Латвия. Янтарный край

Опубликовано в журнале International Residence #17 (2012 г.)

В советскую эпоху москвичи и жители других больших городов в отпуск часто ездили в Прибалтику. Особым предпочтением пользовалась Латвия с ее курортной полосой Юрмала, протянувшейся от пригородов Риги вдоль Балтийского моря на 30 км. В Юрмале обожали отдыхать очень большие шишки, среди них Никита Хрущев и Леонид Брежнев.

Прибалтика в советскую эпоху была экзотикой, настоящим Западом. Многочисленные толпы туристов, бродя по средневековым улочкам здешних городов и гуляя по пляжам, восхищались замками, музеями, сосновыми рощами у моря, уютными кафе, чистыми улицами и трепетным отношением местных жителей к природе. Многие приезжали сюда снова и снова и мечтали здесь жить постоянно, если бы была возможность. Теперь Латвия стала еще «западнее», но при этом осталась нашим самым близким соседом. И приличную латвийскую недвижимость сегодня, после всех мировых экономических потрясений, можно купить за вполне реальные деньги.

РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ

Латвия принадлежит к той группе стран, которые полностью выбиты из колеи глобальным кризисом. Если еще лет пять назад Латвия удивляла всех темпами своего экономического роста (до 11 % в год) и стремительным удорожанием жилья (на 30-70 % в год), то сейчас стагнация проникла во все сферы жизни, а недвижимость по разным сегментам и по разным районам страны подешевела на 40-80 % по сравнению с пиком цен в апреле 2007 г. Цены на жилье начали падать еще в середине 2007 г., но настоящий обвал, самый сильный на всем мировом рынке недвижимости, произошел в 2008 г. И это неудивительно. Пузырь на рынке жилья с помощью безудержной спекуляции и не в меру доступной ипотеки раздувался стремительно и достиг невероятных размеров. Кредиты в размере 100 % от цены недвижимости были доступны каждому желающему. Банки выдавали ипотечные ссуды, не вдаваясь в такие «мелочи», как платежеспособность заемщика. Доходило до абсурда. Люди, не имеющие достаточных доходов / зарплаты на аренду жилья, легко покупали новое. Опьянение легкой жизнью продолжалось несколько лет. Только с 2004 по 2006 гг. недвижимость подорожала в среднем по стране на 311 %, а в Риге — на 267 %! Горькое похмелье наступило в 2008 г., когда ценовой пузырь лопнул с оглушительным треском.

Сегодня по-прежнему самое дорогое жилье продается в Юрмале и в Старой Риге. Так, в Юрмале, в 500 м от моря, в новом доме трехкомнатная квартира, 100 кв. м (гостиная с оборудованной кухней, 2 спальни, встроенные шкафы, 2 санузла, гардеробная, место в подземном гараже), предлагается за 350 000 евро. Эксклюзивная четырехкомнатная квартира, 140 кв. м, в каменном доме Старой Риги с индивидуальным дизайном, мебелью и отделочными материалами (просторная гостиная с камином, гостевая спальня, кабинет, «хозяйская» спальня со своей ванной комнатой (сауна, джакузи, душ), оборудованная кухня, ванная комната и подсобное помещение) оценивается в 300 000 евро.

На продажу выставляются даже легендарные дома. На одной из старейших улиц Старой Риги, ее название так и переводится «Старый город», в 70-х гг. прошлого века проходили съемки фильм «Семнадцать мгновений весны». Здесь продается элитное домовладение, 630 кв. м, помещения в котором сдаются. 1 кв. м предлагается за 2990 евро. Общая стоимость дома, таким образом, — 1 883 700 евро.

В то же время жилье без изысков стоит гораздо дешевле. В Риге незатейливую квартиру-студию площадью 23 кв. м можно купить всего лишь за 25 600 евро, а в Юрмале коттедж, 300 кв. м, с 3 спальнями недалеко от моря — за 42 000 евро.

Средняя годовая рента по стране составляет сейчас 4-6,5 %. Самый большой доход приносит сдача внаем малогабаритных квартир, поскольку на них отмечается повышенный спрос. Нерезиденты платят налог на ренту — 15 %. При этом все издержки на содержание жилья вычитаются из налогооблагаемой базы.

Аналитики полагают, что 2012 г. не внесет существенных изменений в состояние рынка жилой недвижимости, поэтому россиянам есть смысл получше приглядеться к Латвии и сделать выгодную покупку.

НАЛОГИ В НАГРУЗКУ

Иностранцы вправе покупать латвийскую недвижимость практически без ограничений. Только предварительно надо получить разрешение в органах местной власти. При этом строения и земля приобретаются и регистрируются отдельно. Но землю можно не покупать, а взять в аренду — на 99 лет. Так даже удобнее, меньше волокиты.

Потенциальный покупатель может самостоятельно получить необходимую информацию по приобретаемой недвижимости на официальном сайте www.zemesgramata.lv (на латышском, английском и русском языках). На нем собраны все сведения из земельных книг Латвии (всего их 28), в которых регистрируются сделки и записываются новые собственники. Сюда же стекается вся информация о выплаченных налогах и налоговых задолженностях собственников.

Покупатель, подобравший себе жилье, прежде всего вносит в пользу продавца (агента, подыскавшего жилье) залог — 1000 евро (или иную сумму, в зависимости от стоимости недвижимости; сейчас, по понятным причинам, продавец может не требовать залог). Эти деньги — гарантия того, что у покупателя серьезные намерения. Сразу после этого в нотариальной конторе обе стороны заключают предварительное соглашение, и покупатель перечисляет на счет продавца (его доверенного лица или нотариуса) компенсационную сумму, обычно 10 % от цены недвижимости. И залог, и компенсация остаются у продавца, если покупатель откажется от сделки по субъективным причинам. После этого он пишет заявление в местные органы власти с просьбой разрешить приобретение дома / земли / квартиры. В течение 20 дней такое разрешение выдается.

Далее стороны заключают контракт купли-продажи, и покупатель через местный банк перечисляет деньги на счет продавца. Последний и решающий шаг сделки — внесение имени нового владельца в местную земельную книгу. Весь процесс от составления предварительного соглашения до передачи титула новому владельцу занимает около двух месяцев. Если иностранный гражданин — покупатель не может приехать в Латвию для составления договора, он вправе подписать его в посольстве Латвии. Все документы (вторые экземпляры) составляются на латышском языке.

Оформление сделки требует дополнительных расходов от покупателя. Среди них госпошлина — 2 %, нотариальные услуги — максимум 0,5 %, комиссионные агенту — 2-7 %. Приблизительно столько же стоят и услуги юриста.

Нельзя забывать и про налог на добавленную стоимость. С 1 октября 2011 г. НДС составил 22 % от суммы всей сделки. Налоги на недвижимость: на строения — 0,1-0,3 % от цены, установленной властями для данного региона / города, на землю — 1,5-3 % от кадастровой стоимости. И это не считая муниципальных налогов, которые могут достигать 0,6 %. Следует также иметь в виду, что иностранцы, проживающие в стране более 183 дней, рассматриваются как налогоплательщики и должны платить подоходный налог — 25 %.

На покупку недвижимости можно взять кредит в местном банке. Но поскольку банки Латвии сильно обожглись на ипотечных кредитах, сейчас они выдают ссуды с опаской и осторожничают. О былых больших размерах кредита не может быть и речи, но на 50-70 % иностранец вполне может рассчитывать. Процентная ставка — 7 %, но она может быть и больше, если банку ваши справки покажутся не очень убедительными. Ипотечные кредиты выдаются только в евро.

При покупке жилья на первичном рынке окончательная сделка заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В то же время можно осуществлять оплату частями, по мере готовности дома. При этом платежи должны быть официальными и проходить через местный банк. Покупая жилье в кондо-миниумах, особенно в дорогих районах, необходимо сразу выяснить, из чего будет складываться ваша ежемесячная плата, и будет ли она вам под силу.

ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ

В Латвии надо быть предельно внимательным при покупке жилья. И не только при покупке квартир в старых домах, нуждающихся в капитальном ремонте. Подчас гораздо большую озабоченность вызывают как раз относительно новые дома, построенные 5-10 лет назад (или чуть больше). Среди них хватает и явного отсутствия профессионализма. Это, увы, бич всего постсоветского пространства, включая и Москву, — в погоне за сверхприбылями владельцы застроек нанимают совершенно неподготовленных людей, торопливо и бестолково работающих день и ночь, чтобы побыстрее выполнить заказ.

Покупая квартиру, желательно несколько раз походить вокруг всего дома и внимательно посмотреть, как он выглядит, есть ли на стенах трещины, разломы, какие они, не отваливается ли пластами штукатурка и декоративныепокрытия. О многом расскажут разбитые, перекошенные парадные двери и крошащиеся стены «монолита», в который при строительстве «забыли» добавить цемент — использовали в основном только песок… Западные специалисты, занимавшиеся вопросами местного строительства, были поражены тем, что внутри некоторых новых домов «строители» даже не скрепляют стены и перегородки между собой! В таких домах покупать квартиры не стоит даже за бесценок, это будут выброшенные на ветер деньги. Подбирать квартиры надо только в домах, построенных хорошо зарекомендовавшими себя фирмами. И желательно при проверке дома / квартиры воспользоваться услугами специалиста — лучше затратить еще несколько дополнительных процентов на оплату его труда, чем потом кусать локти и рвать на себе волосы. Из-за проблем качества многие иностранцы, желающие приобрести в Латвии новое и качественное жилье, сами или через посредников организуют в Латвии строительство, полностью его финансируют и с помощью специально нанятых специалистов контролируют ход постройки от начала до конца.

В связи с этим в предварительный контракт необходимо включить пункт, согласно которому покупатель вправе отказаться от сделки с полным возвращением залога и компенсационного вклада, если выяснится, что квартира / дом изначально имеет дефекты.

Покупателям стоит иметь в виду, что новая недвижимость продается в Латвии, как правило, без чистовой отделки, т. е. продаются голые железобетонные / кирпичные стены, полы и потолки, без дверных коробок и без дверей, без сантехники и всего прочего. Иногда продаются квартиры и с чистовой отделкой, но все равно после хозяевам приходится самостоятельно оборудовать ванную комнату, устанавливать сантехнику, кухонное оборудование и все остальное. В то же время нанять рабочих для доведения квартиры до ума не составляет труда, но это обойдется в копеечку — в среднем где-то в 10 000 евро.

Для въезда в страну требуется получение визы. Виза дает право находиться в Латвии не более 90 дней в течение полугода. Выдается она на срок до одного года. Для более длительного проживания надо получить в Управлении по делам гражданства и миграции Латвии разрешение на пребывание. Такое разрешение выдается на определенный срок, но может быть и постоянным. Предприниматели, имеющие в Латвии какой-либо законный бизнес, без проблем могут получить разрешение на пребывание сроком до 5 лет.

Консультант: www.eefect.eu

Опубликовано: 01.03.2012