Покупка недвижимости во Франции.

Опубликовано в журнале International Residence #26 (2016 г.)

ФРАНЦИЯ: ИНВЕСТИЦИИ СО ВКУСОМ

Покупка недвижимости во Франции — одно из бесспорно эффективных капиталовложений. Судите сами. Во-первых, Франция уже несколько десятилетий является одним из наиболее емких рынков въездного туризма: в 2015 г. страна приняла около 85 млн гостей со всего мира, что снова обеспечило ей первую строчку в списке самых популярных направлений. Кроме того, Франция известна как востребованное образовательное направление (многие иностранцы получают здесь общее и высшее образование, защищают диссертации, обучаются на языковых и бизнес-курсах), а также является активным участником международных бизнес-процессов, что в свою очередь означает большое количество туристов, прибывающих с деловыми целями. Ну и еще одна немаловажная деталь состоит в том, что, хотя приобретение недвижимости во Франции и не означает одновременного получения ПМЖ или ВНЖ, вы все же можете на эти привилегии претендовать, соблюдая определенные законом правила и процедуры.

Сама по себе покупка недвижимости во Франции несложна (особенно если вы заручитесь поддержкой профессионального риэлтора). Тем не менее есть ряд нюансов, которые стоит знать до начала сделки.

Выбор подходящего объекта может быть осуществлен как удаленно, так и на месте. Само собой, личное присутствие всегда предпочтительнее: все-таки представление о комфорте и красоте — вещь субъективная. К тому же не мешает тщательно изучить не только сам объект (квартиру или дом), но и общественные места (коридоры, лестницы, лифты), а также придомовую территорию.
Если вас все устраивает (от планировки до состояния подвальных помещений), можно приступать к следующему этапу — заключению предварительного договора (Compromis de Vente). Вместе со своим экземпляром этого контракта вы получите техническую документацию с подробным описанием выбранного объекта и близлежащих территорий. В частности, там содержится информация о материалах, использованных в строительстве (не допускается наличие асбеста, свинца и т. п.), сейсмологической обстановке в регионе и т. д. После того как вы получаете экземпляр договора, у вас есть 7 дней для внесения задатка (как правило, 8-10 % за вторичную недвижимость и не более 5 % за строящиеся объекты), счет на соответствующую сумму вы получите вместе с предварительным договором и вышеобозначенной документацией. Если вы этого не сделаете, то объект снова будет выставлен на продажу (никаких штрафных санкций при этом не последует).

Так что в случае дистанционного приобретения недвижимости обязательно попросите проводящего вашу сделку специалиста не пользоваться услугами обычной почты (так как российская сторона может сильно подвести), а отправить вам документы коммерческой курьерской службой. В предварительном договоре, помимо прочего, прописываются и возможные штрафы в случае аннулирования сделки, а также основания для прекращения сделки без штрафных санкций.
После подписания Compromis de Vente начинается основная работа нотариуса: он изучает все, что касается истории, юридического статуса, технического состояния объекта. Длительность этого этапа не превышает 3 месяцев (именно таков срок действия предварительного договора). Покупатель в это время должен заняться вопросом оплаты оставшейся суммы сделки, а в случае недостатка собственных средств, обратиться за ипотечным кредитом в один из банков.

Каких-либо преград на пути к получению россиянами ипотечных кредитов во Франции нет. Средняя ставка составляет 3-4 % годовых, объем личных средств не может быть меньше 40-50 %, а ежемесячные выплаты не должны превышать 30 % декларируемого дохода. Удобно, что многие банки предоставляют возможность оформить ипотеку онлайн (документы на подпись вам отправят почтовой службой). Кстати, факт привлечения вами заемных средств для приобретения объекта также необходимо отразить в договоре, тогда в случае если в ипотеке вам откажут, вы ничего не потеряете (залог будет возвращен в полном объеме). В дополнение к оставшейся после внесения задатка сумме вы должны будете также оплатить услуги нотариуса и госпошлину (примерно 7-8 % от стоимости недвижимости при покупке вторичной недвижимости и 2-3 %, если приобретается новостройка).

Еще один важный момент: все расчеты между покупателем и продавцом производятся через счет нотариуса, при этом запрещены поступления средств с офшорных счетов, так что, прежде чем приступать к сделке, озаботьтесь переводом своих средств предпочтительно в один из банков Евросоюза (чем крупнее он будет, тем лучше).

После того как нотариус завершит свою работу по изучению и сбору документов на объект, он пригласит вас на подписание основного договора — Acte de Vente. Кроме вас, на встрече у нотариуса будут также присутствовать продавец, представитель вашего агентства и присяжный переводчик — даже если вы в совершенстве владеете французским, его присутствие необходимо для того, чтобы сделка была признана легальной, а у вас не возникло возможности ее оспорить. Переводчик вместе с вами подписывает финальный договор. Затем нотариус регистрирует сделку в соответствующих органах (на это требуется обычно до 2-3 месяцев), вы получаете свидетельство о регистрации и страхуете свое новое имущество (это обязательный во Франции шаг). Стоимость страховки зависит от множества факторов, в частности, площади объекта, его расположения, года постройки и т. д. Кроме того, вам также предстоит оплатить услуги риэлтора (5 %).

В общем и целом, как вы видите, процедура приобретения недвижимости во Франции довольно простая, так что вам даже не нужна помощь юриста — все проверки по объекту осуществляет нотариус, он же регистрирует сделку.

LEASEBACK

Если вы не намерены активно использовать недвижимость во Франции для собственного проживания, а рассматриваете ее исключительно как инвестиционный инструмент, имеет смысл воспользоваться программой Leaseback («лизбэк»), которая была разработана правительством для привлечения в страну частных инвестиций. Итак, суть программы в том, что иностранец приобретает недвижимость в определенных программой местах и на достаточно жестких условиях с тем, чтобы сдавать ее в аренду (через управляющую компанию). Преимущества программы в том, что, во-первых, государство возвращает вам НДС (19,6 %, оплачивается при покупке), а во-вторых, вы гарантированно получаете доход (4-5 % годовых). На владельца возлагается одна обязанность — оплата ежегодного налога на недвижимость.

В зависимости от того, какой именно объект вы приобретаете, меняются и правила, а также варианты оплаты и / или сопутствующие расходы.

- Недвижимость дороже 760 000 евро.
При желании ее можно оформить не на частное лицо, а на компанию. Это дает некоторые преимущества. В частности, позволяет сократить расходы на владение недвижимостью (в целом налоги составят около 2000 евро в год), а также упрощает процедуру оформления объекта в наследство (потенциальные наследники просто вводятся в состав учредителей). Стоимость открытия такой компании - около 2 % от стоимости недвижимости.

- Строящаяся недвижимость.
Первый платеж - для бронирования объекта за вами - 5 %. Затем платежи вносятся поэтапно по окончании работ над фундаментом (35 %), кровлей (35 %), внутренней отделкой (25 %), и финальные 5 % оплачиваются при получении ключей.

- Земля под застройку.
Прежде чем приступать к сделке, необходимо выяснить, есть ли ограничения в этой местности по строительству, каков коэффициент застройки (он определяет, какой максимальной площади можно строить объект), экологическое состояние земель, сейсмоопасность, электрифицирован и газифицирован ли участок и т. д., а также получить два сертификата - Le Certifi cat D'urbanisme Ordinaire Ou Simplifie и Le Certifi cat Pre-Operationnel Ou Detaille. Первый определяет размер объекта и зону строительства, второй предоставляет право на строительство.

- Береговая линия.
В этом случае надо учитывать, что по французским законам минимальное расстояние до кромки воды составляет 100 м. Владелец обязан оставить береговую линию с пляжем общедоступными и должен быть готов к тому, что размер, высота и даже материал для строительства объектов регламентируются властями.

- Исторические памятники.
О том, что во Франции без особых проблем можно стать собственником настоящего средневекового замка, широко известно. Однако мало кто из мечтающих о таком вложении средств знает, что по французским нормам владелец объекта, представляющего историческую ценность, обязан предоставить доступ к нему для всех желающих.