СПРАВОЧНИК ПОКУПАТЕЛЯ

Опубликовано в журнале International Residence #18 (2012-2013 гг.)

Панама. Дикая орхидея

Панама — это поразительное и одновременно очень удачное сочетание напряженного ритма глобализации с размеренно-неторопливой жизнью на лоне девственной природы. Столица страны — город Панама — самый настоящий Гонконг Латинской Америки, мегаполис-космополит, наполненный небоскребами, суматохой, автомобильными пробками и толпами народа. Но стоит отъехать всего лишь на несколько километров от города, и вы попадаете в первозданную стихию свежего ветра, пышных тропических лесов и изумительной красоты орхидей, которых здесь более тысячи видов. Поистине, такое сочетание в нашем бушующем мире — редкость. И совсем неслучайно, что в последние годы Панама с ее развитой инфраструктурой и низкой стоимостью проживания стала одним из самых главных объектов для инвесторов. Ведь Панама для «измученных» цивилизацией американцев и европейцев — настоящая дикая орхидея.

ГЛАВНАЯ ГАВАНЬ КОНТИНЕНТА
Кризис мало задел Панаму. Главная причина в том, что вся экономика страны ориентирована в основном на обслуживание Панамского канала, а движение судов никогда не прекращается. Кроме того, сейчас осуществляется проект расширения канала, что позволит увеличить пропускную способность вдвое. Полное завершение работ намечается в 2014 г. Претворяются в жизнь и другие проекты. Среди них расширение морских причалов, которые позволят Панаме стать главным логистическим центром Латинской Америки. Завершается реконструкция и модернизация международного аэропорта Токумен (24 км от столицы). Его пропускная способность будет увеличена почти наполовину.

Конечно, тот, кто в Панаме профессионально работает в сфере недвижимости, болезненное дыхание кризиса почувствовал. За время кризиса цены на жилую недвижимость упали приблизительно на 10-20 %. Но, с другой стороны, снижение стоимости жилья сразу же вызвало приток особого типа инвесторов, которые внимательно отслеживают ситуацию и ждут момента, чтобы сделать выгодную покупку. Таким образом положение дел на рынке недвижимости сбалансировалось. Сейчас 1 м2 обычного жилья стоит в среднем 1000 долларов, а роскошного в элитных районах — около 2000 долларов. Согласно исследованиям канадского Института Фрейзера, Панама входит в десятку стран мира с самым благоприятным законодательством для ведения бизнеса. Обилие международных корпораций вызывает большую потребность в жилье, которое арендуется или покупается для сотрудников или приобретается самими сотрудниками фирм.

Население страны — 3,4 млн человек. Столица — город Панама. В состав страны входят сотни больших и маленьких островов. Официальный язык — испанский. Очень распространен английский язык. Валюта — панамский бальбоа (по имени Васко Нуньеса де Бальбоа, испанского конкистадора, открывшего в начале XVI в. Панамский перешеек). 1 бальбоа = 1 доллару США. Бальбоа привязан к американскому доллару, и все расчеты осуществляются в долларах, в т. ч. и оплата недвижимости. Температура воздуха в течение года колеблется в пределах от +24°С до +30°С. В горных районах температура опускается ниже средних значений. Большая часть страны необитаема. Около 40 % территории покрыто джунглями и более четверти всей территории выделено под национальные парки и охраняется государством.

Сильно выручает Панаму то, что ее очень любят люди пожилого возраста, которые приезжают сюда из разных уголков планеты и часто привозят с собой внуков. И для взрослых, и для детей здесь идеальные условия: все время тепло, отличная экология, не бывает ураганов, как на некоторых островах Карибского бассейна, отличные пляжи, низкая стоимость проживания и невысокие налоги. Пенсионеры чаще всего предпочитают селиться в окрестностях столицы или в небольших, тихих городках у моря, где можно купить недвижимость за 60 000-200 000 долларов.
Состоятельные люди, предприниматели и сотрудники крупных фирм, напротив, выбирают для проживания престижные столичные районы, где у моря отличные квартиры, 80-280 м2, стоят 100 000-500 000 долларов, а просторный особняк можно приобрести за 900 000 долларов. Любят богатые люди и элитные сельские районы, где виллы с бассейнами стоят от 1 млн долларов и выше. Местное жилье выгодно приобретать для последующей сдачи его в аренду: годовая рента достигает 8-10 %.

ВЫЗОВ КРИЗИСУ
Наглядным примером признания Панамы как одного из центров инвестиционного притяжения служит грандиозный проект, который осуществил Дональд Трамп, американский магнат, специализирующийся на возведении по всему миру жилых микрорайонов, отелей и развлекательных центров. В престижном и экологически чистом столичном районе Punta Pacifi ca он возвел уникальный комплекс Trump Ocean Club стоимостью 400 млн долларов. Это взметнувшееся ввысь прямо из океана элегантное 70-этажное здание, напоминающее со стороны раздутый ветром гигантский парус.
В башне разместились гостиница (370 номеров), роскошные жилые апартаменты (700), казино, бизнес-центр, поликлиника, рестораны, магазины, включая ювелирные, спортивные залы и оздоровительно-косметические салоны, 6 бассейнов. У комплекса есть свой яхт-клуб и собственный пляж. Здание связано с центром столицы и с аэропортом специальной магистралью. Квартиру, 50 м2, здесь можно приобрести за 210 000 долларов, квартиру, 150 м2, — за 470 000 долларов, а роскошные апартаменты на верхнем этаже (пентхаус), 400 000 м2, — за 1,7 млн долларов.

ГОЛУБАЯ ЛАГУНА
Помимо столицы, в последние годы все большим спросом пользуется глубинка. Знатоки отдают, к примеру, предпочтение окрестностям города Колон на атлантическом побережье, а также бухте Чирики на крайнем западе страны у Тихого океана. В городе Колон в современном жилом комплексе квартира, 90 м2, выставляется за 125 000 долларов. В охраняемом 24 часа доме есть теннисные корты, взрослый и детский бассейны, спортивные площадки, оздоровительные и медитационно-тренинговые салоны, сауна и парковка. За отдельную плату можно нанять сиделку, тренеров по обучению навыкам подводного плавания, гидов для путешествия по окрестностям и проч. К услугам жителей — кристально чистая вода и белый песочек просторного пляжа. Что касается бухты Чирики, то, поскольку она уже освоена иностранцами, найти там приличное жилье дешевле 200 000 долларов весьма проблематично. Тем не менее есть еще просто уникальные места на продажу. Так, в этом районе продается утопающий в зелени участок, 7,5 акров, с изумительной красоты водопадом высотой 30 м. И за это чудо надо заплатить всего лишь 875 000 долларов. На участке можно возвести экологический туристический центр или небольшой дачный поселок.

НЕСТРАШНЫЕ НАЛОГИ
Для привлечения иностранцев правительство Панамы разработало более 40 постановлений, так или иначе касающихся облегчения налогового бремени. В стране нет налога на наследование. При взимании налога на недвижимость и на ренту действуют различные скидки. Оформление сделки в среднем занимает полтора месяца. Покупателю в процессе оформления документов необходимо получить выписку из бюро регистрации недвижимости о чистоте титула (стоимость услуги — 30 долларов) и выписку из налоговой службы об отсутствии у продавца задолженностей — 5 долларов (запросы в бюро регистрации недвижимости и в налоговую службу можно делать с помощью компьютера в режиме онлайн). Правовая поддержка и услуги нотариуса обойдутся покупателю в 1-2 % от цены недвижимости. Продавец, в свою очередь, платит налог на переоформление титула — 2 %, комиссионные агенту — 3-5 %, а также налог на сделку / капитал — 3 %.

Приобретение собственности происходит в несколько этапов. Выбрав собственность, покупатель заключает с продавцом предварительное соглашение, по которому обе стороны обязуются не искать других вариантов. При этом покупатель перечисляет продавцу залог от 1000-10 000 долларов, который остается у продавца (посредника) в качестве компенсации, если покупатель передумает.
После проверки титула происходит подписание контракта купли-продажи. В контракт необходимо внести оговорку, согласно которой покупатель вправе вернуть свои деньги, если позже в доме / квартире обнаружатся скрытые дефекты. На первичном рынке стороны также заключают предварительное соглашение, и покупатель перечисляет залог, а последующая оплата происходит частями, по мере готовности дома. Закрытием сделки считается внесение имени нового собственника в реестр Национального бюро регистрации.

НЕ УГОДИ В КАПКАН
В Панаме есть свои специфические особенности приобретения недвижимости. Прежде всего надо иметь в виду, что не вся недвижимость внесена в государственный реестр. В ряде районов землей владеют местные власти или власти этнических индейских групп населения. На таких землях покупатель приобретает только право пользования на определенный срок, а не право владения землей. Недвижимость с правом владения можно закладывать по ипотеке, т. е. под нее можно взять ипотечную ссуду. Недвижимость с правом пользования закладывать запрещено.
Важный нюанс: если купленные иностранцем угодья несколько лет будут находиться в бездействии, т. е. без осуществления каких-либо проектов, их могут и вправе занять местные жители — крестьяне. После того как они начнут «обустраивать» и «окультуривать» такую землю, собственник-иностранец может остаться и без земли, и без компенсации.

Вообще в стране нет единых официальных и четких правил при покупке недвижимости. Поэтому каждая сделка должна рассматриваться индивидуально с учетом тех или иных обстоятельств (места, цели, объема инвестиций, настроения местных властей и проч.). Очень внимательным надо быть с местными риэлторами, которых никак не назовешь педантами. Некоторые из них с легкостью возьмут с вас 100 % оплаты за недвижимость и «неслабые» проценты, но при этом даже не удосужатся проверить как следует собственников и всю документацию. Поэтому не позволяйте риэлтору диктовать свои условия, требуйте через переводчика копии документов, выписок и всего остального, что даст вам уверенность в правомерности сделки. Не помешает также самому напрямую пообщаться с продавцом. А если посредник будет этому противиться, то сразу же ищите другое агентство.

Поскольку коррупция в Панаме имеет давние традиции, то и незаконное строительство также имеет место. Для иностранного покупателя это означает, что его собственность власти могут изъять / снести без компенсации. В качестве страховки многие зарубежные покупатели приобретают жилье не как физическое лицо, а как юридическое. Для этого надо зарегистрировать компанию какой-либо формы собственности. Для обычных инвесторов проще всего организовать общество с ограниченной ответственностью. Для этого нужно найти минимум двух человек и минимум 2000 долларов. С юридической точки зрения недвижимость, приобретенную такой фирмой (то есть фактически «местной»), государству гораздо сложнее принудительно изъять в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств. Но даже если недвижимость будет изъята, то фирма (ее учредитель) получит компенсацию на уровне рыночной стоимости. А с посредниками, продавшими такую недвижимость, будет разбираться государство — это уже их проблемы.

По туристической визе в Панаме можно находиться 30 дней с возможностью пролонгации. Иностранец, купивший панамскую недвижимость стоимостью как минимум 300 000 долларов, автоматически получает разрешение на проживание. После 5 лет проживания (не обязательно постоянного) россиянин может стать подданным Панамы. При этом он может оставаться полноправным россиянином, поскольку закон Панамы не запрещает двойное гражданство. Официальные пенсионеры имеют право на получение визы на неограниченный срок при условии, что сумма их ежемесячного пособия в перерасчете на американскую валюту составляет не менее 1000 долларов плюс 100 долларов в месяц на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Россияне вполне могут рассчитывать на ипотечный кредит в размере 60-70 % от цены недвижимости со средней годовой ставкой 6 % и сроком погашения до 30 лет. Оформление документов на ипотеку стоит 2 % от суммы кредита.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что тем, кто любит быстрые деньги, т. е. приобретает жилье для быстрой перепродажи на растущем рынке, торопиться с покупкой панамского жилья не следует. Аналитики компании NBI (Nabors-Barrett Investments) считают, что роста цен на панамском рынке ранее 2013 г. не предвидится. Зато сейчас самый подходящий момент, чтобы купить в Панаме хорошую недвижимость с хорошим дисконтом для постоянного проживания или для отдыха в отпуск. Конечно, тем инвесторам, которые смотрят вперед и готовы подождать, чтобы перепродать жилье через несколько лет, тоже есть смысл купить панамскую недвижимость сегодня. Согласно прогнозам NBI, символический бык, толкающий цены вверх, вернется на рынок недвижимости через 2-3 года.