Недвижимость в Черногории.

Опубликовано в журнале International Residence #20 (2013 г.)

Бескрайние преимущества

Черногория или, как ее часто называют на западный манер, Монтенегро — это красивейший уголок на побережье Адриатического моря. Потрясающая природа и великолепный климат этой миниатюрной страны никого не оставляют равнодушным. А жители Черногории даже слагают легенды о происхождении этого удивительного края. Так, одно из приданий гласит, что когда-то давным-давно, когда не было еще на земле ни городов, ни даже поселений, Бог решил устроить все по своему вкусу. Взял корзину, наполненную густыми лесами, живописными горами и игривыми реками, и одаривал каждый уголок земли по своему усмотрению. Когда же он дошел до черногорских земель, то выронил корзину, и все содержащиеся там дары высыпались на этот крошечный уголок Европы. И действительно пейзажи Черногории захватывают дух. Кто однажды побывал в этой стране, влюбляется в нее на всю жизнь. Неудивительно, что привлекательность черногорского рынка недвижимости растет в геометрической прогрессии. Особенно среди россиян.

Разумеется, не только природа и климат являются этакими змеями-искусителями для российского инвестора. С 2006 г. Черногория является независимым государством. А к 2018 г. предполагается ее вступление в Евросоюз. Капиталовложения в недвижимость Черногории являются одними из самых выгодных. Этому способствует 2 убедительных фактора. Во-первых, рынок недвижимости Черногории ликвиден. Во-вторых, в ближайшие 3-5 лет ожидается рост цен на недвижимость до 30 %. Кроме того, в стране достаточно доступный режим налогообложения. Вообще правительство старается поддерживать стабильность экономического и политического состояния страны. Делается это с целью привлечения иностранного капитала.
Черногория рада иностранным инвесторам. Существует даже специальный закон, который защищает права зарубежных владельцев недвижимости на территории страны. Но вряд ли вам придется к нему прибегнуть, т. к. вероятность нарваться на мошенников очень мала. Черногория славится настолько низким уровнем преступности, который практически можно отождествить с полным отсутствием таковой.

Стоимость недвижимости в Черногории обычно определяется в соответствии со следующими параметрами:
• отдаленность объекта от побережья,
• вид недвижимости (дом, квартира),
• площадь,
• возраст объекта.

Наиболее востребованными местами при покупке объектов в Черногории являются Боко-Которская бухта и Будванская Ривьера. Причем цены на недвижимость гораздо разумнее, чем в других европейских странах. Можно найти вполне приличную квартиру или таунхаус стоимостью около 100 000 евро или виллу стоимостью примерно 300 000 евро. Конечно, цены варьируются в зависимости от вышеперечисленных характеристик объекта: что-то дороже, что-то дешевле. В среднем стоимость 1 кв.м в наиболее популярных городах составит 1500-2000 евро.
Как и в любой стране, в Черногории есть некоторые особенности законодательства и процесса приобретения недвижимости, с которыми желательно ознакомиться, прежде чем заключать договор. Сам процесс покупки объекта и заключения сделки довольно стандартный, но с некоторыми нюансами. Сначала вы выбираете подходящий объект и договариваетесь с продавцом. После этого заключается договор купли-продажи.

В Черногории существует 2 вида договоров: glavni ugovor (основной договор) и predugovor (предварительный договор). Предварительный договор заключается в процессе передачи покупателем задатка. В нем описывается выставленный на продажу объект, указывается сумма переданного задатка и собственно стоимость недвижимости, оговаривается дата заключения основного договора. В последнем, помимо перечисления условий, допускающих перерегистрацию недвижимости на имя другого собственника, и других положений договора, указываются гарантии юридической чистоты и защиты приобретаемой недвижимости от эвикции (в том числе обязательства продавца оплатить все счета и налоги до дня передачи недвижимости новому владельцу). Договор составляется и заверяется нотариусом. Как правило, с момента подачи документов нотариусу до окончательного подписания договора проходит 5-8 дней. При составлении и подписании договора лучше воспользоваться услугами судебного переводчика во избежание проблем. По желанию покупателя договор может быть переведен на его родной язык.

Во время подписания договора обычно отдается залог. Его сумма, как правило, составляет 5-10 % от стоимости объекта. Также выплачивается налог в бюджет государства (3 % от стоимости). После внесения депозита и подписания договора покупатель выплачивает полную стоимость недвижимости в установленный договором срок. После того как оплата будет произведена, продавец обязан выдать покупателю clausulu intabulandi (положение, которое включено в основной договор купли-продажи недвижимости). В нем прежний владелец отказывается от своих прав собственности в пользу покупателя. На основании этого положения и основного договора осуществляется перерегистрация прав собственности в кадастре на нового владельца (уже без участия продавца). Длительность процесса перерегистрации занимает до 2 месяцев.
После завершения процесса перерегистрации продавец и покупатель получают решение о переводе прав собственности. В течение 10 дней после его получения покупатель может получить выписку из кадастра, так называемое свидетельство о праве собственности (лист непокретности).
В Черногории система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация оттуда позволяет проверить, построен ли объект в соответствии с правилами строительства. Следует помнить, что в Черногории есть зоны, где запрещена застройка. Существует официальный сайт, где можно подробно ознакомиться с данными сведениями — www.nekretnine.co.me.

Свидетельство, подтверждающее право собственника на недвижимость, в Черногории может служить основанием для получения вида на жительство. Для этого нужно просто предоставить необходимый пакет документов в отделение местной полиции. Первый вид на жительство выдается на 3 месяца, после чего возможно его продление.
Ежегодный налог на недвижимость невелик — около 2 евро за 1 кв.м (зависит от местонахождения объекта). Но если вы захотите сдавать свое жилье в аренду, вам придется выплачивать государству налог в размере 10 %.
Не только налоги отличаются своими малыми размерами, но и проживание обходится дешево. Черногория также славится экологически чистыми и недорогими продуктами.

Подведем итог: какими качествами может похвастаться Черногория, чтобы заманить иностранного инвестора? Чудесная природа, теплое море, мягкий климат, лучшая в Европе экология, отсутствие преступности, снисходительное законодательство, прекрасная возможность легко и просто получить вид на жительство, невысокие налоги, но высокий уровень жизни — все это Черногория, без преувеличений. И еще один большой плюс для граждан России — у вас не возникнет языкового барьера. Язык в Черногории родственен сербскому, который, в свою очередь, схож с русским. Так что вы спокойно сможете общаться с соседями. Не исключено, кстати, что ваши соседи окажутся россиянами, т. к. объекты недвижимости в Монтенегро скупаются русскими буквально как горячие пирожки.
Изумительная Черногория — это тот редкий случай, когда действительность полностью соответствует ожиданиям и даже превосходит их.