной из недорогих для проживания стран. Если мы говорим о российских гражданах, то прожиточный минимум зависит от образа жизни, к которому они привыкли. В крупных и туристических центрах жизнь, соответственно, дороже. В среднем при наличии собственной двуспальной квартиры в прибрежной зоне Испании иностранцы тратят до 800 евро в месяц на одного человека. Сюда входят траты на собственное питание (мы говорим о минимально необходимом наборе продуктов), коммунальные расходы и налог на недвижимость (без учета расходов на деликатесы на рынке, рестораны, развлечения, одежду). Испанцы живут на сумму от 500 евро. При этом минимальная зарплата (Salario Minimo Interprofesional — SMI) на 2012 г. установлена в размере 641,40 евро из расчета 21,38 евро в день.

ТАИЛАНД

Консультант: Дарья Резникова. Должность: ассистент вице-приезидента. Компания: Tulip Group. Контакты: +66 899 392 117. daria@tulipgroup.co.th www.tulipgroup.co.th

— Какие права получает россиянин, покупая недвижимость в Таиланде?
— Пока владение недвижимостью не предусматривает визовых льгот. Но собственно процедура оформления долгосрочной визы в Таиланде и так довольно проста по сравнению со многими другими европейскими странами. Для получения долгосрочной визы на пребывание в Королевстве достаточно выполнения одного из условий:
• вы регистрируете новую компанию и открываете реально работающий бизнес;
• вы покупаете готовый бизнес;
• вы работаете по контракту в компании на территории Таиланда;
• ваши несовершеннолетние дети учатся в тайской или международной школе на территории Таиланда;
• ваш возраст более 50 лет;
• вы обучаетесь в Таиланде (иностранному языку, кулинарному искусству, массажу и т. д.);
• вы создали предприятие, инвестировали в него от 40 млн бат и получили поддержку Департамента по вопросам инвестирования (Board of Invesment, BOI);
• ваш супруг / супруга — гражданин Таиланда.

— Необходимо ли присутствие покупателя для оформления сделки в Таиланде? — Нет, присутствие необязательно. Вполне можно заключить сделку, если вы находитесь в любой другой стране. Документы можно оформить и переслать по электронной почте, доставкой с курьером, а также через доверенное лицо. От вас потребуются только основные документы (при покупке первичной недвижимости): скан-копия паспорта и все контактные данные (полный почтовый адрес, телефоны и электронная почта).

— Существуют ли какие-либо трудности, ограничения в получении ипотеки при покупке недвижимости в Таиланде? Могут ли пенсионеры и неработающие рассчитывать на ипотеку? — Иностранцу получить кредит в банке достаточно сложно. Как минимум вы должны обладать разрешением на работу в Таиланде и хорошей кредитной историей. Тогда можно рассчитывать на получение кредита под залог вашего имущества. Однако хорошо развита система рассрочек от продавца. Если вы решаете покупать жилье на первичном рынке, то застройщик может вам предоставить рассрочку без каких-либо дополнительных документов и подтверждения доходов на 2-3 года, а иногда и 5 лет без процентов. Данные условия распространяются и на покупателей пенсионного возраста.

— Планируя приобрести недвижимость и уехать в Таиланд на постоянное место жительство, на какие дополнительные расходы (кроме стоимости самого жилья) должен рассчитывать покупатель?
— Если брать во внимание расходы по приобретенной недвижимости, то это 2 обязательных платежа: платеж в амортизационный фонд кондоминиума, который взимается 1 раз при заселении, а также плата за обслуживание квартиры и прилежащей территории, которая взимается на ежегодной основе.
Приятно то, что, несмотря на высокий годовой доход на душу населения и набирающую обороты экономику Таиланда, цены на жизнь в стране невысокие.
Источник дохода — это в принципе ключевой вопрос любого переезда в любую страну мира. В случае с Таиландом возможны следующие варианты. Это может быть собственный бизнес: туристический или ресторанный. Далее идет покупка недвижимости в Таиланде и сдача ее в аренду. Не забудем и о возможности сдачи в аренду собственной недвижимости в России. И последнее — работа в Таиланде.

— На какой доход от сдачи в аренду приобретенного жилья можно рассчитывать в Таиланде? Насколько доход зависит от сезонного фактора, расположения жилья, типа и размера недвижимости?
— В общем-то, можно смело сказать, что сезон идет круглый год, если говорить о Паттайе, Хуахине или Районге. На островах — Пхукет, Самуи, Ко Чанг — ярко выраженный сезон всего 6-7 месяцев.
Во-первых, для сдачи в аренду лучше все-таки приобретать хорошую небольшую квартиру в центре города, а не дом. Наибольшим спросом пользуются недорогие студии и односпальные квартиры, расположенные недалеко от моря. Их можно сдавать на короткие сроки туристам-отпускникам и получать наибольший доход. А во-вторых, чтобы этот бизнес был выгодным и приносил более 10 % годовых, надо стараться изначально приобретать недвижимость на этапе строительства по самым низким ценам. Уровень цен на аренду всегда зависит от средней цены квартиры в данном кондоминиуме. Таким образом, купив квартиру ниже средней цены, вы получите возможность, сдавая ее, зарабатывать дополнительные проценты годовых.

— Каков реальный прожиточный минимум в Таиланде?
— По данным на 2012 г., Королевство Таиланд не только не является медленно развивающейся страной («страной третьего мира» в некорректной формулировке), но и экономика в Таиланде развивается быстрыми темпами, поэтому на сегодняшний день эта страна входит в число так называемых новых индустриальных стран и занимает четвертое место по уровню жизни среди стран Юго-Восточной Азии после Малайзии (третье место), Брунея (второе) и Сингапура (первое).

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Консультант: Оксана Салфали. Должность: управляющий директор. Компания: London Relocation Consultancy. Контакты: +44 207 3480105, +44 755 7678655. info@londonrelocationconsultancy.com. www.LondonRelocationConsultancy.com

— Какие права получает россиянин, покупая недвижимость в Великобритании?
— Российский гражданин при покупке недвижимости в Великобритании получает стабильную инвестицию. Так, по статистике, за первое полугодие 2012 г. 30 % всей проданной недвижимости в Лондоне было куплено без взятия ипотеки иностранными гражданами, из которых 70 % купили объекты нового строительства в центральных районах, что доказывает: Лондон всегда привлекал и будет привлекать инвесторов со всего мира, т. к. Великобритания — это самая стабильная страна. И права у россиянина имеются все те же, что и у других резидентов Англии. Покупка недвижимости в Великобритании не является основанием для получения вида на жительство, визы на работу или права на ведение собственного бизнеса. Хотя ПМЖ на 3-5 лет вполне возможно получить как одному заявителю, так и всей семье при инвестиции от 1 млн до 10 млн фунтов стерлингов в экономику Великобритании.

— Необходимо ли присутствие покупателя для оформления сделки в Великобритании?
— Присутствие покупателя при оформлении сделки в Великобритании в большинстве случаев не требуется. Если покупатель получает ипотеку в банке Великобритании, иногда банк может запросить встречу лично с покупателем, в зависимости от объема документов, предоставленных банку. Мы всегда советуем нашим клиентам предоставить как можно больше документов, чтобы банк видел, что клиент желает сотрудничать и готов ответить на любые вопросы.

— Существуют ли какие-либо трудности, ограничения в получении ипотеки при покупке недвижимости в Великобритании? Могут ли пенсионеры и неработающие рассчитывать на ипотеку?
— При рассмотрении заявки о выдаче ипотеки банком применяются общие ограничения. Особое внимание уделяется резидентскому статусу заявителя — максимальная сумма ипотечного кредита для нерезидента составит 80 % от стоимости недвижимости. Все заявки рассматриваются кредитором по общему профилю, и традиционно требуется документ, удостоверяющий личность клиента, подтверждение домашнего адреса, банковские выписки за последние 6 месяцев и подтверждение депозита. Если покупателем является пенсионер и / или неработающий, кредитор будет оценивать реальные возможности покупателя. Т. е. если он не работает, но сможет доказать банку, что получает дивиденды или арендный доход, инвестиционный доход и т. д., тогда можно оформить ипотеку на основе всех доказуемых доходов. Каждый случай рассматривается кредитором индивидуально.

— Планируя приобрести недвижимость и уехать в Великобританию на постоянное место жительство, на какие дополнительные расходы (кроме стоимости самого жилья) должен рассчитывать покупатель?
— Самый большой расход при покупке недвижимости в Великобритании — это гербовый сбор, который составляет 4 % от стоимости жилья для недвижимости в пределах от 500 000 до 1 млн фунтов и 5 % на недвижимость свыше 1 млн фунтов. Кроме того, услуги адвокатов составляют от 1000 до 2500 фунтов. Кредиторы часто взимают плату за организацию кредита от 1000 фунтов до 1,5 % от размера ипотечного кредита.
Владельцы недвижимости оплачивают традиционные коммунальные платежи. Это газ, электричество, вода, телефон, Интернет, телевидение — итого около 100 фунтов в месяц за квартиру около 70 м2. Естественно, чем выше площадь, тем выше платежи.
Наши клиенты и их дети переезжают в Великобританию по разным причинам. Часто дети клиентов переезжают, т. к. обучаются в частных школах и университетах. В этом случае, помимо оплаты счетов за содержание недвижимости, потребуются затраты на проезд, продукты, одежду и карманные расходы.
Существует еще муниципальный налог за проживание в купленном и арендованном жилье, и он составляет около 100 фунтов в месяц в зависимости от района, в котором находится недвижимость, и общей площади недвижимости. От данного налога освобождаются все студенты.
Если переезжает целая семья на постоянное место жительство, то затраты, конечно же, увеличиваются согласно запросам и привычному уровню жизни.

— На какой доход от сдачи в аренду приобретенного жилья можно рассчитывать в Великобритании? Насколько доход зависит от сезонного фактора, расположения жилья, типа и размера недвижимости?
— Доходность недвижимости в центральном Лондоне будет невелика — от 3,5 % до 5,5 % в год, т. к. содержание и обслуживание этих домов выше, чем, скажем, во второй и третьей зоне. Но покупатель будет выигрывать на том, что такая недвижимость быстрее растет в цене, чем в соседних районах. И т. к. цены на недвижимость в Лондоне растут стабильно, но достаточно медленно, инвесторы рассматривают покупку недвижимости в Великобритании в качестве долгосрочной инвестиции (от 5 лет и выше).
Наибольшая активность на рынке аренды приходится на период с середины августа до середины октября, когда все студенты возвращаются в Лондон на обучение, и когда многие профессионалы (такие как банковские работники, юристы и т. д.) начинают свои рабочие контракты с компаниями. Обычно цены на аренду в течение этих 2 месяцев могут быть на 20 % выше, чем в другие месяцы года.
На доход от сдачи в аренду, естественно, влияет близость недвижимости к магазинам, метро и другому транспорту. Также важно учитывать уровень комфорта и услуг, предоставляемых в комплексе, в котором находится квартира (наличие консьержсервиса 24 ч, спортзала, бассейна, сауны, джакузи, лифта и подземной парковки). Принимаются во внимание вид из окна и высота этажа.

— Каков реальный прожиточный минимум в Великобритании?
— Естественно, у каждого человека или семьи имеется свой прожиточный минимум, но основные расходы на одного человека составят около 1500 фунтов в месяц, а на семью из 4 человек — около 4000 фунтов в месяц. Такие расходы включают выплату по ипотеке и страхованию кредита в размере около 750 000 фунтов при условной ставке 4 % в год, счет за коммунальные услуги на 350 фунтов, питание на 600 фунтов, транспортные платежи на 200 фунтов, покупку одежды и личные расходы на 600 фунтов, 150 фунтов на Интернет и мобильные телефоны. Дополнительные затраты составят отпуск, подписки, членства, праздники и развлекательные мероприятия.