Приобретение недвижимости: итальянская кухня.

Опубликовано в журнале International Residence #25 (2016 г.)

Удивительно, но на нашей планете до обидного мало стран безоговорочно и абсолютно очаровательных. Одна из таких волшебных стран находится не очень далеко от нас — это Италия. Вы наверняка не раз там бывали и всякий раз непременно восхищались ее природой, историей, культурой, гастрономией, да что говорить, даже местные жители — и те вызывают если не восхищение, то, по крайней мере, исключительную симпатию. Поэтому совершенно неудивительным кажется тот факт, что в Италию стремятся тысячи людей со всего света, многие из которых вполне обоснованно считают ее своим вторым домом. Приобретение недвижимости в Италии — инвестиция удачная не только с точки зрения экономики, это вложение в ваше действительно спокойное будущее: в любой момент вы можете бросить все дела и отправиться в эту прекрасную страну дышать, вкушать и наслаждаться. Поверьте: если устраивать себе такую перезагрузку хотя бы пару раз в году, ваши жизненные силы умножатся многократно.

Италия действительно прекрасна без всяких ремарок, а потому при выборе недвижимости не стоит пугаться небольших городков, особенно тех, что у моря: такие места куда лучше мегаполисов сохранили настоящий итальянский дух, а о любви туристов к морю напоминать не приходится. Кстати, цены на недвижимость в таких городках относительно невысоки. Так, по данным портала ee24.com, в прошлом году самые низкие цены (чуть более 1100 евро за 1 кв.м) были зафиксированы в регионе Калабрия. Самая же дорогостоящая недвижимость находится в Лацио (около 3200 евро, в этом регионе находится Рим — главный и самый дорогой город страны), Трентино — Альто-Адидже (также около 3000 евро, регион известен своими горнолыжными курортами) и Валлед’Аоста (3100 евро за 1 кв.м). Что касается выбора, то, несмотря на некоторое оживление рынка, выразившееся в росте сделок купли-продажи в конце 2015 г., объектов, ожидающих нового владельца, пока предостаточно. Однако эксперты советуют как можно быстрее определяться с желанием приобрести недвижимость в Италии. Поведение цен в прошлом году характеризовалось как стабильное, и, несмотря на их трехпроцентное снижение, зафиксированное по итогам года, совокупность факторов говорит о том, что время подъема не за горами, и, вполне возможно, уже с этого года стоимость итальянского квадратного метра поползет вверх.

Желающих приобрести жилье в Италии всегда было немало: владение недвижимостью в этой стране считается показателем хорошего вкуса, а потому среди собственников вилл на озере или апартаментов на море есть звезды Голливуда, видные бизнесмены и политики. Но не надо думать, что недвижимость в Италии могут себе позволить лишь сильные мира сего: рынок страны столь разнообразен, что найти объект под себя не составляет особого труда — цены здесь варьируются от нескольких десятков тысяч до миллионов евро. Кстати, немалую роль в высокой популярности жизни в стиле dolce vita играет относительная несложность процедуры покупки.

Для приобретения недвижимости в Италии вам понадобится не так много: заграничный паспорт и опытный агент по недвижимости, который возьмет на себя основную часть бюрократических хлопот. Единственное, чего он не сможет сделать за вас — это выбрать недвижимость, так что с этой приятной частью сделки вам придется справиться самостоятельно, хотя и не без помощи агента, который с радостью сделает подборку объектов, подходящих под ваш вкус и кошелек. Для покупки недвижимости вам понадобится codice fiscale — итальянский налоговый код. Получить его можно в полицейском управлении региона, в котором совершается сделка, — квестуре (полный список управлений по регионам и их контактные данные есть на сайте www.questure.poliziadistato.it). Для получения документа вам понадобится только действующий загранпаспорт. Налоговый код вам потребуется для открытия счета в банке, с которого вы будете производить расчеты с продавцом дома вашей мечты. Предложение о покупке, или Proposta di Acquisto, в Италии принято оформлять документально. Делает это, как правило, агент по недвижимости или нотариус. Предложение содержит в себе условия и сроки внесения предоплаты и окончательной оплаты сделки, а также характеристики объекта, которые нередко оформляются отдельным приложением и содержат в том числе план приобретаемой недвижимости. Документ скрепляется двумя подписями — покупателя и продавца.

Важным и далеко не лишним действием является проверка выставленного на продажу объекта: ведь если после покупки вы обнаружите, что у дома есть дополнительные обременения, разбираться с этим «наследством» вам придется самостоятельно. Проверку можно провести как собственными силами, так и с помощью агента по недвижимости: запрос необходимо направить в нотариальную контору, в которой продавец оформлял сделку по приобретению объекта. Ценные данные хранятся также в госрегистре собственности, где можно заказать выписку по интересующему объекту. Итак, предварительное знакомство покупателя и продавца состоялось, намерения каждого задокументированы, теперь время приступать к собственно сделке, и первый шаг нового этапа — заключение предварительного договора, Compromesso di Vendita или Preliminare di Vendita. В этот документ, подписываемый в присутствии нотариуса, вносятся подробные характеристики объекта сделки, время владения им продавцом, сроки проведения сделки, условия подписания основного договора и т. д. Предоплата, которая вносится после заключения предварительного договора, может варьироваться от 10 % до 30 % от стоимости объекта в зависимости от договоренностей с продавцом. С этого момента объект снимается с продажи, а за покупателем фиксируется исключительное право на его приобретение.

Основной и заключительный этап — подписание купчей, Contratto Notarile di Compravendita, происходит через 1-3 месяца после предварительного договора. Нотариус, присутствующий при заключении этого договора, несет персональную ответственность за честность сделки, а потому лично проверяет объект на предмет отсутствия факторов, препятствующих сделке (в частности, выясняет, имеет ли право продавец продавать объект, не является ли объект предметом залога и т. д.). Важно! Если на этом этапе сделка оказывается невозможной, то виновным считается продавец, и он в этом случае обязан выплатить покупателю двойной размер внесенной предоплаты (залога). К купчей прилагаются также сертификат об энергетической эффективности и техническая документация. Сертификат об энергетической эффективности, или APE (Attestato di Prestazione Energetica) — это документ, в котором прописывается, к какому классу энергопотребления относится объект. Существует всего 8 классов, самый эффективный из которых — А+: на обогрев объектов этого класса в течение года уходит менее 16,25 кВт..ч на 1 кв.м (для сравнения: на объекты класса G требуется 162,5 кВт..ч и более). Техническая документация, или Servetture, содержит информацию обо всех коммуникациях, расположенных на объекте сделки и рядом с ним (площадь частной и общественной территорий, правила пользования ими, дороги, парковки, лифты, бассейны и т. д.).

Одновременно с подписанием купчей покупатель передает продавцу чек на остаток суммы. При необходимости в контракт включается супруг покупателя (свидетельство о браке не требуется). Также важным моментом при проведении сделки по покупке недвижимости в Италии является… итальянский язык. Все документы составляются на государственном языке страны, однако при желании они могут быть продублированы на языке покупателя, а на подписание окончательной купчей приглашают переводчика и двух свидетелей, владеющих как русским, так и итальянским языком. Кстати, нотариус, заключающий сделку, также регистрирует купчую в департаменте Регистра собственности. Несмотря на то что регистрация занимает некоторое время, покупатель считается новым собственником с момента подписания купчей у нотариуса, что, помимо радости, влечет и некоторые обязанности. В частности, в течение 24 часов после завершения сделки новый собственник должен заявить о себе в администрации города, где расположено его новое имущество, чтобы запустить процесс переоформления контрактов на коммунальные услуги на новое имя. Впрочем, решение этого вопроса, как правило, берет на себя агент по недвижимости.

Нередко для приобретения недвижимости покупатели привлекают заемные средства в виде ипотечных кредитов. Итальянские банки достаточно благосклонны к нерезидентам: для получения ипотеки совершенно необязательно иметь вид на жительство, недвижимое имущество, место работы или учебы на территории Италии. Вам потребуется лишь паспорт, итальянский ИНН, выписка с банковского счета и / или справка о деятельности компании, владельцем которой является запрашивающее кредит лицо, документы о наличии других источников финансирования, накоплениях и т. п. Итальянские банки, как правило, выдают ипотечные кредиты в размере до 60 % от стоимости объекта на срок от 10 до 30 лет. Процентная ставка зависит от совокупности факторов, однако в среднем составляет 3,5-6,5 % годовых.

Кроме того, нужно помнить о сопутствующих расходах: это налоги и услуги специалистов, участвующих в подготовке и проведении сделки. Итак, в бюджет следует также заложить:
1. Налог на имущество, или IVA. Если вы покупаете вторичную недвижимость, то налог составляет 10 % от кадастровой стоимости, то есть стоимости, присвоенной объекту госорганами (не имеет ничего общего с рыночной стоимостью). Если речь идет о новостройке, то вы оплачиваете те же 10 %, но от заявленной стоимости. Налог может составить и всего 4 %, правда, только если новое имущество становится вашим основным местом жительства, а вы при этом в течение 18 месяцев после покупки оформляете вид на жительство.
2. Регистрационный налог, или Imposta di Registro. Для новостроек — 168 евро, для вторичной недвижимости — 7 % от налоговой стоимости объекта. Важно! С 1 января 2014 г. регистрационный налог на покупку вторичной недвижимости уменьшился на 900 евро с каждых 100 000 евро стоимости объекта. То есть если вы приобретаете недвижимость стоимостью 400 000 евро в качестве второго дома (дачи), ваша "скидка" за регистрацию составит 3600 евро.
3. Кадастровый сбор. Для вторичного рынка составляет 1 % от стоимости объекта, для новостроек — 168 евро.
4. В случае привлечения ипотечных средств оплачивается государственный ипотечный налог (2 % от суммы кредита), банковская комиссия, услуги оценщика, страховка объекта (300-1000 евро в год).
5. Услуги нотариуса — 1,5-3 % от фактической стоимости недвижимости (плюс НДС 20 %).
6. Комиссионные агентства составляют 3-5 % от стоимости недвижимости плюс НДС.