Земля Богов. Покупка недвижимости в Греции.

Опубликовано в журнале International Residence #25 (2016 г.)

Кто бы что ни говорил, какие бы события ни сотрясали Старый Свет, но Греция была и остается одним из самых прекрасных, желанных и излюбленных уголков мира. Ежегодно население этой небольшой страны возрастает почти в 3 раза: количеству туристов, посещающих Грецию, может позавидовать даже многомиллионная Россия. Кстати, прошедший 2015 г. стал рекордным в истории греческой туристической индустрии: страну посетило более 26 млн зарубежных гостей.

Привязанность туристов к Греции измеряется тысячелетиями: первыми гостями греческой земли были римляне, которые приезжали на присоединенные к новой империи земли главным образом с образовательными целями — греческая цивилизация располагала несметными знаниями и достижениями, кажется, во всех науках. Массовый туризм в том виде, в каком он известен нам сегодня (с солнечными ваннами, пляжами, экскурсиями, ресторанной и ночной жизнью), появился в Греции в 1960-х гг. и с тех пор только расцветает. В любви к Элладе признаются целые страны: в 2005 г. Греция стала самым популярным туристическим направлением в Китае, в 2006 г. — в Австрии, а в 2014 г. путевки в эту страну стали настоящим летним бестселлером в Великобритании и США. Позапрошлый год вообще был весьма впечатляющим: Греция приняла более 22 млн туристов со всего мира, многие из которых уехали с намерением непременно еще раз вернуться в эту прекрасную страну, причем уже не в качестве туристов, а как владельцы частички греческого рая — виллы на берегу моря или уютных апартаментов в эпицентре курортной жизни одного из островов. Конечно, было бы нечестно утверждать, что желание стать владельцем недвижимости в Греции зиждется исключительно на любви к солнцу, морю и беззаботному времяпрепровождению. Финансовый кризис, из которого Греция не может выбраться вот уже более 6 лет, одна из ключевых причин интереса иностранцев как к отдыху, так и к инвестициям в эту страну.

О том, что рынок недвижимости Греции переживает не самые лучшие времена, знает даже непосвященный. По статистике, цены на жилую недвижимость здесь снижаются начиная с 2009 г. Правда, пик падения, похоже, пройден: он пришелся на 2012 г., когда, согласно данным Bank of Greece, стоимость греческой недвижимости упала в среднем по стране на 11,8 %. По итогам 2014 г. цены продолжили снижаться, однако темпы падения заметно снизились, подобная тенденция продолжилась и в 2015 г. С точки зрения потенциального инвестора это означает, что вложения в греческую недвижимость могут быть оправданы, в случае если ваша цель — получение дохода от сдачи объекта в аренду (эксперты говорят о доходе от 5 % годовых). Само собой, имеются в виду объекты, отвечающие требованиям туристов, главное из которых — близость к пляжу. Ликвидность недвижимости также обуславливается и сезоном: чем длиннее лето, тем больший доход вам принесут арендаторы. Так, на Крите самый длительный купальный сезон: первые туристы появляются здесь еще в апреле, а последние покидают остров в конце сентября. Высокая ликвидность и у объектов на полуострове Халкидики, что объясняется доступностью этих районов с материковой Греции, богатой самыми разнообразными достопримечательностями, которые высоко ценятся путешественниками. Кроме того, среди туристов популярны острова Родос, Миконос, Корфу, а также нельзя забывать о «свадебном» острове — Санторини. Итак, вы приняли решение приобрести недвижимость в Греции. Логичный первый шаг — поиск подходящего объекта. Однако в случае с Элладой есть некоторые законодательные тонкости, а именно: объекты недвижимости и земли на приграничных территориях (к таким областям относится, в частности, живописный архипелаг Додеканес в нескольких километрах от турецкого побережья, а также остров Санторини) и вблизи военных или секретных объектов неграждане Евросоюза могут приобрести лишь по особому разрешению властей или вовсе не имеют на это права. Список таких территорий невелик, к тому же после того, как из него законодательно исключили любимые туристами Крит, Халкидики, Салоники, Корфу и некоторые другие регионы, он почти потерял актуальность — по крайней мере, для инвестора, рассчитывающего получать прибыль от туризма.

Выбор объекта для приобретения, пожалуй, самая непростая задача, с которой вам предстоит столкнуться в процессе покупки. Сегодня рынок недвижимости Греции предлагает тысячи вариантов на любой вкус — от роскошных вилл в горах до небольших апартаментов в курортном комплексе. При этом совершенно неважно, какую сумму вы готовы потратить — несколько десятков тысяч евро или миллионы — правило «лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать» здесь также действует. А потому не ленитесь и отправляйтесь в Грецию на поиски идеального дома. Конечно, предварительный выбор вы можете сделать и через интернет, а заодно найти там агентство, которому вы поручите все бюрократические хлопоты, сопряженные с любой процедурой приобретения недвижимости. Действовать через агентство совершенно необязательно, однако, как показывает практика, участие профессионала более чем оправдано. Агентство может быть как российским, так и греческим: во втором случае о языковом барьере не беспокойтесь — во всех греческих компаниях, работающих с Россией, есть русскоговорящий персонал. Само собой, обращаться следует в опытную компанию, имеющую хорошую репутацию на рынке. Длительность пребывания в Греции вы определяете сами, однако для наиболее правильного выбора стоит осмотреть не менее полутора десятков объектов, которые подберет риэлтор согласно вашим возможностям и пожеланиям. Кстати, если покупатель намеревается приобрести объект высокой ценовой категории, компания может взять на себя расходы на перелет, визы и проживание. Бывают случаи, когда покупатель предпочитает действовать дистанционно (например, если он хорошо знаком с рынком недвижимости или совершает подобную сделку не в первый раз), тогда оформляется доверенность — обычно на сопровождающего сделку юриста. Документ должен быть переведен на греческий язык и заверен апостилем, а оформить его можно в консульстве Греции в России.

Срок оформления сделки после того, как объект недвижимости выбран, составляет от 4 до 8 недель при условии, что вы приобретаете недвижимость не в приграничном регионе или другой особой области (в этом случае требуется разрешение местных властей, на получение которого уйдет некоторое время). В самой процедуре оформления принимают участие адвокат и нотариус. Искать этих специалистов самостоятельно вам не придется: агентство, которое будет сопровождать вашу сделку, привлечет нужных профессионалов. До недавнего времени участие адвоката было требованием закона, однако в 2014 г. это правило упразднили, и сегодня каждая сторона сделки решает приглашать или нет адвоката самостоятельно.
Впрочем, эксперты рекомендуют не отказываться от услуг этого специалиста, ведь именно он будет представлять ваши интересы и законные права, следить за расчетами и т. д. «Законные права» и «интересы» в данном случае подразумевают целый ряд конкретных действий, в том числе проверку объекта по реестру недвижимости, изучение юридической истории объекта за последние несколько десятков лет, подтверждение права собственности продавца (действительно ли лицо, продающее объект недвижимости, является полноправным собственником), получение плана объекта недвижимости (выдается в земельной палате и защищает будущего собственника от любых посягательств на новое имущество), а также анализ юридической чистоты объекта, выяснение отсутствия на нем всевозможных обременений (например, в виде залогов), задолженностей по налогам, коммунальным платежам и многое другое.

В случае если предметом сделки является земельный участок, адвокат получает консультацию у инженерно- строительной фирмы на предмет возможности и объемов разрешенного строительства (некоторые земли в Греции обладают особым статусом с ограничениями по возведению на них объектов). Также на плечи адвоката ложится забота по получению АФМ на имя покупателя (греческого аналога ИНН). Оформление происходит в местном налоговом органе по работе с иностранцами. АФМ выдается иностранным гражданам при приобретении недвижимости в Греции с тем, чтобы они могли уплатить налог, которым по закону облагается переход права собственности. Для оформления документа потребуется только паспорт и, если процедура возлагается на плечи адвоката, доверенность. В общем, объем работ адвоката сложно переоценить. Гонорар оговаривается индивидуально, обычно это 1-3 % от стоимости объекта.

Второй привлекаемый к сделке специалист — нотариус, и его участие обязательно по закону. Задача нотариуса — проверить и подтвердить законность сделки. Любая сделка купли-продажи недвижимости, совершенная без нотариуса, в Греции считается недействительной. Один из основных этапов сделки — заключение предварительного частного договора между продавцом и покупателем. В документе прописывается стоимость объекта, условия взаиморасчетов, штрафные санкции в случае невыполнения обязательств, которые приведут к неподписанию финального (нотариального) договора купли-продажи. Согласно практике, если сделка срывается по вине покупателя, внесенная предоплата остается у продавца. Если же обстоятельства вынуждают продавца прервать сделку, то задаток возвращается покупателю. Договор нужен не только для того, чтобы документально закрепить основные моменты сделки, но и для окончательного расчета за объект. Одновременно с заключением предварительного договора поку патель вносит предоплату, которая также является задатком и служит своего рода гарантией серьезных намерений покупателя, зависит от общей стоимости объекта и составляет, как правило, 10-40 %. Оплата может быть произведена как по безналичному расчету, так и наличными средствами. При необходимости граждане Российской Федерации могут прибегнуть к ипотечному кредитованию в одном из греческих банков. Несмотря на острую финансовую ситуацию в Греции, процентные ставки по кредитам выросли незначительно, однако ужесточились требования к заемщикам. Итак, в среднем процентная ставка по ипотеке здесь составляет 5-8 % годовых. Сумма кредита, на которую может рассчитывать нерезидент, — 60 % на срок до 15 лет. Также необходимо оформление страхового полиса.

Заключение предварительного договора запускает основной механизм сделки, а точнее — проверку юридической чистоты объекта. После чего покупателю следует оплатить налог на передачу собственности. Ставка налога разная и зависит от возраста и типа объекта, а в некоторых случаях и от места его расположения. Так, если вы приобретаете землю или жилую недвижимость, разрешение на строительство которой было выдано до 1 января 2006 г., налог составляет 3 % от стоимости объекта. При покупке более нового объекта вам предстоит заплатить 23 %, если ваша новая собственность расположена на материковой части Греции и на Крите, или 16 % для остальных островов. Существует также муниципальный налог — 3 % от налога на передачу прав собственности.
Вы уже можете принимать поздравления с новым приобретением, ведь до финального аккорда остаются считанные дни. Вам осталось перевести остаток суммы на свой счет, предварительно открытый в одном из банков Греции, и оформить сделку в присутствии нотариуса. Для финальной процедуры покупатель должен предоставить нотариусу справку об отсутствии налоговых задолженностей и документальное подтверждение уплаты налога на передачу прав собственности, а также подготовить чек для окончательного расчета с продавцом. Там же, у нотариуса, покупатель оплачивает и услуги привлеченных к сделке лиц: риэлтора (1-3 % от суммы сделки), нотариуса (1-2 %), юриста. После подписания нотариального договора и передачи ключей работа нотариуса и адвоката продолжается. Нотариус регистрирует сделку в залоговом реестре и кадастровом управлении (0,475 % + 15 евро), а адвокат в свою очередь проверяет осуществление регистрации и получает сертификат о том, что объект действительно зарегистрирован во всех необходимых ведомствах на имя нового собственника. Сделка завершена! Поздравляем!