Майорка. Остановись, мгновенье! Ты прекрасно!

Опубликовано в журнале International Residence #19 (2013 г.)

Эти строки Гете вспоминаются каждому, кто приезжает на испанский остров Майорка. Потому что Майорка — это вершина, идеал красоты. Тут поражает воображение все: и удивительная природа, и высочайшая культура, и красивые, уютные города, и наличие всех земных благ, какие только можно себе представить. Именно по этой причине сегодняшняя Майорка — самая горячая точка на рынке европейской недвижимости. Тут буквально «сметается» любая недвижимость. Толпы туристов и инвесторов со всех уголков планеты «оккупировали» местные курорты, пляжи и отели, одновременно прибирая к рукам жилую и коммерческую недвижимость, которая «благодаря» кризису стала легко доступной не только самым богатым людям, как это было еще лет 5-7 назад, но и представителям среднего класса.

На Майорке мягкий средиземноморский климат, поэтому отдыхать там можно в любое время года. Прибавьте сюда безопасную и размеренную жизнь, умеренные цены на продукты и услуги, безукоризненную экологию, и вы поймете, почему все приезжающие на этот остров люди чудесным образом преображаются, становятся моложе и добрее. Неслучайно говорят, что Майорка сама по себе — великолепный антидепрессант. И особенно полезна она измученным непогодой и сумерками россиянам — ведь на Майорке 320 солнечных дней в году! Для тех, кто заботится о своем здоровье, стоит особо подчеркнуть, что на острове всегда есть свежие овощи и фрукты из местных садов и огородов, а также обилие собственных морепродуктов. Купить здесь недвижимость — значит сделать вклад в свое здоровье и здоровье своей семьи.

Но Майорка не только центр здоровья, это одновременно центр развлечений и активного отдыха. Тут множество ночных клубов и дискотек, ресторанов и кафе. На острове есть все условия для занятия водными видами спорта, для серфинга, большого и настольного тенниса, катания на велосипеде, для рыбалки и охоты. Кроме того, Майорка известна своими первоклассными гольф-клубами и маринами с индивидуальными причалами для яхт.

Купив недвижимость на Майорке, вы сможете отдыхать тут, допустим, раз-два в году, а в остальное время сдавать жилье в аренду. Это очень выгодно, потому что поток туристов — огромный. В любом случае инвестиции в недвижимость Майорки — это инвестиции в собственное благополучие, в собственное будущее. Стоит также подчеркнуть, что желающие могут приобрести здесь коммерческую недвижимость, например, отель. Это очень выгодное вложение, потому что гостиничный бизнес — один из самых рентабельных и доходных на острове. Достаточно сказать, что только поток российских туристов вырос за последние несколько лет в десятки раз. Сегодня потенциальным покупателям предоставляется уникальная возможность приобрести жилье с большим дисконтом — 10-30 % от докризисной цены в зависимости от сегмента и географического расположения. В то же время затягивать с покупкой жилья в этом райском уголке не стоит, потому что мощный приток зарубежных покупателей начинает выравнивать кривую падения цен и постепенно перенаправлять ее вверх.

Доверьте тонкости экспертам

Россиянам — потенциальным покупателям жилья на испанских Балеарских островах, включая и Майорку, лучше всего обратиться к специалистам. Это поможет избежать вероятных рисков, связанных с незнанием местного законодательства, местной специфики и, конечно, незнанием языка. Даже если покупатель хорошо, как ему кажется, разбирается во всех вопросах, связанных с недвижимостью, есть юридические тонкости, понятные только квалифицированному юристу-практику, имеющему опыт работы на испанском рынке.

Прежде всего стоит разграничивать покупку на первичном рынке и на вторичном. Если покупатель решил купить жилье на первичном рынке, и при этом, возможно, жилье только строится / проектируется, то необходимо выяснить, насколько легальна сама постройка, есть ли разрешительные документы от местных властей на освоение данного участка, и является ли застройщик законным собственником этого участка. Для проверки надо запросить в государственном органе документ Escritura de Compra (выписка о покупке). Одновременно нужно уточнить, не находится ли застраиваемый земельный участок в залоге у какого-нибудь банка, и нет ли вокруг этого участка каких-либо судебных тяжб. В данном случае поможет официальный документ из кадастрового реестра, который называется Nota Simple (выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество). Далее предстоит выяснить, заплатил ли застройщик налог на недвижимое имущество - IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles). Если нет, то этот налог будет вынужден позже заплатить покупатель. Следующий шаг - получение кадастрового свидетельства (Certifi caci?n catastral), удостоверяющего тот факт, что покупаемая вами недвижимость официально зарегистрирована.

После наведения справок и получения всех необходимых документов, подтверждающих юридическую чистоту застройки, составляется договор купли-продажи (Contrato de Compra-Venta). В этом договоре указываются условия оплаты и стоимость объекта. На этом этапе покупатель должен внести залог в размере 10 % от полной стоимости приобретаемой недвижимости. Эта сумма остается у продавца, если покупатель откажется от сделки по субъективным причинам. Еще перед подписанием договора покупатель должен получить в местной полиции идентификационный номер иностранца (NIE), чтобы затем открыть свой банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость.

В Испании любой вид жилья должен быть зарегистрирован в так называемом Registro (регистр собственности), где можно получить полную информацию о покупаемой недвижимости, ее цене, точной площади, а также получить сведения о вероятных задолженностях старого собственника. На имя нового владельца оформляется главный официальный документ, называемый общественный акт. Все данные о владельце вносятся в официальный реестр. Процесс регистрации обычно длится около 3 месяцев. Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи и осуществления всех оговоренных в контракте платежей.

Как составить договор

При подписании договора купли-продажи (Escritura) стоит обратить внимание на следующие моменты. В договоре обязательно должна быть отражена полная стоимость строительства, сроки завершения строительства и готовность объекта к заселению, в т. ч. сроки получения сертификата на здание (Licencia de Obra). Также в договоре должны быть прописаны размер первоначального депозита, график последующих платежей и указаны размеры налога на добавленную стоимость. Не помешает внести в договор и пункты о банковской гарантии или наличии страхового сертификата (Aval banc?rio Certifi cado de Garantia). Это обеспечит вам возврат денег, которые вы заплатили застройщику, если стройка вдруг по каким-либо причинам окажется замороженной.

Указание точной даты завершения строительства необходимо для того, чтобы в случае затягивания сроков сдачи объекта в эксплуатацию взыскать с застройщика штраф / неустойку или требовать выплаты процентов за каждый день просрочки — это должно быть четко оговорено в контракте. Стоит заметить, что покупатель также обязан будет заплатить застройщику / посреднику штраф за невыполнение графика платежей или какие-то иные нарушения условий договора — соответствующий пункт тоже всегда присутствует в договоре.

Немаловажно прописать в контракте конкретные обязательства и ответственность застройщика по подведению и подключению к дому коммуникаций, включая газ, электроэнергию, водоснабжение и канализацию. Если коммуникации подведены с нарушением действующих технических норм, то застройщик должен нести предусмотренную договором и законом ответственность.

После завершения строительства покупателю необходимо зарегистрировать объект. Для этого понадобятся следующие документы:
— Certifi cado Final de Obra — финальный сертификат о разрешении на строительство, выданный архитектором проекта.
— Licencia de Obra — разрешение на здание, которое выдается в мэрии.
— Licencia de primera ocupacion — лицензия на первичное заселение выдается в мэрии после проведения проверки на предмет соответствия построенной недвижимости проектному плану. Без наличия этой лицензии покупатель не сможет оформить ипотеку, а также подключиться к коммунальным услугам.

Очень важен и пункт, оговаривающий гарантию качества недвижимости. В Испании любая строительная компания по закону обязана предоставить покупателю 10-летнюю гарантию на здание (Ley de Ordenacion de Edifi cacion), а также на любые повреждения, связанные с недостаточным качеством строительства. На подобные случаи у застройщика должна быть специальная страховка, покрывающая все вероятные затраты в случае выявления в дальнейшем каких-либо изъянов. Застройщик обязан страховать любой ущерб по косметическим дефектам и качеству материалов на 1 год, по дефектам оборудования — на 3 года, по структурным дефектам — на 10 лет. Конкретные детали этой страховки должны быть указаны в руководстве по эксплуатации недвижимости (libro del edifi cio) и включены в нотариальный договор купли-продажи (Escritura). Чтобы избежать недоразумений и недопонимания, к договору должен быть приложен детальный план покупаемой недвижимости с указанием всех параметров, размеров и технических характеристик. Как правило, эта информация отражается в приложении к договору (Memoria de calidades).

Часто покупатель, приобретающий жилую недвижимость за границей, не имеет представления о текущих / регулярных / ежегодных последующих расходах на ее содержание. Поэтому в договоре должна быть четко прописана сумма / доля расходов (Cuota de participaci?n), которые должен будет нести покупатель.

Для подписания контракта с застройщиком личное присутствие покупателя на испанской территории необязательно. Стороны сразу же могут обменяться подписанным контрактом по факсу, а через некоторое время им надо будет обменяться оригиналами договора по почте. У каждой стороны должен остаться на руках оригинал, подписанный двумя сторонами.

Приобретая недвижимость на Майорке, россиянин получает годовую шенгенскую визу с правом пребывания на территории страны в течение 180 дней (по 90 дней в каждом полугодии). Либо это может быть виза для пребывания в течение всего года, но для этого нужно подтвердить источники доходов, достаточные для проживания на территории Испании. При получении любой из этих виз право на работу не выдается, но и не возбраняется вести собственный бизнес. Владелец жилья имеет право оформлять приглашения своим родственникам для получения многократной визы на 180 дней.

Компания «MallorcaRusia»,
www.mallorcarusia.com

Опубликовано: 01.03.2013