Инвестиционная схема "leaseback" во Франции

Опубликовано в журнале International Residence #2 (2004-2005 гг.)

Что такое "leaseback"?

Инвестиционная схема "leaseback" - это соглашение, по которому вы, купив дом или квартиру, сдаете их в аренду компании-застройщику. Как правило, такой договор заключается на 7, 9 или 11 лет. В обмен на это вы получаете налоговые льготы и гарантированный доход на протяжении всего срока действия договора. Отдельные условия зависят от вида собственности, но обычно в соответствии с контрактом компания берет на себя все расходы, касающиеся недвижимости - коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт, налоги и прочее. Компания обязуется вернуть вам собственность в том же состоянии, в каком получила.

Контракт также предусматривает возможность вашего бесплатного проживания в квартире от 2 до 6 недель в год. Если вы не хотите сами проживать в квартире, вы можете передать это право другим лицам или отказаться от права проживания в обмен на более высокий рентный доход.

"Leaseback" не имеет ничего общего с таймшером. С первого же дня покупки вы являетесь единственным 100 % хозяином собственности. Недвижимость регистрируется на ваше имя во французском земельном реестре. Вы просто разрешаете компании использовать вашу недвижимость в течение нескольких месяцев в году, получая при этом стабильный доход. Представьте себе отель, но не с номерами, а с квартирами. Вы - владелец одной из этих квартир, сдаете ее гостиничному оператору, который, в свою очередь, сдает ее клиентам.

По окончании срока действия "leaseback" договора недвижимость полностью в вашем распоряжении. Вы можете сдавать ее, жить в ней сами, продать ее или продлить договор.

Для чего введена система "leaseback" во Франции?

Приток туристов во Франции гораздо больше, чем в любой другой стране мира. Французы сами часто арендуют жилье на длительный срок - особенно в летние месяцы. Мест в отелях постоянно не хватает. Именно поэтому французское правительство решило поощрить иностранцев к инвестициям по схеме "leaseback".

Чем выгоден "leaseback"?

• При покупке недвижимости по схеме "leaseback" покупатель освобождается от НДС, который во Франции составляет 19,6 %. Это означает, что недвижимость стоимостью, например, 100 000 € обойдется вам в 80 000 €.

• Гарантированный ежегодный рентный доход обычно составляет 6 % от стоимости жилья. И это притом, что вы будете избавлены от всех расходов, связанных с владением недвижимостью. Как правило, этот доход индексируется и не зависит от инфляции. Кроме того, при определенных условиях рентный доход может быть полностью освобожден от французских налогов.

• Все риски, связанные со сдачей жилья, переходят под ответственность управляющей компании. Например, если съемщик нанес вред вашей квартире - это проблема компании, а не ваша. Кроме того, вы получаете стабильный доход, вне зависимости от того, удалось ли компании сдать вашу собственность.

• Возможны ипотечные кредиты в большинстве случаев до 95 % от стоимости жилья под фиксированные проценты - 5,2 % или 4 % по гибкой системе оплаты. 95 % кредит вряд ли можно будет покрыть доходами от аренды, однако 60-70 % кредиты - вполне.

• Вы сами можете проводить отпуск в вашей квартире бесплатно. Время проживания в разных программах разное, обычно составляет 2, 3 или 4 недели в году. Вы можете обсудить с компанией дополнительное время пребывания.

• "Leaseback" доступны в местах, где ожидается большой скачок цен на недвижимость в ближайшие 9 лет. Более того, сами квартиры и дома - как и 4-5-звездочные отели - расположены так, что их стоимость быстро вырастет.

Где доступен "leaseback"?

"Leaseback" возможен только в новых или полностью переконструированных районах Франции, включая Париж, Нормандию, Атлантическое побережье, Средиземноморское побережье и Южную Францию. Кроме того, многие европейские страны подключились к программе "leaseback", поэтому в некоторых из них также есть "leaseback" проекты.

Многократные инвестиции

Вы можете приобрести несколько "leaseback" проектов в разных регионах, что позволит вашей семье и вашим друзьям проводить отпуск, например, в Париже, Нормандии, Ницце или Альпах в любое время года. Таким образом, вы сможете также избежать риска падения спроса на недвижимость в конкретной местности.

Таким образом, все ваши затраты почти полностью окупятся за счет дохода от аренды. Кроме того, проценты по ипотеке могут освободить вас от подоходного налога в течение действия "leaseback" договора.

Если Вас устраивает этот расчет, то "leaseback" - для Вас!