Инвестиции в недвижимость ОАЭ
Страна Сокровищ

Опубликовано в журнале International Residence #22 (2014-2015 г.)

Объединенные Арабские Эмираты иначе как чудом не назовешь. Настоящий оазис будущего, расцветающий среди пустыни на глазах у изумленной публики — жителей планеты Земля, воплощает в себе все самые смелые, дерзкие и несбыточные мечты. Кажется, здесь возможно все.

СКРОМНОЕ ОБАЯНИЕ РОСКОШИ

Это государство сумело меньше чем за четверть века превратиться из сельскохозяйственной страны в нефтяную супердержаву со среднегодовым доходом на человека в 25 000 долларов! Полиция здесь патрулирует улицы на Lamborghini, на свадьбу молодожены получают от государства солидную сумму с пятью нулями, а каждый 55-й житель страны является долларовым миллионером, причем граждане ОАЭ не платят ни подоходного, ни транспортного, ни имущественного налога… Не менее привлекательно здесь не только гражданство: так, в Эмиратах бизнес освобожден от налогов!

В федерацию Объединенные Арабские Эмираты входит 7 эмиратов, каждый из которых является фактически абсолютной монархией. Это Абу-Даби, Дубай, Рас-эль-Хайма, Шарджа, Фуджейра, Умм-эль-Кувейн и Аджман. Самый крупный и богатый эмират — Абу-Даби, а самый населенный, наиболее известный у туристов и привлекательный для иностранных инвесторов — Дубай. Прикоснуться к благосостоянию (пускай и чужому) в Эмираты приезжают десятки тысяч туристов со всего мира. Остановиться хотя бы на одну ночь в самом роскошном и дорогом отеле мира, посмотреть на верблюжьи бега, отправиться в захватывающее джип-сафари — да мало ли развлечений найдется здесь, в этой стране сокровищ?

Не будет преувеличением сказать, что среди гостей страны вряд ли сыщется тот, кто не поддался бы скромному обаянию роскоши. Те, кого Эмираты покорили, возвращаются сюда еще и еще, а некоторые связывают с этой ближневосточной страной свою судьбу. Кто-то находит здесь работу своей мечты, кто-то — воплощает в жизнь свои самые смелые идеи и открывает бизнес, другие предпочитают более спокойные инвестиции: например, в недвижимость.

ЦЕНЫ: БЫСТРЕЕ И ВЫШЕ

Аналитики из GlobalPropertyGuide уже пятый квартал подряд ставят Дубай на первое место в рейтинге самых быстрорастущих рынков недвижимости: цены в этом эмирате за 12 месяцев (с 1 апреля 2013 г. по 31 марта 2014 г.) выросли на 31,57 %, а за первый квартал текущего года — на ощутимые 9,58 %.

Одним словом, заинтересованность инвесторов вполне объяснима: столь выгодные вложения надо еще поискать. Что касается прогнозов на будущее, то, несмотря на изредка появляющиеся в прессе опасения об образовании пузыря на рынке недвижимости ОАЭ, большинство экспертов склонно считать регион достаточно стабильным. Иными словами, как цены на недвижимость, так и спрос на нее в обозримом будущем продолжат свой рост. Причем до 2020 г., когда состоится долгожданная и многообещающая всемирная выставка DubaiExpo 2020, рост этот будет идти опережающими даже самые смелые прогнозы темпами.

Среди покупателей недвижимости в Эмиратах немало иностранцев, особенно в процветающем Дубае. Больше всех, по итогам первого квартала 2014 г., инвестировали в недвижимость сами граждане ОАЭ: объем их капиталовложений оценивается в солидные 1,9 млрд долларов. Следом идут граждане Индии с 1,6 млрд инвестиций. Представители Великобритании — на третьем месте: жители Туманного Альбиона приобрели недвижимость в ОАЭ на сумму в 817 млн долларов. Заметными капиталовложениями отметились и граждане стран Персидского залива, чьи суммарные инвестиции составили 816,8 млн долларов. К слову, интерес инвесторов не ограничивается игрой на росте цен на недвижимость, ведь дорожает и аренда (за последние 2 года в некоторых районах Дубая цены на аренду выросли на 80 %), а при условии, что 60 % жителей Дубая проживает в арендованных домах и апартаментах, такое распоряжение имуществом выглядит более чем разумным.

В целом же, согласно отчету Земельного департамента Дубая, за первый квартал 2014 г. количество операций с жилой недвижимостью выросло на 11 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а их совокупная стоимость увеличилась на 38 % и достигла 16,62 млрддолларов. Таким образом, есть все основания полагать, что итоги текущего года намного превысят показатели 2013 г., когда было заключено сделок на 64,5 млрд долларов (+53 % к результатам 2012 г.).

Самыми популярными районами среди покупателей недвижимости в Дубае являются DubaiMarina, DowntownDubai, PalmJumeirah и JumeirahLakeTowers. Все большим спросом пользуются также Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City, International City. Самое дорогостоящее жилье — в районе DowntownDubai. Согласно данным статистического портала i-dar.net, аренда квартиры-студии здесь обойдется в среднем в 22 000 долларов, а апартаментов с 1 спальней — в 34 000 долларов. Покупателям недвижимости DowntownDubai предлагает средние цены от 600 000 долларов за студию до 3,5 млн долларов за апартаменты с 4 спальнями. Средняя же стоимость 1кв. м превышает 5000 долларов.

У россиян, которые, к слову, составляют достаточно ощутимую долю среди иностранных инвесторов, популярны такие районы Дубая, как JumeirahBeachResidence, PalmJumeirah, DubaiMarina. Впрочем, при выборе недвижимости имеет смысл также поинтересоваться новыми проектами: по словам Земельного департамента Дубая, до конца этого года ожидается начало продаж сразу в нескольких привлекательных проектах.

РАЙ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Эмираты, и Дубай в том числе, не зря называют шопинговым раем: купить здесь можно все что угодно, причем процедура покупки максимально упрощена. Это касается не только одежды, электроники или ювелирных украшений, но и недвижимости. Приобрести квартиру? Нет ничего проще и приятнее: процедура элементарна и прозрачна, налога на недвижимость в Дубае нет, а возможностей, которые открывает перед вами сделка, — несметное количество.

Схематично процедура покупки выглядит так. Вы выбираете — самостоятельно или с помощью риэлтора — объект. Внимание: здесь — первая (и почти единственная) сложность. Несмотря на то, что иностранцы в Дубае имеют законное право приобретать недвижимость без каких-либо ограничений по стоимости, есть законодательно закрепленный список районов, так называемых freehold-зон, в которых неграждане ОАЭ могут купить апартаменты, виллу или коммерческое помещение. Приобретенная в таких районах недвижимость может быть свободно продана, сдана в аренду, подарена или завещана наследникам. Вне freehold-зон иностранец имеет право приобретать недвижимость лишь на условиях долгосрочной аренды на срок до 99 лет. Впрочем, список freehold-зон достаточно широк и включает все самые популярные у зарубежных инвесторов зоны: в частности, DubaiMarina, JumeirahLakesTowers, DowntownDubai, PalmJumeirah и т. д. Иными словами, негражданам ОАЭ недоступен лишь исторический центр города, весь так называемый Новый Дубай (тот, что известен всему миру по фотографиям головокружительных небоскребов) — в вашем полном распоряжении!

Следует также знать, что большую часть сделок с недвижимостью в Дубае проводят профессиональные риэлторские агентства, которые строго придерживаются законов страны, а также блюдут интересы как продавца, так и покупателя. В случае если вы сами не очень хорошо ориентируетесь в Дубае, но желание инвестировать в недвижимость эмирата велика, в агентстве вам быстро подберут оптимальный вариант, отвечающий всем вашим критериям. В случае если у вас недостаточно времени для того, чтобы регулярно наведываться в Дубай, риэлтор может заключить сделку и в ваше отсутствие: для этого ему понадобится лишь доверенность (PowerofAttorney), которая оформляется в нотариате суда Дубая (DubaiCourtsNotaryPublic).

Итак, объект выбран, и вы готовы приступить к сделке. Как правило, далее следует этап заключения так называемого договора о намерениях (MemorandumOfUnderstanding, илиMOU), в котором прописываются все условия. Обязательно включены, в частности, следующие пункты:

• юридический адрес объекта, указанный в TitleDeed— сертификате регистрации недвижимости, подтверждающем право владения даннымобъектом продавцом;
• стоимость объекта;
• его площадь, тип планировки, количество спален, парковочных мест и т. п.;
• дополнительные платежи (комиссия агентства — стандартно в размере 2 % от стоимости сделки; сумма депозита — 10 %; регистрационный сбор Земельного департамента Дубая — 4 %; платежи застройщику и т. д.);
• крайний срок официального переоформления недвижимости, а также срок, в течение которого должна быть заключена сделка купли-продажи (обычно это 30 дней);
• схема и сроки проведения расчетов;
• ответственность сторон.

Юридически этот документ нигде не регистрируется, а срок его действия длится вплоть до оформления недвижимости на ваше имя.
После заключения договора о намерениях вы обязаны оплатить оговоренный в документе депозит, который является своего рода гарантом сделки. Перечисляется депозит на так называемый счет escrow: на нем деньги и останутся вплоть до завершения сделки. Далее продавец должен получить разрешение на продажу (NoObjectionCertifi cate, илиNOC) от застройщика и компаний коммунально-жилищного обслуживания. Разрешение выдается на основании отсутствия задолженностей по платежам после того, как будет предоставлен необходимый пакет документов. Кстати, подают документы продавец и покупатель вместе (или риэлторы, представляющие их интересы). В течение 2 недель разрешение будет готово.

Теперь надо подать все собранные документы в Земельный департамент и ждать регистрации (примерно 2 недели). Остается только перевести остаток платежа за объект (как правило, на счет агентства, которое затем предоставит на имя продавца так называемый Mаnаger’sCheque, подтверждающий наличие нужной суммы в банке, гарантированной для данной сделки).

Для регистрации вам понадобятся следующие документы: копия договора о намерениях (MOU), оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC), оригинал сертификата регистрации недвижимости (TitleDeed), паспорта покупателя и продавца (или агента, ведущего сделку), при необходимости — доверенность (PowerofAttorney), а также Mаnаger’sCheque.Финальные расчеты сторон проводятся непосредственно в момент регистрации перехода прав на владение недвижимостью от продавца к покупателю: продавцу передается Mаnаger’sCheque, подписывается документ об отсутствии у продавца претензий по оплате, а сертификат регистрации недвижимости на имя продавца аннулируется. Представитель Земельного департамента вручает вам новый TitleDeed, и ключи от новой квартиры или виллы ваши!

Консультант статьи:
Seven Tides / Anantara Residences:
www.anantararesidences.com