Рынок недвижимости Франции

Опубликовано в журнале International Residence #2 (2004-2005 гг.)

Приобретение собственности во Франции коренным образом отличается от приобретения собственности в России. Начнем с того, что французская система контролируется значительно строже. Вопросами передачи собственности должен заниматься нотариус, и только он имеет право регистрировать передачу собственности в Палате регистрации земельной собственности. Монополия в этих вопросах принадлежит только ему.

Нотариус - это так по-французски

Нотариус - это независимое официальное лицо, получающее плату за подготовку сделки по недвижимости.

Он наводит все нужные справки до окончания сделки и подотчетен Департаменту Франции по налогам и сборам. Нотариус несет ответственность за подготовку документов на право собственности и ошибки, которые он может при этом допустить. Он следит за тем, чтобы сделка была "чистой" с обеих сторон, чтобы были соблюдены законы, и чтобы продавец получил свои деньги вовремя и сполна, а покупатель - свои документы на собственность в надлежащей форме.

Ставки оплаты нотариальных услуг закреплены законом государства и едины по всей Франции. Сумма, взимаемая нотариусом, составляет примерно 1% от стоимости приобретаемой недвижимости и обычно выплачивается после подписания договора купли-продажи. Общая сумма всех выплат по сделке составляет примерно 7,5%, включая оплату нотариуса, гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности и значительную сумму налога на передачу собственности (4,8%).

Все права собственности во Франции регистрируются в Bureau de Conservation des Hypotheques, что можно примерно перевести как Палата регистрации земельной собственности. Сделка по недвижимости называется acte de vente. Этот документ постоянно хранится в архиве нотариуса. Копия документа выдается на руки покупателю как свидетельство права на собственность и носит название titre de propriete. Документ заверяется нотариусом. Нотариус должен проверить всю историю собственности за последние 30 лет и убедиться, что все сделки с ней были чистыми, то есть: соблюдены права прохода и проезда по земле, правильно оформлены отчуждения и учтены все другие законные интересы третьей стороны.

По окончании процедур передачи собственности нотариус несет ответственность за предоставление покупателю "чистой" собственности и перечисление причитающихся сумм продавцу и кредитным учреждениям. Эта ответственность подтверждена политикой страхования профессиональных рисков (ни покупатель, ни продавец не должны нести убытки по вине нотариуса).

Фрацузский подход: покупка недвижимости через SCI

Обычной практикой при покупке недвижимости во Франции является обращение к методу, напоминающему кондоминиум и ипотеку одновременно, или по-французски "Societe Civile Immobiliere". Преимуществами такого подхода могут воспользоваться как граждане Франции, так и иностранцы. SCI - это зарегистрированное во Франции вами акционерное общество. Закон, которому подчиняется деятельность подобных обществ обязывает их иметь головной офис в этой стране, который сам по себе уже является недвижимостью. Акционерами обычно являются члены семьи, владеющие этой собственностью.

SCI является юридическим лицом, прозрачным акционерным обществом, в то же время вполне самостоятельным по отношению к акционерам, вследствие чего акционер должен платить налоги только с причитающейся ему части прибыли SCI. Таким образом, акционерное общество играет роль налогового зонтика для своих акционеров. Система акционерных обществ SCI позволяет переводить часть Вашей собственности детям, а также защищает интересы одного из остающихся в живых супругов.

Схема SCI обладает преимуществами, которые вы, несомненно, оцените, проконсультировавшись со специалистами.

Некоторые аспекты, связанные с налогами

При покупке собственности во Франции всегда следует принимать во внимание сопутствующие налоговые обязательства и пути их минимизации. Вот что следует знать для уменьшения налогового бремени:

• Как оптимизировать Ваш арендный бизнес с точки зрения подоходного налога и налога на приращение капитала.
• Как оптимизировать, уменьшить и/или избежать налогов на собственность.
• Как уменьшить облагаемую часть прибыли от будущей продажи собственности.
• Какова ситуация с передачей вашей собственности по наследству во Франции, если Вы не являетесь ее гражданином.

Общие вопросы по налогообложению, связанные с Вашим возможным приобретением недвижимости во Франции

Расчет Вашего подоходного налога в соответствии с налоговым кодексом у Вас в стране и международными договорами по налогам.

Социальные налоги во Франции (CSG и CRDS).

Налогообложение на прибыль при будущей продаже собственности во Франции. Вопросы налогов на собственность.

Вопросы права наследования собственности во Франции и связанные с вступлением в наследство налоговые обязательства.

Конкретные вопросы по налогообложению при покупке собственности во Франции

Структурирование собственности с точки зрения налогового планирования (это поможет уменьшить отчисления по налогам на собственность и на наследство).

Вопросы по налогам при возможной сдаче собственности в аренду. Получение консультаций для наиболее выгодного инвестирования.

Упорядочение активов и доходов

Перед тем, как стать французским налогоплательщиком, необходимо привести в порядок свои активы с точки зрения уплаты налогов. Получить полное представление о принятом во Франции налоговом законодательстве в отношении участия в зарубежных компаниях или трестах. Если Вы хотите обосноваться во Франции, Вам действительно полезно оптимизировать структуру доходов по инвестициям.

Консультативная помощь в налаживании Вашего финансирования во Франции может заключаться в следующем:

• Помощь в знакомстве с кругом банковских профессионалов
• Определение лучших методов финансирования покупки Вами недвижимости и координация этого процесса с точки зрения Вашей налоговой ситуации.
• Обращение за кредитом и сопровождение необходимых документов вплоть до выдачи Вам банковского кредита.
• Координация у нотариуса расходования Ваших средств, а также координация всех регистрационных действий.

О наследовании

Во Франции порядок наследования определяется Наполеоновским кодексом. Собственность при прямом владении подпадает под налогообложение при передаче по наследству. Этот закон распространяется как на недвижимость, которая, в конечном счете, становится основным местом жительства, так и на недвижимость, не являющуюся основным домом. При значительных инвестициях в недвижимость сумма налогов на приращение капитала и на собственность может оказаться очень высокой. Поэтому потребуется очень тщательное планирование и управление недвижимостью. Следует хорошо разбираться в законах о наследовании в части налогообложения наследуемого имущества, действующих в своей стране, как, впрочем, и в международных конвенциях.

Что касается упоминавшейся схемы SCI, она особенно выгодна, когда речь идет о втором браке и/или интересах детей, а также в случае наследуемой недвижимости после смерти одного из супругов.

Существует настоятельная необходимость в доступной для россиян службе при покупке ими недвижимости во Франции. Она не только обеспечит выполнение всех условий сделки, но и возьмет на себя все бюрократические формальности, проверит налоговый статус клиента на наличие препятствующих сделке факторов, поможет при обменных операциях и т. п.