КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #23 (2015 г.)

Как сегодня обстоят дела на рынках недвижимости европейских государств? Насколько доходны инвестиции, и в какую именно недвижимость лучше вкладывать средства? Какова процедура покупки и повлияли ли на нее последние события на международной арене? Все эти вопросы сегодня актуальны, как никогда. Журнал International Residence попросил ответить на них ведущих специалистов — экспертов рынков недвижимости Великобритании, Германии и Испании.

ЛОНДОН

Консультант: Mark Wells. Должность: партнер, Компания: Homes One, Контакты: +44 20 7199 3680, +44 78 8548 7275, enquiries@homes-one.com, www.homes-one.com.

— Как бы вы оценили спрос на недвижимость в Лондоне среди иностранцев, в том числе россиян?

— Лондон — крупный игрок международного рынка недвижимости. Около 20 % объектов недвижимости в центральной части города принадлежит иностранным собственникам. Если говорить о новостройках, то здесь доля иностранцев среди владельцев доходит до 70 %. В верхнем сегменте рынка, к которому относится недвижимость дороже 10 млн фунтов стерлингов, на россиян приходится около 21 % всех сделок — максимальный показатель среди покупателей — граждан другого государства. Большая же часть сделок совершается с участием представителей европейских стран, россияне занимают второе место.

— Повлияли ли последние политические и экономические события в России на спрос на недвижимость в Лондоне и каким образом?

— Известно, что инвестиции в лондонскую недвижимость — вложение безопасное. Чем нестабильнее ситуация в мире, тем больше приток иностранных инвестиций в нашу недвижимость: инвесторы ищут надежную гавань для своих вложений. Так, во время Арабской весны значительно вырос спрос на недвижимость Лондона среди граждан стран-участниц конфликта. С Россией ситуация аналогичная, в начале экономического кризиса происходил тот же процесс, а именно: наблюдался всплеск спроса среди россиян, в том числе в верхнем сегменте рынка. Однако усугубление ситуации вынудило многих россиян оставить свои накопления на родине с тем, чтобы удержаться на плаву, и спрос несколько снизился.

— Как бы вы описали отношения между Великобританией и Россией, принимая во внимание последние события: отношения ухудшились, улучшились, остались прежними? В чем это выражается?

— Несомненно, политические отношения между нашими странами напряженные. Существуют санкции, и некоторые финансовые учреждения не выдают россиянам кредиты. С другой стороны, есть и такие банки, которые охотно работают с российскими клиентами, то есть процесс не в полной мере зависит от политики. Лондон — город многонациональный, и для ощутимого ухудшения ситуации политические разногласия должны отразиться на социальном уровне.

— Появились ли какие-либо изменения в процессе покупки недвижимости в Лондоне для россиян? Какие-то новые законодательные нормы или визовые требования? Реально ли получить вид на жительство?

— Процесс покупки недвижимости как таковой не изменился ни для россиян, ни для любой другой нации. Однако правила в отношении визовой поддержки инвесторов в ноябре 2014 г. претерпели некоторые изменения. Так, если ранее необходимо было инвестировать 1 млн фунтов стерлингов, причем часть этих инвестиций могла приходиться на жилую недвижимость, то теперь сумма выросла до 2 млн фунтов, и вложения в недвижимость в расчет не берутся.

Впрочем, получить британскую визу можно и другими путями. Например, существует виза предпринимателя. Кроме того, подать документы на вид на жительство в Великобритании можно по истечении 2 лет после того, как вы инвестировали 10 млн фунтов, и через 3 года, если вы инвестировали 5 млн фунтов в государственные облигации страны, уставной капитал или заемные средства компаний Великобритании. Это довольно сложная сфера, и мы готовы порекомендовать нашим клиентам лучших специалистов в данной области.

Получение ипотечного кредита гражданами России также нельзя назвать чрезмерно сложной процедурой. Да, есть банки, которые с меньшей готовностью выдают кредиты, а некоторые брокеры хуже осведомлены о выгодных предложениях на рынке. Homes One напрямую сотрудничает с лучшими специалистами в сфере недвижимости — от частных банкиров до ипотечных брокеров, а это для клиентов нашей компании очень важно.

— Какие преимущества получает владелец собственности в Великобритании?

— Инвестиции в недвижимость Лондона — выгодное и стабильное вложение средств. В течение последних 70 лет цены на лондонскую недвижимость увеличивались вдвое каждые 8 лет: это исключительная динамика, которая не снижается и сегодня. В то же время цены очень стабильны. Конечно, рынки имеют тенденцию к росту и падению, и после краха Lehman Brothers в 2008 г. цены на недвижимость в Лондоне тоже упали, однако времени на их восстановление ушло меньше, чем на спад: к докризисному уровню цены вернулись уже в 2009 г. Инвестиции в лондонскую недвижимость имеют и другие преимущества. В частности, это отличная гарантия стабильности в сложные времена: инвесторы стремятся как можно дольше сохранить свою недвижимость в собственности.

В то же время, согласно Forbes Magazine, Лондон — один из самых влиятельных финансовых центров мира. Британская правовая система имеет глубокую историю и вполне совершенна, а значит, она хоть и сложна, но достаточно прозрачна. Люди уверены как в стабильности органов государственной власти, так и в том, что правосудие защитит их от любых непредвиденных обстоятельств. В довершение всего, Лондон входит в число лучших для жизни городов мира.

— С чего начинается процесс покупки недвижимости в Великобритании?

— Как только вы определились с суммой и с тем, во что хотите вложить свои средства, вы можете начинать процесс поиска объекта. При этом надо учитывать, что Лондон — огромный город, в котором у каждого района, у каждой улицы — свой характер. Поэтому многие из тех, кто решил приобрести недвижимость в британской столице, начинают поиск с консультации в нашей компании. Мы посоветуем, какой район лучше всего отвечает вашим потребностям и соответствует имеющемуся бюджету.

Некоторые покупатели предпочитают действовать напрямую через агентов по продаже, но такой путь отнимает много времени и нервов. В одном районе города работает около 200 агентов, цель каждого из них — заставить вас заплатить за объект больше, чем он того стоит. Несмотря на то, что предложений о продаже недвижимости в Лондоне более чем достаточно, среди них очень мало тех, что действительно заслуживают вашего внимания. По-настоящему интересные предложения найти очень трудно. Мы подбираем для наших клиентов лучшие объекты, которые зачастую скрыты от глаз общественности.

Как только идеальный вариант найден, мы тщательно изучаем объект. Затем наступает черед переговоров, которые мы ведем от вашего имени. В отличие от агентов по недвижимости, которые представляют интересы продавца, мы, как ваш личный консультант, работаем исключительно на вас, а значит, сделаем все для того, чтобы максимально сбить цену. После того как цена согласована, мы приступаем к оформлению сделки, избавляя вас практически от всех хлопот. Мы берем на себя переговоры с геодезистами, юристами и другими инстанциями, при этом вы всегда будете в курсе дел. Мы используем весь наш опыт, чтобы провести вашу сделку — процесс, который при других обстоятельствах показался бы вам сложным и запутанным.

— Кризис заставляет людей экономить. Как ваш клиент может снизить свои расходы при покупке собственности в Великобритании?

— Самый верный способ сэкономить — найти объект по выгодной цене. Например, у продавца, которому необходимо продать недвижимость с целью срочного получения денежных средств или для приобретения другого объекта. Снизить цену можно также в ходе переговоров, и мы умеем это делать. Ну а лучший способ сэкономить — профессиональная команда. Мы порекомендуем вам отличных специалистов, которые требуются в процессе покупки: русскоговорящих юристов, оценщиков и т. д.

— Стабильна ли экономическая ситуация в Великобритании? Существует ли опасность экономического кризиса в ближайшие годы?

— Все знают, что британская политическая система — одна из самых стабильных в мире. Местная оппозиция по своим взглядам не сильно отличается от партий центристского характера, и хотя выборы, как и в любой другой стране, всегда связаны с некоторой неопределенностью, ее степень относительно невелика. В данный момент экономика Британии — в числе сильнейших в Европе. Отчасти это объясняется тем, что, будучи частью Евросоюза, мы сохранили национальную валюту.

Кроме того, наша правовая система сложилась много веков назад и значительно усовершенствовалась, а это означает высокую степень ее прозрачности. Британские законы не всегда просты для понимания, а потому так важен хороший советчик. Вместе с тем сложные законы — своего рода гарантия безопасности, поскольку предусматривают все возможные варианты развития событий.

— Какова реальная средняя прибыль от инвестиций в недвижимость Великобритании?

— Доход от сдачи в аренду собственности в центральной части Лондона в среднем составляет 3 %. Бонус — постоянный спрос и редкое отсутствие арендаторов. Прирост капитала в среднем составляет около 10 % от стоимости активов. Однако при займе, скажем, в 60 % реальная доходность будет в среднем 25 % в год.

ГЕРМАНИЯ

Консультант: Андрей Витерман, к.э.н. Должность: консультант по недвижимости в странах Западной Европы. Компания: RE/MAX Best Team Loerrach. Контакты: +49 7621 986 88 36, +49 151 75 15 9000, +7 916 007 9043, andreas.wittermann@remax.de, www.wittermann-remax.de.

— Насколько востребована недвижимость в Германии среди иностранцев вообще и россиян в частности?

— В настоящий момент Германия переживает, в хорошем смысле этого слова, новый рост активности клиентов в части инвестирования в недвижимость. Значительную часть в данном росте занимают граждане стран Западной Европы: Швейцарии, Франции. 2014 г. уже окрестили «золотым годом недвижимости», так как общий объем инвестиций в жилую недвижимость в Германии в 2014 г. вырос на 14 %. Цены на жилье за год повысились в среднем на 8 %, а в крупных городах — на 10-11 %. Спрос на недвижимость значительно превышает предложение — как в секторе купли-продажи, так и в секторе аренды.

Таким образом, и для самих немцев, и для иностранных инвесторов вложения в недвижимость представляют собой надежный и высокодоходный актив. Клиентам выгодно покупать квартиры, дома для собственного использования (цена неуклонно растет) или в качестве вложений свободных средств (низкий банковский процент по кредиту с лихвой покрывается арендной платой при сдаче квартиры внаем).

Также в 2014 г. отмечен устойчивый рост вложений в сектор коммерческой недвижимости. Причем именно в этом инвестиционном кластере доминируют иностранные инвесторы.
Что касается россиян, я с уверенностью отмечаю следующую тенденцию: с каждым годом количество сделок увеличивается одновременно с расширением вариативности запросов (изменяются предпочтения клиентов, их интересы и т. д.).

— Повлияли ли на спрос на недвижимость в Германии последние политические и экономические события в России и каким образом?

— В связи с неустойчивой политической ситуацией в 2014 г. спрос на недвижимость в Германии со стороны российских клиентов также колебался. Всплеск инвестиционной активности был отмечен в третьем квартале 2014 г., что соответствует началу периода обесценивания национальной валюты в России. Думаю, это вполне закономерно, так как российские инвесторы постарались максимально разместить имеющиеся свободные средства в надежные, доходные активы. Зачастую клиенты ставили передо мной основным приоритетом доходность вложенного капитала. Но, как показала практика, в ходе осмотра недвижимости клиент мог поменять приоритеты в пользу использования данного объекта для собственных нужд.

В четвертом квартале 2014 г. соответственно отмечен некоторый спад, поскольку на фоне постоянных валютных колебаний многие инвесторы используют тактику выжидания и не торопятся вкладывать в долгосрочные активы. Полагаю, что в 2015 г. на фоне ожидаемой стабилизации отношений России со странами ЕС инвестиционный процесс вернется в обычное русло.

— Как бы вы охарактеризовали отношения Германии с Россией в связи с последними событиями: ухудшились, улучшились, остались на прежнем уровне? В чем это выражается?

— В последние полтора года политические события, по моему мнению, прямым образом не влияли на отношения между собственниками недвижимости в Германии и клиентами из России. Хорошие партнерские отношения были и есть с ведущими банками того или иного региона Германии, где расположен объект, а также с профессиональными переводчиками и нотариусами. Благодаря партнерской сети имеется прямое сотрудничество с бухгалтерами, архитекторами, юристами и специалистами, владеющими русским языком. Регулярно клиенты из России отмечают, что процесс купли-продажи недвижимости профессионально точно настроен и всегда протекает без каких-либо непредвиденных тем и вопросов с учетом подготовки всех сторон, участвующих в данном процессе.

— Изменилась ли процедура покупки недвижимости в Германии для россиян: появились ли какие-то новые юридические правила, визовые требования, насколько просто взять ипотечный кредит, реально ли получить вид на жительство?

— За последнее время процедура приобретения недвижимости в Германии не изменилась. Как я упомянул выше, в отлаженный годами практический процесс не вносились какие-либо значительные и, главное, затрудняющие покупку нововведения. Стандартный срок рассмотрения заявки немецкими банками на предоставление ипотечного кредита — до 2 недель.

— Какие привилегии дает владение недвижимостью в Германии?

— У Германии с Россией действует визовый режим: обычная шенгенская виза действительна до 90 дней. Россияне, купившие в Германии жилье, получают вместе с членами своей семьи право на пребывание до 6 месяцев. Впоследствии можно получить разрешение на временное пребывание — до 1 года, а спустя 5 лет россиянин вправе получить бессрочный вид на жительство. Долгосрочную визу и разрешение на жительство проще всего получить предпринимателям. В случае заинтересованности со стороны клиентов возможно предоставление полной поддержки по регистрации юридического лица, открытию счета и дальнейшим необходимым действиям.

— С чего бы вы посоветовали начинать процедуру приобретения недвижимости в Германии?

— Мой практический совет исходит из моего жизненного опыта. Как и любой другой человек, за качественной услугой я обращаюсь к профессионалам своего дела с хорошей репутацией и постоянной практикой. В этой связи я рекомендую воспользоваться услугами консультанта по недвижимости, который в деталях знает рынок немецкой недвижимости (как в целом страны, так и отдельно взятого региона) и поможет клиенту принять правильное решение. Также важно отметить необходимость консультаций на месте, которые полностью показывают процедуру приобретения объекта недвижимости в Германии.

— В связи с кризисом среди россиян сегодня актуально экономить. Как можно сократить издержки при покупке недвижимости в Германии?

— Вероятно, для минимизации расходов на приобретение и содержание недвижимости в Германии будущему владельцу изначально необходимо искать объекты в тех регионах и у тех застройщиков / агентств, которые заявляют минимальные комиссии и последующие коммунальные платежи. Но, исходя из практики, в целом ситуация на рынке в части расходов не отличается от одного региона Германии к другому.

— Насколько устойчива экономика Германии, не существует ли опасности экономического кризиса в ближайшие годы?

— Главное преимущество Германии — стабильность. В Германии эффективное законодательство, низкий уровень коррупции и преступности, что привлекает законопослушных иностранных клиентов. В Германии, с ее богатейшей историей, передовой наукой, развитым производством и природно-климатическим разнообразием, созданы великолепные условия для жизни, учебы, работы и отдыха. При этом немецкая недвижимость в целом дешевле, чем в некоторых других западноевропейских странах.

— Какова реальная средняя доходность инвестиций в недвижимость в Германии?

— Средняя доходность инвестиций в недвижимость в Германии составляет около 4-7 % годовых в зависимости от расположения, состояния недвижимости и других факторов. Тем не менее граждане Германии считают недвижимость самым выгодным и безопасным вложением средств. Для сравнения: депозиты в местных банках приносят менее 1 % годовых.

При покупке недвижимости с целью капиталовложения я рекомендую обращать внимание в первую очередь на ликвидность и качество недвижимости, а не на ее доходность и низкую цену. Может оказаться, что высокодоходный дешевый объект впоследствии нужно будет ремонтировать, вкладывая дополнительные средства, а качественная недвижимость, расположенная в хорошем месте, всегда будет приносить стабильную прибыль.

Опять же хочется обратить внимание на высокий уровень постпродажного сервиса в Германии. Ведь выбирая консультанта по недвижимости, вы получаете не только надежное доверенное лицо по подбору и покупке недвижимости, но также возможность получать любые консультации по дальнейшему распоряжению и обслуживанию вашей недвижимости. Таким образом, если вы приобрели дом в качестве инвестиционного объекта, поручите вопросы его сдачи внаем, обслуживания и прочее консультанту, и вы сэкономите массу времени и сил.

ИСПАНИЯ

Консультант: Элина Сиванкова, к.э.н. Должность: директор, партнер, Компания: InvestPravo Property. Контакты: +7 916 500 00 04, +34 633 74 7 704, sale@ip-property.com, www.ip-property.com.

— Насколько востребована недвижимость в Испании среди иностранцев вообще и россиян в частности?

— Как и в прошлые годы на европейском рынке, недвижимость Испании продолжает привлекать к себе внимание покупателей со всего мира, в том числе и россиян.

Так, по данным, предоставленным Генеральным нотариальным советом Испании, в 2014 г. иностранцами было приобретено на 19,3 % больше апартаментов и домов, чем в 2013 г. Среди нерезидентов по объему сделок лидируют англичане (20,7 %) и французы (12,4 %), далее идет Бельгия (9,1 %), Германия (8,5 %), Швеция (8 %), Россия перешла с третьего на шестое место (7,7 %), за ней следует Норвегия (6 %).

Благоприятный средиземноморский климат, практически круглый год солнечная погода, море, прекрасная экология, доступные экологически чистые продукты, широкая сеть международных школ, высокий уровень образования в университетах Испании и доступное медицинское обслуживание привлекали и будут привлекать тех, кто думает о себе и о здоровье своей семьи.

— Повлияли ли на спрос на недвижимость в Испании последние политические и экономические события в России и каким образом?

— Существенный рост курса евро и нестабильная политическая ситуация оказали заметное влияние на рынок испанской недвижимости со стороны россиян. Так, для покупателей, которые аккумулировали средства для приобретения на рублевых счетах, стоимость в евро подорожала почти на 50 %. Заметно снизился спрос на объекты до 300 000 евро, так как, помимо самой покупки, подорожало и ее дальнейшее обслуживание.

— Как бы вы охарактеризовали отношения Испании с Россией в связи с последними событиями: ухудшились, улучшились, остались на прежнем уровне? В чем это выражается?

— Отношение Испании, и в частности испанцев, как было, так и остается дружелюбным. Население переживает и не совсем понимает, что происходит в России. Бизнесмены заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве и взаимовыгодных отношениях. Созданы союзы предпринимателей, пытающиеся вернуть старые и создать новые торгово-промышленные связи. Что касается официальной стороны вопроса, ужесточился контроль в банковской сфере: более серьезно проверяется легальность всех денежных средств, поступающих на счета в испанские банки для покупки и содержания недвижимости, независимо от суммы платежа. То есть необходимо предоставлять полную информацию об уплате налогов с этих средств.

По законодательству как была, так и остается возможность приобретения недвижимости нерезидентами страны, в том числе россиянами (как на физическое лицо, так и на юридическое лицо со стопроцентным иностранным капиталом). И в отличие от граждан других стран россиянин может оформить на себя автомобиль.

— Изменилась ли процедура покупки недвижимости в Испании для россиян: появились ли какие-то новые юридические правила, визовые требования, насколько просто взять ипотечный кредит, реально ли получить вид на жительство?

— Процедура покупки в Испании осталась прежней, она проработана испанским законодательством. Кредиты россиянам выдают при предоставлении всей необходимой информации, по которой проверятся платежеспособность потенциального заемщика. На данный момент визы в Испанию выдаются в прежнем режиме. Вид на жительство без права на работу получить реально.

— Какие привилегии дает владение недвижимостью в Испании?

— Владение испанской недвижимостью позволяет российскому покупателю получить двухлетнюю визу и далее пятилетнюю испанскую мультивизу в соответствии с Шенгенским соглашением. На основании шенгенской визы владелец недвижимости может находиться на территории Испании в течение 180 дней в году (90 дней в полугодие). Обращаю внимание, что 90 дней начинают отсчитывать с момента въезда в Испанию, а не с момента выдачи визы. При желании находиться на территории Испании более полугода необходимо получить вид на жительство.

— С чего бы вы посоветовали начинать процедуру приобретения недвижимости в Испании?

— Если вы поняли, что Испания — это та страна, где вам комфортно и где вы восстанавливаетесь душой и телом, то первое, что я бы посоветовала, это при выборе своего «второго дома» заключить предварительный договор с условием льготного периода без внесения резерва, в течение которого вы перечислите все средства для сделки на свой расчетный счет в испанском банке.

— В связи с кризисом среди россиян сегодня актуально экономить. Как можно сократить издержки при покупке недвижимости в Испании?

— Налоги и расходы при приобретении недвижимости и дальнейшем ее содержании остаются прежними. В связи с этим можно снизить бюджет покупки, что и делают сейчас наши клиенты, исходя из своих возможностей, выдвигая приоритеты в запросе и идя на уступки в менее существенных потребностях. Чем ниже стоимость объекта и окружающей инфраструктуры, тем ниже стоимость дальнейшего содержания. А также многие наши клиенты сдают приобретенное жилье в аренду на те периоды, когда не отдыхают сами.

— Насколько устойчива экономика Испании, не существует ли опасности еще одного экономического кризиса в ближайшие годы?

— Экономика Испании полностью интегрирована в экономику Европейского сообщества и отражает все процессы, происходящие в ней. За прошлый год Испания показала трехпроцентный рост экономики. И считается, что она стала на путь планомерного выхода из кризиса.

— Какова реальная средняя доходность инвестиций в недвижимость в Испании?

— Доходы от аренды жилой недвижимости составляют 4-5 %, от коммерческой — до 8 %. Инвестиции в строительство жилья могут принести до 20 %. Средняя доходность гостиничного бизнеса — 10 %.

Уважаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. Пожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой «Консультации с экспертами».