Консультации с экспертами

Опубликовано в журнале International Residence #15 (2011 г.)

Наши читатели уже привыкли, что рубрика «Консультации с экспертами» строится в зависимости от тех вопросов, которые они нам присылают. Особенности покупки недвижимости в разных странах — вот тема, интересующая многих читателей. Сегодня в центре вашего внимания 5 стран: Мальта, Латвия, Чехия, Черногория и Коста-Рика. По традиции мы обратились к специалистам компаний, работающих на этих рынках, чтобы получить наиболее точные, квалифицированные ответы.

МАЛЬТА

Консультант: Алиса Тананаева
Должность: генеральный директор
Компания: MaltaVIP Ltd.
Контакты:
Мальта: +356 9999 9097
www.maltavip.com, general@maltavip.com

— Какую недвижимость вы советуете приобретать сегодня на Мальте?

— Это во многом зависит от того, для чего приобретается недвижимость. Если речь идет о временной летней резиденции, лучше ориентироваться на ликвидные квартиры в центральной части острова, в идеале — на новые проекты. Если планируется долгосрочное проживание, и Мальта рассматривается как постоянное место жительства — все упирается во вкус и в бюджет. Среди наших клиентов были люди, купившие дома, квартиры в новостройках, квартиры на вторичном рынке…

— На какой бюджет можно рассчитывать, выбирая инвестиционно выгодный объект? Приведите пример такого объекта из числа ваших предложений.

— Наибольшую ликвидность в настоящее время показывают объекты, находящиеся в так называемых Special Designated Areas — комплексах, специально построенных для приобретения жилья иностранцами. В отличие от всей остальной недвижимости Мальты, в этих комплексах можно покупать несколько квартир, можно сдавать квартиры в аренду и не нужно ждать разрешения на приобретение. К тому же цены на квартиры в этих комплексах росли даже в кризис. Примеры: Portomaso, Tignie Point, Fort Cambrige, Pendergardens, Kempinski San Lorenz, Ta’ Monita.

— Как приобретение недвижимости на Мальте влияет на получение вида на жительство?

— В отличие от других развитых стран Евросоюза, Мальта дает вид на жительство людям, которые приобрели недвижимость в течение 3-4 месяцев со дня подачи заявления, а не после 5 лет проживания. Правда, претендент должен соответствовать ряду критериев: быть законопослушным гражданином, показать наличие капитала или постоянного дохода, быть готовым к уплате ежегодного налога на ввозимый на Мальту капитал. Конкретные детали программы получения ПМЖ на Мальте пересматривались правительством во избежание противоречий с действующим законодательством ЕС. C обновленной схемой можно ознакомиться уже с середины февраля 2011 г.

— Какие расходы по сделке ожидают клиента?

— Приятным моментом приобретения недвижимости на Мальте является тот факт, что налог на недвижимость платится один раз в размере 5 % и никаких других налогов, в частности ежегодных, на Мальте нет. Кроме того, покупатель обязан оплатить услуги нотариуса, который будет собирать и оформлять все документы и который отвечает за чистоту сделки. Как правило, его услуги составляют 1 % от стоимости приобретаемой недвижимости. После подписания договора купли-продажи покупатель должен будет внести депозит за электричество и воду в размере 460 евро. Если покупателю необходимо сопровождение сделки на русском языке, переводы документов и т. д., эти услуги оплачиваются дополнительно. Если недвижимость приобретается в кредит (мальтийские банки дают ипотечные кредиты на весьма привлекательных условиях: первый взнос от 30 % стоимости, текущая процентная ставка — 4,3 % годовых, рассрочка предоставляется до достижения заемщиком возраста 65 лет), то он должен будет оформить страховку займа и жизни, а также оплатить банковские услуги. Стоимость зависит от многих факторов: возраста покупателя, срока и объема займа, результатов медицинского обследования — и в каждом случае рассчитывается индивидуально.

— От каких рисков может и должен уберечь покупателя застройщик или профессиональный риэлтор?

— На Мальте многое не так, как в России. Вы можете оставить сумку с компьютером в машине или ключ в двери, но это не значит, что на Мальте нет мошенников — просто схемы другие. Например, у нас были случаи, когда человек заключал сделку сам, а потом приходил к нам жаловаться: что предыдущие хозяева оставили массу долгов за свет и ТВ, кроме того, им пришла бумага из налоговой, что они должны оплатить огромную сумму налога, поскольку реальная стоимость квартиры отличается от задекларированной… В общем, если вы приобретаете квартиру не через агентство — найдите хорошего нотариуса из приличной нотариальной конторы. А лучше работайте через агентов, желательно крупных — у них и выбор больше, и сделка пройдет надежнее, и к тому же мальтийские агентства за свои услуги ничего не берут с покупателя.

— Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости Мальты вы может дать на ближайшие полгода?

— Рынок мальтийской недвижимости, в сравнении с другими странами, не особо пострадал от кризиса — это связано с обособленностью Мальты и с менталитетом народа. Сейчас уже ощущается постепенный рост цен, который наиболее заметен в новых элитных комплексах. Думаю, эта тенденция продолжится и в ближайшие полгода.

ЛАТВИЯ

Консультант: Каспарс Зукманис
Должность: директор продаж проекта «Салиена»
Компания: Saliena Ltd.
Контакты:
Латвия: +371 2787 7000
www.saliena.com , kaspars.zukmanis@saliena.com

— Какую недвижимость вы советуете приобретать сегодня в Латвии? На какой бюджет можно рассчитывать, выбирая инвестиционно выгодный объект? Приведите пример такого объекта из числа ваших предложений.

— Прежде всего надо отметить, что рынок недвижимости Латвии после значительного падения цен достиг своей низшей точки, и данный момент является наиболее правильным для приобретения недвижимости с инвестиционными намерениями. Уже сложившимися точками интереса покупателей из России являются историческая застройка Риги и недвижимость в курортной Юрмале. Для нерезидентов, приобретающих недвижимость, важно учитывать не только момент приобретения собственности, но и аспект последующего обслуживания недвижимости.
В среднем объем инвестиций, необходимый для приобретения недвижимости, начинается от 150 000 евро. Данная цифра обусловлена ценами на рынке недвижимости в вышеупомянутых районах, а также необходимым объемом инвестиций для получения вида на жительство.
На счету нашей компании «Салиена» уже несколько совершенных инвестиционных сделок с клиентами из России, которые высоко оценили полный спектр услуг для нерезидентов, включающий в себя сопровождение сделки купли-продажи, получение вида на жительства, полное обслуживание недвижимости (обслуживание здания, поиск арендатора, ведение счетов). В нашем девелопменте минимальная стоимость дома составляет 145 900 евро.

— Как приобретение недвижимости в Латвии влияет на получение вида на жительство?

— 12 мая 2010 г. вступило в силу новое иммиграционное законодательство, согласно которому всем покупателям недвижимости, расположенной в Риге и Рижском районе, стоимостью 143 000 евро и выше предоставляется вид на жительство в Латвии сроком на 5 лет. На основании того, что Латвия входит в зону действия Шенгенского соглашения, данный вид на жительство позволит своему обладателю, не являющемуся гражданином ЕС, путешествовать по странам Шенгенской зоны и находиться на их территории без каких-либо дополнительных разрешений или виз. Помимо этого, предъявление вида на жительство в Латвии при обращении на территории Латвии за получением виз в посольства стран, не входящих в Шенгенскую зону (таких как Великобритания и США), позволяет существенно ускорить и упростить процедуру получения виз.

— Какие расходы по сделке ожидают клиента?

— Согласно законодательству ЛР, при приобретении недвижимости необходимо уплатить налог в размере 2 % от покупной стоимости. Сопроводительные расходы составляют не более 350 евро.

— От каких рисков может и должен уберечь покупателя застройщик или профессиональный риэлтор?

— Надо отметить, что в Латвии действует прозрачная правовая система в отношении владения недвижимостью, которая надежно защищает права собственника. Земельная книга Латвии — это государственный орган, фиксирующий информацию о любой собственности в стране. Информация Земельной книги публично доступна, и поэтому любую собственность перед приобретением легко проверить на наличие зарегистрированных отягощений (ипотека, залог и т. п.). Риэлтор должен проверить и предоставить покупателю документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и налоговым платежам.
При выборе собственности обратите пристальное внимание на качество новостроек, т. к. многие из них возводились во времена строительного бума, а затем были заморожены. Необходимо быть уверенным, что оба упомянутых этапа, если они имели место, были произведены на должном уровне, не нанесшем урон качеству конструкций.
В случае с многоквартирными новостройками и коттеджными поселками поинтересуйтесь, сколько из соседних квартир или домов уже обрели своих хозяев и обжиты. Свет в окнах домов — это визитная карточка качественного девелопмента.

— Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости Латвии вы может дать на ближайшие полгода?

— Как я упомянул выше, рынок недвижимости Латвии уже миновал свою низшую точку, и сейчас наблюдается стабильность с медленным, но уверенным ростом во всех его сегментах. Мы прогнозируем средний рост цен на 5 % в ближайшие полгода.

ЧЕХИЯ

Консультант: Татьяна Бултаева
Должность: генеральный директор
Компания: Alfa Company
Контакты:
Прага: +420 222 222 909
www.alfacompany.eu, info@alfacompany.eu

— Какую недвижимость вы советуете приобретать сегодня в Чехии? На какой бюджет можно рассчитывать, выбирая инвестиционно выгодный объект? Приведите пример такого объекта из числа ваших предложений.

— Цены на недвижимость достигли минимума. Для покупки квартиры, дома или доходного объекта сейчас самое время!
Выбирая недвижимость для жизни (дом или квартиру), при осмотре и знакомстве с объектом лучше руководствоваться внутренним ощущением комфорта, которое так необходимо в жизни, и рекомендациями грамотного маклера, который должен все проверить и предоставить вам всю информацию об объекте, порекомендовать район расположения, договориться об оптимальной цене и, наконец, оформить сделку.
Выбирая доходный дом или коммерческий объект в первую очередь необходимо руководствоваться экономическими показателями и состоянием объекта. Доходный дом в Праге в настоящее время возможно найти по цене уже от 1 млн евро. Более выгодные и ликвидные предложения — как правило, от 2-3 млн евро.
Приведем вам пример выгодного вложения средств с доходностью 11 % годовых, что для Европы является отличным показателем. Объект с офисными, торговыми и складскими помещениями. Отличная доступность, станция метро перед зданием, 10 мин. от центра Праги:
- общая площадь: 5126 кв. м;
- общая полезная площадь офисов: 2389 кв. м;
- общая полезная площадь склада: 781 кв. м;
- торговая площадь: 625 кв. м;
- общая площадь участка: 3197 кв. м.
Доходность: 9 788 400 крон / год (403 645 евро / год). Цена: 89 000 000 крон (3 670 000 евро).

— Как приобретение недвижимости в Чехии влияет на получение вида на жительство?

— В настоящее время покупка недвижимости не влияет на получение ВНЖ в Чехии. Тем не менее, нашим клиентам мы оказываем визовую поддержку.

— Какие расходы по сделке ожидают клиента?

— Кроме цены самой недвижимости, необходимо рассчитывать на оплату вознаграждения риэлторской фирмы: от 1,5 % до 5 % от цены недвижимости, в зависимости от цены объекта. Оформление в большинстве случаев входит в цену, также как и налог с перевода недвижимости (3 %), если заранее не оговорены иные условия.
Дополнительные расходы могут возникнуть из следующих нюансов: если необходим юридический и бухгалтерский аудит или дополнительная проверка объекта или лица по желанию покупателя (касается крупных объектов и предприятий), в случае регистрации юридического лица — если клиент хочет приобрести недвижимость на юридическое лицо, последующее содержание юридического лица и подобные сопутствующие расходы, которых можно или избежать, или оптимизировать.

— От каких рисков может и должен уберечь покупателя застройщик или профессиональный риэлтор?

— Предоставление полной информации об объекте: используемые материалы и технологии при постройке, проведенные реконструкции, план планируемой будущей застройки района, отсутствие долговых и прочих обязательств, касающихся данной недвижимости, возможные юридические риски — это необходимый минимум информации, который обязан предоставить покупателю застройщик или риэлтор. Само собой, все договора по сделке должны быть официально переведены на язык, удобный покупателю.

— Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости Чехии вы можете дать на ближайшие полгода?

— К сегодняшнему дню в Чехии произошло резкое снижение цен квартир в панельных домах. В некоторых случаях — на 30 %! На квартиры в кирпичных домах снижение цен незначительно — 2-5 %. Держат цену на докризисном уровне квартиры в кирпичных домах в престижных районах недалеко от центра столицы. В целом можно сказать, что цены сейчас на уровне 2006 г.
Если будет какое-либо снижение цен, то это будет касаться квартир в панельных домах. Квартиры в кирпичной застройке и в беспроблемных районах в цене останутся на сегодняшнем уровне, и со временем цены опять будут подниматься. Рынок с частными домами будет вести себя подобно квартирам в кирпичных домах, только в другой ценовой категории.
В настоящее время мы замечаем, что растет спрос на аренду квартир и домов. Это вызвано тем, что для клиентов усложнилось получение ипотеки. Это значит, что аренда квартир и другой недвижимости будет постепенно расти.
Из вышесказанного следует, что ситуация на рынке недвижимости — на руку инвесторам: можно дешево купить, за достойную цену сдать в аренду и в будущем выгодно продать.

ЧЕРНОГОРИЯ

Консультант: Нина Волкова
Должность:независимый специалист по зарубежной недвижимости
Контакты:
Москвы: +7 915 244 0879
iproperty@mail.ru, ninaiproperty@mail.ru

— Какую недвижимость вы советуете приобретать сегодня в Черногории?

— Наиболее привлекательным вложением в Черногории на сегодняшний день я считаю приобретение земельного участка под застройку коммерческого объекта, например, гостиницы. Апартаменты и дома уже не несут такого значительного инвестиционного дохода.

— На какой бюджет можно рассчитывать, выбирая инвестиционно выгодный объект? Приведите пример такого объекта из числа ваших предложений.

— Бюджеты самые разные, главное — выбор места. Если говорить не о коммерческих объектах, а о жилой недвижимости, то есть несколько интересных предложений в Которе, Будве и Герцег-Нови, в том числе — в границах Старого города. Особый интерес представляет недвижимость в Перасте, который находится под охраной ЮНЕСКО. Например, новый трехэтажный видовой дом в Перасте (в 50 м от моря) площадью 125 кв. м, на участке в 250 кв. м, располагающий гостиной, кухней со столовой, 3 туалетами и 3 спальнями, можно приобрести сегодня за 550 000 евро. Вообще стоимость дома в Черногории зависит от времени, когда он был построен. Если мы имеем дело с новостройкой, в которой был сделан качественный ремонт и отделка, то цена на такой черногорский дом будет увеличиваться.

— Как приобретение недвижимости в Черногории влияет на получение вида на жительство?

— Приобретение недвижимости в Черногории напрямую не связано с получением вида на жительство. Получить ВНЖ в Черногории можно на основании учебы, по болезни, при восстановлении семьи и при наличии работы. Других вариантов нет. Все остальное — незаконно.

— Какие расходы по сделке ожидают клиента?

— Помимо стоимости недвижимости, наиболее важным является налог на приобретение недвижимости, размер которого составляет 3 % от стоимости собственности. Оценку собственности повторно проводит экспертная комиссия, независимо от цены, стоящей в договоре. Данный налог оплачивается сразу после подписания основного договора купли-продажи. Рекомендуется оплатить налог сразу, т. к. за каждый день просрочки платежа будут начисляться пени. В некоторых случаях налог на приобретение собственности не платится, например, если вы приобретаете недвижимость в новостройке. Как собственнику недвижимости клиенту также будет необходимо выплачивать годовой налог. Его размер зависит от площади недвижимости и ее расположения. Например, налог на среднюю трехкомнатную квартиру составит порядка 200 евро в год. Вы получите уведомление о данном налоге на вашу почту (обычно оно приходит весной), оплатить налог можно будет в специальном налоговом подразделении (Poreska Uprava).

— От каких рисков может и должен уберечь покупателя застройщик или профессиональный риэлтор?

— По новому закону застройщик обязан обеспечить трехлетнюю гарантию на продаваемую недвижимость. Очень важна проверка документов на приобретаемую недвижимость. С 2005 г. в государственном кадастре создали единую базу данных, по которой можно отслеживать правоустанавливающие документы. Главное — правильно оценить риски и объяснить клиенту, какие, например, обременения временны и не связаны с конкретной квартирой, а из-за каких стоит отказаться от самого выгодного предложения. Очень важно составить договор купли-продажи с учетом интересов покупателя. Грамотный риэлтор незаменим в подобных вопросах. Он может отследить сделку и при необходимости порекомендовать адвоката, обязательно проверит качество построенного объекта, неофициально узнает об окружении дома, соседях.

— Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости Черногории вы может дать на ближайшие полгода?

— Со вступлением в ЕС, которое ожидается в течение ближайших лет, существует высокая уверенность в том, что рынок недвижимости сохранит свой темп роста. Что касается ближайших 6 месяцев, то правительство Черногории дало задание главам всех общин в ближайшие 4 месяца закончить детальные урбанистические планы. Это оздоровит строительный рынок страны, быстрее будут решаться вопросы с разрешительными документами на строительство, что может привлечь европейских инвесторов и инвесторов с Ближнего Востока. Возможно падение цен на вторичном рынке квартир в Будве в связи с большим количеством завершающихся новых объектов. И разумеется, Черногорию ждет сезонное увеличение спроса.

КОСТА-РИКА

Консультант: Вера Рошаль
Должность: и.о. генерального директора
Компания: Boreal Realty (Belavia realty Costa Rica)
Контакты:
Коста-Рика: +506 22 211181
www.costarica-realty.ru, info@costarica-realty.ru

— Какую недвижимость вы советуете приобретать сегодня на Коста-Рике?

— Коста-Рика одна из самых привлекательных стран Латиноамериканского региона в плане приобретения недвижимости, инвестирования, открытия бизнеса. Объясняется это, во-первых, тем, что Коста-Рика по праву считается самой стабильной и безопасной страной Латинской Америки. Во-вторых, это одна из немногих стран, имеющих выход и к Тихому, и к Атлантическому океанам, Карибскому морю. Это уникальная экология и природа. Гарантии неприкосновенности частной собственности в стране абсолютны уже на протяжении нескольких веков. Войны, катаклизмы и революции обходят стороной этот кусочек Эдема. Это государство с открытой экономикой, имеющее договор о свободной торговле с США.
На Коста-Рике вы сможете сравнительно недорого приобрести виллу у моря с тропическим садом или апартаменты с захватывающим видом на океан. Кроме прекрасного отдыха или жизни в райском уголке для вас и вашей семьи, приобретая недвижимость на побережье Коста-Рики, вы получаете возможность сдавать ее постоянно приезжающим сюда туристам изо всех стран мира 365 дней в году.

— На какой бюджет можно рассчитывать, выбирая инвестиционно выгодный объект? Приведите пример такого объекта из числа ваших предложений.

— Цены на недвижимость на Коста-Рике не упали даже в моменты мирового кризиса и постоянно растут. Продав впоследствии приобретенную недвижимость, вы сможете получить прибыль.
На Коста-Рике несложно открыть собственное дело или приобрести уже готовое предприятие, коммерческую недвижимость, отель, ресторан, бутик, супермаркет, фабрику, плантации и т. д. — здесь преобладает мелкий и средний бизнес.
В зависимости от планов и рода работы или бизнеса, которым предполагает заняться потенциальный покупатель, следует рассмотреть вариант приобретения недвижимости не на побережье, а в столице страны Сан-Хосе, но не в центре, который на данный момент является неперспективным. Особое внимание следует уделить выбору района, т. к. месторасположение объекта очень влияет на инвестиционную выгодность имущества. Бюджет примерно от 150 000 долларов.

— Как приобретение недвижимости на Коста-Рике влияет на получение вида на жительство?

— Гражданство Коста-Рики пользуется большим престижем во всем мире, и большинство стран мира имеют двусторонние соглашения с Коста-Рикой о безвизовом въезде. Приобретение недвижимости на Коста-Рике дает право на оформление вида на жительство и впоследствии на получение гражданства Коста-Рики.
Гражданство Коста-Рики, паспорт Коста-Рики, дает очень широкие возможности безвизового перемещения по всем странам Евросоюза (ЕС), странам Азии (Корея, Япония), Латинской Америки, Новой Зеландии, ЮАР. При получении гражданства на Коста-Рике не требуют отказаться от российского. Также в России признается второе гражданство Коста-Рики.

— Какие расходы по сделке ожидают клиента?

— Расходы по сделке не превышают 2,5 %.

— От каких рисков может и должен уберечь покупателя застройщик или профессиональный риэлтор?

— Необходимо прежде всего установить все данные собственности на текущий момент и в прошлом: наличие возможных ипотек, обязательств, арестов, установление истинного собственника, историю имущества и прочие важные детали для гарантии безопасности сделки. Наш опытный нотариус произведет полный анализ предлагаемого к сделке имущества и обеспечит надежность операции, проведет весь процесс от получения необходимых сертификатов и документов до полного завершения сделки. Адвокат компании «Белавия» ответит на интересующие вас вопросы по процессу приобретения недвижимости, ведению сделки, необходимой документации. Консультации нотариуса и адвоката помогут избежать ошибок, возможных при совершении сделок.

— Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости Коста-Рики вы может дать на ближайшие полгода?

— Неудивительно, что Коста-Рика привлекает инвесторов, особенно из США и Канады. Начиная с 2000 г., спрос на местную недвижимость постоянно рос, а за последние 5 лет прирост покупок нерезидентами составил 27 % в год. В 2008 г. иностранцы приобрели здесь объекты недвижимости на 300 млн. долларов — такие как жилое имущество: виллы, апартаменты, дома, кондоминиумы, земельные участки, а также коммерческую недвижимость. После некоторой потери темпов роста часть приостановленных из-за кризиса проектов вновь продолжает строительство, ощущается оживление на рынке недвижимости. Банки вновь предлагают разнообразные типы ипотечного кредитования. Причем ни один банк на Коста-Рике не обанкротился за время мирового кризиса (на фоне банков США, например), и в стране даже открылись новые банки.