СПРАВОЧНИК ПОКУПАТЕЛЯ

Опубликовано в журнале International Residence #18 (2012-2013 гг.)

ОАЭ. Райское наслаждение

За какие-то 20 лет Объединенные Арабские Эмираты из полоски песчаной пустыни с заурядными гаванями превратились в зеленый, утопающий в цветах и пальмах финансово-деловой центр Среднего Востока с подпирающими небо высотками в 50-100 этажей, фешенебельными отелями и первоклассными курортами. У тех, кто сюда приезжает в первый раз, складывается впечатление, что перед ними мираж — настолько все удивительно. Сегодня ОАЭ упорно рвутся в мировые лидеры индустрии развлечений, экологического туризма и элитного отдыха. Быстрорастущая экономика страны требует постоянного притока рабочих и специалистов. Страна испытывает острую потребность в трудовых ресурсах — от программистов до строителей. А отсутствие налогов способствует непрекращающемуся притоку зарубежных инвесторов. Все это вызывает повышенный спрос на жилье. Иметь недвижимость в ОАЭ становится престижным и выгодным.

Инвесторы возвращаются
ОАЭ стали сказочной страной благодаря нефти. Однако власти сделали все возможное для диверсификации экономики. Сегодня львиную долю валового внутреннего продукта (ВВП) дает стране не нефтяная промышленность, а финансовый сектор, торговля, строительная индустрия, сфера высоких технологий и мобильная связь. Страна привлекает зарубежных инвесторов низкими налогами, политической стабильностью, отличной логистикой, отсутствием преступности, низкими ценами на продукты питания, одежду и обувь, бытовую технику и услуги.

Большой импульс был дан местной строительной индустрии в 2002 г., когда правительственный указ позволил иностранцам покупать в ОАЭ жилье. Однако не во всех эмиратах указ исполнялся одинаково. Поэтому в 2006 г. в ОАЭ был принят федеральный закон, благодаря которому иностранцы получили безусловное право приобретать недвижимость, включая землю, в собственность. Иностранцы получили также право извлекать из своей недвижимости коммерческую выгоду, т. е. сдавать ее в аренду. Благодаря новым законам арендный бизнес стал быстро развиваться. Тогда же цены рванули ввысь. Скупать элитное жилье в ОАЭ бросились инвесторы со всех стран. Согласно данным Global Realty Partners, доля европейцев, включая россиян, составила среди покупателей 20 %, выходцев из Юго-Восточной Азии — 40 %, из арабских стран — 28 %, из Ирана — 12 %. Из-за огромного спроса цены неслись галопом. В среднем с 2002 по 2005 гг. жилая недвижимость подорожала вдвое. С 2005 по 2007 гг. цены снова удвоились, а кое-где даже утроились.

Глобальный кризис сильно подкосил местную экономику, затронув почти все ее сферы. Однако уже в 2010 г. экономика вновь начала расти. В прошлом году, по данным Министерства статистики ОАЭ, ВВП страны увеличился почти на 5 %. В этом году также прогнозируется уверенный рост. Постепенно приходит в себя и рынок недвижимости, где кризисное падение цен по разным сегментам составило 30-50 %. Так, в Дубае, согласно данным CBRE, в первом квартале 2012 г. увеличение цен достигло 3 %. Одновременно почти на 10 % увеличилось и количество сделок с жилой недвижимостью. Аналитики считают, что в ближайшей перспективе (год-два) рынок ОАЭ будет укрепляться, и цены начнут стабильно расти по мере того, как готовые жилые площади будут раскупаться, а свободных мест под новую застройку будет оставаться все меньше.

Дубай: фантастика реальности
Наиболее привлекателен для иностранцев эмират Дубай, где с помощью лучших архитекторов мира разворачиваются самые дерзкие и грандиозные проекты человечества. Аналогов подобных проектов нет нигде в мире, их общая стоимость — более 100 млрд долларов США. Среди них, в частности, создание четырех колоссальных групп искусственных островов. Три группы из множества островов, если смотреть на них с высоты птичьего полета, представляют собой пальмы. Эти три «пальмы» называются Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali и Palm Deira. Четвертая группа из сотен островов, представляющая собой развернутую карту Земли, называется The World (Мир), где все острова и их части имеют названия в соответствии с политической картой мира. Таким образом, каждый желающий может выбрать себе жилье в любой «стране», т. е. на любом приглянувшемся острове.

Береговая линия вдоль Персидского залива постепенно превращается в поражающий воображение сказочный город будущего. Словно по заклинаниям джина, из воды выросли сотни рукотворных островов, на которых возведены фешенебельные отели (есть даже подводный), элитные жилые кварталы, парки развлечений и бизнес-центры.
В новых жилых комплексах есть все, что только можно пожелать: любые магазины, рестораны, сады и парки, каналы, развлекательные и торговые центры, аттракционы, дискотеки, гигантские аквариумы с диковинными морскими обитателями, бассейны, сауны, школы, спортивные площадки, аптеки, поликлиники и охраняемые парковки. Вход в многоквартирные жилые дома и в лифты осуществляется по электронным карточкам-ключам. На дорогих виллах, помимо бассейна, есть персональный яхтенный причал и свой участок пляжа, куда не могут попасть посторонние. На некоторых виллах бассейны и сады расположены прямо на крыше — как кому нравится. У самых дорогих вилл плюс ко всему есть вертолетные площадки.

Мечты, воплощенные в реальность
К одному из самых популярных проектов Дубая относится «Дубай Марина». Гавань Dubai Marina является одним из немногих искусственных сооружений на планете, которые видно из космоса невооруженным глазом. Вокруг гавани расположились более двух сотен высотных зданий, большинство из которых — жилые.
Dubai Marina, без сомнения, можно назвать одним самых космополитичных районов Дубая. Среди жителей и отдыхающих здесь можно встретить представителей практически всех национальностей, культур и религий. Поэтому район очень популярен среди приезжих (в основном европейцев, американцев и австралийцев), хотя с точки зрения коренного арабского населения он считается слишком «европейским». Особенно впечатляющие изменения произошли в последние несколько лет: район начал активно заселяться, стали открываться новые магазины, рестораны, кафе и променады.

С точки зрения стоимости недвижимости район Dubai Marina является одним из самых престижных и дорогих в Дубае. Однако уровень оснащения и качество отделки домов, их расположение, а также размеры и планировки самих квартир очень разнообразны. Поэтому в районе существует большой разброс цен, и покупатели недвижимости могут выбрать квартиры в соответствии со своим бюджетом.
Одними из самых недорогих зданий в этом районе считаются Marina Diamond (состоит из 6 зданий), Manchester Tower, DEC Towers. Несмотря на относительную дешевизну, в них имеются бассейны, тренажерные залы, сауны, теннисные корты и многое другое. 1 м2 здесь оценивается от 2500 до 3500 долларов США.

Среднюю категорию составляют такие проекты компании EMAAR, как Marina Promenade, Al Sahab, Park Island, а также здания большинства других крупных застройщиков. Квартиры располагают панорамными видами на Dubai Marina и частично на море. Как правило, это большие площади. Так, средний размер квартир с 1 спальней в этих домах — около 90 м2, тогда как в более экономичном сегменте — около 70 м2. Стоимость 1 м2 составляет 3500-5500 долларов.
К одним из самых фешенебельных зданий в Dubai Marina можно отнести такие проекты, как Al Fattan Towers, здания компании Trident, Emaar Six Towers (первые 6 зданий, построенные компанией EMAAR). Такая недвижимость отличается высококачественной отделкой, просторными комнатами, прекрасными видами на район и залив, а также многими другими приятными нюансами. 1 м2 здесь уже обозначен в пределах 3800-7000 долларов.

Процедура покупки недвижимости в Дубае
Дубай обладает самой развитой и прозрачной законодательной базой в сфере недвижимости. Права на недвижимое имущество регистрируются в специальном реестре Земельным департаментом Дубая, а собственникам выдается соответствующее свидетельство о регистрации (Title Deed).
В общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
1. Покупатель выбирает объект недвижимости, который желает приобрести.
2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки:
• объект купли-продажи;
• стоимость приобретаемой недвижимости;
• дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, сбор за регистрацию в Земельном департаменте, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.);
• срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи;
• сроки и порядок осуществления расчетов;
• ответственность сторон в случае невыполнения условий по договору.
3. При подписании договора купли-продажи покупатель вносит задаток (обычно 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости).
4. Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certifi cate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая.
5. После того как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно в момент регистрации происходят и расчеты по сделке.

Для регистрации в Земельном департаменте необходимо представить следующие документы:
• оригиналы паспортов покупателя и продавца;
• оригинал свидетельства о регистрации недвижимости на имя продавца;
• оригиналы разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC);
• копию договора купли-продажи.
Реестр недвижимого имущества ведется Земельным департаментом Дубая в электронном виде. Регистрация перехода прав собственности на недвижимость осуществляется в момент обращения покупателя и продавца, и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство (Title Deed), удостоверяющее его право собственности на приобретенный объект недвижимости. Если объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию, то его регистрация в Земельном департаменте происходит во временном реестре. В этом случае покупатель получает не свидетельство о регистрации, а так называемый первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). Когда же объект сдается в эксплуатацию, первичный договор купли-продажи является основанием для получения собственником регистрационного свидетельства. Стоимость регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте в общем случае составляет 2 % от цены продажи плюс небольшой фиксированный платеж (около 100 долларов) за выдачу свидетельства.

Права покупателей
Между ОАЭ и Россией действует визовый режим. Согласно федеральному законодательству Объединенных Арабских Эмиратов, право на получение 6-месячной продлеваемой визы имеют собственники жилья стоимостью от 1 млн дирхамов ОАЭ (примерно 274 000 долларов США). Данная виза оформляется в эмиграционном офисе эмирата Дубай. Если стоимость недвижимости меньше, то получить визу на основании владения недвижимостью в Эмиратах нельзя. В этом случае для постоянного проживания в стране можно зарегистрировать свою компанию (от 5500 долларов США), устроиться на работу в какую-либо из местных компаний, поступить в местное учебное заведение или получить семейную визу от близкого родственника, уже имеющего статус резидента.
Важный закон, защищающий права инвесторов, был принят в июне 2012 г. Суть его заключается в следующем. Теперь зарубежные инвесторы — покупатели недвижимости на первичном рынке полностью защищены от каких бы то ни было проблем застройщика. Девелопер обязан сдать объект в срок и полностью готовым — за невыполнение условий контракта взимается штраф. Если раньше допускалась, к примеру, возможность после сдачи объекта в эксплуатацию достройка там бассейна, спортзала и т. д., то отныне такая практика запрещается. В ряде случаев покупатель имеет право отказаться от контракта и потребовать свои деньги назад. Кроме того, теперь все новые объекты будут заноситься в единую электронную базу данных, в официальный реестр недвижимости.