Консультации с экспертами

Опубликовано в журнале International Residence #13 (2010 г.)

На протяжении 7 лет журнал International Residence служит источником надежной и достоверной информации. Постоянные читатели, следуя нашим рекомендациям и советам, стали внимательнее подходить к вопросу приобретения недвижимости за рубежом и желают самостоятельно ориентироваться в важных вопросах. В помощь читателям мы открываем новую аналитическую рубрику «Консультации с экспертами». Мы будем давать здесь слово самым известным, зарекомендовавшим себя участникам рынка зарубежной недвижимости, которые, исходя из собственного практического опыта, могут дать совет по той или иной ситуации, оценить перспективы различных рынков и сегментов, высказать свое профессиональное мнение.

Учитывая результаты опросов, проводимых нашей редакцией на специализированных выставках зарубежной недвижимости, мы задали 5 одинаковых вопросов представителям компаний, работающих на рынках Кипра, Греции, Франции, Египта и Венгрии. Предлагаем вашему вниманию их ответы.

КИПР

Консультант: Андреас Хулудис.
Должность: глава российского представительства Pafilia Property Developers Ltd.
Компания: Pafilia Property Developers Ltd.
Контакты:
Россия (Москва): +7 495 258 1970,
Россия (Санкт-Петербург): +7 812 680 2888,
www.pafilia.ru

— В чем преимущества покупки недвижимости на Кипре?

— Кипр — это полноценный член ЕС с 2004 г., с 2008 г. основная валюта здесь — евро. Кипр — зона экологического благоденствия, тут 340 дней в году светит солнце. В этой стране самый низкий уровень преступности в Европе и наиболее выгодный режим налогообложения. Тут сильная и стабильная экономика, развитая инфраструктура. Для владельцев недвижимости очень важно наличие надежной правовой системы, а также надежной банковской системы. Наконец, Кипр — единственная страна в Европе, которая при покупке недвижимости дает право получить вид на жительство.

— Существуют ли ограничения на покупку недвижимости на Кипре?

— Нет. Ограничения на количество объектов недвижимости, единовременно находящихся в собственности, возникают только после получения владельцем титула. Но получение титула необязательно и не связано с правами собственности на недвижимость.

— Легко ли россиянину получить кредит в банках Кипра?

— Получить кредит достаточно просто. Первоначальный взнос составляет 20 % либо 30 % от стоимости (в зависимости от объекта), на оставшуюся сумму можно взять кредит сроком до 40 лет. Кроме того, на Кипре гарантированно можно получить ипотечный кредит на покупку недвижимости с низкими процентными ставками от 4,5 % годовых сроком до 30 лет.

— Какие районы наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций?

— Полис — самый живописный район Кипра, в котором расположены самые чистые пляжи, национальные природные заповедники и самые дорогие отели. В ближайшее время развитию района будет оказана государственная поддержка. Пафос — наиболее интересный район для семейного отдыха или постоянного проживания. Спрос на недвижимость здесь стабильно высок, что отражается на росте цен и увеличении числа новых проектов. Инфраструктура района постоянно развивается. Это наиболее интересный район для сдачи недвижимости в аренду. Лимасол — культурная и бизнес-столица Кипра, город, наиболее любимый россиянами. Инвестиционная особенность — крайняя ограниченность количества новых участков под застройку. Новые проекты появляются здесь очень редко, что в совокупности с большим спросом гарантирует хорошую отдачу от инвестиционных вложений.

— Расскажите о разрешенных сроках пребывания в течение года в стране после покупки недвижимости.

— Владельцы недвижимости имеют право на получение мультивизы (выдается сроком от 1 до 3 лет), которая позволяет находиться на Кипре по 3 месяца в каждое полугодие. Если владелец недвижимости хочет находиться здесь более продолжительный период времени, то на основании договора купли-продажи он может подать документы на получение временного вида на жительство. Временный вид на жительство выдается сроком на 1 год и позволяет в течение этого времени без ограничений находиться на Кипре. Дальше он подлежит продлению. По истечении 4-5 лет можно подавать документы на получение постоянного вида на жительство.

ГРЕЦИЯ

Консультант: Анна Лысова.
Должность: представитель компании AG Properties в России.
Компания: AG Properties.
Контакты:
Россия (Москва): +7 926 921 8027, +7 495 660 7796,
Греция (Афины): +3 211 1195087, +3 213 0371349,
www.agpropertygreece.com

— В чем преимущества покупки недвижимости на Кипре?

— Конкурентных преимуществ у Греции немало. Здесь еще долго не будет проблемы «перенаселения» территорий, которая, к примеру, уже существует в Испании, Италии, Франции. Молодые для рынка недвижимости страны, такие как Болгария и Черногория, не имеют пока хорошей инфраструктуры и развитой правовой базы, сравнимой с греческой. А объекты, предлагаемые, скажем, на рынке итальянской недвижимости, это, как правило, старые дома, приобретаемые с целью дальнейшей реконструкции. В отличие от этих стран в Греции до сих пор есть участки под застройку в 15-30 м от береговой линии. В Греции очень хорошее качество строительства и при этом невысокие цены. К тому же возведение объектов, рассчитанных прежде всего на иностранных граждан, ведется на греческих островах, где много свободных площадок под застройку и очень красивые места.

Комплексное усовершенствование греческого земельного и строительного законодательства в последние годы раскрывает перед инвесторами значительный потенциал греческого рынка недвижимости. Греческое правительство предлагает широкий спектр инвестиционных стимулов для развития гольфа, спа-курортов, пристаней для яхт, комплексных курортов.

— Существуют ли ограничения на покупку недвижимости в Греции?

— Греческое законодательство предусматривает ряд ограничений на приобретение недвижимости. Целью этих ограничений является охрана природы и археологических памятников. Не разрешено:

В Греции при приобретении недвижимости в районах, расположенных вблизи государственной границы или на некоторых островах, граждане стран, не входящих в ЕС (например, России), должны получить специальное разрешение от Министерства национальной обороны. К приграничным зонам относятся такие популярные курорты, как Халкидики, Крит, Корфу, Родос и др. От покупателя на данном этапе необходимо личное присутствие при подаче заявления. Впрочем, разрешение — это, скорее, формальная процедура для дружественных наций.

— Легко ли россиянину получить кредит в банке Греции?

— Чтобы ответить на этот вопрос, приведу в качестве примера деятельность нашей компании. При заказе на строительство виллы в нашей строительной компании вы получаете возможность ипотечного кредитования от компании, без участия банка. Условия кредитования — кредитные ставки, сроки погашения кредита и прочее — обсуждаются в каждом конкретном случае при осуществлении заказа на строительство дома. Проценты по кредиту у нас ниже банковских. Наша компания имеет возможность предоставить своим клиентам специальную ипотечную программу кредитования. По данной программе кредит в размере 70-75 % от стоимости объекта выдается максимум на срок до 35 лет.

— Какие районы наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций?

На самом деле все районы Греции очень востребованы, а значит и привлекательны инвестиционно. Это Аттика, Центральная Греция, Центральная Македония, Восточная Македония и Фракия, Крит, Ионические острова, Пелоппонес, Эгейские острова, Западная Греция, Эпир, Фессалия и Западная Македония. Однако традиционно россиян более всего привлекают Халкидики, Крит, Афины, Салоники, Корфу и Родос. Стоит заметить, что с принятием нового законодательства крупных инвесторов привлекает Пелоппонес. В этом регионе государство финансирует 50 % от стоимости проекта, направленного на развитие туристической инфраструктуры региона. В этом случае оборот денежных средств максимален.

— Расскажите о разрешенных сроках пребывания в течение года в стране после покупки недвижимости.

— Согласно закону Греции, граждане стран, не входящих в ЕС, приобретающие недвижимость в Греции, могут получить вид на жительство в этой стране, получив специальные визы в греческом консульстве в стране проживания. Кандидаты должны подтвердить, что они экономически независимы (имеют ежемесячный доход не менее 2000 евро). Кроме того, они также должны предоставить справку об отсутствии инфекционных заболеваний и подтвердить отсутствие намерения переехать в Грецию на постоянное место жительства. При наличии этих условий они вправе получить вид на жительство, первоначально на срок 1 год. Затем ВНЖ продлевается каждые 2 года.

ФРАНЦИЯ

Консультант: Ирина Артемова.
Должность: соучредитель компании Immoconcept, директор московского представительства компании.
Компания: Immoconcept.
Контакты:
Россия (Москва): +7 916 118 2619,
Франция (Париж): +33 6 6197 2000,
Украина (Киев): +38 067 976 2534,
www.immoconcept.ru

— В чем преимущества покупки недвижимости во Франции?

— Французская недвижимость, безусловно, является одной из самых привлекательных в Европе с точки зрения надежности вложений, ликвидности и капитализации, не говоря уже о престиже. По результатам исследований, Франция уже шестой год подряд занимает первое место как страна с наиболее приятными условиями для проживания.

— Существуют ли ограничения на покупку недвижимости во Франции?

— Никаких ограничений на покупку недвижимости иностранцами, и в частности россиянами, во Франции не существует. Покупка может быть оформлена как на физическое лицо, так и на компанию или гражданское общество. Процедура оформления по срокам и стоимости ничем не отличается от той, что проходят французские граждане.

— Легко ли россиянину получить кредит в банке Франции?

— Ряд французских банков достаточно охотно кредитует нерезидентов, в том числе россиян. И хотя требования к заемщику в конце прошлого года несколько ужесточились, вполне можно рассчитывать на кредит в 50 % от стоимости выбранного объекта. Ставки по кредитам остаются по-прежнему привлекательными: от 2,8 % до 4,2 % годовых при сроках кредита от 5 до 20 (а иногда и 30) лет.

— Какие районы наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций?

— Традиционным спросом пользуются Лазурный Берег и Париж, здесь недвижимость востребована покупателями со всего мира, а следовательно, обладает большей ликвидностью, что зачастую является одним из главных параметров для инвесторов. Во Франции есть еще недооцененные регионы, в которых прогнозируется высокий рост цен в ближайшее время, а также места, где доход от аренды наиболее высок в силу разных причин. По этим вопросам, безусловно, надо консультироваться у специалистов.

— Расскажите о разрешенных сроках пребывания в течение года в стране после покупки недвижимости.

— Наличие недвижимости во Франции дает право на многократную годовую визу с пребыванием 90 дней в 6 месяцев. По этой визе вы не сможете пробыть более 180 дней в году на территории Франции, однако, если вы хотите пребывать во Франции неограниченное количество дней в году, есть возможность оформить гостевой вид на жительство. Он выдается сроком на 1 год, не дает права на работу, но не ограничивает в сроках пребывания в стране. Для его получения потребуется чуть больше оснований, чем просто наличие недвижимости. Документы на такой вид на жительство могут рассматриваться до 45 дней.

ВЕНГРИЯ

Консультант: д-р Эрдош Эндре.
Должность: генеральный директор компании Westinvest.
Компания: Westinvest.
Контакты:
Венгрия (Будапешт): +3620 404 1818, +3620 404 1828,
www.westinvest.org

— В чем преимущества покупки недвижимости в Венгрии?

— Есть целый ряд причин приобрести недвижимость в Венгрии. Во-первых, Венгрия очень богата лечебными минеральными водами: на территории страны зарегистрировано 135 целебных (термальных) источников, 30 купальных комплексов, работающих на базе лечебных термальных вод. Столица Венгрии, Будапешт, — красивейший город Восточной Европы, он богат памятниками архитектуры, лечебными термальными купальнями, культурой, традициями и гастрономией. Во-вторых, высокая степень надежности инвестиций. По мнению международных экспертов, инвестиции в недвижимость Венгрии относятся к категории инвестиций с низкой степенью риска. Все сделки проходят официально и с гарантией, исключительно с участием адвоката. В-третьих, огромный выбор предложений от простых и вполне доступных квартир до элитных домов, удовлетворяющих самые эксклюзивные потребности. В-четвертых, возможность оформить объект не только на юридическое, но и на физическое лицо. Иностранцу перед покупкой жилья необязательно тратить время и деньги на регистрацию собственной фирмы, в отличие от таких стран, как Австрия или Чехия. В-пятых, инвестиции в венгерскую недвижимость выгодны. Если собственник более 5 лет владеет объектом недвижимости, то при его продаже он освобождается от уплаты налога. И, наконец, в-шестых, шенгенская виза. Венгрия входит в Шенгенскую зону. Собственник недвижимости в Венгрии автоматически получает многократную шенгенскую визу и право пользоваться всеми благами, которые дает шенгенское соглашение.

— Существуют ли ограничения на покупку недвижимости в Венгрии?

— Иностранец не может получить право собственности на сельскохозяйственную землю (только площадью до 6000 м2), территории природоохранной зоны, заповедники.

— Легко ли россиянину получить кредит в банке Венгрии?

— Даже в наши бурные финансовые времена ипотечное кредитование в Венгрии не приостановилось. Попрежнему зарубежный покупатель имеет возможность получить ипотеку, но, конечно, условия, предписанные банками, стали строже, чем полгода назад. Покрывается максимум 50-55 % от покупной стоимости, тогда как раньше покрывалось до 70-80 % от стоимости недвижимости. Это последствия мирового кризиса на ипотечном рынке.

— Какие районы наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций?

— Наиболее привлекательна с точки зрения инвестиций в Венгрии, конечно же, столица Будапешт, точнее, самый центр города, т. к. после приобретения можно легко сдавать недвижимость в аренду на длительный срок. Также очень выгодна и популярна недвижимость у берега Дуная вблизи станции метро. Недвижимость Хевиза (курортного города четырех времен года, имеющего единственное в мире лечебное озеро естественного происхождения, обладающее биологически активными водами) и района озера Балатон идеальна как для отдыха, так и для инвестиций.

— Расскажите о разрешенных сроках пребывания в течение года в стране после покупки недвижимости.

— Имея недвижимость в Венгрии, иностранец автоматически получает шенгенскую визу, т. к. как Венгрия входит в Евросоюз. Сроки пребывания в Венгрии для иностранцев — до 180 дней в течение года (90 дней в течение полугода) с даты первого въезда.

ЕГИПЕТ

Консультант: Татьяна Кузмина.
Должность: территориальный менеджер по продажам в России и СНГ.
Компания: Egypt Real.
Контакты:
Латвия (Рига): +371 2600 9770,
www.egypt-real.com

— В чем преимущества покупки недвижимости в Египте?

— Главное преимущество, естественно, погода. Египет — это круглогодичный курорт. Кроме того, цены на недвижимость здесь по-прежнему ниже остальных жарких стран, пользующихся популярностью на рынке зарубежной недвижимости.

— Легко ли россиянину получить кредит в египетском банке?

— Можно получить кредит в Египте, но легче это сделать у себя на родине под уже существующую недвижимость в качестве залога. Здесь часто используется метод рассрочки платежа: по желанию клиента можно растянуть платеж на год, два или три. Все зависит от умения агента договориться с продавцом.

— Существуют ли ограничения на покупку недвижимости в Египте?

— Это зависит от того, как вы регистрируете приобретенную недвижимость, но опытный агент-консультант проконсультирует каждого покупателя в отдельности и укажет правильный и верный путь в каждой отдельной ситуации. Есть правила и есть исключения, существуют ограничения и способы их обойти.

— Какие районы наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций?

— Если мы говорим о Хургаде, то иностранцы предпочитают покупать квартиры в центре (Hadaba), в El Kauser или в Intercontinental. Что касается элитной недвижимости (апартаментов), то здесь предпочтение отдается районам Мубарак, Магавиш, Аль-Ахайя.

— Расскажите о разрешенных сроках пребывания в течение года в стране после покупки недвижимости.

— Если сумма покупки вашей недвижимости превышает 54 000 долларов, вы имеете право получить вид на жительство в Египте и пользоваться всеми льготами, предоставляемыми резиденту Египта. Если стоимость вашей недвижимости меньше указанной суммы, то вы имеете право на получение годовой визы и можете продлевать ее, пока недвижимость находится в вашей собственности.