КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #24 (2015-2016 г.)

Под пристальным вниманием журнала International Residence самые актуальные вопросы, волнующие сегодня российских покупателей зарубежной недвижимости и инвесторов. Эксперты рынков недвижимости Германии и Испании с прогнозами спроса и самой достоверной информацией об инструментах банковского финансирования, привилегиях иностранца, издержках и налогах, а также процедуре и сроках приобретения недвижимости.

ГЕРМАНИЯ

Консультант: Ирина Малкмус. Должность: лицензированный риэлтор, директор компании. Компания: Mirina International Projects. Контакты: +49 896 202 1232, +44 78 8548 7275, mirina118@hotmail.com, www.mirina.info

— Каковы ваши прогнозы относительно спроса на недвижимость в Германии среди россиян в связи с ослаблением политического напряжения между РФ и западным миром?

— Хотелось бы, чтобы отношения между Россией и Германией всегда оставались хорошими, но, по моему мнению, на спрос на германскую недвижимость со стороны российских граждан больше влияют экономические, нежели политические факторы. Рост курса евро к рублю делает инвестиции в недвижимость в еврозоне менее привлекательными. Тогда как ослабление курса евро по отношению к доллару США повышает интерес инвесторов, имеющих сбережения в американской валюте, к вложению средств в германский рынок. Внутренние цены на недвижимость в Германии стабильны, так же как и доходы от аренды, поэтому Германия привлекает российских инвесторов независимо от колебаний в политических отношениях между нашими странами.

— Охарактеризуйте основные инструменты банковского финансирования, которыми может воспользоваться россиянин, желающий приобрести недвижимость в Германии.

— Для российских граждан существуют возможности финансирования, которые более подробно описаны в отдельной статье на эту тему (стр. 26-27). Не все банки Германии предоставляют кредиты иностранным гражданам, в том числе гражданам Российской Федерации, не проживающим постоянно и не имеющим доходов на территории Германии. Однако наши налаженные контакты и в этой сфере дают возможность нашим клиентам получить финансирование даже немецкого государственного Банка реконструкции и развития (KfW), ставка которого составляет ниже 1 % годовых. К сожалению, не все объекты приобретаемой недвижимости соответствуют критериям KfW, но в целом кредитная ставка для россиян составляет около 2-2,5 % в зависимости от суммы займа и кредитоспособности клиента.

— Какими преимуществами (привилегиями) пользуется иностранец (в нашем случае — гражданин России), владеющий недвижимостью в Германии?

— Как известно, в Германии владение недвижимостью не дает права на получение вида на жительство. Россияне получают годовую шенгенскую визу с возможностью пребывания в стране не более 90 дней. Для получения постоянной визы, и в будущем — бессрочного вида на жительство, есть процедура бизнес-иммиграции в Германию, а также программа Blue Card для представителей профессий, в которых нуждается рабочий рынок Германии.

— Насколько сложна процедура приобретения недвижимости в Германии? Можно ли оформить сделку без личного присутствия (через доверенных лиц, фирму)?

— Для россиян, как и для граждан других стран, процедура покупки недвижимости в Германии ничем не отличается от процедуры для граждан Германии и ее резидентов. Процедура четко отлажена и одинакова на территории всей Германии, но с разными налогами и сборами, а также различается по срокам исполнения. Заключение договора купли-продажи возможно только у нотариуса и происходит по четко обозначенным законодательством стандартам. Сделка также может осуществляться при предъявлении доверенности на другое лицо. Эта доверенность должна быть заверена у нотариуса и переведена на немецкий язык. Если из супругов только один приезжает на подписание нотариального договора, то обязательно требуется доверенность от другого супруга, ибо недвижимость покупается на правах общей собственности. Если же супруги решили, что владельцем недвижимости в Германии будет только один из них, то нотариус в обязательном порядке потребует заявление об этом со стороны другого супруга, также заверенное нотариусом и переведенное на немецкий язык.

Мы настоятельно рекомендуем лично присутствовать на заключении сделки у нотариуса, так как он зачитывает весь договор и объясняет его правовые положения и последствия. По желанию сторон во время озвучивания пунктов договора в него параллельно могут вноситься изменения, договор тут же правится, и стороны подписывают уже окончательную его версию. Открытие счета в банке возможно только при личном присутствии клиента, так что желательно объединить посещение покупаемой недвижимости, открытие банковского счета и подписание нотариального договора в одну короткую поездку. Для переоформления собственности, которое проводится нотариусом и судом (его кадастровым ведомством), личное присутствие в стране не обязательно. Достаточно назвать получателя и адрес в Германии, на который будет приходить ваша корреспонденция. Это может быть ваша риэлторская контора или фирма, которая будет управлять вашей недвижимостью.

— Предпринимает ли правительство (или коммерческие структуры) шаги, направленные на увеличение спроса и количества сделок с участием иностранцев на рынке недвижимости Германии? Какие?

— В Германии нет ограничений на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости, а также земельных участков иностранцами, но государственные механизмы поощрения зарубежных инвестиций существуют только для тех видов, при которых создаются долгосрочные рабочие места. В Германии существует система бизнес-иммиграции в страну путем создания юридического лица. Сумма инвестиции в Германии больше не указывается, но предполагается создание рабочих мест с обязательным социальным страхованием. Также важную роль играют такие критерии, как региональная востребованность и положительное влияние на развитие экономики. Инвестиции и бизнес в Германии — это объемная тема и предмет индивидуальной консультации, так как здесь возникает много вопросов по поводу разрешений на определенные виды деятельности, даже в различных регионах Германии этот вопрос решается по-разному. В любом случае здесь нужна помощь специалиста.

— Каковы сроки проведения сделки?

— В Германии говорят не о сроках, а о процедуре оформления перехода владения недвижимостью от продавца к покупателю «шаг за шагом», т. е. существуют определенные законом действия, без исполнения которых сделку нельзя ускорить. Сроки проведения сделки зависят от взаимодействия продавца, покупателя, нотариуса, кадастрового ведомства (суда), а во многих случаях и банка. Перечислим эти шаги для более ясного понимания процедуры.

После того как найден объект для покупки, нужно договориться с владельцем о сроке, в течение которого должен быть подписан нотариальный договор. За это время необходимо подготовить все документы и решить вопросы финансирования. На подписании договора от покупателя потребуют только предъявление паспорта. После подписания договора нотариус делает заявку в кадастровoe ведомство о вашем намерении приобрести данную недвижимость. Таким образом исключается возможность, что один и тот же объект может быть продан дважды. В зависимости от работы суда (кадастрового ведомства) эта процедура длится 3-4 недели в Мюнхене и 6-8 недель в Берлине, поэтому нельзя сказать конкретно о сроках проведения. Только после извещения нотариуса о произведенной записи покупатель получает требование о необходимости произвести оплату объекта. В некоторых случаях деньги переводятся на доверительный счет у нотариуса, и с него оплачиваются все расходы по проведению сделки.

В Германии покупатель становится владельцем только после выплаты полной стоимости недвижимости по нотариальному договору. С этого момента он может пользоваться недвижимостью, но не имеет права ее продавать, так как он еще не становится собственником. В полную собственность объект переходит только после того, как нотариус сообщил об оплате недвижимости (и записи об обременении в случае финансирования) в кадастровый реестр, там вычеркнули предыдущего собственника и вписали имя нового. Предпосылкой также является своевременная оплата всех счетов нотариуса, суда и налога на приобретение земли.

— Какие дополнительные издержки несет покупатель при приобретении недвижимости (налоги, расходы на услуги юриста, банка и т. п.)?

Покупатель несет следующие расходы:
• налог на приобретение земли (разные процентные ставки в различных землях Германии: Бавария — 3,5 %, Берлин — 6 % и т. д.);
• расходы на риэлторские услуги от 3,57 % до 7,14 % в зависимости от региона и конкретного объекта;
• судебные издержки по регистрации недвижимости около 0,5 %;
• услуги нотариуса — 1 %.

Нотариус обязан передать копию нотариального договора в налоговое ведомство, и каждый, купивший недвижимость в Германии, получает собственный налоговый номер для осуществления платежей, связанных с покупкой и дальнейшим использованием. Консультационные услуги юристов, специалистов по налоговому праву обычно рассчитываются по часовой ставке. Часто юридические фирмы делают предложение на определенную сумму в зависимости от того, насколько простая или, наоборот, нестандартная ситуация.

— В какую сумму обходится ежегодно содержание недвижимости в Германии (налоги, коммунальные платежи, другие издержки)?

— В Германии нет налога на недвижимость, но есть налог на землю. Даже покупая квартиру, клиент приобретает часть участка земли, на котором построен дом. Поземельный налог начисляется с 01.01. последующего года и обычно взимается со счета владельца дома или квартиры раз в квартал. Коммунальные платежи осуществляются через управляющую компанию, которая должна предоставить вам план на год, в котором перечислены все услуги и ваша сумма предоплаты. Платежи производятся ежемесячно и перерассчитываются по окончании года согласно реальным расходам. Если недвижимость куплена для сдачи в аренду, то необходимо проконсультироваться и у специалистов по налогам в Германии, и до осуществления покупки — у российских специалистов, так как это очень существенный вопрос.

— Каковы, на ваш взгляд, основные сложности, на которые нужно обратить внимание при выборе недвижимости и оформлении сделки по приобретению?

— Сложно бывает найти подходящий объект для покупки, который бы удовлетворял всем критериям покупателя. Поскольку проценты на банковские вклады в Германии очень низкие, недвижимость является прибыльным и надежным средством капиталовложения и для местного населения. Квартиры низкой и средней ценовой категории, как правило, продаются очень быстро, и иностранные граждане зачастую не могут конкурировать с немецкими покупателями по скорости принятия решения относительно покупки недорогих объектов. Охотнее ждут сделки с иностранными гражданами владельцы недвижимости высокой ценовой категории (более 1 млн евро в Баварии, от 500 000 евро в Восточной Германии).

Мы советуем заранее ознакомиться с рыночными ценами на недвижимость в Германии, а также определиться, какой объект и с какой целью вы бы хотели приобрести. Не советуем покупать объекты — памятники архитектуры, так как они находятся под патронажем государства, и это несет с собой очень много различных предписаний. Также те объекты, земельные участки под которыми не продаются, а сдаются внаем, являются невыгодными для капиталовложения. Договор аренды может быть не продлен или продлен на очень невыгодных условиях. К тому же если договор аренды земли истекает в течение следующих 20 лет, то банк, как правило, финансировать такой объект не будет. Но в целом можно сказать, что в Германии четко отлаженная система проведения сделки, и здесь сложностей не должно быть, если все документы подготовлены и все вопросы решены.

— Есть ли спрос на коммерческую недвижимость среди россиян? Насколько сложна процедура приобретения коммерческой недвижимости в Германии?

— Да, спрос на коммерческую недвижимость со стороны российских граждан заметно растет. Доходность такой недвижимости, как правило, выше, чем жилой. Договоры аренды с юридическими лицами заключаются обычно на 15 лет с правом продления, что дает большую надежность и предсказуемость дохода. Популярная недвижимость — это, прежде всего, супермаркеты и смешанные торговые центры. Чаще всего с финансированием такой покупки проблем нет, и здесь присутствуют интересные возможности снижения налогов в Германии при приобретении коммерческих объектов юридическими лицами с участием россиян. Процедура оформления покупки здесь немного отличается от обычной тем, что нужно решить, кто будет собственником недвижимости — физическое или юридическое лицо, и предпринять соответствующие шаги.

ИСПАНИЯ

Консультант: Элина Сиванкова, к.э.н. Должность: директор, партнер, Компания: InvestPravo Property. Контакты: +7 916 500 00 04, +34 633 74 7 704, sale@ip-property.com, www.ip-property.com

— Каковы ваши прогнозы относительно спроса на недвижимость в Испании среди россиян в связи с ослаблением политического напряжения между РФ и западным миром?

— Испания всегда пользовалась и продолжает пользоваться популярностью среди россиян. Солнце — 320 дней в году, прекрасная экология, море, множество пляжей с Голубыми флагами, разнообразный климат, средиземноморская кухня, богатое культурное наследие, хорошая инфраструктура, доброжелательный народ… Побывав здесь один раз, вы обязательно захотите вернуться. В связи с непростой политической обстановкой и волатильностью рубля в этом году есть снижение спроса на недвижимость в Испании со стороны россиян, хотя в большинстве случаев это отложенный спрос. В то же время сделки совершаются, поиск объектов со стороны потенциальных покупателей ведется.

— Охарактеризуйте основные инструменты банковского финансирования, которыми может воспользоваться россиянин, желающий приобрести недвижимость в Испании.

— Несмотря на сложившуюся политическую ситуацию, при покупке испанской недвижимости для россиян ничего не изменилось. При необходимости можно взять ипотечный кредит, для чего заемщику необходимо предоставить определенный комплект документов, подтверждающий его платежеспособность. А именно: справки 2-НДФЛ за 2 года, справку с места работы, справку из кредитного бюро, банковский сертификат о наличии денег на счете и другие, в зависимости от требований банка. В настоящее время можно получить ипотечный кредит в размере 50-60 % от стоимости недвижимости на 20-25 лет под 4,5-6 % годовых, условия зависят от предоставленных документов и официальных доходов клиента.

— Какими преимуществами (привилегиями) пользуется иностранец (в нашем случае — гражданин России), владеющий недвижимостью в Испании?

— При наличии недвижимости в Испании гражданин России получает долгосрочную шенгенскую визу от 2 до 5 лет, а также преимущество при получении резиденции.

— Насколько сложна процедура приобретения недвижимости в Испании? Можно ли оформить сделку без личного присутствия (через доверенных лиц, фирму)?

— Процедура приобретения недвижимости в Испании прописана на законодательном уровне. Все понятно и прозрачно. Провести сделку можно на доверенное физическое лицо или на представителя компании, с которой работает покупатель; в данном случае должна быть доверенность, заверенная у испанского нотариуса или у российского нотариуса с апостилем и официально переведенная на испанский язык. Но при открытии расчетного счета или при получении ипотечного кредита многие банки требуют личного присутствия клиента.

— Предпринимает ли правительство (или коммерческие структуры) шаги, направленные на увеличение спроса и количества сделок с участием иностранцев на рынке недвижимости Испании? Какие?

— Испанское правительство периодически предпринимает определенные шаги в направлении увеличения спроса со стороны иностранцев, например, инвестиционная виза при покупке недвижимости свыше 500 000 евро, но там много нюансов, по поводу которых в обязательном порядке надо консультироваться с юристами, в частности с адвокатами.

— Каковы сроки проведения сделки?

— В моей практике минимальный срок проведения сделки без получения ипотеки — 2 недели (от внесения резерва за объект до подписания договора купли-продажи в присутствии нотариуса). В среднем получается от 1 до 3 месяцев. Необходимо открыть счет в банке, получить номер иностранца, перевести деньги на счет с подтверждением их легальности. При получении ипотеки принятие решения кредитного комитета банка занимает от 1 до 3 недель. При заключении сделки смена имени владельца в госреестре происходит за 1-3 месяца, после чего выдается «Нота симпле» (Nota simple, выписка из госреестра) с данными нового владельца.

— Какие дополнительные издержки несет покупатель при приобретении недвижимости (налоги, расходы на услуги юриста, банка и т. п.)?

— При приобретении недвижимости в Испании надо к ее стоимости добавить еще от 9 % до 12 % (зависит от провинции). Это НДС и гербовый сбор при покупке первичной недвижимости и налог на право передачи собственности при покупке вторичной, оплата услуг нотариуса и смена владельца собственности в госреестре. Стоимость услуг адвоката в среднем около 1 %. При получении ипотеки еще плюс комиссия банка — 1-2,5 % от размера кредита.

— В какую сумму обходится ежегодно содержание недвижимости в Испании (налоги, коммунальные платежи, другие издержки)?

— Основные годовые налоги: налог на недвижимость, налог на вывоз мусора, налог на нерезидента. Размеры платежей зависят от стоимости недвижимости и региона. В среднем апартаменты с 2 спальнями в закрытом комплексе с бассейном стоимостью 200 000 евро обходятся в год от 2500 евро и выше, включая налоги, комунидад (коммунальное обслуживание), электроэнергию, воду. Стоимость коммунального обслуживания зависит от региона, где находится недвижимость, и от уровня инфраструктуры на территории комплекса, а именно: наличия охраны, крытых и открытых бассейнов, ландшафтного дизайна, теннисных кортов и т. д.

— Каковы, на ваш взгляд, основные сложности, на которые нужно обратить внимание при выборе недвижимости и оформлении сделки по приобретению?

— В первую очередь надо смотреть, чтобы на недвижимости не было обременений. Далее в договоре резерва должны быть прописаны все условия, обговоренные покупателем и продавцом (оплаченные налоги, коммунальные платежи и др.), а также максимально удобные сроки проведения сделки. Желательно понимать сроки перевода денежных средств на свой личный счет в испанском банке, так как бывают разные ситуации. Также хочу обратить внимание, что на свой расчетный счет в испанском банке россиянин может переводить деньги только со своего расчетного счета в банке, находящемся в другой стране, причем должны быть представлены документы, подтверждающие их легальность (в том числе уплату налогов).

— Есть ли спрос на коммерческую недвижимость среди россиян? Насколько сложна процедура приобретения коммерческой недвижимости в Испании?

— Среди россиян пользуется спросом коммерческая недвижимость, находящаяся в крупных городах, особенно Барселоне и Мадриде, а также в небольших, с хорошим туристическим потоком, по цене ниже рыночной. Процедура покупки коммерческой недвижимости в Испании практически такая же, как жилой.

Уважаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. Пожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой «Консультации с экспертами».