СПРАВОЧНИК ПОКУПАТЕЛЯ

Опубликовано в журнале International Residence #18 (2012-2013 гг.)

ГЕРМАНИЯ. ЭТАЛОН КАЧЕСТВА

Германия — самая экономически сильная страна Европы и пятая в мире. Главные преимущества Германии — стабильность и предсказуемость. Эту страну отличает высокая культура в широком смысле слова, включая и культуру бизнеса. Здесь эффективное законодательство, низкий уровень коррупции и преступности, что привлекает законопослушных иностранных предпринимателей и инвесторов. В Германии, с ее богатейшей историей, передовой наукой, развитым производством и природно-климатическим разнообразием, созданы великолепные условия для жизни, учебы, работы и отдыха. При этом немецкая недвижимость в целом дешевле, чем в некоторых других западноевропейских государствах.

Надежные вложения

Германию по праву называют локомотивом Европы. Сегодня Германия одна из немногих развитых стран, где промышленное производство наращивает свои объемы. По разным прогнозам, включая прогноз аналитиков рейтингового агентства Moody’s, немецкая экономика вырастет в этом году на 1-2 %. Это совсем неплохо, если учесть, что некоторые западноевропейские государства в конце 2011 г. — начале 2012 г. погрузились в рецессию (вторая волна кризиса). А в 2013 г. в Германии ожидается рост валового внутреннего продукта (ВВП) на уровне 3-4 %. О хорошем экономическом состоянии говорит и один из самых низких в Старом и в Новом Свете уровней безработицы — около 5 %. При этом, в отличие от многих других стран, которые трудоспособное население в массовом порядке покидает в поисках работы, Германия, напротив, с распростертыми объятиями принимает заграничных инженеров, техников и квалифицированных рабочих. В Германии очень много русских и русскоязычных переселенцев из бывших республик Союза, которые там прочно обосновались, обзавелись семьями, организовали свой бизнес или работают на разных местных предприятиях.

Что касается немецкого рынка недвижимости, то он также поражает своей стабильностью. Никакого спекулятивного пузыря здесь не было и в помине, поэтому не было и обвала цен, который выбил из колеи многие страны. Снижение цен за время кризиса не превышало 3 %. Но уже в 2010 г., по статистике Bundesbank, цены выросли в среднем по стране на 2,5 %, а в прошлом году — на 5,5 %. В росте цен особенно отличились такие города, как Гамбург (рост цен с января 2011 г. по январь 2012 г. — 14 %), Мюнхен (12 %), Берлин (10 %), Кельн (12 %), Дюссельдорф (11 %). В этом году тенденция удорожания жилья продолжилась. И неслучайно в исследовании компании Ernst & Young немецкий рынок недвижимости (и жилой, и коммерческой) отмечается как самый привлекательный в Европе. И все это благодаря политической и экономической стабильности.

Средняя стоимость 1 м2 жилья колеблется по стране в пределах от 400 до 4000 евро. Самая дорогая недвижимость продается в Мюнхене. Типовой семейный дом, 125 м2, стоит здесь 635 000 евро. Такой же дом в Бремене можно приобрести за 185 000 евро. Предлагается и совсем недорогое жилье по цене от 150 евро за м2. В целом немецкие цены на жилье ниже, чем в других странах Западной Европы, не говоря уже о таких городах, как Лондон и Париж. В Берлине, к примеру, 1 м2 хорошего жилья стоит в среднем 2000-3000 евро, это в несколько раз меньше, чем в английской и французской столицах. Но даже если рассматривать дорогие немецкие города, допустим, Франкфурт-на-Майне, то все равно цены на жилье там относительно невысокие. А учитывая цены на продукты питания и услуги, проезд и учебу (бесплатное обучение в университетах), немецкие города заметно выигрывают в сравнении со многими другими мегаполисами мира, включая (помимо перечисленных Лондона и Парижа) Токио, Осло, Копенгаген, Женеву, Нью-Йорк, Рим и Москву.

Любопытно, что немцы в отличие от других наций Западной Европы в основном предпочитают не приобретать жилье, а снимать. Только 38% всей жилой недвижимости находится в собственности граждан (для сравнения: в Испании в частной собственности находится 85 % всей жилой недвижимости, в Ирландии — 75%, в Британии — 70 %). Львиная доля жилых помещений сдается внаем.

Так, в Берлине почти 90 % всего жилого фонда — это жилье, которое сдается в аренду (включая и государственно-муниципальное жилье), в Гамбурге около 80 %. Поэтому с учетом очень развитого рынка аренды зарубежным инвесторам есть смысл приобрести немецкую недвижимость для последующей ее сдачи в аренду. Годовая рента от сдачи качественного жилья внаем в престижных кварталах больших городов составляет 6-8 % и коммерческой недвижимости (отели, дома престарелых, офисные центры, магазины, рестораны, казино, доходные дома, автозаправки, производственные площади) от 8-14 % годовых. Для покупки жилья иностранцы могут воспользоваться ипотечным кредитом в размере 10-50 % от цены недвижимости под 1,5-6 % годовых со сроком погашения 15 лет и более (если банку понравятся ваши документы).

Для тех, кто собирается приобретать жилье для последующей его сдачи внаем, очень важно обращать внимание на качество и планировку как квартир, так и самих зданий. Лучше всего покупать квартиры в отреставрированных домах, возведенных 80-120 лет назад, или в совсем новых домах, где высота потолков составляет 3,2-4 м, поскольку в зданиях, построенных в первые послевоенные десятилетия, высота потолков не превышает 2,5 м, а это очень не нравится служащим солидных иностранных компаний, которые чаще всего арендуют жилье и готовы платить за него хорошие деньги. Обращать внимание надо также и на инфраструктуру, наличие у дома спортивных и детских площадок, скверов и парков.

Россияне могут управлять своим немецким жильем, не выходя из дома. Для этого надо заключить договор с немецким агентством недвижимости, которое будет поддерживать его в надлежащем состоянии приблизительно от 50 евро в месяц. Это же агентство за отдельную плату может подыскивать подходящих арендаторов и перечислять хозяину (на его расчетный счет в любой стране) арендную плату.

Наиболее привлекательными городами с точки зрения инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость аналитики называют Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Штутгарт Кельн, Дюссельдорф, Бонн и Берлин. Для тех, кто не готов отдавать большие деньги за жилье в крупных городах, вполне подойдут города-спутники, расположенные веером вокруг мегаполисов. Жилье там относительно недорогое, а добраться до центра большого города (до работы, хорошей школы, магазина) на автомобиле можно за 20-45 минут. Еще дешевле жилье в сельской местности и в небольших городках, находящихся вдали от политических, финансовых и деловых центров. Покупать там недвижимость особенно выгодно и удобно пенсионерам, людям свободных профессий, а также специалистам, имеющим возможность работать дома.

Германия — идеальное место для ведения бизнеса, для учебы и проживания. Но представление о Германии будет неполным, если не сказать несколько слов о ее курортах. Это прежде всего знаменитый Баден — Баден и немецкая Прибалтика, куда стекаются сливки общества со всего света. Тем, кто приезжает сюда поправить свое здоровье, предлагается высочайший класс обслуживания. Вот уже более 2000 лет на этих курортах избавляются от болезней дыхательных путей, заболеваний сердечно-сосудистой и костно-мышечной систем. Двух-трехкомнатные квартиры, 70-105 м2, стоят здесь 120 000-300 000 евро в зависимости от конкретных условий. Просторную виллу, 415 м2, с бассейном и гаражом на 2 места можно купить за 1,35 млн евро.

Festina lente

Россиянин вправе искать жилье в Германии самостоятельно, а может воспользоваться услугами маклера. Маклер, в свою очередь, может напрямую связаться с продавцом, а может договариваться с представителем / маклером продавца. Когда стороны договариваются о сделке, они подписывают в нотариальной конторе предварительное соглашение (копия — на русском языке). В нем должны быть правильно указаны реквизиты сторон и точные сведения о недвижимости. В документе необходимо указать условия совершения сделки, стоимость жилья и сроки перечисления денег. Там должен быть пункт, оговаривающий обязательства сторон в случае отказа от сделки. Покупатель должен показать продавцу / маклеру документ, подтверждающий наличие у него необходимой суммы на покупку, или справку из банка о том, что он берет ипотечный кредит. Затем покупатель перечисляет в пользу продавца залог, чаще всего — 5-10 % от цены недвижимости.

В Германии проверка недвижимости, ее технического состояния и соответствия заявленному объявлению возлагается на покупателя, нотариус этим вопросом не занимается. Он только следит за правильностью оформления бумаг, процессом передачи собственности и за исполнением обязательств сторон. В течение 5 дней после подписания предварительного соглашения нотариус делает запрос в Grundbuch («Грундбух» — земельная книга, реестр недвижимости, который ведется в местных органах власти) и проверяет правовое состояние недвижимости, отсутствие ипотечной и иных задолженностей. Затем нотариус осуществляет уведомительную регистрацию недвижимости в Grundbuch с целью не допустить дублирующей продажи этой же недвижимости другому покупателю.

Покупатель, если его терзают сомнения, должен самостоятельно заняться проверкой технического состояния покупаемого жилья. Вообще-то продавец обязан сообщить о каких-либо изъянах в своей недвижимости. Но, по понятным причинам, он может этого не сделать, и закон будет здесь бессильным, поскольку продавец в случае обнаружения в дальнейшем дефектов может заявить, что он о них не знал, ведь он не специалист. И с точки зрения закона к нему не подкопаешься. Поэтому, чтобы не прогореть на сделке, покупателю есть смысл нанять инженера-строителя. Вообще покупку надо осуществлять с холодной головой, руководствуясь латинской поговоркой Festina lente (поспешай медленно).

Чувство дистанции

После улаживания всех деталей и выяснения подробностей стороны заключают контракт купли-продажи. Перед тем как стороны подпишут договор, нотариус должен громко и внятно прочитать вслух текст договора на немецком языке, чтобы избежать недоразумений. Если иностранец при этом присутствует, переводчик переводит ему то, что читает нотариус. Покупатель вправе прерывать нотариуса, если по ходу чтения ему что-то непонятно. Деньги за недвижимость покупатель обычно перечисляет на счет нотариуса (нотариальной конторы), который переводит их продавцу после внесения в реестр имени нового собственника. На этом же этапе происходит расчет с маклером, и осуществляются другие платежи. Покупатель в течение месяца — двух получает из регистрирующего органа документ, подтверждающий его право на купленную недвижимость. Смена собственника происходит только в том случае, если за старым собственником нет задолженностей по ипотеке, налогам и прочих долгов. Обычно сделка оформляется в течение 2-4 месяцев.

Покупателю придется раскошелиться на услуги нотариуса — 1,5-2,5 % от стоимости жилья, налог на передачу титула — 3,5 % (в Берлине и Гам-бурге — 4,5 %), оплатить госпошлину — 0,2-0,5 %, рассчитаться с маклером — 3,75-10,04 % плюс 19 % налог на добавленную стоимость (столько же платит и продавец). Недвижимость, продаваемая спустя 5 лет после приобретения, налогом не облагается.

В дальнейшем покупателю надо будет платить налог на недвижимость: с квартиры — приблизительно 150-300 евро в год, с особняка — немного больше, в зависимости от площади. Кроме того, местные власти и руководство кондоминиумов могут ежемесячно взимать сборы на те или иные коммунальные нужды.

Покупателям недвижимости в Германии следует иметь в виду следующее. Немцы славятся своей пунктуальностью, поэтому опаздывать в назначенное время в нотариальную контору, орган исполнительной власти и т. д. — это означает отнимать чье-либо время, проявлять неуважение к людям и подрывать к себе доверие. Нежелательно намечать покупку на июль, август и декабрь, поскольку это время отпусков и оформление документов может быть затруднено.

Немцы уважают чувство дистанции, им чуждо панибратское отношение. И последнее. В целях уклонения от налогов не стоит сговариваться с продавцом и указывать в документах заниженную цену — это чревато серьезным штрафом и подмоченной репутацией.

У России с Германией действует визовый режим. Обычная (шенгенская) виза действительна до 90 дней. Россияне, купившие в Германии жилье, получают вместе с членами своей семьи право на пребывание до 6 месяцев. Затем можно получить разрешение на временное пребывание — до 1 года. А спустя 5 лет россиянин вправе получить бессрочный вид на жительство. Долгосрочную визу и разрешение на жительство проще всего получить предпринимателям.