СПРАВОЧНИК ПОКУПАТЕЛЯ

Опубликовано в журнале International Residence #18 (2012-2013 гг.)

ИЗРАИЛЬ. САМЫЙ БЛИЖНИЙ ВОСТОК

Предание гласит, что пророк Моисей, долго водя измученных невзгодами древних евреев по пустыне, вывел их в конце концов к благодатной и плодородной земле у чудесного моря, где всегда тепло и солнечно. Выбор действительно достойный пророка. Для россиян Израиль интересен своими уникальными религиозными святынями и уникальными курортами, подобных которым нет больше нигде в мире! В последние 5 лет эта страна привлекает россиян еще и своими возможностями и показателями по инвестициям в недвижимость. Ведь Израиль – это та страна, где существует постоянный и нарастающий внутренний и внешний спрос на недвижимость. Более того, тенденция последнего года показывает, что все больше и больше иностранных граждан покупают себе недвижимость в Израиле, причем не так, как раньше - просто покупают богатые люди элитное жилье. Покупают недвижимость люди с любым бюджетом с целью инвестиций, т.к. уверены, что цены не упадут, и они всегда будут получать стабильный доход от аренды. Если говорить о российских инвесторах, то можно предположить, что прежде всего их привлекает отсутствие языкового барьера (порядка 20% населения Израиля владеет русским языком), отсутствие визового режима, развитая инфраструктура и стабильность по отношению к рыночной конъюнктуре, действенные законы. Кроме того, в Израиле очень низкий уровень преступности, в отличие от той же популярной у россиян Болгарии.

С КЕСАРИЙСКИМ РАЗМАХОМ
Израиль — одна из самых развитых стран на всем Ближнем Востоке и одна из самых привлекательных с точки зрения уровня жизни, социальной защищенности и технического прогресса. Динамично развивающимся можно назвать и рынок недвижимости страны. Поскольку численность населения Израиля зависит от иммиграции, то и на цены сильное влияние оказывают не только региональные, но и мировые события. Причем воздействие это порой весьма своеобразно. Так, глобальный кризис не только не обрушил рынок недвижимости, но даже в некоторой степени помог укрепить. В связи с кризисом в стране значительно (на 17 %) выросла иммиграция англоязычного населения, особенно из США и особенно молодежи. Дело в том, что в США отмечается сильная безработица, а в Израиле она гораздо ниже.
Но в целом приезжающих сейчас меньше, чем в конце 80-х — начале 90-х гг., когда рухнул Союз. В то время ежегодно в страну прибывало 200 000 бывших советских граждан (в начале 80-х гг. — около 20 000 человек). Соответственно, и цены на недвижимость неслись тогда галопом.
Тем не менее иностранцы продолжают приезжать в Израиль, чтобы купить здесь второй дом, и отчасти поэтому реальное соотношение на рынке недвижимости спроса к предложению 4:1. По данным Министерства финансов Израиля, прошлый год мирового экономического кризиса принес лишь незначительный прирост в стоимости недвижимости. В целом цены увеличились на 2 % за 2011 г. Для сравнения, 2010 г. принес прирост стоимости на 17,6 % по отношению к предыдущему. В 2012 г. все игроки рынка отмечают небольшое снижение стоимости недвижимости в Израиле.

КОНКРЕТНО, СКОЛЬКО ВЕШАТЬ В ШЕКЕЛЯХ?!
На цены очень сильное влияние оказывает географическое расположение объекта, его размер, качество материалов и время постройки. Сейчас трехкомнатную квартиру в Холоне (крупном городе в центре Израиля, в Тель-Авивском округе) на вторичном рынке можно приобрести в среднем за 275 000 долларов. Пятикомнатная квартира в Хадере (городе на севере страны, недалеко от средиземноморского побережья) продается за 300 000 долларов. Трехкомнатная квартира в южном городе Беэр-Шеве стоит около 175 000 долларов. В городке Тверия, расположенном на берегу озера Кинерет (Тивериадское или Галилейское море, по которому ходил Иисус Христос), трехкомнатная квартира площадью 122 м2, в новом доме, с прекрасным видом на озеро стоит всего 150 000 долларов.
Обратившись к Тель-Авиву, мы увидим, что средняя стоимость четырехкомнатной квартиры здесь составляет порядка 600 000 долларов. В соседнем городе Ашдоде четырехкомнатную квартиру можно приобрести за 285 000 долларов. В морском Хайфе и столичном Иерусалиме стоимость четырехкомнатной квартиры составляет порядка 425 000 долларов. Если говорить о новостройках, то стоимость жилья будет на 50 000-125 000 долларов выше, в зависимости от месторасположения, инфраструктуры и предлагаемых услуг в самом здании (консьерж, охрана, бассейн, рестораны и т. д.).

По-прежнему дорогое жилье широко представлено в северном и прибрежном Тель-Авиве, Герцлии Питуах, Кфар Шмарьягу, Кесарии. Тель-Авив предлагает роскошные квартиры в престижных новостройках от 1 млн долларов. В Кесарии шикарная двухэтажная вилла с видом на море (жилая площадь — 500 м2, участок — 1160 м2, 2 террасы, бассейн, гараж на 2 места) стоит от 2,5-3 млн долларов. Виллы поскромнее стоят приблизительно 1 млн долларов. В Герцлии Питуах и Кфар Шмарьягу стоимость приличной виллы от 5-6 млн долларов.
Отдельную лигу составляет недвижимость класса ультрапремиум — квартиры, занимающие целый этаж в новых тель-авивских небоскребах в прибрежной полосе, и элитные особняки на «израильских Рублевках». При ценах в 26 000 долларов за 1 м2 и 26-39 млн долларов за квартиру такие единичные объекты могут конкурировать по цене с Лондоном и Москвой, а вот покупатели — даже если они живут в Лондоне — говорят в основном на русском. Так, 3 самых дорогих квартиры в Израиле были приобретены крупными бизнесменами из России, Казахстана и Украины.
Особняком стоит приморская Нетания и, в частности, 3 ее новых жилых района «Ир Ямим», «НАТ 600» и «Агамим». Этот город находится всего в 10 минутах езды к северу от Тель-Авива, и новостройки на побережье активно привлекают как израильтян, так и зарубежных покупателей и инвесторов, среди которых и российская теннисистка Мария Шарапова, купившая здесь недавно пентхаус за почти 2 млн долларов. Надо сказать, в том же районе сегодня еще можно приобрести шикарную четырех-пятикомнатную квартиру в непосредственной близости от моря всего за 400 000-500 000 долларов. В 5 минутах от Тель-Авива, но уже в южном направлении лежат прибрежные города Бат-Ям и Ришон-ле-Цион, где цены в престижных новостройках стартуют всего от 350 000 долларов!

ПОЛНАЯ И БЕЗОГОВОРОЧНАЯ ЯСНОСТЬ
Иностранцы могут свободно приобретать любые квартиры. В Израиле 2 типа земли: государственная и частная. Доля частной земли составляет всего лишь 8 % и расположена она в разных районах Израиля, в как сельской местности, так и в «прайм локэйшн» на побережье или в центральных частях городов. Сделки с каждым типом земли регулируются особыми правилами. Для покупателя по большому счету тип земли не имеет решающего значения. Разница заключается только в том, что при покупке дома, расположенного на частной земле, право на эту землю полностью переходит к покупателю, а при покупке недвижимости, расположенной на государственной земле, к покупателю переходит не право на землю, а право на ее долгосрочную аренду — обычно 49 лет с дальнейшей автоматической пролонгацией еще на такой же срок.
В Израиле не возникает проблем с выявлением права собственности продаваемого жилья, т. к. все четко регистрируется в государственном реестре недвижимости, и вам достаточно обратиться с просьбой в Бюро регистрации недвижимости для того, чтобы получить всю информацию по данной квартире или дому.

Покупая дом / квартиру на первичном или на вторичном рынках, надо удостовериться, что жилье соответствует указанной в его паспорте планировке и заявленным требованиям-характеристикам. Справедливости ради надо сказать, что в отличие от случаев в других странах, где подрядчики идут на всевозможные уловки, когда в многоквартирном доме или в таун-хаусе общие коридоры, парадные холлы, лестничные клетки, лоджии, террасы и т. п. приписываются к метражу продаваемой квартиры для увеличения стоимости, в Израиле государство обязывает подрядчика декларировать чистую площадь квартиры нетто, а также площадь квартиры брутто плюс отдельно площадь балкона, складского помещения и паркинга. При окончании строительства комиссией выдается свидетельство о приемке по так называемой «форме 4», и только при наличии такового подрядчик имеет право передавать недвижимость в эксплуатацию жильцам, поэтому какие-либо недоработки после выдачи подобного свидетельства исключены.

Израильский покупатель получает полностью оснащенную квартиру со всем набором сантехники, напольной и настенной плиткой, паркетом, кухонным гарнитуром разных моделей на выбор, кондиционером, обязательно с 1-2 парковочными местами, которые также входят в стоимость квартир и, как правило, со складским помещением. Обычно без дополнительной оплаты производится внутренняя планировка квартиры под покупателя.
При строительстве семейного дома с участком надо обязательно проверять, есть ли у застройщика лицензия на работу, и было ли местными властями дано официальное разрешение на строительство в данном месте.

ОФОРМЛЕНИЕ
Приняв окончательное решение, покупатель заключает с продавцом предварительный договор и перечисляет на его счет (на счет его поверенного) предварительный взнос. На первичном рынке величина этого взноса составляет 1-5% от полной цены объекта, на вторичном — 10-15 %. После согласования всех документов и условий, обычно через 2-4 недели, заключается контракт купли-продажи, который заверяет нотариус. Затем наступает ответственный момент — расчет с продавцом. Оплата покупки может осуществляться по частям. На первичном рынке, как правило, так и происходит. Традиционная схема финансирования покупки нового жилья в строящемся объекте в Израиле выглядит таким образом: 15 % при заключении договора о купле-продаже, далее 5 платежей по 15 % равно-мерно на протяжении всего строительства и финальные 10 % при получении ключей от квартиры или дома. Деньги могут перечисляться не напрямую владельцу, а сначала доверенному лицу (обычно сопровождающий сделку юрист), которое переводит их продавцу только после переоформления титула (документа на собственность) и в соответствии со сроком оговоренных платежей или с этапами продвижения строительства. Важно отметить, что средний рост стоимости жилья между этапами начала строительства и его окончания составляет 25-30 %, а в объектах класса премиум — 30-50 % прироста в цене на ту же квартиру. Одновременно с началом выплат покупатель должен осуществить все бюджетные платежи, т. е. заплатить все налоги и рассчитаться с посредниками. Сделка завершается внесением имени нового собственника в Бюро регистрации недвижимости.

Срок оформления всех документов, «утряски» всех вопросов и согласований — 2-3 месяца. Стоимость осуществления сделки для покупателя колеблется в пределах от 6,3 до 10,8 % от цены недвижимости. Сюда входят разовый государственный налог на покупку от 3,5-5 %, комиссионные агенту — 2 % плюс 17 % НДС, правовая поддержка — 1-2 % плюс НДС («свой» юрист, как и «свой» агент, может быть и у продавца, и у покупателя), госпошлина — около 270 долларов. Если жилье приобретается в первый раз и для постоянного проживания, то налог на покупку составляет от 0 до 5 % в зависимости от цены жилья, но на некоторые объекты класса премиум 5 % налог на покупку фиксируется и не подлежит изменению посредством льгот.
Следует иметь в виду, что цены на услуги и некоторые платежи в разных районах страны и у разных риэлторских агентств могут значительно отличаться.

ТРЕБУЙТЕ ГАРАНТИИ
При покупке недвижимости на первичном рынке надо дополнительно заплатить юристу застройщика 1,5-2 % от цены недвижимости, даже если у покупателя есть «свой» юрист. Хотя зачастую оплата юристу застройщика уже включена в стоимость объекта, как и обязательная страховка, без которой застройщик не имеет право на банковское финансирование строительства.
Кроме того, по закону, на первичном рынке застройщик (владелец объекта) должен предоставить покупателю банковскую гарантию. В случае банкротства застройщика гарантия банка поможет покупателю вернуть свои деньги. Стоимость банковской гарантии — 0,8 %, и она всегда «забивается» в стоимость дома / квартиры или в стоимость услуг.

СОДЕРЖАНИЕ
На владельца объекта недвижимости в Израиле, как правило, возложен ряд обязательных платежей. Коммунальные платежи оплачиваются раз в 2 месяца, в зависимости от фактического использования воды, света и газа. Муниципальный налог «арнона» взимается также раз в 2 месяца, в зависимости от площади объекта и его целевого предназначения (офис, квартира, торговые площади, земельный участок), а также от территориального расположения муниципалитета (чем удаленней от центра, тем меньше). Ежемесячно оплачиваются и работа домового комитета или управляющей компании, в зависимости от перечня предоставляемых услуг (содержание и уборка, охрана, бассейн, фитнес и т. д.).
Для примера возьмем четырехкомнатную квартиру в относительно новом жилом доме в одном из городов, находящихся в центре страны. Муниципальный налог составит 850 шекелей, вода — 200 шекелей, свет — 800 шекелей, услуги домового комитета — 200 шекелей. Напомним, что 1 шекель = 0,25 доллара.

Оплата муниципального налога и услуг домового комитета (управляющей компании) производится независимо от того, пребываете ли вы в квартире или нет, не зависит она и от времени вашего проживания там, т. е. налог обязателен. Важно подчеркнуть, что размер данного налога существенно варьируется в зависимости от целевого предназначения объекта недвижимости и его местонахождения, что было сказано выше.
Все платежи осуществляются непосредственно по получении требования об уплате либо посредством прямых постоянных указаний банку, который будет производить выплаты автоматически со счета, без обязательного присутствия владельца в Израиле. Однако если владелец сдает свое жилье внаем, то все полагающиеся налоги / сборы должен платить арендатор.

И ЕЩЕ
Даже если покупателю, не владеющему ивритом, повезет, и ему придется работать с агентами и юристами, владеющими русским языком, все документы должны быть заполнены на иврите, поэтому потребуется юридический перевод. И такой перевод должен быть заверен нотариусом.
Местные банки охотно выдают иностранцам ипотечные кредиты в размере до 60 % от стоимости жилья на срок от 5 до 25 лет под 4-6 % годовых. Минимальная сумма кредита — 25 000 долларов, максимальная — без ограничения. При этом максимальный возраст заемщика не должен превышать 65 лет. Ссуда выдается в долларах, евро, фунтах стерлингов или другой валюте по желанию заемщика.

Налог на ренту взимается по плоской шкале — 10 % без вычета каких-либо издержек на содержание. Но есть возможность платить этот налог по прогрессивной шкале — как кому выгодно. Важно знать, что налог на прибыль с продажи вашего жилья на вторичном рынке, которая произошла ранее чем через 4 года, составит 20 %. Однако в этом году правительство ввело некоторое послабление с целью активизации рынка вторичных продаж — теперь можно продавать квартиру по истечении 2 лет после покупки, а не ждать 4 лет для того, чтобы избежать налогообложения на прибыль при продаже.

ПОЧЕМУ?
С точки зрения долгосрочных тенденций существует 5 факторов, которые поддерживают динамику роста цен на недвижимость.
Во-первых, Израиль, в отличие от подавляющего большинства развитых стран, характеризуется устойчивым ростом числа населения — связанным с высокой рождаемостью и высоким уровнем медицины — что диктует постоянное и устойчивое увеличение спроса на жилую недвижимость.
Во-вторых, Израиль является популярным курортом с недостаточным числом гостиниц и высокими ценами на их услуги, что влечет за собой перевод части жилого фонда (в первую очередь в приморских городах и в Иерусалиме) в фонд краткосрочной аренды.
В-третьих, в Израиле (более чем в других странах) имеет место «экспорт спроса на недвижимость». Огромное количество недвижимости Израиля приобретено обеспеченными покупателями из России, Франции, Америки, Англии, Украины и многих других стран как для коротких визитов, так и в качестве солидной инвестиции. В большинстве своем эти квартиры пустуют практически весь год, поэтому государство рассматривает ситуацию с такими «квартирами-призраками» уже как национальную проблему.
В-четвертых, в Израиле очень низкая банковская ставка (по ипотекам, с одной стороны, и по вкладам — с другой), что делает инвестиции в недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские депозиты.
В-пятых, после кризиса темпы строительства резко упали при продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита жилищного фонда, перекрыть который не удается до сих пор, особенно в свете увеличения в Израиле покупок квартир иностранцами.
И наконец, в сделках с недвижимостью активно используются инструменты снижения рисков и управления ими: обязательные банковские гарантии на все платежи покупателей, обязательная страховка, входящая в стоимость квартиры, юридическая поддержка, доверительные счета для расчетов со строительными компаниями. Эти и другие факторы делают процесс покупки недвижимости в Израиле предельно понятным, максимально надежным и весьма привлекательным.

ЧЕГО ЖДАТЬ?
Результаты по-настоящему объективного анализа того, что происходит на рынке недвижимости, свидетельствуют, что цены на жилье значительно вырастут в ближайший период.
Цена на квартиру состоит в основном из 2 факторов: стоимость земли и затраты на строительство. Еще год назад стоимость строительства 1 м2 приличного качества составляла 825 долларов. Сегодня трудно найти подрядчика, который согласился бы строить что-либо по цене меньшей, чем 975 долларов за 1 м2.

Все это приводит к серьезному повышению цен на строительные проекты для самих подрядчиков и, разумеется, для покупателей. Повышение стоимости строительных работ связано с ростом цен на строительные материалы во всем мире. Имеется также существенный дефицит рабочей силы в данной отрасли — работа на стройке не является престижной профессией для израильтян. Это приводит к росту заработной платы в строительной сфере, что еще больше увеличивает стоимость возведения зданий.
Еще один фактор — земля, предназначенная для строительства. Мы наблюдаем в последние годы гораздо более интенсивное строительство, чем в прошлом. Предприниматель, который приобрел землю примерно полтора года назад, заплатив за нее больше, чем отдал бы за нее сегодня, занят теперь подготовительным процессом. Он оказался в затруднительной ситуации — цена на землю и стоимость строительных работ довольно высоки, но при этом рынок недвижимости снизил темпы развития.

Владелец земли стоит перед дилеммой: остановить ли ему продвижение проекта в связи с возросшим риском? Ясно, что подобное решение лишь усугубит дефицит жилья на израильском рынке. Если предприниматель все же решает осуществить проект, он обязан поднять цены на квартиры, чтобы компенсировать увеличение стоимости земли и строительства.
Вывод прост: нас ждет острый дефицит жилья и рост цен на недвижимость. Как полагают специалисты компании Azorim, в ближайшие полгода цены вырастут на 3-8 % (в зависимости от спроса в том или ином регионе страны). К сожалению, ни строительные подрядчики, ни владельцы земельных участков не в состоянии предотвратить подобное развитие событий. Только изменение правительственной политики в этом вопросе, а также новая ситуация на рынке строительных материалов и услуг могут спасти положение.