Собственность в Великобритании

Опубликовано в журнале International Residence #2 (2004-2005 гг.)

Решение о покупке недвижимости в любой стране мира сопряжено с тремя факторами. Это место, место и еще раз место, в котором расположен объект собственности. Великобритания не является исключением: местоположение приобретаемой собственности может оказаться лучшей страховкой от возможного падения цен на недвижимость и лучшей гарантией будущей прибыли, особенно если недвижимость находится в перспективном районе.

Собственность в Великобритании можно приобрести как на правах аренды, так и в свободное владение. Свободное владение означает, что земля и все постройки на ней безраздельно принадлежат собственнику. Владение на правах аренды означает, что земля принадлежит какому-либо лицу, а права собственности на недвижимость определяются договором об аренде. Такой вид владения предполагает либо арендную плату по рыночным ценам при сроках аренды 25 или менее лет, либо плату за аренду земли (часто номинальную арендную плату) при сроках аренды 99 или более лет. Частные дома обычно приобретаются в свободное владение, а квартиры в аренду, хотя сегодня все чаще можно встретить случаи свободного владения частью квартиры через акции управляющей компании. Исторически сложилось, что в долгосрочной перспективе более выгодным является владение недвижимостью, а не акциями, даже несмотря на периодические падения цен на нее. На коммерческую недвижимость действуют те же факторы, что и на жилую относительно вариантов собственности или важности местоположения. В случае приобретения коммерческой недвижимости на основе договора аренды очень важно оценить стабильность компании, сдающей недвижимость в аренду, так как от этого зависит надежность ваших капиталовложений. Такую оценку лучше всего доверить профессионалу, способному на основе точных расчетов дать правильную рекомендацию.

В сравнительно небольшой по размерам Великобритании – всего каких-нибудь 1 600 километров с севера на юг – всегда присутствует озабоченность возможностью излишней застройки территории. Необходимо постоянно соблюдать баланс между потребностями населения в жилье и рабочем пространстве и стремлением сохранить сельскую природу и лесные угодья. Политика правительства направлена на поощрение реабилитации так называемых «коричневых полей» (территории бывших промышленных объектов), а не на застройку сельских территорий. В зависимости от места предполагаемой новостройки, могут быть даже предоставлены специальные гранты для приведения территории в порядок. Кроме того, озабоченность состоянием окружающей среды сделала актуальными требования по проведению экологической экспертизы таких территорий, включая изучение истории объектов и выявления возможного загрязнения почвы. Это особенно важно с той точки зрения, что нынешний владелец, сам того не подозревая, может оказаться ответственным за прошлые «грехи» своего предшественника, в случае если последний не будет найден.

Из всего сказанного следует, что максимально возможное расширение строительства на площадях, выделяемых под застройку, имеет решающее значение и требует тщательного согласования с местными властями, у которых есть свои соображения о будущем данной территории. Местные власти руководствуются Генеральным Планом Развития и обычно контролируют выдачу разрешений на строительство. Проекты сооружений, выходящие за рамки обычных размеров или обычного назначения, могут быть переданы на рассмотрение министра экологии Великобритании, но это бывает сравнительно редко. При выборе недвижимости для последующей сдачи в наем следует учитывать сумму, которую вы рассчитываете заплатить за нее. Немаловажным фактором является то, кто может быть потенциальным квартиросъемщиком. Следует также обратить внимание на наличие удобного транспортного сообщения в виде метро в Лондоне, автобусных или железнодорожных линий. Стоимость квартиры с одной спальней в престижном районе Лондона (West End, Mayfair, St. James’), приобретаемой по арендному принципу, может достигать 250 000 ф. ст. В отдаленных же районах она не превысит 70 000 – 80 000 ф. ст. В других частях Англии за такую сумму можно приобрести собственный дом с тремя спальнями.

Сдача недвижимости в наем обычно позволяет покрыть любую сумму кредита, взятого для приобретения этой недвижимости, но ожидать большой прибыли не стоит. Предполагаемым результатом при покупке недвижимости является скорее приращение капитала от роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе, чем получение быстрой прибыли. Годовой доход от сдачи жилья обычно составляет 8-15 % покупной цены.

Расходы по сделке с недвижимостью, помимо стоимости самой недвижимости, также включают уплату гербового сбора, максимальный размер которого не превышает 4% при стоимости недвижимости свыше 500 000 ф. ст. По завершении сделки агенту по недвижимости выплачиваются комиссионные в размере от 1,5 до 2,5 % стоимости недвижимости. Несмотря на очевидный рост конкуренции на рынке недвижимости в последние годы, стоимость юридических услуг при оформлении сделок неизменно удерживается на уровне 0,5% стоимости недвижимости.

Контракт по купле-продаже недвижимости должен быть составлен в письменной форме и иметь силу документа, обязательного для обеих сторон. Устная договоренность юридически ничтожна.

Существует опасение, что рынок недвижимости будет демонстрировать тенденцию к спаду, как это произошло с фондовым рынком. Статистика, однако, свидетельствует, что такой временный спад происходит не раньше, чем через год после спада на фондовом рынке. По мнению специалистов Сити, изменение цен на недвижимость отражает отход от очень высоких темпов роста цен в 8-15 % в год, наблюдавшихся в последнее время. Ожидается, что темпы роста цен придут к более реалистическому уровню. Никто не может гарантировать высокой прибыли от покупки недвижимости, но в долгосрочной перспективе значительно надежней инвестировать в недвижимость, чем в другие отрасли. При правильном анализе и профессиональном совете инвестиции в недвижимость могут оказаться и выгодными и прибыльными.