Болгария. Кооперативный способ строительства.

Опубликовано в журнале International Residence #23 (2015 г.)

ВСТУПЛЕНИЕ

Что мы ищем и что мы хотим приобрести, покупая или только готовясь купить зарубежную недвижимость?

В подавляющем большинстве случаев мы ищем новую счастливую и интересную жизнь в новых прекрасных, практически идеальных условиях. И хорошо, когда свой выбор мы делаем, попробовав пожить в интересующем нас месте не неделю-две как туристкурортник, а месяц или еще лучше несколько месяцев и в идеале в разные сезоны. Здесь важны и климатические моменты, и то, как туристический сезон меняет облик выбранного места (насколько вам комфортно находиться там в эпицентре веселья и вечного праздника в пестрой, многолюдной и многоязычной толпе на пике высокого сезона и в меланхоличной тишине межсезонья).

Но это только самые первые шаги, которые нужно сделать. Конечно, если вы хотите, чтобы выбор был правильным. А кроме выбора места, также вдумчиво и скрупулезно нужно подойти к выбору еще ряда параметров.
Образ жизни там: что я смогу делать в этом месте, чем заполнять свободное время, какие возможности откроет выбранная страна или регион именно для меня? И нужно ли мне это? Нужно ли именно такое? И именно там?

Круг общения: об этом почти никто не задумывается, считая это автоматическим, само собой разумеющимся и прилагающимся к горному закату или бирюзе моря. Опыт многих людей показывает, что это не так. Ну то есть совсем не так. Здесь играет роль традиционная обособленность многих зарубежных обществ, ментальность и уровень образованности местных жителей, да и поведение многих наших соотечественников (ваших новых соседей), которые «не страдают» излишней общительностью. Так что просто найти себе новых адекватных и интересных собеседников, не говоря уже про приятелей, удается не всем. И я, как вы поняли, не про дежурную улыбку и пару фраз.

Собственно, недвижимость. Неважно, отдельно стоящий дом или квартира, но они будут спроектированы и построены, скорее всего, «не под вас». Даже очень дорогие и помпезные. Будет множество лишних и ненужных решений, а очевидных и необходимых именно вам — увы. И вам будут говорить, что так уже или еще не делают, и то, что вы хотите, стоит совершенно других денег, и вообще зачем — ведь так, как есть, гораздо лучше…

Поверьте моему опыту, дело здесь не в деньгах. Или, вернее, не только и не столько в деньгах. Просто мы подходим к выбору недвижимости за рубежом очень тщательно и придирчиво. И это правильно. Мы хотим купить для себя вместе с домом новый образ жизни, новое качество. Точнее говоря, мы хотим купить себе счастье. А счастье нельзя купить. Его можно только создать.

И одно из решений, один из способов — это кооперативный способ строительства. Кооперативный, то есть совместный. Общими усилиями. Сообща.
В слово «кооператив» каждый вкладывает свой смысл, я расскажу о том, как я его понимаю применительно к данной теме.
В данном случае кооператив — это сообщество людей, объединенных идеей строительства недвижимости для собственных потребностей. Строительства такой недвижимости, какую они не смогли найти на рынке, но какой они хотят владеть и пользоваться. Той недвижимости, которая отражает их представления о достойном заграничном доме.

Из такого объединения есть возможность извлечь большую выгоду, ведь можно построить объект недвижимости:

• дешево: действуя как организация-застройщик, нанимая для работ строительные организации, закупая строительные и отделочные материалы оптом по низким ценам;
• под себя: исходя из собственного проекта, отражающего потребности и представления участников о красоте, удобстве, образе и качестве жизни;
• по-настоящему клубный: построить не просто дом, а создать среду для комфортного пребывания и общения.

Отчасти это похоже на покупку объекта недвижимости на начальной стадии проекта, когда вы выступаете как инвестор, и стоимость выбранной, например, квартиры растет по мере приближения к завершению строительства и сдаче в эксплуатацию. Но в данном случае ваши права защищены на порядок лучше, так как вы совладелец всего строящегося объекта и земельного участка, на котором он расположен. И уровень жилья на выходе на порядок выше.

В истории известны различные формы строительной кооперации. Мы не будем привязываться к определениям и терминам, а сконцентрируемся на возможностях, которые открывает кооперативный способ строительства.

ЖЕЛАНИЯ И ВОЗМОЖНОСТИ

Пару лет назад я начал искать для себя квартиру в Болгарии. Сначала я рассмотрел варианты у моря. Привязывался к аэропорту Бургас. Чисто курортные места, вымирающие осенью, были отметены сразу. Потенциально интересны были городки, где жизнь продолжается в течение всего года. В итоге район поисков представлял собой отрезок побережья Черного моря от Несебра плюс 10 км в сторону турецкой границы с одной стороны и до начала Солнечного Берега — с другой.

Были отсмотрены десятки вариантов, в итоге — ни один не зацепил. Все не то. Каждый раз после просмотра, примеряя на себя роль счастливого владельца квартиры, не вдохновлялся, не понимал, что в этом месте и в этой квартире смогу делать больше, чем месяц в году. Отчего захотелось бы туда возвращаться в любое время, чем бы она манила из заснеженной Москвы.

Потом настала очередь болгарских гор. И снова отсмотрено множество объектов, пройдены и исследованы десятки километров узких улочек очаровательных городков и крутых горных троп. И снова похожая картина с недвижимостью. Немного другая стилистика, но смысл тот же. Не вдохновило. Все какое-то не настоящее, не основательное. Временное пристанище. Я понимаю, что оно так, скорее всего, и задумывалось, но я искал другое.

Дом, на котором бы останавливался взгляд, с квартирами, где все наполнено красотой, современным дизайном, стилем. А еще — построенный и отделанный очень качественно, «дорого». Респектабельный. Похожий на невысокие клубные дома современной архитектуры в каком-нибудь хорошем районе Лондона или Стокгольма. Ну или московской Остоженки. Без откровенных атрибутов роскоши, но очень стильный и современный.

После нескольких попыток найти такой дом в Болгарии я понял, что это не получится. И как ответ возникло желание. Сначала несмелое, еле уловимое, а потом все более отчетливое и осознанное. Желание создать его. Придумать, нарисовать, спроектировать. И вписать в силуэт зеленых болгарских гор…

Сначала я задумался о планировке квартиры, о том, какой набор помещений я бы хотел в ней видеть.
Планировку делал для себя, поэтому сразу хочу сказать любителям пооппонировать: это мое мнение и мое видение. Ни в коем случае не претендую на то, что оно единственно возможное.

Главное в такой квартире для меня — это большая терраса-лоджия с камином-барбекю. Это свобода, это возможность не замыкаться в четырех стенах, а находиться максимальное время на свежем воздухе, возможность собраться вечером за большим столом и ужинать, глядя на угли в камине и солнце, прячущееся за горы.

Или выйти разогретым и чистым из собственной сауны, сесть в удобное кресло, сделать глоток чего-нибудь очень вкусного и прохладного (выбор напитка за вами) … Из собственной сауны? Конечно. А что тут такого? Это я так плавно переместил вас в другую часть квартиры и начал знакомить с наполнением. Дорогая дизайнерская сантехника, душевая кабина или ванна. Думал про отделку мрамором, но сейчас не уверен. Может, другой натуральный материал? Травертин, например. Но главная изюминка — собственная сауна. Небольшая парилка, отделанная натуральным деревом, а большая и не нужна. Главное, чтобы своя, и чтобы нагревалась быстро.

Две спальни, каждая с гардеробной комнатой, чтобы не загромождать квартиру шкафами. И чтобы одеваться каждый раз с удовольствием. Все вещи на своих местах, на своих полочках. Красота.
Плюс кухня-гостиная с камином. Чтобы коротать зимние вечера с бокалом хорошего красного вина, глядя на мерцающие угли.

Вот такая квартира. Можно добавить еще одну комнату — гостевую / кабинет, а можно оставить так. Всем, кто знакомился с проектом, набор помещений и их функционал очень нравились. А вам?

Если перейти к цифрам, то это выглядит так:
• общая площадь квартиры — 100 кв. м;
• открытая терраса-лоджия с барбекю — 20 кв. м;
• гостиная-кухня с камином — 30 кв. м;
• спальня с гардеробной — 20 кв. м;
• вторая спальня с гардеробной — 20 кв. м;
• санузел с сауной — 10 кв. м.

Это квартира. А сам дом неболь- шой, 4-этажный, на 16 квартир.
Кроме жилого многоквартирного дома, предусмотрено еще здание хозяйственного назначения. Для каждой квартиры — свой гараж и кладовка-мастерская. При наличии таких помещений никто не будет стеснен рамками своих квартир, каждый сможет выбирать любой вид активного отдыха, и у него не возникнет вопросов, где хранить свои горные велосипеды, снасти для рыбалки, лыжи, лодку, палатку… И куда ставить свой Land Rover Defender.

Потому что заняться в тех местах есть чем. И в любое время года. Красивейшие пейзажи, горы, леса. Идеальные условия для оздоровления, омоложения, активного отдыха и занятий спортом.

Начну вас «мучить» перечислением.
Минеральные источники: пить, принимать ванны, прочие спа-приятности. Горные и беговые лыжи: множество трасс различного уровня, горнолыжные школы, в том числе детские.
Горный пеший туризм — хайкинг. Палатка, нереально «вкусный» воздух, рассвет в горах.
Рыбалка, охота, грибы, ягоды. И все — в изобилии. Вкуснейшие местные продукты, великолепные рестораны.
И это только местные прелести, а еще есть Греция. 170 км до пляжей Эгейского моря, менее 300 км до святых монастырей Афона.
Соответствует вашим представлениям о красоте и гармонии?
А еще есть вино и близость одной из лучших зон виноделия Болгарии — Мельник. Вино мирового уровня. Это, как и обилие разнообразных местных фруктов, наводит на мысль о производстве для себя фруктовых дистиллятов и вина. Как опция на участке предусмотрено строительство маленькой винокурни-винодельни с маленьким же винным погребом. Я бы даже сказал, с погребком. Представляете, купить в сезон, когда все очень и очень недорого, машину винограда и сделать несколько бочек своего домашнего вина…

И еще. Уровень зарплат в Болгарии совсем не высокий. Возможности для бизнеса, для создания какого-либо продукта — самые разнообразные. Можно и в этом направлении подумать. И даже нужно.

Если крупными мазками, то картина получилась примерно такая. 100-метровая квартира с большой террасой-лоджией и собственной сауной в клубном кооперативном доме в болгарских горах. Вот там и такую, как описал, хочу.

ЦИФРЫ, ДЕТАЛИ, ЭТАПЫ

Понятно, что на рынке такого предложения нет, а если бы вдруг появилось, то цена была бы космической. Понятно также, что это мое видение идеального заграничного дома, который можно создать, используя кооперативный способ строительства объектов недвижимости.

Из чего складывается стоимость квартиры при реализации похожих проектов:
• доля в прибыли владельца земельного участка (часто участок не выкупается, а с его владельцем рассчитываются квартирами после завершения строительства, таким образом, в распоряжении инвестора остается далеко не 100 % квартир);
• затраты на архитектурный проект, согласования, исходно-разрешительную документацию на строительство;
• сети (подведение, выкуп, обременения);
• СМР (строительно-монтажные работы) — стройка, по-простому;
• строительные и отделочные материалы;
• стоимость кредитов;
• незапланированные расходы;
• УК (управляющая компания);
• продажи, реклама;
• оформление в собственность, регистрация прав.

В результате получается объект, квартиры в котором выставляются на продажу по цене = себестоимость (все понесенные расходы) + прибыль застройщика.
При нашем, кооперативном, способе строительства мы исключаем из бюджета проекта несколько существенных статей: долю владельца земельного участка в прибыли, стоимость кредитов, затраты на продажи и рекламу и, самое важное, прибыль застройщика.

В результате мы получаем исключительный объект с заранее оговоренными потребительскими свойствами по очень привлекательной цене.
Если весь процесс реализации проекта разбить на этапы, то он будет выглядеть примерно так.

Этап 1. Полгода-год — поиск и знакомство с будущими пайщиками кооператива. Выбор ареала застройки и поиск в его границах конкретных земельных участков. Предварительные переговоры с собственниками земли. Создание общей концепции и эскизного проекта дома, определение вариантов внешней, внутренней отделки и «начинки». Создание концепции застройки земельного участка в целом. Составление и согласование предварительной сметы проекта. Знакомство с особенностями ведения хозяйственной деятельности, практики работы кооперативов, налогообло жения, с рынком строительных работ и стройматериалов в Республике Болгария. На этом этапе никакие платежи со стороны будущих пайщиков не нужны. Возможно подписание договоров о намерениях, предварительное распределение квартир.

Этап 2. Исходя из сформированного коллектива, определяется окончательная конфигурация дома (количество квартир, их планировка, проект, отделка и пр.), выбирается и резервируется земельный участок. Утверждается финальная смета. Организуется и регистрируется кооператив — болгарское юридическое лицо. Нанимается болгарский адвокат, бухгалтер и строительный надзор. На кооператив приобретается земельный участок. При покупке с собственником обязательно оговаривается и в договоре купли-продажи или в доп. соглашении прописывается дальнейшее развитие участка, вопросы предоставления доступа к коммуникациям, получения разрешений на строительство желаемого объекта и будущее функционирование дома. Сделка, если это возможно, страхуется. Выбирается генподрядчик проекта или пул субподрядчиков. Пайщики вносят первый платеж.

Этап 3. Весь процесс реализации проекта разбиваем заранее на этапы и прописываем сроки и размер каждого следующего платежа так, чтобы гарантированно иметь окончание каждого отдельно взятого этапа. Возможно, формируем гарантийный фонд, чтобы оперативно реагировать на незапланированные изменения количества пайщиков или их финансовых возможностей. Заранее регулируем подобные ситуации, прописываем условия передачи (продажи) пая третьим лицам.
Пайщики вносят второй платеж. Назначение: заказ и утверждение всей исходно-разрешительной документации на строительство (проект и пр.), подвод, сооружение, прокладка коммуникаций, строительство «черновых» дорог, заливка (изготовление) фундамента и заключение договора на охрану объекта.

Этап 4. Строительство дома: коробка, кровля, окна, двери, разводка коммуникаций по дому. Третий платеж.

Этап 5. Внутренняя отделка квартир и внешняя отделка дома. Четвертый платеж.

Этап 6. Обустройство всей территории комплекса, общественных зон, «чистовых» дорог. Пятый платеж.

Этап 7. Сдача в эксплуатацию, регистрация прав собственности. Шестой платеж.

Мне видится срок реализации проекта — два-два с половиной года с момента первого платежа. Коррективы могут внести ограничения на строительство в туристический сезон, дата начала работ, дата нахождения оптимального для проекта земельного участка, сроки подведения и подключения коммуникаций. Мы не будем суетиться и «гнать коней». Мы будем работать грамотно, методично, системно. Соблюдая все правила, нормы, технологические сроки. Планируя проведение работ в оптимальных погодных условиях. Мы же не на продажу строим, а для себя.

Повторюсь, главные плюсы данного способа в том, что вы получаете возможность:
• приобрести объект в собственность существенно дешевле, чем от инвестора-застройщика благодаря тому, что из бюджета проекта исключено несколько статей (некоторые из них: прибыль инвестора застройщика, затраты на продажу и рекламу объекта);
• приобрести объект «под себя», с архитектурой и планировками, которых нет на рынке, отвечающими вашим потребностям и представлениям о красоте, удобстве, образе жизни, престиже и статусе;
• приобрести не просто недвижимость, а среду обитания, стать членом клуба с понятными и близкими вам правилами.

Проект кооперативного клубного дома в горах Болгарии сформулирован и в настоящее время идет поиск пайщиков, желающих участвовать в нем. Ближайшее будущее покажет, будет ли он реализован. В случае позитивного сценария с удовольствием поделюсь с вами деталями его реализации.

БУДУЩЕЕ КООПЕРАТИВНОГО СПОСОБА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Возможности кооперативного способа строительства объектов недвижимости очень велики. Возможность отойти от стандартного набора помещений, выбрать самые лучшие строительные и отделочные материалы, в том числе натуральные, позволить себе желаемую площадь, высоту потолков, толщину стен, добавить в интерьер такие «излишества», как сауна, камины, большая терраса с барбекю, гардеробные и кладовки… И все это в хорошей компании и по адекватной цене.

Географией мы тоже никак не ограничены. Кроме болгарского проекта, выведен на рынок проект по Латвии, если данная статья найдет отклик и породит интерес, то в следующий раз расскажу о нем. На подходе Турция. Возможность сделать что-то похожее в любом приглянувшемся вам уголке земного шара в ваших руках. Главное — осознанное желание, упорство и знания.

Очень важна команда. Уровень компетенции и работоспособность руководства такого кооператива. Подразумевается, что это очень небольшой коллектив: два-три человека, но прекрасно подготовленных, образованных и сведущих, имеющих опыт реализации проектов за рубежом. Кроме этого, огромную роль имеет правильный выбор зарубежных партнеров: подрядных фирм, юриста, бухгалтера, строительного и архитектурного надзора.

Главная сложность при реализации подобных проектов — поиск желающих, будущих членов-пайщиков, возникновение у них доверия к проекту на этапе концепции. Выход я вижу в создании кооперативов для зарубежного строительства уже с несколькими желающими участвовать в данном предприятии, связанными между собой дружескими или производственными отношениями. Они являются мотором, ядром такой организации, источником уверенности и энергии. Поиск остальных пайщиков осуществляется по «сарафанному радио» и с использованием всех современных средств коммуникации, особенно социальных сетей.

Данная тема адресована всем участникам рынка зарубежной недвижимости. И профессионалам, желающим зарабатывать при любой экономической конъюнктуре, и конечным потребителям, желающим найти дом своей мечты.

Что касается профессионалов-девелоперов, то надо понимать, что кооперативным способом можно создавать не только объекты для сезонного или более длительного пребывания, но и коммерческие объекты, например, в экзотических жарких странах, где сезон — почти весь год. Объединив пайщиков-инвесторов в таком проекте, можно и нужно им управлять после сдачи в эксплуатацию, сдавая в аренду недвижимость пайщиков в их отсутствие, обеспечивая им и себе длительный источник дохода.

Этот метод позволяет начинать новые проекты, что особенно ценно в текущих условиях вялого рынка, когда сложно с уверенностью говорить о сроках продажи и, соответственно, рентабельности объектов на рынке зарубежной недвижимости. Набирать будущих пайщиков-владельцев недвижимости на этапе концепции, практически без начальных вложений.

Для конечных потребителей, ищущих свой и только свой заграничный дом, кооперативный метод открывает возможности, о которых написано выше. Читайте, думайте, считайте, рассказывайте друзьям и начинайте действовать. И помните о том, что свое счастье, свой идеальный заграничный дом, который полностью отвечает вашим представлениям и требованиям, можно только создать. Это будет непросто, но результат того стоит.

А если возникнут вопросы, пишите, с удовольствием поделюсь своими знаниями.

Автор статьи:
Станислав Яцко
bulcoop@yandex.ru
www.bulcoop.ru