Хранить вечно. Особая ценность итальянской недвижимости

Опубликовано в журнале International Residence #16 (2011-2012 гг.)

Экономика Италии живет по общим законам и знает периоды роста и спада. Но что бы ни происходило вокруг, недвижимость в этой стране никогда не будет дешевой. Потому что здесь нельзя купить просто дом, виллу, апартаменты. В Калабрии, Тоскане, на Сицилии, в Лигурии — везде вам будет сопутствовать история, на каждой улице вы будете чувствовать то, что поэты именуют дыханием столетий. Даже если вы покупаете совершенно новый, только что построенный дом, в придачу вы получаете великое прошлое. А оно не падает в цене.

О том, как охотно покупают россияне недвижимость в Италии, написано много. Но, честно говоря, открытия тут никакого нет. Это уже не традиция, а прямо какая-то черта национальная. Путешествовать, учиться музыке и архитектуре, рисовать, изучать искусство, историю, писать литературные произведения, наконец, лечиться — за всем этим вот уже лет триста доблестные сыны нашего отечества отправляются на Апеннинский полуостров. Те, кто не любят долго жить на одном месте, снимают жилье, другие же оседают здесь основательно, а потому решают, что лучше обзавестись собственным недвижимым имуществом. И сколько бы ни говорили о том, что такая покупка — дело обыкновенное, не более чем бизнес, все понимают: купить дом в Италии все-таки не то же самое, что приобрести апартаменты где-нибудь в Эмиратах.

Минувшие годы стали хорошей проверкой для рынка зарубежной недвижимости. Многие разрекламированные направления буквально исчезли из сферы внимания покупателей. Стоимость переоцененных объектов резко упала. И, как говаривал Михаил Сергеевич, стало понятно, «кто есть who». Итальянская недвижимость благополучно избежала всех этих потрясений. Как отмечают специалисты по зарубежной недвижимости, итальянское направление осталось одним из самых популярных среди россиян. Как в 2010 г., так и в 2011 г. отмечается стабильный рост интереса, а количество сделок неизменно увеличивается. Причем такую благоприятную картину на рынках зарубежной недвижимости нечасто увидишь. Страны, в которых на сегодняшний день наблюдается рост цен, можно по пальцам пересчитать. И среди них — Италия. Это одна из самых развитых стран Европы, экономика ее устойчива, и это вызывает дополнительное доверие к ней со стороны покупателей и инвесторов. Вместе с тем ситуация в различных провинциях может существенно отличаться, так что цены на уровне Болгарии здесь совсем не редкость. Цены на небольшие квартиры, скромные апартаменты начинаются со 100 000 евро. Согласитесь, эта ценовая категория доступна достаточному числу россиян.

Надо признать, разговоры о более и, напротив, менее популярных областях Италии (разумеется, с точки зрения недвижимости) довольно условны. Уже неоднократно отмечалось, что в Италии не принято рекламировать свою страну. Здесь знают себе цену и вовсе не стремятся кому бы то ни было понравиться, а потому если и рекламируют, то конкретные программы, проекты. К примеру, после Олимпиады в Турине началась активная реализация объектов, построенных специально к Играм. Российские покупатели с большим интересом отнеслись к возможности приобрести в окрестностях Турина дом, апартаменты. Агентства недвижимости среди лидеров спроса сегодня называют Лигурию. По их мнению, это Лазурный Берег Италии, одна из самых респектабельных и дорогих областей. Соответствующие тут и цены: 200 000 евро — 250 000 евро за небольшую квартиру, что, впрочем, никоим образом не останавливает российских покупателей.

А вот Калабрия вошла в число лидеров спроса совсем недавно. Действительно, Калабрия — один из немногих рынков недвижимости, который начал свое развитие буквально пару лет назад. Причина проста: правительство стало выделять значительные средства на развитие туризма в этом прекрасном регионе, началось строительство дорог, мостов, всевозможных торговых центров, университетов, реконструкция аэропортов. Как следствие, стал развиваться рынок недвижимости. Сейчас тут одновременно строятся десятки поселков эконом- и бизнес-класса, многочисленные комплексы со всей инфраструктурой, а также виллы, таунхаусы, апартаменты. Выбор объектов здесь очень хороший, к примеру, стоимость односпальных апартаментов в комплексе с большим бассейном, в 5 минутах ходьбы от Ионического моря — от 70 000 евро. Специалисты в один голос твердят, что это последнее место в Европе, где цены растут. Стоит прислушаться.

Отметив, что итальянцы себя особо не рекламируют, мы вовсе не собираемся делать это вместо них. Но россияне действительно ведут себя на рынке Италии очень активно, и назвать хотя бы две-три области, где они стали постоянными покупателями, уж точно стоит. Тем более что для заключения сделки никаких особых усилий предпринимать не надо. Достаточно быть платежеспособным. Для покупки недвижимости в Италии не существует никаких ограничений для нерезидентов, гражданин России может в любое время приобрести любой объект недвижимости в любом из регионов Италии. Другой вопрос, что при желании совершить сделку нужно прежде всего для самого себя сформулировать: зачем вам это жилье. Например, если речь идет о сеонном проживании, то вполне можно обойтись без системы отопления (что обойдется дешевле). При покупке дома хорошо бы заранее представлять его площадь и площадь участка, знать, сколько вам нужно спален, хотите ли вы иметь сад, устроит ли вас жилье в поселке или вы предпочтете изолированное существование. Впрочем, обо всем этом следует заранее договориться с агентством, которое будет подбирать для вас подходящие варианты.

Однако, несмотря на отсутствие ограничений на покупку недвижимости иностранцами, в Италии достаточно высокая стоимость операций по продаже и покупке объектов, немалые налоги и непростое законодательство, которое, к примеру, ставит арендодателей в довольно узкие рамки — налог на доходы иностранцев от сдачи недвижимости в аренду колеблется в пределах 25-45 %. Кроме того, покупка недвижимости в Италии не дает права на получение вида на жительство. Стать обладателем этого документа можно лишь в двух случаях: заключив брак с гражданином Италии или организовав бизнес. О матримониальных перспективах наших читателей мы рассуждать не будем, а вот если человек создал компанию в Италии, да еще и купил тут недвижимость, тогда никаких препятствий: не то что вид на жительство, он получит самый настоящий режим наибольшего благоприятствования.

О том, какова процедура покупки недвижимости в Италии, можно прочесть в различных источниках. Правда, данные там несколько отличаются, но все-таки не настолько, чтобы это имело какое-то значение. Обычно выделяют три этапа покупки:

• предложение о покупке;
• предварительный контракт;
• заключительный контракт.

Если вы имеете дело с итальянским агентством, то вам прежде всего предложат зафиксировать все параметры необходимого вам жилья, а также условия сделки. Вас попросят также выписать чек на сумму, равную задатку (5-10 %). Продавец не может получить эти деньги до тех пор, пока не согласится с вашим предложением о покупке и со своей стороны не подпишет его. Если продавец решил «отыграть назад», вы просто получите обратно свой чек, если же вы сами «включили задний ход», то, разумеется, денег вам не вернут. Но ведь это везде так.

Если на первоначальном этапе всех все устраивает, начинается этап подписания предварительного контракта. Этот предварительный договор составляется на трех языках: итальянском, английском и русском. Если речь идет о строящемся объекте, то в договоре точ-но прописывается стоимость объекта, которая остается неизменной до конца строительства, а также беспроцентная рассрочка платежа по этапам строительства. Вообще покупать объекты на ранних стадиях строительства в Италии очень выгодно. Во-первых, первоначальный взнос варьируется от 30 % до 50 %, а остальной платеж можно делать уже по окончании работ, на этапе оформления собственности. Во-вторых, такая покупка не несет никакого риска: по гражданскому законодательству, все застройщики обязаны страховать такие сделки от недостроя и банкротства. Т. е. клиент, заплативший 30-50 % на первоначальном этапе, получает страховую гарантию на все вложенные средства.

Что касается заключительного контракта, то обычно после подготовки и проверки всех документов (на это, как правило, уходит месяц-полтора) все участники сделки встречаются у нотариуса, где и подписывают акт о покупке. Нотариус в Италии обладает большими полномочиями. Функции его таковы:

• нотариус составляет договор купли-продажи;
• нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и чистоту титула;
• нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта; он обязан довести до сведения всех участников сделки их обязанности, подчеркнуть важность и ответственность их действий;
• нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии;
• нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.

Нотариус не только занимается регистрацией договора, он же взимает те пошлины и налоги, которые надо оплатить при покупке объекта недвижимости.

Специалисты подчеркивают, что сам по себе процесс оформления собственности легок и прост, чему, конечно, способствует большая предварительная работа. Два-три дня уходит на регистрацию, а через несколько недель договор купли-продажи уже можно получить. Ну а дальше — владейте своей собственностью на здоровье! Только не забывайте платить ежегодный налог на недвижимость. Он хоть и низок (0,4 % от кадастровой, т. е. оценочной стоимости жилья), но пренебрегать им ни в коем случае нельзя. Впрочем, россияне не для того покупают недвижимость в Италии, чтобы не платить там налоги. С этой задачей они успешно справляются у себя дома…