Справочник покупателя: Австралия.
Континент будущего

Опубликовано в журнале International Residence #19 (2013 г.)

Австралия — это одновременно уникальный континент и уникальная страна. Здесь все самое-самое… Самый разнообразный климат, самые диковинные фауна и флора, самые благоприятные условия для проживания, учебы, работы, лечения, отдыха и путешествий. Плюс к этому в Австралии самый низкий уровень безработицы и самый уверенный рост экономики среди самых развитых стран. Австралия — это бурлящие жизнью современные города, завораживающие красные пески пустынь и золотые пески бесконечных пляжей, влажные тропические леса и заснеженные горы. Австралия — это страна будущего. По большому счету ее заселение и освоение только начинается. Приток иммигрантов в большие города все время усиливается, и жилья там не хватает, что постоянно подталкивает цены вверх.

ПЕРЕВЕРНУТЫЙ МИР

В Австралии все (или почти все) наоборот. Это в первую очередь касается времен года: когда в зимние месяцы Европа ежится от холода, там жара, а когда Европа изнывает от летней духоты, на юге Австралии играют в снежки. Вот и с экономикой почти то же самое. Пока некоторые страны одолевает кризис, Австралия удивляет устойчивым ростом. В 2012 г. австралийская экономика опередила экономику всех других развитых стран, где хозяйничала рецессия, и увеличилась на 3,4 %. В наступившем году ожидается рост валового внутреннего продукта (ВВП) в пределах 4 %. При этом безработица остается на самом низком среди развитых стран уровне — 5 %.

Финансовый год в Австралии тоже «не как у людей» — начинается 1 июля и завершается 30 июня, поэтому налогоплательщики должны отчитываться в конце «лета».

Что касается цен на жилую недвижимость, то перед кризисом, в 2004-2006 гг., когда в Европе и Северной Америке жилье почти повсеместно и неуклонно дорожало, на густонаселенном юго-востоке Австралии (Сидней, Мельбурн, Канберра) цены или топтались на месте, или пятились назад. А когда в 2009 г. глобальный кризис достиг своего пика, и во многих странах недвижимость резко подешевела, в Австралии, напротив, цены понеслись вперед. Так, с марта 2009 г. по март 2010 г. они подскочили почти на 20 %! Правда, в 2012 г. цены, согласно данным Australian Property Monitors, увеличились в среднем по стране менее чем на 1 %, но отнюдь не по причине снижения спроса. Дело в том, что с началом глобального кризиса (август 2007 г.) в Австралию, пользуясь ее хорошей конъюнктурой, хлынул поток профессиональных спекулянтов недвижимостью. Это люди, которые прекрасно ориентируются в обстановке, быстро хватают лакомые объекты и быстро продают их на волне растущего спроса, получая при этом солидные барыши. В то же время для местных жителей жилье становилось недоступным. По этой причине власти приняли ряд мер, ограничивающих спекуляцию недвижимостью, соответственно и цены прекратили свой галоп. Однако из-за быстро растущего населения (1,5-2 % в год) спрос на жилье остается очень высоким. Поэтому, как прогнозирует Институт недвижимости Западной Австралии (REIWA), в ближайшие 3 года австралийские цены будут упрямо двигаться вперед. Максимальное удорожание жилья ожидается в городах Перт (22%), Брисбен (20 %), Сидней (17 %) и Дарвин (15 %).

Нельзя не сказать, что глобальный кризис в общем-то играет на руку Австралии. Это связано с очень высоким уровнем безработицы во многих странах мира, включая и самые развитые. Что, естественно, подталкивает трудоспособное и молодое население к перемене мест. Люди ищут подходящую работу и высокое качество жизни. Австралия в этом отношении — идеальная страна, превосходящая даже Канаду, славящуюся высоким качеством жизни и испытывающую огромную потребность в трудовых ресурсах. Причина на поверхности: в Австралии всегда тепло, а люди в своей основной массе — существа теплолюбивые.

Из-за кризиса в последние 5 лет приток в Австралию переселенцев значительно вырос. Их доля в увеличении населения достигает в некоторых регионах 70 %. Больше всего мигрантов прибывает из Юго-Восточной Азии, Западной Европы и Северной Африки. Сегодня каждый четвертый гражданин Австралии родился вне ее пределов. Это создает сильное давление на цены, поскольку строительная индустрия не поспевает за потребностями населения. Такое положение способствует развитию рынка аренды. Голод на жилье постоянно подхлестывает арендные ставки. К примеру, в городе Дарвин плата за наем жилья выросла в 2012 г. на 6,5-14,5 % в зависимости от сегмента, в городе Перт — на 8-13 %, в Мельбурне — на 5-10 %, в Брисбене — на 3,5-4,6 %, Сиднее — на 2-3 %. Годовая рента от сдачи жилья в аренду достигает 6-7 %. В Сиднее, к примеру, аренда квартиры, 100 кв.м, стоит 3600 долларов США в месяц.

Австралия была открыта голландцами в 1606 г., а в 1770 г. стала превращаться в английскую колонию. В 1901 г. колонии объединились в федерацию и образовали автономно управляемую территорию в составе Британской империи. Официальное название страны — Австралийский Союз. Государственный строй — конституционная монархия. Формально страна до сих пор находится под властью английской короны. В состав Австралии входят 6 штатов, 2 территории, равнозначные штатам, и несколько мелких территориальных образований. Австралия имеет 6 природно-климатических зон: экваториальную (крайний северо-восток), тропическую (север), субтропическую (приморские районы на востоке и западе), пустынную (центральные районы), степную (центральные и некоторые окраинные районы) и умеренную (юго-восток).

Официальный язык Австралии — английский. Помимо английского, распространены итальянский, греческий, китайский, вьетнамский и арабский языки. Население — около 23 млн человек, столица — Канберра (свыше 367 000 жителей), самый большой город — Сидней (4,6 млн жителей). Более 75 % населения Австралии проживает в городах. Валюта — австралийский доллар. Австралийский доллар приблизительно равен американскому.

ЗАТЕРЯТЬСЯ В ОКЕАНЕ

В 2012 г. в рейтинге наиболее благоприятных для проживания 50 городов мира, составленном компанией Mercer Consulting, Сидней занял 10-е место, Мельбурн — 17-е, Перт — 21-е, Канберра — 26-е, Аделаида — 29-е, Брисбен — 37-е. В этом докладе также указывалось, что стоимость проживания в таких городах, как Мельбурн, Аделаида, Брисбен и Перт, почти наполовину ниже, чем в самых дорогих городах мира, включая Лондон, Цюрих и Токио. Только Сидней в отношении стоимости проживания вполне может конкурировать с западноевропейскими городами. Сидней — самый дорогой город Австралии, и здесь самая дорогая недвижимость. В последние годы упорно пытается догнать Сидней и Мельбурн, который также становится одним из самых востребованных австралийских городов.

В Сиднее жилье в престижных кварталах стоит в среднем 8000-12 600 долларов США за 1 кв.м. Здесь же и самые дорогие отдельные семейные дома. Типовой дом стоит в Сиднее около 660 000 долларов. Самые дешевые особняки продаются в городе Хобарт (остров Тасмания) — приблизительно 380 000 долларов. В Мельбурне цена типового семейного дома составляет 548 000 долларов, в Канберре — 506 000 долларов, в Брисбене — 443 000 долларов, в Аделаиде — 404 000 долларов.

Отдельно стоит сказать несколько слов о многочисленных небольших австралийских островах. Цены на них колеблются в средних пределах от 2 млн до 10 млн долларов США. У побережья штата Квинсленд остров, 23 акра, утопающий в тропической растительности, с естественным песчаным пляжем, виллой, 250 кв.м, с бассейном и вертолетной площадкой, выставляется за 7 млн долларов. А для тех, кто хочет затеряться в океане, есть уютные островки за 1,5-3 млн долларов. Там можно жить припеваючи в гордом одиночестве или в узком кругу родных и близких.

ВОПРОСЫ ОБУСТРОЙСТВА

Из-за усиления притока заморских инвесторов, скупающих австралийскую недвижимость в спекулятивных целях, федеральные власти ужесточили условия покупки недвижимости. По действующим ныне правилам, если нерезидент / временный резидент приобрел австралийскую недвижимость и намеревается на продолжительное время покинуть страну, то он обязан продать свое австралийское жилье, т. е. он не может уехать и сдавать жилье в аренду. Также иностранцам теперь разрешается покупать только новое жилье: на стадии строительства или сданное в эксплуатацию.

Властями приветствуется вложение иностранцами денег в объекты недвижимости в регионах, где идет освоение новых территорий, и где инвестиции стимулируют строительную индустрию. Приветствуются также инвестиции, помогающие местным жителям решать свои жилищные вопросы.

В каждом штате есть свои нюансы при покупке жилой недвижимости иностранцами, но в целом порядок следующий. Прежде всего надо иметь в виду, что любое приобретение жилья физическим или юридическим лицом осуществляется только через Управление по надзору за иностранными инвестициями (Foreign Investment Review Board, FIRB). Ответ из FIRB поступает в течение 30-60 дней после подачи заявления. Россияне, решившие приобрести недвижимость в Австралии, могут зайти на официальный правительственный сайт и ознакомиться с условиями покупки: www.fi rb.gov.au (на английском языке). На этом сайте подробно разъясняются все правила приобретения жилья иностранцами, даются конкретные рекомендации и советы.

Получив разрешение, покупатель (его доверенное лицо) начинает улаживать все формальности с продавцом. У продавца на руках должны быть следующие документы (допускаются копии некоторых документов): титул, подтверждение отсутствия у недвижимости каких-либо отягощений, официальное разрешение на постройку и детальный план постройки, справка, заверенная местными властями, о наличии на покупаемом участке исправно функционирующей дренажной системы (если приобретается семейный дом). И при покупке жилья на стадии строительства, и при покупке уже сданного в эксплуатацию нового жилья покупатель обычно вносит залог — 10 % от полной стоимости недвижимости (минимум 2000 долларов). Деньги перечисляются на счет третьей стороны. Порядок расчета за жилье на стадии строительства осуществляется в соответствии с договором между покупателем и застройщиком (хозяином возводимого здания). На стадии проектирования и строительства покупать жилье выгодно, поскольку в таком случае оно стоит значительно дешевле готового. Только обязательно надо выбирать строительную фирму, имеющую лицензию, авторитет и опыт работы.

При покупке готового жилья после проверки всех документов и уточнения деталей покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи. На этом этапе покупатель (агент / юрист) собирает все необходимые документы, «подшивает» их к договору купли-продажи и передает в налоговое ведомство. Одновременно оплачиваются все налоги. Последний шаг — передача документов на регистрацию в жилищное ведомство. Сделка считается завершенной, когда титул переходит к новому владельцу.

За регистрацию сделки платит покупатель. Размер этой платы колеблется от штата к штату и составляет 0,01-0,6 % от цены недвижимости. Деньги перечисляются в Министерство природных ресурсов или Министерство управления территорией (в Западной Австралии). Покупатель, кроме того, оплачивает госпошлину — 1,25-6,75 %. Налог на передачу титула платят обе стороны: покупатель — 0,5-2 %, продавец — 0,4-2 %. Юридические услуги обойдутся покупателю в 1-2 %. Комиссионные агенту (платит продавец) сильно колеблются от штата к штату. Где-то (например, на острове Тасмания) они полностью договорные, где-то (например, в штате Квинсленд) власти устанавливают потолок, но в среднем комиссионные составляют 1,6-5 % плюс 10 % налог на товары и услуги, НТУ (аналог налога на добавленную стоимость, НДС). Ежегодный налог на землю колеблется в пределах от 0,1 % до 2,5 % от кадастровой стоимости земли и зависит от географического расположения и от размеров участка.

Иностранцы могут приобрести участок земли и построить дом по своему плану (просто покупать землю, без последующего возведения жилья, нельзя). На постройку и приобретение жилья в местных банках можно взять ипотечный кредит в размере до 80 % от стоимости недвижимости на срок от 5 до 20 лет под 7,35-8 % годовых. Ссуды выдаются в австралийских и американских долларах, а также в евро и английских фунтах стерлингов.

Между Россией и Австралией действует визовый режим. Визу можно получить на срок от 3 до 12 месяцев и более. Всего в Австралии действует около 140 видов виз на все случаи жизни. Законопослушный совершеннолетний россиянин, проживший в Австралии по постоянной визе в общей сложности 4 года (за это время допускается выезд из страны на несколько месяцев) и обладающий базовым знанием английского языка, вправе подавать заявление в Министерство иммиграции и гражданства (DIAC) с просьбой получить гражданство Австралии.

Опубликовано: 01.03.2013