Португалия: Terra Incognita.

Опубликовано в журнале International Residence #26 (2016 г.)

Кажется, Европа освоена россиянами вдоль и поперек. Однако это не совсем так. Есть еще на европейской карте места, которые для наших соотечественников являются чем-то экзотическим, малоизученным. Португалия — одно из них.

При этом путешественников в Португалии немало: это государство с великой историей и уникальной культурой ежегодно принимает миллионы путешественников со всего мира. Так, согласно данным Национального института статистики, в прошлом году Португалию посетило 10,18 млн туристов из-за рубежа, цифра превысила показатель 2014 г. на 10 % и, кстати, стала рекордной для страны. Туристический бум спровоцировал рост доходов отельеров, а также стал катализатором волны реноваций: домовладельцы, сдающие свои апартаменты и виллы в аренду, начали активно ремонтировать недвижимость с тем, чтобы предоставить гостям страны лучшие условия для проживания. Россияне, правда, пока еще только пробуют Португалию на вкус, но те, кто сумел понять колорит этой южноевропейской страны, говорят, что ничего лучше в Старом Свете они не встречали. Если при этом принимать во внимание, что «туристическая мода» в России на несколько лет отстает от западноевропейской, то в самом ближайшем будущем можно ожидать нашествия наших туристов на португальские курорты и города. Так почему бы не использовать с выгодой прогнозы специалистов и не приобрести в Португалии недвижимость? Подобное вложение средств более чем оправданно. Во-первых, квартирой или домом вы сможете пользоваться сами, а во-вторых, такое имущество поможет вам приумножить капитал путем сдачи его в аренду туристам (к слову, туристический сезон в Португалии не ограничен летними месяцами и длится весь год).

Самыми популярными городами Португалии с точки зрения инвестиций в недвижимость являются Лиссабон, Кашкайш (небольшой приморский город неподалеку от Лиссабона, известный своей бурной ночной жизнью) и, конечно, регион Алгарве, особенно полюбившийся состоятельным европейским туристам за роскошные пляжи и безупречные поля для гольфа. Кстати, Лиссабон, по мнению экспертов рынка, сильно недооценен и занимает в инвестиционном списке далеко не первое по популярности место. Между тем недвижимость в португальской столице дорожает быстрее, чем в любом другом городе страны, а о туристической привлекательности и говорить не приходится: по статистике, Лиссабон посещает около 40 % всех приезжающих в страну туристов.

Среди иностранных покупателей недвижимости в Португалии лидерами являются британцы, китайцы, бразильцы и немцы. К слову, привлекает их не только благоприятный географический климат, но и климат инвестиционный, над улучшением которого власти страны продолжают усиленно трудиться. К числу мер, принятых для привлечения инвестиций в недвижимость, относятся налоговые льготы для инвесторов — граждан Евросоюза и так называемая золотая виза для неграждан ЕС. Проект «Золотая виза», или Vistos Gold, стартовал в Португалии еще в 2012 г. и предполагает предоставление ВНЖ негражданам Евросоюза в обмен на инвестиции. Изначально программа предусматривала минимальный порог инвестиций в 500 000 евро, однако в 2015 г. условия были пересмотрены, и теперь иностранцу для получения ВНЖ достаточно вложить в недвижимость 350 000 евро (которые могут быть снижены еще на 20 % при условии инвестирования в непопулярные регионы страны). Если сравнивать португальскую программу с аналогичными, действующими в других странах, то «Золотая виза» Португалии оказывается самой доступной в Евросоюзе, а в 2015 г. компанией Henley & Partners она была признана лучшей среди подобных программ в Европе. Самыми активными пользователями программы на данный момент являются граждане Поднебесной: на их долю приходится более 75 % всех выданных золотых виз. Россияне пока занимают третье место: наши сограждане за 5 лет существования программы воспользовались ею лишь 120 раз (это чуть более 3 % в общей статистике).

СОДЕРЖАНИЕ ДОМА: РАСХОДЫ

Привлекательность Португалии заключается не только в отличном климате, близости океана и радушии местных жителей. Это еще и одна из самых доступных стран Евросоюза с точки зрения цен. Итак, какие же обязательные платежи ложатся на плечи владельца недвижимости? Во-первых, это ежегодный налог на недвижимость (Imposto Municipal Sobre Os Imoveis, или IMI), который составляет от 0,3 % до 0,5 % от оценочной стоимости жилья.

Во-вторых, это привычные нам коммунальные платежи за электричество, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, телевидение, телефон, иногда — газ (зависит от региона). В среднем за небольшую квартиру площадью 60-70 кв.м вам придется платить чуть больше 100 евро в месяц.

Что сдерживает спрос среди россиян, без серьезных исследований сказать сложно. Вероятно, одним из факторов является относительно невысокая известность Португалии, в частности, деталей функционирования ее законодательства относительно приобретения недвижимости иностранцами. А оно, между тем, достаточно простое и предполагает такую же простую схему покупки объектов жилого фонда. Остановимся на ней подробнее.

Как и в случае с приобретением недвижимости в любой другой стране мира, здесь вы можете проводить сделку лично или через доверенное лицо — юриста, говорящего с вами на одном языке (во всех смыслах) и досконально знающего законодательство и рынок недвижимости Португалии. При желании вы можете провести вообще всю сделку с помощью такого человека: от подбора объекта до заключения договора с управляющей компанией (уже после заключения сделки). На практике такого специалиста обычно предоставляет агентство недвижимости, а потому все, что требуется от вас — это найти компанию с хорошей репутацией. Дабы не полагаться в таком важном деле на интернет и поисковые системы, есть резон походить по специализированным мероприятиям, посвященным зарубежной недвижимости (выставкам, семинарам, круглым столам), и там, основываясь на личной беседе, сделать свой выбор.

Процесс приобретения традиционно включает в себя определенное количество документов, которые надо будет составить или получить в государственных ведомствах. Человеку без специальных знаний и навыков сделать это будет затруднительно — вот и еще один аргумент в пользу услуг профессионалов. Кстати, важно помнить, что в Португалии агентства недвижимости обязаны иметь страховой полис и лицензию на осуществление своей деятельности: этот момент достаточно жестко контролируется Министерством по строительству и недвижимости. Проверить наличие лицензии у агентства можно на сайте ведомства. Похожим документом должен обладать и сопровождающий сделку юрист: его профессиональную компетенцию подтверждает регистрация в Сообществе юристов (Ordem dos Advogados).

Итак, первый документ, который вам потребуется для сделки, - это налоговый номер (Numero de Identificacao Fiscal, или NIF), аналог нашего ИНН. Получают его лично или через представителя (с доверенностью, которую можно оформить в Посольстве Португалии в Москве) в местном налоговом органе. Налоговый номер вам потребуется для открытия счета в португальском банке, а также для уплаты налогов после того, как вы станете собственником недвижимости. Впрочем, счет в банке можно и не открывать: в таком случае транши будут поступать с вашего российского счета на счет вашего доверенного лица (проводящего сделку юриста) в Португалии, а уже с него - на счет продавца.

Следующий документ, на котором потребуется ваша подпись, — это предварительный договор купли-продажи (Contrato De Promessa De Compra E Venda). Составляется он после того, как вы нашли подходящий объект и решили стать его новым владельцем. Контракт этот служит своего рода подтверждением серьезности ваших планов и требует внесения задатка — как правило, 10 % от стоимости объекта. Продавец при этом снимает объект с продажи. В некоторых случаях (например, когда вы ограничены во времени, поскольку между датами заключения предварительного и основного контрактов может пройти от пары месяцев до полугода) этот шаг пропускают и сразу переходят к основной части процедуры. Важно помнить, что если после внесения задатка вы по каким-то причинам решили отказаться от покупки, задаток вам не возвращается, а в редких случаях продавец может потребовать дополнительной платы и подать иск в суд. При обратном варианте развития событий, то есть в случае если от сделки отказывается продавец, вы получаете задаток в двойном размере.

С недавних пор в Португалии возобновлена практика ипотечного кредитования иностранных граждан. По данным портала ee24.ru, на сегодняшний день средняя ставка по ипотечному кредиту в стране составляет 3,31 % годовых, первоначальный взнос должен составлять 30-50 %, а ежемесячные выплаты не могут превышать 35 % дохода заемщика. В этом свете нелишним будет знать, что отказ в выдаче кредита не считается виной покупателя, а потому задаток ему возвращается в полном объеме.

После подписания предварительного договора и внесения задатка ваш юрист приступает к сбору и изучению документации, связанной с объектом сделки. Ему предстоит получить выписки из земельного кадастра, домовой книги и налоговой инспекции, жилищный сертификат, паспорт объекта, сертификат энергосбережения, а также — в случае если ваша недвижимость подпадает под характеристики исторического памятника — специальную бумагу в Португальском институте по защите исторических памятников. Все эти документы позволят юристу и вам получить максимально полную информацию о приобретаемом объекте (от типа и местоположения до расхода электроэнергии), а заодно удостовериться в его юридической чистоте. Кроме того, на данном этапе оплачивается гербовый сбор (0,8 % плюс 0,1-0,6 %, если привлекаются заемные средства банка) и налог на переход права собственности (от 0 % до 6 % в зависимости от стоимости объекта: чем он дороже, тем больше налог).

После того как юрист завершит работу по изучению и получению вышеобозначенных документов, можно приступать к самому важному этапу сделки — заключению основного договора купли-продажи. Процедура проходит в офисе нотариуса, который не только заверит легитимность сделки, но и предварительно проверит все бумаги, предоставленные юристом, на наличие и достоверность. Договор зачитывается вслух (внимание: делается это на португальском языке, так что небесполезно взять с собой переводчика — проводившего сделку юриста или представителя агентства недвижимости), производится окончательный расчет покупателя с продавцом (с помощью банковского чека). Финальный аккорд — регистрация договора в земельном кадастре (Conservatoria do Registo Predial) и налоговом управлении, чтобы юридически зафиксировать смену собственника. Это опять же входит в обязанности юриста, который направляет в указанные ведомства нотариально заверенные копии контракта купли-продажи. По завершении регистрации нового владельца останется только перезаключить договоры с поставщиками коммунальных услуг на ваше имя.

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОРТУГАЛИИ

Согласно информации, опубликованной Property Investor Today, средняя стоимость 1 кв.м в Португалии во втором квартале 2016 г. достигла 1187 евро.

• Самая дорогостоящая недвижимость — в столице страны: 1 кв.м в Лиссабоне обойдется в среднем в 1451 евро.
• На втором месте следует Алгарве: в этом регионе 1 кв.м стоит 1361 евро.
• Остров Мадейра с 1102 евро за 1 кв.м — на третьем месте.